Arsredovisning Hyresfastigheter Holding Ill Gul AB

Transkript

1 Arsredovisning Hyresfastigheter Holding Ill Gul AB Org nr Rakenskapsår

2 Hyresfastigheter Holding Ill Gul AB 1 (11) Akrsredovisning f8r råkenskapsåret Styrelsen och verkstållande direktoren for Hyresfastigheter Holding Ill Gul AB avger harmed foljande arsredovisning. innehåll Sida Forvaltningsberåttelse 2 Resultatråkning 5 Balansråkning 6 Tillaggsupplysningar 8 Alla belopp redovisas, om inget annat anges, i tusentals kronor (tkr).

3 Hyresfastigheter Holding Ill Gul AB 2 (11) Forvaltningsberattelse Information om verksamheten Hyresfastigheter Holding Ill Gul AB (HFH) år en fastighetsportfolj vilken skall bestå av hyreslagenheter med centralt låge avseende befolkning och kommunikation i EU- och EES-lander. HFH åger tillsammans med det norska systerforetaget Boligutleie Holding III AS (BUH) foretaget Hyresboståder i Sverige III Gul AB (HBS). Investeringarna i fastighetsportfoljerna genomfors genom det gemensamt ågda bolaget HBS. lndirekt via HBS åger HFH tillsammans med BUH per den 31:a december 2013 cirka lagenheter fordelat på sju portfoljer, varv en ligger i Umeå och ågs till 91 procent av HBS och sex portfoljer ligger i Tyskland. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportfoljen realiseras mellan 2014 och 2018, beroende på når marknadslåget år mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Om bolagets styrelse anser att det finns starka skål att forlånga perioden kommer detta att presenteras på arsstamman. Forsåljning av delar av portfoljen kan dock ske under bolagets hela livslångd. Våsentliga håndelser under råkenskapsåret och efter dess utgång Den underliggande driften har fungerat tillfredstållande under 2013 och kassafloclet år något båttre an budgeterat for Bolaget har haft en god utveckling for de tyska portfoljerna under året och vårdeutvecklingen har vant positiv i samtliga portfoljer. Driften har vant stabil och hyreshojningar genomfordes under Sårskilt har kassaflodet under 2013 fortsatt att båttras på grund av refinansieringarna av Romanum- och Puchheimportfoljerna till lagre råntor. Råntorna har hållits låga och bankerna har vant mer villiga att låna ut pengar under 2013, något som vant fordelaktigt for bolaget. Bolaget har också i en starkare marknad sålt några mindre, icke strategiska fastigheter med lågen i fråmst mindre ståder. De tyska portfoljerna har fungerat bra, med Lohengrin och Kiel som de storsta investeringarna. Dessa portfoljer och marknader fortsåtter att prestera bra med låg vakans, stigande hyresnivåer och låg arbetsloshet. Utvecklingen har som nåmnts vant i enlighet med budget for 2013 men år totalt sett under den nivå man forvåntade vid investeringstidpunkten. Sårskilt Romanum, Max Frisch och Mozart & Tosca år såmre ån de ursprungliga forvåntningarna, medan Kiel och Lohengrin år i enlighet med de ursprungliga forvåntningarna. Vårdeutvecklingen har vant positiv for alla investeringar under Total vårdeokning under 2013 var på 5,2 % (mått i lokal valuta) dat'. Mozart & Tosca och Lohengrin har haft de beloppsmåssigt storsta okningarna. Utvecklingsprojektet i Alte-Heide i Toscaportfoljen kommer att stå klart innan utgången av april Projektkostnaderna fortsåtter att vara lagre an budgeterat, medan hyresnivåer och uthyrning overstiger forvåntningarna. Det forvåntas att alla de 48 nya vindslågenheterna kommer att vara uthyrda senast under juni Per mars år 38 lagenheter uthyrda. Avkastningen på investerat kapital forvåntas overstiga 110 procent. Det har inte intråffat några kanda håndelser under 2014 som har våsentlig betydelse for uppråttande av årsredovisningen for råkenskapsåret 2013.

4 Hyresfastigheter Holding Ill Gul AB 3 (11) Framtida utveckling Koncernens framtida kassafloden kommer att vara beroende av utvecklingen på bolagets intåkter, driftskostnader och finansieringskostnader. Det forvåntas en jamn okning i intåkter, i enlighet med utvecklingen på uthyrningsmarknaden. Bolagets investeringar ligger i områden dår hyran till viss del år reglerad, vilket motverkar storre intaktssvangningar. Kostnaderna forvåntas att utvecklas i enlighet med kostnadsutvecklingen i samhållet i ovrigt medan finansieringskostnaderna på lång sikt kommer att påverkas av utvecklingen på råntemarknaden. Det preciseras att det råder osåkerhet i bedomningen av framtida forhållanden. På grund av åldern på bolagets fastigheter kan det vara nodvåndigt med uppgraderingar for att behålla uthyrningsgraden och konkurrenskraften i marknaden på nuvarande nivå. Under 2013 har den europeiska marknaden generellt sett vant stabil med undantag av vissa områden i sodra Europa och i Ukraina. Den tyska fastighetsmarknaden har vant stark och bankerna blev betydligt mer aktiva under Det år fortsatt osåkerhet på marknaden men koncernen fortsåtter det aktiva arbetet kring forvaltningen av bolagets investeringar. Koncernen har två lån i de tyska portfoljerna på totalt TEUR som forfaller under Detta galler Kiel och Max Frisch och det jobbas med refinansieringar av båda portfoljerna. Det forvåntas att Kiel kommer att refinansieras på samma nivå som idag, medan refinansieringen av Max Frisch sannolikt kommer att krava en viss likviditet for att reducera belåningsgraden. Nåsta refinansiering år under Utvecklingen på de underliggande investeringarna har vant god under Fokus framover kommer att vara på att fortsatt reducera vakansen, genomfora hyresokningar och reducera forluster på fordringar. Dal-utover kommer det att jobbas med underhåll av de befintliga fastigheterna och med att identifiera nya vårdeokande projekt. Det foljer av bolagets investeringsmandat att bolaget skall realisera sin portfolj under perioden 2014 till Styrelsen vårderar olika alternativ for att såkra en optimal losning for investerarna inom den angivna tiden i investeringsmandatet. Finansiell risk Bolagets egna kapital år utsatt for valutafluktuationer i forhållandet svenska kronor till euro. Valutasåkringskontrakt har tecknats for att minska denna risk. Till foljd av den extraordinåra turbulensen på valutamarknaden i slutet av 2008 och ingången av 2009 minskades såkringsgraden våsentligt for att reducera exponeringen av bolagets likviditet på kort sikt och således år det vårdejusterade egna kapitalet i bolaget mer utsatt for valutasvångningar ån tidigare år HBS-koncernen år utsatt for åndringar i ranteniva, då delar av extern finansiering har rorlig rånta. Det har ingåtts råntederivat for att reducera denna risk. HBS-koncernen år aven exponerad for utveckling i avkastningskrav och den allmånna ekonomiska utvecklingen på marknader dar koncernen har investeringar.

5 Hyresfastigheter Holding Ill Gul AB 4 (11) Flerarsoversikt (tkr) Nettoomsåttning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet (%) Antal anstållda For definitioner av nyckeltal, se Redovisnings- och vårderingsprinciper. Forslag till vinstdisposition Styrelsen foreslår att till forfogande stående vinstmedel (kronor): balanserad vinst overkursfond årets forlust disponeras så att som overkursfond balanseras som balanserad vinst overfors

6 Hyresfastigheter Holding Ill Gul AB 5 (11) Resultatråkning Not Tkr Nettoomsåttning Rorelsens kostnader Ovriga externa kostnader Rorelseresultat 1, Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i intresseforetag Ranteintakter och liknande resultatposter Råntekostnader och liknande resultatposter Resultat fore skatt Skatt på årets resultat Årets resultat

7 Hyresfastigheter Holding Ill Gul AB 6 (11) Balansråkning Not Tkr TILLGANGAR Anlaggningstillgångar Finansiella anlaggningstillgå ngar Andelar i intresseforetag Summa anlåggningstillgångar 6, 7, Omsattningstillgångar Kortfristiga fordringar Ovriga fordringar Kassa och bank Summa omsåttningstillgångar SUMMA TILLGANGAR

8 Hyresfastigheter Holding Ill Gul AB 7 (11) Balansråkning Not Tkr EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier) Reservfond Fritt eget kapital Overkursfond Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Kortfristiga skulder Leverantorsskulder 7 0 Ovriga skulder Upplupna kostnader och forutbetalda intakter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN Standa sakerheter Inga Inga Ansvarsforbindelser Inga Inga

9 Hyresfastigheter Holding Ill Gul AB 8(11) Tillaggsupplysningar Redovisnings- och vårderingsprinciper Allmånna upplysningar Arsredovisningen har uppråttats enligt årsredovisningslagen och Bokforingsnamndens allmånna råd. Fordringar har vårderats till det lagsta av anskaffningsvårde och det belopp varmed de beråknas bli reglerade. Ovriga tillgångar, skulder samt avsåttningar har vårderats till anskaffningsvårde om annat ej anges. Fordringar och skulder i utlåndsk valuta har vårderats till balansdagens kurs. Kursvinster och kursforluster på rorelsefordringar och rorelseskulder redovisas i rorelseresultatet medan kursvinster och kursforluster på finansiella fordringar och skulder redovisas som finansiella poster. Redovisningsprinciperna år oforandrade jamfort med foregående år. Finansiella anlåggningstillgångar Finansiella anlaggningstillgångar som år avsedda for långsiktigt innehav redovisas till anskaffningsvårde. Har en finansiell anlaggningstillgång på balansdagen ett lagre varde an det bokforda vårdet skrivs tillgången ner till detta lagre varde om det kan antas att vårdenedgången år bestående. Nedskrivning sker aven med belopp motsvarande erhållen utdelning i de fall utdelning motsvarar tidigare tillskjutet kapital. Nyckeltalsdefinitioner Nettoomsåttning Rorelsens huvudintåkter, fakturerade kostnader, sidointåkter samt intaktskorrigeringar. Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella intåkter och kostnader, men fore extraordinåra intåkter och kostnader. Balansomslutning Foretagets samlade tillgångar. Soliditet (%) Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag for uppskjuten skatt) i procent av balansomslutning. Antal anstallda Medelantal anstallda under rakenskapsaret.

10 Hyresfastigheter Holding Ill Gul AB 9(11) Noter Tkr Not 1 Anstallda och personalkostnader Bolaget har inte haft några anstailda och några loner har ej utbetalats. Not 2 Ovriga externa kostnader Arvoden for revisjon mm Advokatarvoden mm Styrelsearvoden Trycksaker Forsakringar Euroclear-kostnader Bankkostnader Ovriga kostnader Not 3 Resultat från andelar i koncernforetag Erhållna utdelningar Nedskrivningar Not 4 Ranteintakter och liknande resultatposter o o Ranteintakter Vinst valutakontrakt Not 5 Rantekostnader och liknande resultatposter Rantekostnader Forlust valutakontrakt

11 Hyresfastigheter Holding Ill Gul AB 10(11) Not 6 Andelar i intresseforetag Ingående anskaffningsvården Utgående ackumulerade anskaffningsvarden Ingående nedskrivningar Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående redovisat varde Not 7 Specifikation andelar i intresseforetag Kapital- Antal Bokfort Namn andel andelar varde Hyresboståder i Sverige III Gul AB 32,61% Eget Org.nr Såte kapital Resultat Hyresboståder i Sverige III Gul AB Stockholm Avser eget kapital och resultat for koncernen. Not 8 Eget kapital Aktie- Reservfond overkurs- Balanserat Årets kapital fond resultat resultat Belopp vid årets ingång Inlosen av B-aktier Disposition enligt beslut av årets årsståmma: Årets resultat Belopp vid årets utgång Bolagets aktier kan ges ut i två serier, stamaktier och aktier av serie B. Aktier av varje aktieserie skall kunna ges ut till ett antal motsvarande hela aktiekapitalet. Stamaktie och aktie per serie B medfor en rost vardera. Aktie av serie B omfattas av inlosenforbehåll enligt bolagsordningen. Per balansdagen uppgår antalet stamaktier till och antalet aktier av serie B till

12 Hyresfastigheter Holding Ill Gul AB 11 (11) Not 9 Finansiella instrument For att såkra bolagets euro-investeringar via intressebolaget HBS, har bolaget ingått valutasåkringskontrakt, vilka per balansdagen uppgick till 58,0 MSEK (56,0 MSEK). Marknadsvårdet av ingångna kontrakt per balansdagen innebar en orealiserad vinst med 0 MSEK (1,1 MSEK). Stockholm den 10/ Geir Inge Solberg Or 7rande Martin Bruck ndres Auli Per Rickard Olander Verkstållande direktor Vd-r revisionsberåttelse har lamnats den NI( Ernst & Young A k'4 ' i / e k. - ', I / s on Auktoriserad revisor

13 EY Building a better working world Revisionsberattelse Till årsstamman i Hyresfastigheter Holding Ill Gul AB, org.nr Rapport om årsredovisningen Vi har utfart en revision av årsredovisningen for Hyresfastigheter Holding Ill Gul AB for råkenskapsåret Styrelsens och verkstallande direktorens ansvar for årsredovisningen Det år styrelsen och verkstållande direktoren som har ansvaret for att uppråtta en årsredovisning som ger en råttvisande bild enligt årsredovisningslagen och for den interna kontroll som styrelsen och verkstållande direktoren bedomer år nadvandig for att uppråtta en årsredovisning som inte innehåller våsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fei. Revisorns ansvar Vårt ansvar år att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfart revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kraver att vi foljer yrkesetiska krav samt planerar och utfor revisionen for att uppnå rimlig såkerhet att årsredovisningen inte innehåller våsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgårder inhåmta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn våljer vilka åtgårder som ska utforas, bland annat genom att bedoma riskerna for våsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedomning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som år relevanta for hur bolaget uppråttar årsredovisningen for att ge en råttvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgårder som år åndamålsenliga med hånsyn till omståndigheterna, men inte i syfte att ora ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvårdering av åndamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har anvånts och av rimligheten i styrelsens och verkstållande direktorens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvårdering av den overgripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhamtat år tillrackliga och åndamålsenliga som grund for våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen uppråttats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla våsentliga avseenden råttvisande bild av Hyresfastigheter Holding Ill Gul ABs finansiella stållning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat for året enligt årsredovisningslagen. Forvaltningsberattelsen år forenlig med årsredovisningens ovriga delar. Rapport om andra krav enligt lagar och andra forfattningar Utover vår revision av årsredovisningen har vi aven utfart en revision av forslaget till dispositioner betraffande bolagets vinst eller forlust samt styrelsens och verkstållande direktorens forvaltning for Hyresfastigheter Holding III Gul AB for Styrelsens och verkstallande direktorens ansvar Det år styrelsen som har ansvaret for forslaget till dispositioner betraffande bolagets vinst eller forlust, och det år styrelsen och verkstållande direktoren som har ansvaret for forvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar år att med rimlig såkerhet uttala oss om forslaget till dispositioner betraffande bolagets vinst eller forlust och om forvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfart revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag for vårt uttalande om styrelsens forslag till dispositioner betraffande bolagets vinst eller forlust har vi granskat om forslaget år forenligt med aktiebolagslagen. Som underlag for vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utover vår revision av årsredovisningen granskat våsentliga beslut, åtgårder och forhållanden i bolaget for att kunna bedoma om någon styrelseledamot eller verkstållande direktoren år ersåttningsskyldig mot bolaget. Vi har aven granskat om någon styrelseledamot eller verkstållande direktoren på annat sått har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhåmtat år tillrackliga och åndamålsenliga som grund for våra uttalanden. Vi tillstyrker att årsståmman disponerar vinsten enligt forslaget i forvaltningsberattelsen och beviljar styrelsens ledamoter och verkstållande direktoren ansvarsfrihet for råkenskapsåret. G eborg den 14 april 2014 nst & Yjn / / -a-n son Auktoriserad revisor Vi tillstyrker daffar att årsståmman fastståller resultatrakningen och balansråkningen. A member firm of Ernst & Young Global Limited