Årsrapport 2012 Hyresfastigheter Holding IV AB

Transkript

1 Årsrapport 2012 Hyresfastigheter Holding IV AB

2

3 Innehåll Viktiga händelser Översikt över Hyresfastigheter Holding IV AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de enskilda fastighetsprojekten: Max Frisch... 9 Nidda Dresden Obelix Bad Kissingen Nyckeltal Årsredovisning Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Redovisnings- och värderingsprinciper Noter Revisionsberättelse Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding IV AB 3

4 Bad Kissingen 4 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding IV AB

5 Viktiga händelser 2012 VÄRDERINGAR Underliggande värden har haft en relativt oförändrad utveckling under I likhet med tidigare år observerar bolaget en bra värdeökning för centrala fastigheter med bra läge, medan portföljer med variationer i kvalitet och läge har haft små rörelser. Bolaget har således inte haft några väsentliga värdeökningar under OBELIX INVESTERINGSPROGRAM Investeringsprogrammet i Königstein var klart 2012 och fastigheten är nu helrenoverad och har full beläggning. Königstein är en attraktiv investering utanför Frankfurt och bolaget räknar därför med god avkastning. Vidare har bolaget genomfört ett särskilt investeringsprogram i Kiel för att minska vakansgraden i delar av portföljen. NIDDA Den underliggande utvecklingen i Nidda är stabil. Portföljen bryter mot låneavtalets krav på förhållandet mellan marknadsvärde och belåning, detta även efter att banken gjorde en ny värdering i december Därför är det idag långivaren som kontrollerar de likvida tillgångarna i Nidda. Lånet i portföljen skall refinansieras före utgången av INGEN UTDELNING På grund av svag underliggande drift i de gjorda investeringarna är likviditetssituationen i bolaget sådan att styrelsen inte kan besluta om utdelning till aktieägarna för räkenskapsåret Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding IV AB 5

6 Cirka aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding IV AS (Norge) Hyresfastigheter Holding IV Vit AB (Sverige) cirka 66 % cirka 34 % Hyresbostäder i Sverige IV Vit AB 30 % 100 % 100 % 100 % 50 % Max Frisch 1 (HBS Södra Tyskland AB) Nidda (HB 4 Nidda Tomt AB) Dresden (HB i Dresden IV AB) Obelix (HBS 21 AB) Bad Kissingen 1 (HB BK 1 Aps) Oberhausen, Köln, Hamburg, Bielefeld m.fl lägenheter kvadratmeter Hyra MEUR 8,9 Förvärvat september 2006 Andel inv. av kapital 9 % Frankfurt, Hannover, Kiel lägenheter kvadratmeter Hyra MEUR 9,3 Förvärvat september 2006 Andel inv. av kapital 42 % Dresden 206 lägenheter kvadratmeter Hyra MEUR 1,0 Förvärvat januar 2007 Andel inv. av kapital 5 % Spridd Tyskland lägenheter kvadratmeter Hyra MEUR 10,0 Förvärvat december 2006 Andel inv. av kapital 39 % Bad Kissingen 364 lägenheter för äldre kvadratmeter Hyra MEUR 2,8 Förvärvat juni 2007 Andel inv. av kapital 6 % 1 viser 100 %. Hyresfastigheter Holding IV AB Inledning Årsrapporten för 2012 innehåller, förutom en fullständig årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden i Tyskland samt en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av de investerade portföljerna i Hyresfastigheter Holding IV AB (HFH IV). Struktur och översikt HFH IV är en fastighetsportfölj som ska bestå av hyresbostäder med centralt läge (befolkning, kommunikation) i EU/EES-området. Fem investeringar har genomförts, samtliga i Tyskland. Investeringarna i bolaget har gjorts tillsammans med det norska systerbolaget Boligutleie Holding IV AS (BUH IV) genom det gemensamt ägda bolaget Hyresbostäder i Sverige IV Vit AB (HBS IV). Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2015 och 2018, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Om bolagets styrelse anser att det finns starka skäl att förlänga perioden kommer detta att presenteras på årsstämman. Försäljning av delar av portföljen kan dock ske under bolagets hela livslängd. Läge Totalt består portföljen av lägenheter. Fastigheterna är spridda, med tyngdpunkten i Frankfurtområdet samt delstaterna Nordrhein-Westfalen och Schleswig-Holstein. Kartan på nästa sida visar var investeringarna ligger. Portföljen har normal drift och det arbetas kontinuerligt med åtgärder för att minska vakanserna, sänka kostnaderna samt hitta investeringar med god avkastning. Dessutom arbetar ett eget förvaltningsteam i Tyskland med den dagliga uppföljningen av investeringarna. Utvecklingen för HFH IV är inte som förväntat och utvecklingen för kassaflödet och värdet är inte tillfredsställande. Även om det finns ett starkt fokus på att stärka den underliggande driften är det inte realistiskt att förvänta sig att bolaget vid försäljning kan få ut ett belopp som motsvarar investeringen. Den negativa värdeutvecklingen kommer också att påverka den strategi som läggs för bolaget som helhet, eftersom det kan förväntas att dagens låneportfölj inte kan refinansieras i sin helhet. Med anledning av detta, kombinerat med bolagens begränsade likviditet, analyserar styrelsen och administrationen löpande den övergripande strategin. Försäljning eller delförsäljning kan komma att bli nödvändiga för att uppfylla det likviditetsbehov som en refinansiering skulle kräva. Huvuddelen av låneportföljen förfaller under 2013 och Huvudbyggnaden i Bad Kissingen 6 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding IV AB

7 1 Flensburg 1 1 Cuxhaven Kiel Hamburg 1 Bremen 4 1 BERLIN 1 4 Bielefeld 2 Hannover 4 Herne 4 Essen Hilden 4 Düsseldorf 4 Köln Frechen Bonn Jena 1 Leipzig 1 1 Dresden 3 Chemnitz Frankfurt am Main 2 Aschaffenburg Mannheim Nürnberg 4 Saarbrucken Ludvigsburg Fastigheter Stuttgart 1. Obelix 5. Bad Kissingen 2. Nidda 3. Dredsen 4. Max Frisch Ulm München Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding IV AB 7

8 BNP tillväxt i Tyskland 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % Kilde: IMF, ECB e Tyskland EU Marknadsuppdatering Makroekonomisk utveckling i Tyskland Den tyska ekonomin hade två bra år under 2010 och 2011 men var under 2012 något svagare och BNP-tillväxten landade på 0,9 procent. Den svaga trenden beräknas fortsätta under 2013 då det råder stor osäkerhet kring hur eurokrisen ska lösas och BNP beräknas öka med 0,6 procent. Detta osäkerhetsmoment och Tysklands centrala roll i lösningen inverkar negativt på Tysklands ekonomi på två specifika områden. För det första har Tysklands regering redan bidragit med garantier på flera hundra miljarder euro och därför är kapitalet inte tillgängligt för nationella investeringar. Det andra området som påverkas negativt är tysk export eftersom euroområdet står för 40 procent av Tysklands exportmarknad. Arbetslösheten ökade något i början av 2012 och låg i september på 6,8 procent men efter en stark slutspurt hade siffran sjunkit till 5,9 procent vid sista mätningen i januari Inflationen i Tyskland ligger nu på 2,0 procent, vilket är något högre än ECB:s målsättning. Några förändringar är inte att vänta under Källa: Destatis. Postbank, IMF, Savilles Det finns flera orsaker till värdeökningen på bostäder i Tyskland. Nybyggnadsaktiviteten har länge varit låg, vilket lett till att utbudet inte hållit jämna steg med efterfrågan. Dessutom gör den låga räntenivån i euroområdet det attraktivt att investera i fastigheter. Fastighetsinvesteringar anses också ge inflationsskydd då hyresnivåerna ofta går hand i hand med prisökningen. Vidare betraktas Tyskland som ett stabilt land i Europa, där det annars råder osäkerhet kring den ekonomiska utvecklingen. Flera investerare lockas därför av den tyska bostadsmarknaden. Den totala transaktionsvolymen på fastighetsmarknaden i Tyskland uppgick till 36 miljarder euro under 2012, motsvarande en ökning på elva procent sedan året dessförinnan och är den högsta omsättningen sedan toppåren 2006 och Av dessa utgjorde bostadsmarknaden elva miljarder euro. En stor del av uppgången skedde de sista dagarna i december och är därmed ett tydligt tecken på att såväl lokala som internationella investerare tror på den tyska fastighetsmarknaden. Källor: Destatis, Deutsche Bundesbank,Statista, LBS, Ernst and Young, CBRE Bostadsmarknaden i Tyskland Under 2012 ökade värdet på tyska bostäder med 3,1 procent jämfört med motsvarande period i fjol. Prisökningen är precis som tidigare år starkast i storstäder med bra infrastruktur, stort kulturellt utbud och så vidare. Det tyska hyresindexet visar att hyrorna stigit med 2,2 procent under 2012, vilket var svagare än väntat. München är den starkaste lokala marknaden i Tyskland och en bostad kostar här 2,9 gånger så mycket som genomsnittet Tyskland. Det genomsnittliga marknadsvärdet för bostäder i Tyskland är cirka euro per kvadratmeter. 8 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding IV AB

9 Max Frisch Investeringen består av lägenheter och 25 kommersiella lokaler med geografisk spridning i västra Tyskland. Cirka 80 procent av portföljen ligger i Oberhausen, Köln och Hamburg. Byggnaderna är uppförda från år 1900 fram till början av 1990-talet och har en normal teknisk standard. Byggnaderna står på arrendetomter och hyrs på 200-åriga avtal. HBS IV äger 30 procent av aktierna i portföljen, medan HBS III äger resterande 70 procent. Cuxhaven Bremen Bielefeld Hamburg Hannover BERLIN Utvecklingen i Max Frisch förlöpte som planerat under Bostadsdelen av portföljen minskade vakansgraden rejält under andra halvan 2012 och låg vid årets slut på 3,9 procent, vilket är den lägsta nivån sedan köpet av portföljen. Förvaltarbytet till Cenda med ett nytt förvaltningskoncept fungerar bra och förvaltningen har stärkts både på fastighets- och hyresgästsidan. Herne Essen Hilden Düsseldorf Köln Frechen Bonn Frankfurt am Main Aschaffenburg Jena Leipzig Chemnitz Dresden Under 2012 såldes fyra byggnader med totalt 107 små lägenheter och fyra kommersiella lokaler i Köln i två transaktioner till en lokal entreprenör och investerare. Totalt såldes kvadratmeter. Samtliga byggnader var behäftade med antingen tekniska eller underhållsrelaterade problem. Det totala försäljningspriset uppgick till 4,325 miljoner euro. Efter återbetalning av allokerat lånebelopp inklusive tio procent till banken, gav försäljningen cirka 1,2 miljoner euro i positivt kassaflöde. Andel av årliga hyresintäkter 11 % Under 2013 kommer hyreshöjningar att genomföras på olika ställen motsvarande cirka en procent av totalhyran i portföljen. I Oberhausen renoveras tomma lägenheter vilket förväntas leda till bättre uthyrningsmöjligheter och högre hyresnivåer. Nyckeldata Antal lägenheter Yta Saarbrucken Mannheim Ludvigsburg Stuttgart Nürnberg kvm andel bostäder 89 % andel kommersiella lokaler 11 % Budgeterade hyresintäkter 2013 (30 % andel) MEUR 2,7 Teknisk och ekonomisk förvaltare Cenda Management Investeringstillfälle september 2006 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding IV AB 9

10 Nidda Portföljen består av lägenheter med läge i närheten av Frankfurt (cirka 50 procent), Hannover (cirka 33 procent) och Kiel (cirka 17 procent ). Frankfurt är ett av Europas viktigaste finanscentrum. Generellt ligger portföljen i områden med högre befolkningstillväxt än genomsnittet i Tyskland och arbetslösheten är lägre än genomsnittet. Cuxhaven Bremen Kiel Hamburg Den underliggande driften i Nidda är stabil med en låg vakansgrad på cirka tre procent. Omsättningen bland hyresgästerna ligger också på en acceptabel nivå. Bielefeld Hannover BERLIN Nidda bryter fortfarande mot de villkor i låneavtalet som ställer krav på relationen mellan marknadsvärde och belåningsgrad. Detta innebär att Nidda måste amortera två miljoner euro årligen på lånet tills investeringen uppfyller kraven i låneavtalet. Nidda-portföljen har inte tillräcklig likviditet för att uppfylla kraven och moderbolaget i koncernen skjuter därför till nödvändiga medel för att amorteringarna ska kunna genomföras enligt avtal. Herne Essen Hilden Düsseldorf Köln Frechen Bonn Frankfurt am Main Aschaffenburg Mannheim Jena Nürnberg Leipzig Chemnitz Dresden Befintliga lån måste refinansieras före utgången av 2013 och processen är igångsatt. Saarbrucken Ludvigsburg Andel av årliga hyresintäkter Nyckeldata 38 % Antal lägenheter Yta kvm andel bostäder 95 % andel kommersiella lokaler 5 % Budgeterade hyresintäkter 2013 MEUR 9,3 Teknisk och ekonomisk förvaltare Brömer & Koch Investeringstillfälle september Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding IV AB

11 Dresden Portföljen består av 206 lägenheter med centralt läge i Dresden, som är huvudstaden i delstaten Sachsen med cirka invånare. Dresden är en av de städer som har den mest positiva utvecklingen i östra Tyskland med en stabil arbetslöshet och befolkningsökning under de senaste åren. Dresden förväntas också vara ett av de viktigaste tillväxtområdena i denna del av Tyskland framöver. na A 14 Döbeln Riesa Meissen Sachsen Under 2011 och 2012 gjordes tre delförsäljningar i Dresden vilket minskade investeringens lägenhetsbestånd från 465 till 206 lägenheter. g Freiberg A 4 DRESDEN Freital Pirna Försäljningen genomfördes för att stärka likviditeten för HBS IV och gjordes på marknadsmässiga villkor. KAU B 180 B 173 CHEMNITZ E 55 Den återstående delen av portföljen ligger i stadsdelen Pieschen och har god standard samt låg vakansgrad. Portföljen väntas fortsatt producera ett bra och stabilt kassaflöde. Nuvarande lån löper fram till 2017 och situationen i portföljen är stabil, med god drift och ett acceptabelt löpande kassaflöde. Andel av årliga hyresintäkter 4 % Nyckeldata Antal lägenheter 206 Yta kvm andel bostäder 93 % andel kommersiella lokaler 7 % Budgeterade hyresintäkter 2013 MEUR 1,0 Teknisk och ekonomisk förvaltare Integra GmbH Investeringstillfälle januar 2007 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding IV AB 11

12 Obelix Obelix är en spridd portfölj som består av cirka lägenheter och 24 kommersiella lokaler med läge i framför allt norra Tyskland. Förvaltningen av portföljen togs över av Cenda under Från och med januari 2012 har dock Pecunia tagit över delar av förvaltningen. Detta gäller fastigheterna i norra delen av Tyskland. Pecunia förvaltar också fastigheter i andra portföljer där de har levererat bra resultat. De förväntas därför kunna bidra positivt också i Obelix-portföljen. Cuxhaven Bremen Kiel Hamburg Hannover BERLIN Bielefeld Driftsmässigt är Obelix fortsatt den mest krävande investeringen i BUH IV. Vakansgraden har sjunkit något och har minskat med fyra lägenheter jämfört med i fjol. Per december 2012 var vakansgraden 5,8 procent, motsvarande 154 lägenheter. Svårast har läget varit i Stadtoldendorf som har en negativ befolkningsutveckling och en krävande lokal marknad. Flera åtgärder har vidtagits för att försöka öka kassaflödet i Stadtoldendorf, dock utan framgång. Bolaget har därför under en längre tid försökt sälja den här delen av portföljen och i mars 2013 ingicks ett säljavtal. Överlåtelsen kommer att ske under första halvåret. Efter försäljningen av Stadtoldendorf kommer vakansgraden att vara cirka 3,5 procent. I Kiel har bolaget drivit ett investeringsprojekt gällande lediga lägenheter för att få dessa uthyrda och öka hyresintäkterna för denna del av Obelix-portföljen. Projektet är avslutat och man arbetar nu med att hyra ut resterande tomma lägenheter i denna del av portföljen och därigenom eliminera den strukturella vakans bolaget dragits med i Kiel. Renoveringsarbetet i Königstein är slutfört. Med undantag av en lägenhet och en mindre kontorsdel har fastigheten nu full beläggning. Kontorsdelen har visat sig vara svåruthyrd och kommer nu att byggas om till en lägenhet. Efter ombyggnaden överväger bolaget att sälja byggnaden dels därför att lokalmarknaden är stark, dels för att detta är den enda fastigheten i Königstein och förvaltningskostnaderna är relativt höga. Herne Essen Hilden Düsseldorf Köln Frechen Bonn Frankfurt am Main Aschaffenburg Nürnberg Leipzig Chemnitz Dresden Målet för 2013 är att minska vakanserna ytterligare och stabilisera hyresintäkterna över året. Nyckeldata Antal lägenheter Yta Jena kvm andel bostäder 98 % andel kommersiella lokaler 2 % Budgeterade hyresintäkter 2013 MEUR 10,0 Teknisk och ekonomisk förvaltare Cenda / Pecunia Investeringstillfälle desember Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding IV AB

13 Bad Kissingen Portföljen består av 364 äldreboenden i Bad Kissingen i Bayern i Tyskland. Bolaget äger en andel på 50 procent. Den resterande andelen ägs av Global Eiendom Utbetaling Huvudbyggnaden uppfördes 1973 och fastigheten byggdes ut 1990 med två nya byggnader. Lägenheternas storlek varierar mellan 30 och 100 kvadratmeter. Som en del av utbudet för äldrebostäderna ingår simbassäng, restaurang, bank och medicinsk behandling samt attraktiva parkområden. Avtalet med operatören för fastigheten löper fram till den 31:a december Under de senaste åren har operatören genomfört en rad renoveringar och omstruktureringar och planerar ytterligare renoveringar inom den närmaste tiden för att göra fastigheten mer attraktiv för befintliga och nya hyresgäster. Portföljen genererar ett stabilt kassaflöde och utvecklingen förväntas vara fortsatt god under ungen hzell Nidda Nidder Kinzig Hanau am Main u nken B8 au Büdingen Gründau Schotten Gedem Hirzenhain Birstein Wächterbach Gelnhausen Flörsbach Kleinkahl Langenbom Hösbach Bieber Grebenhain Bad Orb Frammenbach Flieden Steinau Partenstein A 66 Schlüchtern Burgjoß Eichenzell Rieneck Burgsinn Künzell Mittelkalbach A 7 Zeitiofs Obersinn Hammelburg Gemünden Wernfeld Poppenhausen Bad Brückenau Burkardroth Bad Kissingen Oberthulba Gersfeld Wildflecken Fuchsstadt Sandberg Andel av årliga hyresintäkter 6 % Nyckeldata Antal lägenheter 364 Yta kvm andel bostäder 100 % andel kommersiella lokaler 0 % Budgeterade hyresintäkter 2013 (50 % andel) MEUR 1,4 Teknisk och ekonomisk förvaltare Axion Consult Investeringstillfälle juni 2007 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding IV AB 13

14 Nyckeltal Hyresfastigheter Holding IV Vit AB («HFH IV») äger 34,32 % av aktierna i Hyresbostäder i Sverige IV Vit AB («HBS IV»). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den officiella årsredovisningen för HFH IV omfattar endast moderbolagets redovisning, och visar inte utfallet från den underliggande driften i fastighetsportföljerna. Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen för HBS IV. Hyresbostäder i Sverige IV Vit AB (SEK i tusentals kronor) Resultaträkning Intäkter Driftskostnader Övriga kostnader Avskrivningar Nedskrivningar Driftsresultat Finansiellt resultat Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt Minoritetsandel (SEK i tusentals kronor) Balansräkning Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa Tillgångar Eget kapital Minoritetsandel Summa eget kapital (inkl minoritetsandel) Avsättningar och obeskattade reserver Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa skulder Summa Eget kapital och skulder Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding IV AB

15 Information om finansiering Bolagets lånefinansiering är knuten till varje enskild investering i etablerade single purpose bolag. Varje enskilt låneavtal kommer således ha egna lånevillkor att förhålla sig till. Här presenteras en översikt över bolagens totala lån och de villkor som föreligger: Portfölj Bank Lånebelopp***) Förfall ICR krav *) LTV krav **) Faktisk ICR Faktisk LTV Nidda SEB ,15 75 % 1,63 75,4 % Obelix Deutsche Pfandbriefbank ,30 90 % 1,42 80,0 % Dresden DG Hyp ,25 74 % 2,35 64,0 % Bad Kissingen Deutsche Pfandbriefbank ,40 80 % 1,48 76,0 % Max Frisch (30 %) Deutsche Pfandbriefbank ,40 90 % 2,03 72,0 % *) ICR: Interest Coverage Ratio. Räntetekningsgraden är ett nyckeltal för både soliditet och lönsamhet, då den visar i vilken grad bolaget är kapabelt att betala sina räntekostnader och förmåga att påta sig större lån. Generellt beräknas ränteteckningsgraden genom att ta EBIT och dela på räntekostnader, men de flesta låneavtal har en egen definition där bland annat investeringar i många tillfällen exkluderas EBIT. **) LTV: Loan to Value Ratio. Lånebeloppet delas på marknadsvärdet av fastighetsportföljen. ***) Lånebelopp är nominerat i projektvaluta (EUR). Banken har inhämtat en egen värdering på Nidda-portföljen som visar ett brott med LTV klausulen i låneavtalet. Kvartalsvisa amorteringar kommer fortsätta framöver tills bolaget inte är i brott med låneavtalens LTV klausuler. LTV beräkningen i Nidda är baserat på värdering för bank i januari Räntederivat Bolaget har som strategi att säkra upp till 100% av räntebärande lån vid investeringar. Låneavtalen ingås primärt med rörliga lånevillkor, men långivare kommer normalt kräva kontrakt på separata derivatkontrakt motsvarande lånebeloppet som säkrar löpande fastränta. Finanskostnaderna är presenterade netto. Värdet av derivatpositionerna är inte balansförda enligt god redovisningssed i Norge och värdeförändringar är således heller inte överförda i bolagets resultat. Nedan följer en översikt över bolagets räntederivat per 31.12: Portfölj Bank Lånebelopp Valuta Fast ränta Startdatum Slutdatum Orealiserad vinst / (-) förlust per 31 december Nidda SEB EUR 3,92 % Obelix Deutsche Pfandbriefbank EUR 4,59 % Obelix Deutsche Pfandbriefbank EUR 4,70 % Obelix Deutsche Pfandbriefbank EUR 4,75 % Dresden DG Hyp EUR 4,05 % Bad Kissingen Deutsche Pfandbriefbank EUR 4,50 % Max Frisch (30 %) Deutsche Pfandbriefbank EUR 3,96 % Summa räntederivat EUR Information om nedskrivningar Bolaget har värderat bokfört värde av sina investeringar i fastigheter per och genomfört nedskrivningar och reversering av tidigare nedskrivningar. Fastighetsvärden har baserats på värderingar från oberoende tredje part i januari Värderingar hämtas varje halvår för alla fastighetsinvesteringar i koncernen. Mot bakgrund av dessa värderingar har bolaget per genomfört följande nedskrivningar och reversering av tidigare nedskrivningar: Portfölj / bolag Bokfört värde före årets nedskrivning Nedskrivning Reverserade nedskrivningar Nytt bokfört värde Värdering EUR Obelix, Bartol Obelix, Zidal Obelix, Sivaka Obelix, Certram Totalt netto nedskrivet balansvärde Omräkningsdifferens Netto nedskrivning över resultat Not: Översikten visar bara investeringar som är konsoliderade i det norska moderbolaget. Investeringar som är redovisade efter kapitalandelsmetoden är ej inkluderade. Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding IV AB 15

16 Årsredovisning Hyresfastigheter Holding IV Vit AB Org.nr Räkenskapsår Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding IV AB

17 Hyresfastigheter Holding IV Vit AB Org.nr (11) Årsredovisning för räkenskapsåret Styrelsen och verkställande direktören för Hyresfastigheter Holding IV Vit AB avger härmed följande årsredovisning. Innehåll Sida Förvaltningsberättelse 2 Resultaträkning 5 Balansräkning 6 Tilläggsupplysningar 8 Alla belopp redovisas, om inget annat anges, i tusentals kronor (tkr). Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding IV AB 17

18 Hyresfastigheter Holding IV Vit AB Org.nr (11) Förvaltningsberättelse Information om verksamheten Hyresfastigheter Holding IV Vit AB (HFH) är en fastighetsportfölj vilken skall bestå av hyreslägenheter med centralt läge avseende befolkning och kommunikation i EU- eller EES-länder. HFH äger tillsammans med det norska systerföretaget Boligutleie Holding IV AS (BUH) företaget Hyresbostäder i Sverige IV Vit AB (HBS). Investeringarna i fastighetsportföljerna genomförs genom det gemensamt ägda bolaget HBS. Indirekt via HBS äger HFH tillsammans med BUH per den 31:a december 2012 cirka lägenheter. Ägandet består av fem olika investeringar. Samtliga fastigheter är belägna i Tyskland, och flest lägenheter ligger i Frankfurt, Hannover, Kiel, Dresden och Nordhausen. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2015 och 2018, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Om bolagets styrelse anser att det finns starka skäl att förlänga perioden kommer detta att presenteras på årsstämman. Försäljning av delar av portföljen kan dock ske under bolagets hela livslängd. Väsentliga händelser under räkenskapsåret och efter dess utgång Räkenskapsåret 2012 var fortsatt präglat av den finansiella oron i Europa. Fastighetsvärdena har inte återgått till nivåerna före år Marknadsvärdena har under 2012 varit i stort sett oförändrade. De mest attraktiva portföljerna idag är de med ett samlat läge belägna kring större städer. Portföljer som Obelix, Nidda och Max Frisch, vilka är mer spridda portföljer, har därför inte upplevt samma värdeutveckling. Kassaflödet i framför allt Nidda och Obelix är svagare än förväntat vid investeringstidpunkten, något som förstärks av att Nidda inte uppfyller villkoren i låneavtalet avseende förhållandet mellan marknadsvärde och lånets storlek. Långivaren kontrollerar på grund av detta all överskottslikviditet och kräver amorteringar på lånet. Under 2012 har amorteringar skett om två miljoner euro. Nidda genererar inte tillräckligt kassaflöde för att själv säkerställa amorteringarna och är därför beroende av likviditet från antingen moderbolaget eller försäljningar för att på så sätt kunna möta kravet på amortering. Under det första halvåret 2012 genomfördes förhandlingar om villkorslättnader i låneavtalet utan framgång, varför koncernen har stöttat Niddaportföljen med nödvändig likviditet för att inte längre bryta mot bankernas villkor i låneavtalen. Obelix är en diversifierad portfölj, där en del av fastigheterna ligger i områden som har generellt hög arbetslöshet och negativ befolkningsutveckling. Som ett led i att stärka kassaflödet har bolaget vid 2012 års ingång genomfört förändringar i förvaltningen av Obelix. Cenda har tidigare skött förvaltningen av hela Obelix men från och med januari 2012 hanteras delar av förvaltningen av Pecunia, som styrelsen känner sedan tidigare investeringar. Det mest krävande området, Stadtoldendorf, är sålt under Styrelsen utesluter inte ytterligare delförsäljningar i Obelix om inte en förbättring uppnås i den löpande driften. I slutet av 2011 och början på 2012 genomfördes delförsäljningar i Dresdenportföljen för att stärka HBS-koncernens likviditet. Likviditeten är således något bättre i jämförelse med föregående år. Likviditeten är forsatt sårbar för oförutsedda händelser och styrelsen följer likviditeten noggrant. 18 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding IV AB

19 Hyresfastigheter Holding IV Vit AB Org.nr (11) Framtida utveckling Det planeras inte för några nyemissioner i HFH och huvudfokus framöver är fortsatt drift av fastigheterna. En stabil driftssituation förväntas i bolagets fastighetsportföljer framöver. HBS-koncernens framtida kassaflöden är beroende av utvecklingen på bolagets intäkter, driftskostnader och finansieringskostnader. Framöver förväntas en jämn ökning i intäkter, i takt med utvecklingen på uthyrningsmarknaden. Bolagets investeringar är belägna i områden där hyran till viss del är reglerad, vilket motverkar större intäktssvängningar. Kostnaderna för HBS-koncernen förväntas utvecklas i takt med kostnadsutvecklingen i samhället i övrigt medan finansieringskostnaderna på lång sikt kommer att påverkas av utvecklingen på räntemarknaden. Det preciseras att det råder osäkerhet i bedömningen av framtida förhållanden. Genomsnittlig löptid på lånen i bolagets investeringar är cirka ett år. Lånet i Nidda förfaller i december 2013 och övriga lån förfaller i perioden 2014 till Kreditmarknaden har förvärrats betydligt sedan lånen togs och det är inte realistiskt att förvänta sig att alla lånen kan refinansieras till samma belåningsgrad. Detta innebär att refinansieringen totalt sett kan komma att medföra betydande utlägg av likvida medel. Om kreditmarknaden inte förbättras måste försäljning eller delförsäljning genomföras för att möta det behov av likvida medel en refinansiering skulle medföra. Styrelsens uppfattning är att utbetalning till aktieägarna inte är aktuellt under de kommande åren, givet koncernens samlade likviditetssituation. Portföljen har haft en påtaglig värdenedgång sedan investeringstidpunkten. Som en följd av detta har koncernen som tidigare nämnts brutit mot låneavtal i de underliggande bolagen och den största delen av kontantströmmen har gått till amortering av lån. Dessutom har bolaget en svag likviditetssituation, något som förhindrat bolaget från att betala utdelning till aktieägarna. Bolagets fokus de närmaste två åren kommer vara att refinansiera lånen som förfaller under denna tidsperiod. I övrigt kommer bolaget fortsätta att arbeta med optimering av driften för att öka intäkterna samtidigt som kostnader hålls på en rimlig nivå. Finansiell risk Bolagets eget kapital är utsatt för valutafluktuationer i förhållandet svenska kronor till euro, då bolagets investeringar, indirekt via intressebolaget HBS, har genomförts i euro. HBS-koncernen är utsatt för ändringar i räntenivå, då delar av extern finansiering har rörlig ränta. Det har ingåtts räntederivat för att reducera denna risk. HBS-koncernen är även exponerad för utveckling i avkastningskrav och den allmänna ekonomiska utvecklingen på marknader där koncernen har investeringar. Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding IV AB 19

20 Hyresfastigheter Holding IV Vit AB Org.nr (11) Flerårsöversikt (tkr) Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet (%) Antal anställda För definitioner av nyckeltal, se Redovisnings- och värderingsprinciper. Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kronor): överkursfond årets förlust disponeras så att som överkursfond balanseras Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding IV AB

21 Hyresfastigheter Holding IV Vit AB Org.nr (11) Resultaträkning Not Nettoomsättning Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat 0 0 Årets resultat Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding IV AB 21

22 Hyresfastigheter Holding IV Vit AB Org.nr (11) Balansräkning Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag 5, 6, Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos intresseföretag Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding IV AB

23 Hyresfastigheter Holding IV Vit AB Org.nr (11) Balansräkning Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 8 Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier) Reservfond Fritt eget kapital Överkursfond Årets resultat Summa eget kapital Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 0 70 Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding IV AB 23

24 Hyresfastigheter Holding IV Vit AB Org.nr (11) Tilläggsupplysningar Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Fordringar har värderats till det lägsta av anskaffningsvärde och det belopp varmed de beräknas bli reglerade. Övriga tillgångar, skulder samt avsättningar har värderats till anskaffningsvärde om annat ej anges. Fordringar och skulder i utländsk valuta har värderats till balansdagens kurs. Kursvinster och kursförluster på rörelsefordringar och rörelseskulder redovisas i rörelseresultatet medan kursvinster och kursförluster på finansiella fordringar och skulder redovisas som finansiella poster. Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år. Finansiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar som är avsedda för långsiktigt innehav redovisas till anskaffningsvärde. Har en finansiell anläggningstillgång på balansdagen ett lägre värde än det bokförda värdet skrivs tillgången ner till detta lägre värde om det kan antas att värdenedgången är bestående. Nedskrivning sker även med belopp motsvarande erhållen utdelning i de fall utdelning motsvarar tidigare tillskjutet kapital. Emissionskostnader Emissionskostnader baseras på de investeringar som löpande sker inom portföljen och uppgår till en procentandel av investerat kapital. Emissionskostnaderna redovisas i eget kapital vid emission och vid investeringens genomförande. Nyckeltalsdefinitioner Nettoomsättning Rörelsens huvudintäkter, fakturerade kostnader, sidointäkter samt intäktskorrigeringar. Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella intäkter och kostnader, men före extraordinära intäkter och kostnader. Balansomslutning Företagets samlade tillgångar. Soliditet (%) Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) i procent av balansomslutning. Antal anställda Medelantal anställda under räkenskapsåret. 24 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding IV AB

25 Hyresfastigheter Holding IV Vit AB Org.nr (11) Noter Not 1 Anställda och personalkostnader Bolaget har inte haft några anställda och några löner har ej utbetalats. Till styrelsen har utgått arvode med 55 (55) tkr. Not 2 Resultat från andelar i intresseföretag Nedskrivningar Not 3 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter, bank 6 37 Ränteintäkter, intresseföretag Not 4 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader Kursdifferenser Förlust valutakontrakt Not 5 Andelar i intresseföretag Ingående anskaffningsvärden Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående redovisat värde Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding IV AB 25

26 Hyresfastigheter Holding IV Vit AB Org.nr (11) Not 6 Specifikation andelar i intresseföretag Namn Kapitalandel Antal andelar Bokfört värde Hyresbostäder i Sverige IV Vit AB 34,3% Org.nr Säte Eget kapital Resultat Hyresbostäder i Sverige IV Vit AB Stockholm Not 7 Finansiella instrument Per balansdagen finns inga ingångna valutasäkringskontrakt. Not 8 Förändring av eget kapital Aktie- Reservfond Överkurs- Årets kapital fond resultat Belopp vid årets ingång Disposition enligt beslut av årets årsstämma: Årets resultat Belopp vid årets utgång Bolagets aktier kan ges ut i två serier, stamaktier och aktier av serie B. Aktier av varje aktieserie skall kunna ges ut till ett antal motsvarande hela aktiekapitalet. Stamaktie och aktie per serie B medför en röst vardera. Aktie av serie B omfattas av inlösenförbehåll enligt bolagsordningen. Per balansdagen uppgår antalet stamaktier till och antalet aktier av serie B till Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding IV AB

27 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding IV AB 27

28 28 Årsrapport 2012, Hyresfastigheter Holding IV AB

29

30 Hyresfastigheter Holding IV AB C/O Obligo Investment Management Bolette Brygge 1 NO-0252 Oslo SSD/