Aktieägarbrev hösten 2009 Kommersiella Fastigheter Holding III AB

Transkript

1 Aktieägarbrev hösten 2009 Kommersiella Fastigheter Holding III AB

2 > aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Næringsbygg Holding III AS 6 % Næringsbygg 100 % 80 % 75 % 75 % 49,9 % 65 % 49 % Skårersletta (Norge) One Alliance (USA) Wall Street (USA) Stella (Sverige) Arlington (USA) Matrix (USA) Jacobs (USA) Kontor/lager kvm Mars 2006 Kontor kvm Januari 2007 Kontor 0 42 kvm Maj 2006 Logistik kvm Februari 2007 Hotell kvm Juni 2006 Kontor kvm December 2006 Hotell kvm December 2006 MSEK 84,1 % MSEK ,9 % MSEK 58 5,9 % MSEK ,1 % MSEK 56 6,2 % MSEK 1,1 % MSEK 659 1,5 % Kommersiella Fastigheter Holding III AB Allmänt Detta är höstens aktieägarbrev till aktieägarna i Kommersiella Fastigheter Holding III AB ( KFH ). Syftet med brevet är att ge en kort översikt över strukturen i bolaget samt status för de investeringar som genomförts. Slutligen ger vi en uppdatering av marknadssituationen på de olika marknader som bolaget har investerat i. Struktur och översikt KFH är en fastighetsportfölj som har investerat i kontors-, hotell-, lager- och/eller handelsfastigheter med centralt läge och/eller med långsiktiga hyresavtal i EU/EES-området och i USA. Figuren ovan visar den juridiska strukturen för investeringarna i bolaget. En översikt över portföljens läge visas på kartan på nästa sida. 44 Wall Street, New York 2 Aktieägarbrev hösten 2009, Kommersiella Fastigheter Holding III AB

3 > aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Kommersiella Fastigheter Holding III Grön AB 7 % i Norge III AS 100 % 100 % 100 % 100 % Alpha (Finland) Curanum (Tyskland) CH Gävle (Sverige) Riga (Latvia) Kontor/handel kvm Mars 2007 Äldreboende kvm December 2006 Hotell 7 61 kvm December 2006 Köpcentrum kvm November 2006 MSEK 257 2,9 % MSEK ,6 % MSEK 161 1, % MSEK ,4 % Fastigheter Norge Sverige Finland Tyskland Lettland USA 1. Skårersletta 2. Gävle 4. Alpha 5. Curanum 6. Riga Wall Street. Stella 8. Arlington 9. Jacobs Hoteller 10. One Alliance Center 11. Matrix Financial Center Aktieägarbrev hösten 2009, Kommersiella Fastigheter Holding III AB

4 6 % 4 % Årlig BNP-tillväxt i % ( E) Norge Sverige Finland Tyskland USA Lettland* (*Lettland: höger sida) 15 % 10 % 2 % 5 % 0 % 0 % - 2 % - 5 % - 4 % - 10 % - 6 % - 15 % - 8 % E 2010E 2011E 2012E 201E 2014E - 20 % MARKNADSUPPDATERING BNP-ökning och värdeutveckling Hyresintäkternas utveckling, som till stor del påverkar fastighetsvärdena, har historiskt uppvisat en stark korrelation med BNP-utvecklingen. Som vi ser av diagrammen ovan förväntas BNP-utvecklingen (bruttonationalprodukten) vara negativ på alla marknader där bolaget har investeringar under Från 2010 förväntas däremot BNP-utvecklingen öka igen, vilket förväntas ge en positiv utveckling för fastighetsvärdena. Källa: Investment Property Databank (IPD) Makroekonomisk utveckling i Sverige Den svenska ekonomin har drabbats hårt av lågkonjunkturen och BNP-prognosen för 2009 ligger på -4,7 procent. Exportindustrin, som svarar för cirka 50 procent av Sveriges BNP, har haft en dramatisk nedgång under 2009 som en följd av den svaga ekonomiska utvecklingen inom hela OECD-området. OECD utgör cirka 80 procent av den svenska exportmarknaden. BNP-utvecklingen förväntas bli bättre under 2010 och uppskattas till 0,6 procent, men det råder fortfarande stor osäkerhet kring denna prognos. Arbetslösheten i Sverige har ökat under hela året och låg på 8 procent i slutet av augusti. Arbetslösheten förväntas fortsätta att öka under Inflationen har också fortsatt den svaga utveckling vi såg i början av året och förväntas sluta på -0,5 procent för Prognosen för 2010 är däremot en ökning med 1 procent. Den privata konsumtionen i Sverige har också påverkats av finanskrisen, men den låga räntenivån har bidragit till att hålla konsumtionen uppe och för 2009 förväntas en ökning på 0,5 procent. Konsumtionen förväntas ligga kvar på denna nivå under Riksbanken fortsatte som förväntat att sänka styrräntan i Sverige under hösten och den ligger nu på 0,25 procent. Räntan förväntas ligga kvar på samma låga nivå under resten av året, innan den enligt prognosen på nytt höjs med 0,5 procent under nästa år. Källor: SCB, SEB, Riksbanken Fastighetsmarknaden i Sverige Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden var 9,2 miljarder SEK, vilket är en minskning med 80 procent jämfört med 2008 och den lägsta volymen på 10 år. Huvudskälet till detta är att fastighetsaktörerna inte vill sälja på den direktavkastningsnivå 1 som investerarna förväntar sig på dagens marknad. Dessutom har bankerna begränsad likviditet, vilket innebär att det är mycket svårt att få till lånefinansiering. Trots den extremt låga räntenivån har avkastningskraven fortsatt att öka under 2009, men i lägre takt än vad vi såg under En fortsatt svag ökning av avkastningskraven för kommersiella fastigheter förväntas framöver. Makroekonomisk utveckling i Norge BNP-utvecklingen hade en dramatisk nedgång under andra halvåret 2008 och den svaga utvecklingen fortsatte in på Som en följd av en rad stimulansåtgärder från regeringen förväntas tillväxten öka igen under andra halvåret, men för året som helhet förväntas ändå en negativ utveckling på -1,8 procent för Prognosen för 2010 förutspår en ökning på 1,4 procent. Arbetslösheten upphörde att stiga under första halvåret och ser nu ut att ha stabiliserats strax under procent. Inflationen slutade på,8 procent för 2008 och förväntas ligga på cirka 2 procent under Källor: Newsec, SSB Fastighetsmarknaden i Norge På grund av minskad lönsamhet i näringslivet, generellt svagare prognoser och uppsägningar föll hyresnivån och vakansgraden ökade under andra halvåret Under 2009 har den här trenden fortsatt. Vakansgraden för kontor i Oslo har bland annat ökat från under 5 procent i början av 1 Direktavkastning/yield kan definieras som driftnetto (hyresintäkter minus ägarkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 4 Aktieägarbrev hösten 2009, Kommersiella Fastigheter Holding III AB

5 2008 till 8 procent under 2009 och förväntas fortsätta stiga till cirka 9 procent under Hyrorna för de bästa kontorslokalerna i Oslo som nådde nästan kronor per kvm i slutet av 2007 och vissa kontor hade hyror på nästan kronor per kvm har fallit till cirka kronor per kvm under 2009 och förväntas stabiliseras på den nivån under Efterfrågan på investeringsmarknaden för kommersiella fastigheter föll kraftigt under 2008 och transaktionsvolymen mer än halverades. Den här utvecklingen fortsatte under första halvåret 2009 med en volym på cirka 4,8 miljarder NOK, vilket motsvarar en nedgång på cirka 60 procent jämfört med samma period För de bästa objekten i Oslo har avkastningskravet ökat med cirka 15 baspunkter, från 5,4 procent under 2007 till 6,75 procent under 2008, en nivå där det verkar ha stabiliserats under Källa: Newsec Curanum Makroekonomisk utveckling i Finland De makroekonomiska prognoserna för Finlands ekonomi är fortsatt mycket svaga. BNP-utvecklingen försvagades kraftigt under andra halvåret 2008 och under 2009 förväntas en nedgång i ekonomin på -6,8 procent. Ekonomin förväntas öka med 0,6 procent under Arbetslösheten har ökat kraftigt under 2009 och låg på 7,6 procent i augusti, en ökning från 5,6 procent ett år tidigare. Den negativa utvecklingen förväntas fortsätta under Inflationsprognosen för 2009 och 2010 ligger på cirka 1 procent. Den privata konsumtionen ökade med 2 procent under 2008, men förväntas falla till -1,5 procent under 2009, innan man på nytt ser en svag tillväxt under Källa: Newsec Makroekonomisk utveckling i Lettland Den extrema tillväxten i Lettland stannade upp helt under 2008 och året avslutades med en negativ BNP-utveckling på cirka 5 procent. BNP-utvecklingen förväntas ligga på så mycket som -17 procent för 2009 och -4 procent för Inflationen fortsatte att stiga under 2008, och var som högst cirka 15 procent, men förväntas sjunka till cirka 4 procent under 2009 och -4 procent under Den privata konsumtionen i Lettland förväntas falla med drygt 20 procent under 2009 efter att bland annat de statsanställdas löner har sänkts dramatiskt. Den negativa trenden förväntas fortsätta under 2010 med en minskning på 6 procent. Lettland har i likhet med sina grannar Estland och Litauen under många år ensidigt kopplat sin valuta till euron. Införandet av euron har skjutits på framtiden på grund av den höga inflationen och stora budgetunderskott kommer sannolikt att förhindra att euron införs inom en överskådlig framtid. Våren 2007 uppstod för första gången press på den lettiska valutan (lat). Orsaken var en stark ökning av underskottet i landets handelsbalans. Pressen på valutan förstärktes förra hösten när finanskrisen var som djupast. Lettlands ekonomi gick ned för räkning och det blev uppenbart att den långa uppgången skulle avlösas av en hård landning. EU tog fram ett finansiellt hjälppaket för landet, med stränga krav på finanspolitisk disciplin. Den första utbetalningen var på 1,6 miljarder euro. Den andra Aktieägarbrev hösten 2009, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 5

6 utbetalningen (som skulle ha kommit i mars 2009) betalades inte ut, eftersom kraven inte uppfylldes. Officiella företrädare i Lettland har förespråkat en devalvering på 0 procent, medan andra har argumenterat för en utredning av konsekvenserna av en nedskrivning av valutan, lat. Uttalandena har ökat chanserna för devalvering, men det finns ändå många argument mot att skriva ned kursen. För det första kommer en devalvering att leda till att ett medlemskap i EU:s valutaunion (EMU) kommer att fördröjas i flera år. Det kommer också att uppstå smittoeffekter som påverkar de andra baltiska länderna och andra EU-länder i Östeuropa. För det tredje kommer en devalvering att förstärka lågkonjunkturen kraftigt, eftersom omkring 90 procent av alla lån i den privata sektorn är i utländsk valuta. Det verkar bättre att lösa problemen genom en ytterligare åtstramning av finanspolitiken. Dessutom fortsätter Lettlands centralbank med sina stödköp av lat för att försvara valutan och sannolikheten för en devalvering anses därför vara relativt låg. Källor: Newsec, DnBNOR Marknaden för affärsfastigheter i Lettland 2008 blev ett tungt år för affärssektorn, med lågkonjunktur och ökad konkurrens mellan köpcenter, stora kombinationsbutiker och andra typer av affärsfastigheter i Rigas ytterområden. Den här utvecklingen har fortsatt under 2009 och omsättningen förväntas minska med 0 procent i Riga. Avkastningskraven har också ökat dramatiskt från 8,75 procent under 2008 till cirka 12 procent under Dessutom har hyresnivåerna minskat med cirka 15 procent under det senaste året. Källa: Newsec Makroekonomisk utveckling i Tyskland BNP-utvecklingen var fortsatt positiv i euroområdet under 2008, med en tillväxt på 1,2 procent. Under 2009 förväntas en minskning av BNP på 5 procent. Ekonomin förväntas dock återhämta sig igen under 2010 med en tillväxtprognos på 0,5 procent. Prisökningstakten i Tyskland har avtagit markant jämfört med 2008 (2,8 procent) och inflationen förväntas ligga på 0,9 procent under Den förväntas öka igen under 2010 med en inflationsprognos på 1,7 procent. Arbetslösheten i Tyskland förväntas öka från 7, procent under 2008 till 8,0 procent under 2009 och denna negativa trend förväntas fortsätta in på 2010 med en arbetslöshet på cirka 8,5 procent. Källa: Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG Makroekonomisk utveckling i USA Efter att BNP-utvecklingen fallit med cirka -,5 procent under första halvåret förväntas ekonomin återhämta sig under andra halvåret, främst genom stöd från staten. Prognoserna för året som helhet ligger på -2,4 procent för Under 2010 förväntas dock en positiv utveckling för ekonomin, med en förväntad tillväxt på cirka 1,9 procent. Arbetslösheten har ökat kraftigt under 2009 och ligger nu på cirka 10 procent, jämfört med cirka 6,5 procent för ett år sedan. Denna negativa utveckling förväntas fortsätta in på Den privata konsumtionen är en av de viktigaste drivkrafterna i den amerikanska ekonomin. Under första kvartalet 2009 var den årliga konsumtionsökningen 0,6 procent, medan den under andra kvartalet föll med 0,9 procent. Inflationen förväntas också bli negativ under 2009 med en prognos på -1,4 procent. Källa: U.S. Bureau of Labor Statistics, Danske Bank Kontorsmarknaden i Atlanta 2009 har som förväntat blivit ett mycket utmanande år på kontorsmarknaden i Atlanta. Flera nya kontorsbyggnader färdigställs på totalt cirka kvm, varav hälften ligger i Buckhead, som är Atlantas finansdistrikt. Med ett stort utbud av nya kontorsbyggnader som färdigställs under 2009 kommer fastighetsaktörerna att tvingas erbjuda potentiella hyresgäster attraktiva hyresvillkor i form av högre kostnader för hyresgästanpassningar och längre hyresfria perioder. Vakansgraden i Buckhead ligger nu på 15,2 procent och vakansgraden förväntas öka ytterligare till cirka 20 procent under Hyresnivån i området har minskat med cirka 5 procent under det senaste året. Orsaken till detta var främst att ägarna till äldre kontorsbyggnader har pressats att sänka hyran som en följd av den hårda konkurrensen från nya och mer moderna byggnader. Källor: CBRE, Colliers, Tishman Speyer 6 Aktieägarbrev hösten 2009, Kommersiella Fastigheter Holding III AB

7 Arlington Aktieägarbrev hösten 2009, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 7

8 Kontorsmarknaden i Denver Finanskrisen drabbade Denver på allvar under fjärde kvartalet 2008, när priserna på olja och gas föll kraftigt under andra halvåret. Trots att energipriserna ökat under 2009 har hyresnivån ändå minskat med cirka 5 10 procent jämfört med för ett år sedan. Nya hyresgäster förväntar sig också större hyresgästanpassningar och hyresfria perioder. Dessutom tar beslutsprocesserna lång tid eftersom många företag är försiktiga med att binda sig för nya avtal på en osäker marknad. Detta innebär att uthyrningsarbetet nu är mycket oförutsägbart och krävande. Vakansgraden i centrala Denver har också ökat markant under 2009 och ligger nu på cirka 18 procent, vilket är en ökning från 12 procent för ett år sedan. Källa: CBRE, JLL Den marknad som klarar sig bäst i USA är Washington, där beläggningen bara minskat med 0,6 procent under det senaste året, medan REVPAR och ADR minskat med cirka 5 procent. På grund av lågkonjunkturen förväntas nybyggnationen av hotell bli mycket begränsad under 2009 och Detta kan innebära att marknaden snabbt återhämtar sig när de ekonomiska prognoserna ljusnar. Källa: Smith travel research Kontorsmarknaden i New York Downtown Manhattan Kontorsmarknaden på Downtown Manhattan har haft en mycket svag utveckling under 2009 och vakansgraden har ökat till 10,6 procent, en uppgång från 8,8 procent för ett år sedan. Goldman Sachs förväntas flytta ut från cirka kvm i slutet av året och detta kommer att öka vakansgraden ytterligare. Hyresnivåerna påverkas negativt av den ökade vakansgraden och detta förstärks av den svaga ekonomiska utvecklingen. Hyresnivån är nu cirka 20 procent lägre än för ett år sedan. Källa: CBRE, Colliers Hotellmarknaden i USA Intäkterna per ledigt rum (REVPAR) 2, vilket är ett av de viktigaste nyckeltalen inom hotellsektorn, ökade under de första 9 månaderna 2008, men utvecklingen vände och blev markant negativ under sista kvartalet, vilket ledde till en minskning för året som helhet på -1,9 procent. Under 2009 har denna negativa utveckling fortsatt och REVPAR har nu minskat med 19 procent jämfört med för ett år sedan. Beläggningen har minskat med 10 procent under det senaste året, vilket även det genomsnittliga priset per rum (ADR) har gjort. Centralhotellet i Gävle 2 Revenues Per Available Room Average Daily Rate 8 Aktieägarbrev hösten 2009, Kommersiella Fastigheter Holding III AB

9 STATUS DRIFT Bolaget har totalt 11 fastighetsinvesteringar, varav fem i USA, två i Sverige, en i Finland, en i Tyskland, en i Norge och en i Lettland. Bolaget är fullinvesterat. Geografiskt är portföljen utspridd och investeringarna är också fördelade på olika branscher. Förvaltningens långsiktiga fokus är förädling av portföljen med målet att öka kassaflödet i de olika projekten. På dagens turbulenta finans- och fastighetsmarknad är det en viktig uppgift att anpassa verksamheten i de portföljer där intäkterna minskar. Bland annat genomförs kostnadsbesparande åtgärder i flera av portföljerna för att på bästa möjliga sätt kunna behålla kassaflödet på samma nivå. Skårersletta Investeringen i Skårersletta är en kombinationsbyggnad som består av kontors-, lager- och affärslokaler på Skårersletta i Lørenskogs kommun. Fastigheten är idag helt uthyrd. En hyresgäst flyttar ut från sina lokaler den 1 december 2009, men man har kommit överens med en ny hyresgäst om de här lokalerna ( 500 kvm). Byggnation av en annan fastighet i närheten av Skårersletta 55 har inletts, vilket på sikt också förväntas vara positivt för utvecklingen i området. Stella Den största hyresgästen är Posten Sverige AB som svarar för cirka 85 procent av hyresintäkterna. Huvuddelen av Postens paket- och brevsortering sker i Stellas terminalbyggnad. Hyresavtalen med Posten varierar i längd, men den genomsnittliga återstående avtalstiden är cirka tre år. Fyra avtal med Posten ska omförhandlas under hösten 2009 för terminalerna i Västerås, Linköping, Göteborg och Malmö, som totalt sett utgör drygt 25 procent av portföljens totala yta. Portföljen genererar idag ett mycket bra kassaflöde, men det råder osäkerhet kring de nya avtalen med Posten och detta kommer att kunna påverka kassaflödet och portföljens värde framöver. Om värdena faller ytterligare kommer det att innebära att villkoren i låneavtalen inte uppfylls och att banken kräver att avbetalningar ska göras på lånet. Centralhotellet i Gävle Vi har tagit fram en långsiktig underhållsplan för projektet för att säkerställa att vi bevarar fastighetsvärdena och som ett led i detta kommer en del badrum att renoveras under året. Kassaflödet i projektet är tillfredsställande. Alpha Portföljen består av fem affärsfastigheter där vi har långa avtal med bra hyresgäster. En garantibesiktning av fastigheterna har genomförts med tillfredsställande resultat och avvikelserna har hanterats i samarbete med entreprenören. Kassaflödet i projektet är tillfredsställande. Riga Centren i Riga har upplevt en avsevärd omsättningsminskning under 2009 som en följd av den svåra ekonomiska situation som Lettland upplever. De flesta hyresavtalen är baserade på omsättningshyra med ett golv, vilket minskar exponeringen något. Den extraordinära situationen i Lettland har dock lett till att vi gett flera hyresgäster rabatterade hyror. Det garanterade driftsnettot från den tidigare ägaren gör ändå att kassaflödet fortfarande är mycket bra för Hyresgarantin löper ut den 1 mars 2010 och bolaget kommer då att vara direkt exponerat mot intäkterna i projektet. Som en följd av betydande fall i den underliggande driften har även fastighetsvärdena minskat avsevärt. Fallande fastighetsvärden har lett till att projektet inte uppfyller de lånevillkor som ställer krav på relationen mellan belåningsgrad och fastigheternas marknadsvärde. Beloppsmässigt är detta så betydande att det egna kapitalet i det här projektet i en yttersta förlängning kan gå förlorat om man inte kommer överens med banken om andra lösningar. Diskussionen med banken pågår löpande. Curanum Portföljen består av äldreboenden och utvecklingen går som förväntat. Ett långt avtal har ingåtts med en operatör, där operatören också ansvarar för delar av kostnaderna, vilket ger ett förutsägbart och bra kassaflöde. Aktieägarbrev hösten 2009, Kommersiella Fastigheter Holding III AB 9

10 44 Wall Street Vakansgraden i byggnaden är bara 1,5 procent, vilket är mycket tillfredsställande och investeringen genererar ett bra kassaflöde. Fastighetens värde påverkas negativt av den svaga ekonomiska utvecklingen och en betydande sänkning av hyresnivån på Down Town Manhattan innebär utmaningar i samband med de kommande hyresförhandlingarna. Arlington Driften för hotellet i Arlington ligger under budget, vilket både beror på lägre beläggning och lägre intäkter per rum. Huvudorsaken till detta är den svåra ekonomiska situationen i USA. Som en del av avtalen för det här projektet ska minskade driftresultat kompenseras med ett ekonomiskt bidrag där våra samarbetspartners avstår hela eller delar av sitt kassaflöde. Kassaflödet i projektet är dock svagare än budgeterat och vi förväntar oss inte att vi kommer att kunna få ut hela bidraget under Prognoserna för 2010 är också osäkra. Jacobs Hotellen i den här portföljen levererar ett bra kassaflöde, trots den negativa ekonomiska utvecklingen i USA. Beläggning och intäkter per uthyrt rum är lägre än budgeterat, men hotellen uppvisar dock bättre siffror än vad jämförbara hotell inom samma område gör. Minskade intäkter kompenseras i viss mån av olika kostnadsbesparande åtgärder och i kombination med ett ekonomiskt bidrag från vår samarbetspartner kommer portföljen att generera ett mycket bra kassaflöde under Prognoserna för 2010 är fortsatt osäkra, men projektet förväntas kunna fortsätta att generera ett tillfredsställande kassaflöde. One Alliance Fastigheten är uthyrd till 97 procent, men relativt höga driftkostnader och för låga intäkter för parkering gör att projektet genererar ett svagt kassaflöde. Det byggs flera nya stora kontorsfastigheter i Atlanta och det finns stora utmaningar på hyresmarknaden. Tre stora hyresavtal löper ut under 2011 och 2012 och de utgör cirka 60 procent av ytan. På grund av att hyresnivån i de här avtalen är procent högre än vad vi kan förvänta oss av nya avtal på dagens marknad råder det stor osäkerhet kring det här projektet. Denver Matrix Vakansgraden är idag 25 procent, efter att en del hyresgäster har flyttat ut från fastigheten under året. Beslutsprocessen hos potentiella hyresgäster tar lång tid på grund av de osäkra ekonomiska prognoserna och uthyrningsarbetet är därför mycket krävande. Vår samarbetspartner har ökat sitt engagemang i projektet under 2009 för att säkra att driften blir effektiv och har därför övertagit den löpande förvaltningen från den tidigare operatören. Dessutom hjälper de också till i uthyrningsarbetet genom en person som är anställd direkt hos förvaltaren och vi har också en tätare uppföljning mot vår uthyrningsmäklare Jones Lang Lasalle. Fastigheten har förhållandevis god standard och vi förväntar oss inga betydande underhållskostnader under de kommande åren. Sammanfattning Som en följd av lågkonjunkturen har ökade avkastningskrav och bankmarginaler gjort att fastighetsvärdena har fortsatt att falla under det senaste året. Som framgår i genomgången av portföljerna har vi stora utmaningar i Riga och delvis också i flera av de andra portföljerna. Detta kan påverka vilka möjligheter bolaget har att betala ut utdelning till aktieägarna. Det finns en reell risk för att utdelningen inte kommer att motsvara den nivå som beskrivs i mandatet, som en följd av att likviditetssituationen efter en sådan utdelning inte kommer att vara tillfredsställande. Detta kommer dock att analyseras fram till den ordinära bolagsstämma som ska behandla detta i maj Nästa aktieägarbrev kommer i årsrapporten för Oslo, 25 oktober 2009 Styrelsen för Kommersiella Fastigheter Holding III AB 10 Aktieägarbrev hösten 2009, Kommersiella Fastigheter Holding III AB

11

12 Kommersiella Fastigheter Holding III AB C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika N-0115 Oslo signatur.no 29099