Årsrapport 2008 Hyresfastigheter Holding IV AB

Transkript

1 Årsrapport 2008 Hyresfastigheter Holding IV AB

2 Innehåll Huvudpunkter Hyresfastigheter Holding IV AB... 4 Marknadsuppdatering... 6 Fakta om de enskilda fastighetsprojekten: Max Frisch... 7 Nidda... 8 Dresden... 9 Obelix Bad Kissingen Nyckeltal Årsredovisning Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Redovisnings- och värderingsprinciper Noter Revisionsberättelse... 24

3 Huvudpunkter 2008 VÄRDERING Till följd av en turbulent finansmarknad och den svaga ekonomiska utvecklingen de senaste tolv månaderna har bolagets fastighetsvärden reducerats med ca åtta procent. Den största nedgången upplever vi i projekten Obelix och Bad Kissingen. Värdefallet för segmentet bostäder har dock varit lägre än för de flesta andra typer av fastigheter i Europa. Eftersom koncernens investeringar är lånefinansierade kommer ett minskat fastighetsvärde att ge en större procentuell effekt på värdet per aktie. Detta beror på att det egna kapitalet belastas med hela värdefallet medan skulden är oförändrad. Värderingen av bolagets fastighetsportföljer görs av en oberoende tredjepart två gånger per år. VALUTA Försvagningen av den svenska kronan mot euron i slutet av 2008 ledde till stark press på valutapositionen i koncernen och bolaget var tvunget att lämna säkringspositioner på grund av likviditetsbegränsningar. Detta har lett till att moderbolaget har bokfört förluster på valutaterminer i årets bokslut. LÅG VAKANSGRAD I DRESDEN Organisationsförändringar och bättre fokus på uthyrning i Dresden har gett goda resultat. Vakansgraden har nu stabiliserat sig på en låg nivå och den 31 december 2008 var vakansgraden cirka en procent. TOTAL VAKANSGRAD Den totala vakansgraden för portföljen har ökat med 36 lägenheter under året. Ökningen enbart i Obelix utgör 32 lägenheter. UTBETALNING FÖR 2008 Osäkerheten på kapitalmarknaden har ökat under Detta har medfört ökad risk samt skapat större osäkerhet kring framtida utveckling för koncernen och aktieägarnas värden. Styrelsen har därför värderat att det ligger i bolagets och aktieägarnas långsiktiga intresse att det inte görs någon utbetalning för räkenskapsåret Grundlag för detta är att säkra koncernen en tillfredsställande likviditetsbuffert för att kunna möta eventuella krav på avbetalning av lån till följd av fallande marknadsvärden på fastigheterna. Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding IV AB 3

4 Ca aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Ca aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding IV AS (Norge) Hyresfastigheter Holding IV Vit AB (Sverige) ca 66 % ca 34 % Hyresbostäder i Sverige IV Vit AB 30 % 100 % 100 % 100 % 50 % Max Frisch 1 (HBS Södra Tyskland AB) Nidda (HB 4 Nidda Tomt AB) Dresden (HB i Dresden IV AB) Obelix (HBS 21 AB) Bad Kissingen 1 (HB BK 1 Aps) Oberhausen, Köln, Hamburg, Bielefeld m.fl lägenheter kvm Hyra MEUR 7,8 Förvärvat september 2006 Frankfurt, Hannover, Kiel lägenheter kvm Hyra MEUR 10,0 Förvärvat september 2006 Dresden 465 lägenheter kvm Hyra MEUR 2,0 Förvärvat januari 2007 Spredt Tyskland lägenheter kvm Hyra MEUR 10,1 Förvärvat december 2006 Bad Kissingen 364 lägenheter för äldre kvm Hyra MEUR 2,8 Förvärvat juni visar 100 %. Hyresfastigheter Holding IV AB Inledning Årsrapporten för 2008 innehåller, förutom bolagets årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden i Tyskland samt en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av de investerade portföljerna i Hyresfastigheter Holding IV AB («HFH IV»). Struktur och översikt HFH IV är en fastighetsportfölj som består av hyresbostäder med centralt läge (befolkning, kommunikation) i EU/EESområdet. Det har genomförts fem investeringar, samtliga i Tyskland. Portföljen är i normal drift och det arbetas kontinuerligt med åtgärder för att minska vakanserna, sänka kostnaderna samt hitta investeringar med god avkastning. Dessutom arbetar ett eget förvaltningsteam i Tyskland med den dagliga uppföljningen av investeringarna. Läge Totalt består portföljen av lägenheter. Fastigheterna är utspridda, med tyngdpunkter i Frankfurtområdet samt delstaterna Nordrhein-Westfalen och Schleswig-Holstein. Kartan på nästa sida visar var investeringarna ligger. Utbetalning för 2008 Osäkerheten på kapitalmarknaden har ökat under Detta har medfört ökad risk samt skapat större osäkerhet kring framtida utveckling för koncernen och aktieägarnas värden. Styrelsen har därför värderat att det ligger i bolagets och aktieägarnas långsiktiga intresse att det inte görs någon utbetalning för räkenskapsåret Grundlag för detta är att säkra koncernen en tillfredsställande likviditetsbuffert för att kunna möta eventuella krav på avbetalning av lån till följd av fallande marknadsvärden på fastigheterna. Huvudbyggnaden i Bad Kissingen 4 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding IV AB

5 1 Flensburg 1 1 Cuxhaven Kiel Hamburg 1 Bremen 4 1 BERLIN 1 4 Bielefeld 2 Hannover 4 Herne 4 Essen Hilden 4 Düsseldorf 4 Köln Frechen Bonn Jena 1 Leipzig 1 1 Dresden 3 Chemnitz Frankfurt am Main 2 Aschaffenburg Mannheim Nürnberg 4 Saarbrucken Ludvigsburg Fastigheter Stuttgart 1. Obelix 5. Bad Kissingen 2. Nidda 3. Dredsen 4. Max Frisch Ulm München Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding IV AB 5

6 BNP tillväxt i Tyskland E Tyskland EU Marknadsuppdatering Utveckling på fastighetsmarknaden i Europa Euroområdet drabbades fullt ut av finanskrisen under andra halvåret 2008, vilket hämmade tillväxten i hela regionen. Finanskrisen spred sig från USA till Europa och Asien, både direkt genom att banker och investerare gjorde förluster på investeringar i USA och som en följd av de psykologiska effekterna av en konjunkturnedgång. Den globala lågkonjunkturen tillsammans med en extrem volatilitet på valutamarknaden har också fått en negativ effekt på fastighetsmarknaden i Europa under Avkastningskraven har ökat markant och tillgången på kapital har både minskat och blivit dyrare. Hyreshöjningen på kontorsmarknaden planade ut under 2008 och fastighetsvärdena för både kommersiella fastigheter och bostäder har fallit. På grund av problemen med finansiering och mindre eget kapital på marknaden blev transaktionsvolymen i Europa betydligt lägre under 2008 jämfört med Källor: Eurostat, DN Makroekonomisk utveckling i Tyskland BNP-tillväxten var fortsatt positiv i euroområdet under 2008 med en tillväxt på 1,2 procent, vilket var en nedgång från 2,6 procent under Prognoserna för ekonomin är svaga och Europeiska centralbanken förväntar sig ett BNP-fall på cirka 2,7 procent för Prognoserna för utvecklingen i världsekonomin har stadigt förvärrats sedan finanskrisen slog till för fullt i euroområdet under andra halvåret Prisökningen i Europa var hög under 2008 med en ökning på 3,3 procent jämfört med 2,1 procent under 2007, men tillväxten förväntas avta kraftigt under 2009 som en följd av den globala lågkonjunkturen. Råvarupriserna har minskat avsevärt, där oljepriset har gått i täten med en minskning från toppnoteringen på 150 dollar/fatet till cirka 40 dollar/fatet. Arbetslösheten i Europa ökade marginellt från 7,8 procent under 2007 till 7,9 procent under 2008, men förväntas stiga kraftigt under Tillväxten i den tyska ekonomin låg på 1,3 procent under 2008 jämfört med 2,5 procent under Under sista kvartalet 2008 var dock den ekonomiska tillbakagången mellan 1,5 och 2 procent. Tyskland är hårt drabbat av lågkonjunkturen och det tyska finansdepartementet fruktar en tillbakagång på så mycket som 3 procent under Tack vare strukturreformer och stark sysselsättning i Tyskland minskade arbetslösheten under 2008 och låg på 7,3 procent i slutet av året. På grund av finanskrisen och den svaga utvecklingen för realekonomin förväntas dock arbetslösheten stiga till över 8 procent under Källa: ESB Bostadsmarknaden i Tyskland Trots de fallande värdena på bostadsmarknaden under 2008 förväntas efterfrågan på bostäder öka under de kommande åren. Antalet hushåll förväntas öka med mellan 0,5 och 1 procent per år, samtidigt som nybyggnadsaktiviteten förväntas vara låg. Den genomsnittliga hyreshöjningen i Tyskland för bostadsfastigheter låg på cirka 1 procent under 2008, medan hyreshöjningen i städer med mer än invånare låg på mellan 2 och 3 procent. Källa: Destatis Under 2009 förväntas det finnas fortsatt intresse från investerare på bostadsmarknaden eftersom priserna nu är lägre. Dessutom anses bostäder vara ett attraktivt investeringsobjekt på en marknad som i övrigt är osäker eftersom kassaflödet är relativt stabilt. Trots positiva prognoser för efterfrågan på bostadsmarknaden förväntas fastighetsvärdena ändå få en negativ utveckling under 2009 till följd av ökade avkastningskrav och problem med tillgång på både eget kapital och finansiering. Källor: ING Real Estate, Immobilienverband IVD 6 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding IV AB

7 Max Frisch Flensburg Fastigheterna består av lägenheter på olika platser i västra Tyskland. Cirka 80 procent av portföljen ligger i Oberhausen, Köln och Hamburg. Byggnaderna är uppförda under perioden från förra sekelskiftet och fram till början av 1990-talet och har en normal teknisk standard. Byggnaderna står på arrendetomter och hyrs på 200-åriga kontrakt. Cuxhaven Bremen Kiel Hamburg Hannover BERLIN Portföljen har under 2008 mött flera utmaningar. Hyreshöjningarna blev lägre än förväntat samtidigt som kostnaderna för löpande underhåll har varit för höga. Detta har lett till en utveckling under 2008 som är svagare än förväntat. För 2009 kommer det att fokuseras på en noggrann uppföljning av hyresgästerna för att minska förlusterna på fordringar samt på att aktivt söka försäljningsmöjligheter för vissa av fastigheterna i Kiel med stora underhållsbehov. Herne Essen Hilden Düsseldorf Köln Frechen Bonn Bielefeld Frankfurt am Main Aschaffenburg Mannheim Jena Nürnberg Leipzig Chemnitz Dresden Saarbrucken Ludvigsburg Stuttgart Ulm München Andel av årliga hyresintäkter 24 % Nyckeltal Antal lägenheter Bostadsyta kvm andel bostäder 95 % andel affärslokaler 5 % Hyresintäkter 2008 MEUR 7,8 Teknisk och ekonomisk förvaltare Curanis Investeringstidpunkt september 2006 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding IV AB 7

8 Nidda Portföljen består av cirka lägenheter i områdena kring städerna Frankfurt (cirka 50 procent), Hannover (cirka 33 procent) och Kiel (cirka 17 procent). Frankfurt är ett av Europas viktigaste finanscentrum. Generellt ligger portföljen i områden med högre befolkningstillväxt än genomsnittet i Tyskland och arbetslösheten är lägre än genomsnittet. Flensburg Kiel Cuxhaven Hamburg Bremen Fastigheterna har god standard och den löpande driften fungerar bra med en stabilt låg kostnadsnivå. Kassaflödet blev dock lägre än budgeterat för 2008, vilket beror på höga förluster på fordringar samt en högre vakansgrad under Vakansgraden har stabiliserats på cirka 2,5 procent. Detta är lägre än genomsnittet för de övriga tyska investeringarna, men ändå högre än budget för Herne Essen Hilden Düsseldorf Köln Frechen Bonn Bielefeld Hannover Jena BERLIN Leipzig Dresden Chemnitz Frankfurt am Main Aschaffenburg Mannheim Nürnberg Saarbrucken Ludvigsburg Stuttgart Ulm München Andel av årliga hyresintäkter 31 % Nyckeltal Antal lägenheter Bostadsyta kvm andel bostäder 95 % andel affärslokaler 5 % Hyresintäkter 2008 MEUR 10,0 Teknisk och ekonomisk förvaltare Brömer & Koch Investeringstidpunkt september Hyresfastigheter Holding IV AB

9 Dresden Delitsch Lauchhammer Portföljen består av 465 lägenheter med centralt läge i Dresden, som är huvudstaden i delstaten Sachsen med cirka invånare. Dresden är den stad som har den mest positiva utvecklingen i östra Tyskland med en stabil arbetslöshet och befolkningsökning under de senaste åren. Dresden förväntas också vara ett av de viktigaste tillväxtområdena i denna del av Tyskland framöver. LEIPZIG Borna A 14 Döbeln Riesa Meissen S a c h s e n De flesta lägenheterna i den här portföljen totalrenoverades under 1995/1996 och är generellt i gott skick. Driftsmässigt fungerar portföljen bra, med lokala förvaltare som har bra kunskaper om fastigheterna. Utvecklingen under 2008 har varit mycket god och vakansgraden har stabiliserat sig på mellan 1 och 1,5 procent. Vakansgraden för de kommersiella lokalerna har också har minskat. Investeringen i Dresden förväntas generera ett bra kassaflöde under Altenburg ZWICKAU B 180 B 173 CHEMNITZ Freiberg A 4 DRESDEN Freital Pirna E 55 Aue Annaberg- Buchholz Andel av årliga hyresintäkter 6 % Nyckeltal Antal lägenheter 465 Bostadsyta kvm andel bostäder 93 % andel affärslokaler 7 % Hyresintäkter 2008 MEUR 2,0 Teknisk och ekonomisk förvaltare Integra GmbH Investeringstidpunkt januari 2007 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding IV AB 9

10 Obelix Detta är en utspridd portfölj som består av ca lägenheter med läge i framför allt norra Tyskland. Portföljen hade totalt sett en vakansgrad på cirka 6,5 procent i december Den relativt höga vakansgraden beror på fastigheternas svåra lägen och att standarden delvis är låg. Detta bidrar också till högre kostnader än budgeterat eftersom kostnader för återuthyrning normalt är högre för fastigheter med svaga lägen eller svag standard. Förvaltningen arbetar aktivt med att stabilisera situationen och olika åtgärder kommer att vidtas för att minska vakanserna. Förvaltningen kommer därför att genomföra åtgärder för att lyfta de svaga områdena i syfte att öka efterfrågan på bolagets lägenheter. Herne Essen Hilden Düsseldorf Flensburg Kiel Cuxhaven Hamburg Bremen Hannover Bielefeld BERLIN Leipzig Dresden Portföljen har också fastigheter i Kiel och Frankfurt, där lägena anses vara bra med låg vakansgrad. Köln Frechen Bonn Jena Chemnitz Frankfurt am Main Aschaffenburg Mannheim Nürnberg Saarbrucken Ludvigsburg Stuttgart Ulm München Andel av årliga hyresintäkter 30 % Nyckeltal Antal lägenheter Bostadsyta kvm andel bostäder 98 % andel affärslokaler 2 % Hyresintäkter 2008 MEUR 10,0 Teknisk och ekonomisk förvaltare Alt & Kelber, Curanis, m.fl Investeringstidpunkt december Hyresfastigheter Holding IV AB

11 Bad Kissingen Wetzlar Portföljen består av 364 äldreboenden Braunfels i Bad Kissingen Lang Göns i Bayern i Tyskland. Bolaget äger 50 procent och resterande B488 Butzbach andel ägs av Global Fastighet Utbetalning 2007 AB. Weilmünster Huvudbyggnaden uppfördes 1973 och fastigheten byggdes Wölfersheim ut 1990 med två nya byggnader. Lägenheternas Bad storlek Nauheim varierar mellan 30 och 100 kvm. Som en Usingen del av utbudet Friedberg B275 i äldrebostäderna ingår simbassäng, restaurang, bank Camberg L3041 och medicinsk behandling samt attraktiva parkområden. Bad Homburg Karben Långa kontrakt har ingåtts med operatörföretag, som svarar Kronberg L3019 för den dagliga driften och uppföljningen av äldreboendena. Detta är en vanlig avtalsform för den här typen Frankfurt av byggnader i Tyskland och säkrar en långsiktig och Offenbach stabil Kriftel förvaltning av portföljen. Risken med den här modellen är att Taunus B44 kassaflödet är kopplat till en enda motpart. E35 Vi har dock inga Dietzenbach indikationer på att vår motpart skulle ha betalningsproblem. Lich B457 Altenstadt Künzell Schotten Eichenzell Hungen Grebenhain A 66 Gedem Flieden Mittelkalbach Echzell Hirzenhain Nidda L3187 Birstein A 7 Schlüchtern Nidder Steinau Büdingen Wächterbach Zeitiofs Hammersbach Gründau Bad Orb Gelnhausen Burgjoß Obersinn Bad Kissingen Bieber Oberthulba Burgsinn Flörsbach Hanau am Main Kleinkahl Fuchsstadt Altenau Langenbom Rieneck Hammelburg in Unterfranken Frammenbach Gemünden B8 Rodgau Partenstein Wernfeld Hösbach Kinzig Poppenhausen Gersfeld Wildflecken Sandberg Bad Brückenau Burkardroth A 7 Fokus kommer att ligga på att bidra till att utveckla fastigheterna så att de framstår som attraktiva också framöver. Detta kommer att bidra till att säkra kassaflödet hos operatören, vilket också kommer att vara fördelaktigt för ägaren. Andel av årliga hyresintäkter 1 9 % Nyckeltal Antal lägenheter 364 Bostadsyta kvm andel bostäder 100 % andel affärslokaler 0 % Hyresintäkter 2008 MEUR 2,8 1 Visar 100 % ägarandel Teknisk och ekonomisk förvaltare Curanis Investeringstidpunkt juni 2007 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding IV AB 11

12 Nyckeltal Hyresfastigheter Holding IV Vit AB («HFH IV») äger 34,32 % av aktierna i Hyresbostäder i Sverige IV Vit AB («HBS IV»). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den officiella årsredovisningen för HFH IV omfattar endast moderbolagets redovisning, och visar inte utfallet från den underliggande driften i fastighetsportföljerna. Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen för HBS IV. Hyresbostäder i Sverige IV Vit AB (SEK i tusentals kronor) Resultaträkning Intäkter Driftskostnader Övriga kostnader Av- och nedskrivningar Driftsresultat Finansiellt resultat Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt Minoritetsandel (SEK i tusentals kronor) Balansräkning Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa Tillgångar Eget kapital Minoritetsandel Summa eget kapital (inkl minoritetsandel) Avsättningar och obeskattade reserver Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa skulder Summa Eget kapital och skulder Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding IV AB