Tomträtt, Malmö verus Stockholm

Transkript

1 1 av 36 Tomträtt, Malmö verus Stockholm Utredning av Bert-Olov Bergstrand (BOB) Sammanfattning Citat Finansinspektionens debattartikel i DN 31 maj 217: Skärpt amorteringskrav för hushåll med höga skuldkvoter Under de senaste tre åren har bostadspriserna ökat med drygt 4 procent.men rapporten visar också att sårbarheter byggs upp. Bostadspriserna ligger på historiskt höga nivåer i förhållande till hushållens inkomster och hushållens skulder stiger snabbare än inkomsterna. Detta är inte hållbart på sikt. Nedanstående grafer visar hur taxeringsvärdena på mark och därmed tomsträttsskulden formligen exploderat sedan 24 till dagsdatum. (24-26) Taxv 26 Avg ( ) Taxv 218 Avg ( ) Taxv 221 Alvik Kungsholmen Södermalm Vasastaden Östermalm Centrala Malmö Stockholm har insett allvaret och i grunden omarbetat sin modell för debitering av tomträttsavgälden. Man har i praktiken infört en tomträtthyresregleringsmodell, men trots det kvarstår grundproblemen med tomträtten - refererar till avsnittet nedan som behandlar Stockholmsmodellen.

2 2 av 36 3 Alvik Kungsholmen Södermalm Vasastaden Östermalm Vallag Centrala Malmö Kungsholmen I denna utredning används vad gäller Stockholm Regleringsavgäld flerbostadshus Slutavgäld vid olika startår i kr/kvm BTA vid 1-årig period (Ref Stockholms hemsida respektive avsnittet Även Stockholmsmodellen leder till en ökad skuldsättning / ekonomisk omfördelning i denna rapport Grafen ovan visar konsekvenserna om Malmö Kommun behåller sin nuvarande modell *) för beräkning av tomträttsavgäld. Avgälden för de boende i centrala Malmö är redan i nivå med Vasastan i faktiska konor (219 års taxering). Med samma utveckling, baserat på en 2% höjning per taxeringsperiod framåt, kommer Centrala Malmö att passera Östermalm med god marginal fram till taxeringsperiod De tre andra värdeområdena i Malmö, som har analyserats, har inte samma accelererande tempo utan kommer bara in i de centrala delarna i Stockholm Se vidare beräkningarna nedan kopplat till respektive värdeområde. Där visas att prognosen 2% är fullt realistisk. Malmö Kommun tycks, fram till dags datum *), antingen varit totalt omedvetna/okunniga om situationen eller så har Malmö Kommun helt enkelt blundat för verkligheten. För Malmö Kommun är tomträttsavgälderna en viktig inkomstkälla (se bilaga 3, Malmö sågar billigare tomträtter, citat: För Malmö stad innebär det en förlust på 62 miljoner kronor - varje år - om reglerna ändras.. På Malmö Kommuns hemsida (se bilaga 4, Malmö Stad Tomträtt) förskönar, enligt undertecknad, Malmö Kommun tomträtten. Frågan som måste ställas är om Malmö Stad Tomträtt är ett resultat av okunskap, behovet av att utnyttja tomträtten som finansieringskälla och/eller resultatet av en politisk drivning. Dokumentet behandlas i avsnittet Förskönar Malmö Kommun Tomträtten nedan. *) Malmö Kommun utreder just nu tomträttsituationen som en konsekvens av BRFgruppens **) och HSBs påtryckningar. Man har emellertid all anledning att se pessimistiskt på denna utredning dels på grund av att tomträtten är en viktig inkomstkälla, dels på grund av den inställning som tycks råda i Malmö Kommun emot BRF-boende. **) 7-tal BRF föreningar på tomträtt i Malmö

3 3 av 36 Tomträtt, Malmö verus Stockholm 1 Sammanfattning 1 Förskönar Malmö Kommun tomträtten och vilseleder konsumenter in i en tomträttskuldfälla? 4 Är vi som bor i BRF på tomträtt i händerna på en bekymmersam okunskap? En analys av fyra olika värdeområden i Malmö 8 Värdeområde Centrala Malmö 9 Taxerings-/marknadsvärdets utveckling mellan Utvecklingen av avgälden jämfört bankränta om tomten köpts ut 24. En extrapolerad avgäld till tax.perioden , jämfört med utköp 24 Värdeområde Centrala Malmö passerar avgäldmässigt Stockholm i expressfart 12 Värdeområde Centrala Malmö versus centrala värdeområden i Stockholm Värdeområde Limhamn-Ribersborg-Hyllie 15 Taxerings-/marknadsvärdets utveckling mellan Utvecklingen av avgälden jämfört bankränta om tomten köpts ut 24. En extrapolerad avgäld till tax.perioden , jämfört med utköp 24 Värdeområde Limh-Ribersb-Hyllie. Från Ytterstaden in i Centrala Stockholm Värdeområde Limh-Ribersb-Hyllie. versus centr. värdeområden i Stockholm Värdeområde Malmö Centrum Öster 21 Taxerings-/marknadsvärdets utveckling mellan Utvecklingen av avgälden jämfört bankränta om tomten köpts ut 24. En extrapolerad avgäld till tax.perioden , jämfört med utköp 24 Värdeområde Malmö Centrum Öster - Från Ytterstaden in i Centr. Stockholm Värdeområde Malmö Centrum Öster versus centr. värdeområden i Stockholm 26 Värdeområde 1283 Västra Hamnen 27 Taxerings-/marknadsvärdets utveckling mellan Utvecklingen av avgälden jämfört bankränta om tomten köpts ut 24. En extrapolerad avgäld till tax.perioden , jämfört med utköp 24 Värdeområde 1283 Västra Hamnen - Från Ytterstaden in i Centr. Stockholm Värdeområde 1283 Västra Hamnen versus centrala värdeområden i Stockholm Ekonomiska bidrag till vissa boende medan andra stängts in i en skuldfälla. 33 Malmö Kommun har låst in BRF-boende på tomträtt i en skuldfälla Även Stockholmsmodellen leder till en ökad skuldsättning / ekonomisk omfördelning

4 4 av 36 Förskönar Malmö Kommun tomträtten och vilseleder konsumenter in i en tomträttskuldfälla? Refererar till Finansinspektionens ansvar vad gäller konsumentskydd. Citat Konsumentskyddsfrågor genomsyrar hela FI:s verksamhet och de sektorer där FI utfärdar regler och bedriver tillsyn. Under flikarna Bank, Försäkring och Marknad Ovanstående skrivning borde även innefatta kommuner och i detta specifika fall Malmö Kommuns marknadsföring av tomträtten. Den 23 Mars publicerade Malmö Kommun dokumentet Tomträtt på sin hemsida. Se utklipp från dokumentet nedan (inom ramar), med kommentarer. Dokumentet i sin helhet - se bilaga 4. Har du tomträtt innebär det att du får nyttja en tomt på i princip samma sätt som om du var fastighetsägare, men mot en årlig avgift. Som tomträttshavare kan du fritt överlåta tomträtten till någon annan, belåna och hyra ut den. Årlig avgift Den årliga avgiften regleras regelbundet och fastställs med utgångspunkt från tomtens markvärde och en ränta. I samband med reglering av avgiften för kommersiella tomträtter och tomträtter upplåtna för flerfamiljshus gör kommunen en särskild värdering av marken i varje enskilt fall. För småhustomträtter regleras avgiften schablonmässigt. För närvarande används marktaxeringsvärdet. Hur många kan av ovanstående beskrivning av Årlig avgift läsa ut nedanstående negativa konsekvenser av tomträtten?: DI 17 Mars 219 Experten varnar för kostnadsbomben Experten kommer från HSB Aftonbladet 6 dec 217 Snart kan din månadsavgift chockhöjas hemmet.se Det är viktigt att fråga om föreningen äger marken som huset står på eller om det är tomträtt och föreningen därigenom har kostnader för hyra av marken. Undersök om

5 avtalet för tomträtten snart går ut och hur eventuell omförhandling kan påverka föreningens ekonomi. 5 av 36 Artikel i Aftonbladet 6 dec 217, uttalande från Mathias Olofsson, vd på Värderingsdata Citat: Man kan tydligt se hur stor andel av föreningarnas ekonomi som utgörs av tomträttsavgäld. I Stockholm kommer, baserat på en ny tomträttsavgäldsmodell, upptill 29% av föreningarnas ekonomier utgöras tomträttsavgäld/ränta. Dvs i praktiken finns det en hög belåning på tomten som, till skillnad från ett banklån, successivt kommer att räknas upp. Etc. Malmö Kommun torde vara fullt medvetna om ovanstående mycket negativa risker med tomträtten, inte minst som en konsekvens av BRF-gruppens skrivningar och möten med Kommunen. Trots detta väljer Malmö kommun att inte informera sina kommuninvånare/ konsumenter om avarterna med tomträtten. Ytterligare ett citat från dokumentet Tomträtt. Deklaration Avgiften för tomten är avdragsgill i självdeklarationen på samma sätt som räntor på lån i tomträtten. Du som har en tomträtt får varje år en kontrolluppgift på avgiften som du betalade in föregående år. Ett slarvig skrivning eller okunskap om vilka regelverken som skattemässigt gäller olika boendeformer på tomträtt? (Småhus, Äkta BRF respektive Oäkta BRF) Malmö Kommun tycks inte vara medvetna om att lagen avseende privatbostadsföretag / Äkta BRF ändrades inkomståret 28. Det stämmer att en kontrollavgift skall lämnas in men vad gäller en äkta BRF skall inkomster och utgifter i fastighetsförvaltningen inte beskattas ( se citat nedan). Dvs 1 % avgiften för tomträtten drabbar avgiften och därmed värdet på bostadsrätten negativt. Citat Skatter,se Jan 22, 29 Från och med inkomståret 28 gäller nya regler för bostadsrättsföreningar. En äkta bostadsrättsförening beskattas som ett privatbostadsföretag, vilket innebär att inkomster och utgifter i fastighetsförvaltningen inte beskattas. Citat SKV 378 utgåva Skatteregler för bostads rättsföreningar och deras medlemmar. Resultat som hör till fastigheten Ett privatbostadsföretag ska inte ta upp inkomster och inte dra av utgifter som hör till fastigheten. Citat Skatteverket Med privatbostadsföretag menas en bostadsrättsförening, ekonomisk förening eller ett aktiebolag, som till klart övervägande del (minst 6 procent), tillhandahåller bostäder åt sina medlemmar eller delägare. Annars är det ett så kallat oäkta bostadsföretag

6 Är vi som bor i BRF på tomträtt i händerna på en bekymmersam okunskap? 6 av 36 Citat Mail från Malmö Kommun 9 apr :13 I dagsläget finns det inga tecken på att värdet på bostadsrätter med tomträtt är avsevärt lägre än de med äganderätt. Malmö Kommun tittar uppenbarligen i backspegeln i ett skatte/taxeringssystem som inte beaktar BRF på Tomträtt (se kommande utredning/dokument till skatteverket). För Malmö Kommun handlar det om att från och med nu att titta ut genom fönstret för se dagens verklighet och baserat på denna nuvärdesanalys visa på förmågan att se konsekvenserna framåt för de boende på tomträtt. Mäklarna har uppenbarligen, till skillnad från Malmö Kommun, insett konsekvenserna av de kraftigt stigande tomträttsskulderna-/ avgälderna (se ovan redovisade citat). Även HSB har uppmärksammat problematiken med den exploderande tomträttsgälden. Lika självklar för Malmö Kommun, som det är för mäklare respektive för de som köper och säljer BRF-bostäder, borde det vara att avgälden är en mycket tungt vägande faktor som styr värdet på en BRF-bostad. Stiger tomträttsavgälderna kraftigt sjunker värdet på BRF-bostaden. Ytterligare ett citat Mail Malmö Kommun 9 apr :13 Tomträttsavtalen regleras sedan länge efter värdestegringen av bostaden. Dvs om värdet på bostadsrätten stiger stiger även avgiften för tomträtten. Konsekvensen av vad som står i citatet är, enligt undertecknad ytterst allvarligt och rättsligt förkastligt. Malmö Stad är givetvis sin fulla rätt att inom ramen för Jordabalken sätta oss boende på tomträtt på bar backe genom att förändra sin praxis och beräkna avgälden på fullt marknadsvärde. Dvs inte som idag beräkna avgälden på ett Försiktigt satt marknadsvärde (ett värde i nära relation till taxeringsvärdet). Det är däremot rättsligt förkastligt att ha ett tänkande/en praxis kopplat till tomträttstomten som bygger på att kommunen skall ha en del av värdestegringen på den Lösa Egendomen (Byggnaden/Bostadsrätten) som ägs av de boende. Värdestegringen på den Lösa Egendomen regleras av en helt annan lagstiftning som innebär att värdestegringen skall realisationsvinstbeskattas till 22 % först vid försäljning. En beskattning där överskottet tillfaller ägaren av Bostadsrätten och inte Malmö Kommun. Kan det vara så illa att Malmö Kommun, aggressiva uttag av tomträttsavgäld fram till dags datum, bygger på nedanstående eventuella okunskap vad gäller skillnaden mellan en BRF som äger sin tomt och en BRF på tomträtt?

7 7 av 36 BRF på ägd BRF på

8 8 av 36 En analys av fyra olika värdeområden i Malmö Man kan givetvis diskutera de enskilda procentsatserna, men det viktiga att fokusera på är den relativa utvecklingen framåt i jämförelsen mellan Stockholmsmodellen och nuvarande Malmö modell. Nuvarande Malmö modell innebär en relativt sett mycket kraftigt ökad tomträttskuldsättning / ekonomiskt belastning av hushållen i Malmö jämfört med Stockholm. Det gemensamma för de analyserade värdeområdena är att de avseende avgälden, i olika tempon, är väg in i Stockholm Centrum. Detta baserat på Malmö Kommuns, fram tills nu, modell för beräkning av avgälden. Ett av de analyserade områdena är, baserat på 219 års taxering, redan i samma härad som Vasastan befinner sig i. Ett annat område i Malmö, som är mycket expansivt och där försäljningspriserna är mycket höga, släpar av någon anledning efter taxeringsmässigt. Detta är ett av ett flertal frågetecken kopplat till skatteverkets taxeringsprocess- /värdeområden. Oklarheter, som kopplat till tomträtten och Malmö Kommuns agerande, måste ifrågasättas utifrån ett rättssäkerhetsperspektiv. Kommer att att behandlas i en kommande utredning. I redovisningen nedan är det inte de exakta värdena på t.ex. en avgäld ett visst år, som är det intressanta. Fokuset i analysen är avgäldernas storleksordning, den i detta dokument prognostiserade utvecklingen framåt samt relationerna till värdeområden i Stockholm. I fallet Stockholm, har från deras 1-års tabell tagits ett värdeområde vars avgäld, ett specifikt år, ligger i närheten av Malmö-värdet (Stockholmstabellen - se avsnittet sist i detta dokument Även Stockholmsmodellen..). För att kunna jämföra ett prognostiserat värde för de i Malmö som skriver nya avtal 228, gällande från 23, har även värden i Stockholmstabellen prognostiserats fram tre år (228-23). Stockholmstabellen redovisar nämligen värden t.o.m 227, samtidigt som tabellen anger att man fortsättningsvis kan förvänta sig samma ökningstakt framåt av avgälden, dvs med 2 %. Taxeringsvärdet är baserat på Riktvärdesangivelser - Mark, Byggrätt, kr/kvm BTA bostäder. Malmös redovisar sin avgäld som kr/kvm BOA, men för att få jämförbarhet med Stockholm har kr/kvm BTA använts. Malmö utdebiterade avgäld har beräknats som 7 % av skatteverkets BTA värde gånger avgäldsräntan 3,25 respektive 3 % (se vidare redovisningen kopplat till respektive analys). Undertecknad är väl medveten om att det finns variationer inom ramen för Ett försiktigt satt marknadsvärde. Avseende de BRF som tecknar avtal i år baserat på taxeringen 219, kan avgälden givetvis bli helt annorlunda beroende på det resultat den pågående utredningen kommer fram till. Samma sak gäller de prognostiserade värdena framåt. Även om graferna är unika för respektive värdeområdena är de kommenterande texterna för de tre första värdeområdena snarlika vad gäller analyserna Utvecklingen av avgälden jämfört bankränta om tomten köpts ut 24. respektive En extrapolerad avgäld till tax.perioden , jämfört med utköp 24. Det sista värdeområdet, Västra Hamnen, har kommenterats speciellt kopplat till den, enligt undertecknad, något underliga värdeutvecklingen.

9 9 av 36 Värdeområde Centrala Malmö Taxerings-/marknadsvärdets utveckling mellan (Taxeringsvärdet för 1 KVM BTA är är hämtat från skatteverkets värdeområde Riktvärdeangivelser - Mark Byggrätt, kr/kvm BTA bostäder. Marknadsvärdet lika med taxeringsvärdet dividerat med,75.) Marknadsvärde Tax värde Av tabellen ovan framgår att taxeringsvärde för perioden har höjts kraftigt från 68 kr/kvm BTA till 118 kr/kvm BTA, lika med 74 % Mellan 24 till 219 har taxeringsvärdet höjts från 26 kr/kvm BTA till 118 kr/kvm BTA lika med 354 %. I snitt c:a 8 % per år (24-221).

10 1 av 36 Utvecklingen av avgälden jämfört bankränta om tomten köpts ut 24. (Bankräntan beräknad som 3% gånger marknadsvärdet. 24 var 3% en normal ränta. Avgälden beräknad som 7% av taxeringsvärdet gånger 3,25% ränta Från 218 används räntan 3%) Ränta ägd tomt = 3% Avgäld extrapol 2 % BRF boende dyrare än boende Subventionera Tomträtten instiftades för att göra det möjligt att skaffa ett ägt boende (Småhus eller BRF bostad) utan att behöva köpa tomten. Denna initiala subvention har ny förbytts till en tomträttskuldfälla för primärt boende på BRF tomträtt i Malmö. Till skillnad från Småhus kräver Malmö Kommun, att en BRF för friköp skall betala ett av Malmö Kommun satt aktuellt marknadspris *). Småhus däremot behöver bara betala 65% av aktuellt taxeringsvärde. Stockholm Kommun låter BRF friköpa tomten till 1% taxeringsvärdet. *) Pågår just nu en utredning med syftet att likabehandla friköpsvillkoren för BRF och Småhus. Malmö Kommun bröt, enligt undertecknad, emot likabehandlings- / likahanteringsprincipen när man 28/29 beslöt att ensidigt premiera kommuninvånare boende i småhus. Därmed har Malmö Kommun, enligt undertecknad, ekonomiskt diskriminerat kommuninvånare som bor i BRF på tomträtt och låst in dessa boende i en växande tomträttskuldfälla sedan 28/29. Bilaga 2 Tomträtt, En utredning av Malmö-modellen och dess konsekvenser respektive avsnittet i detta dokument Malmö Kommun har låst in BRF-boende på tomträtt i en skuldfälla. Finansinspektionen MÅSTE, utifrån en likabehandling / likahanteringsprincip avseende regelverken, vars syfte är att tvinga fram en finansiell stabilitet i boendet, påverka regeringsmakten så att man lagstiftningsmässigt styr upp avarter inom tomträttboendet. Risken finns att kommuner inte inser eller inte beaktar allvaret för BRF boende på tomträtt.

11 En extrapolerad avgäld till tax.perioden , jämfört med utköp 24 (Avgälden beräknad som 7% av taxeringsvärdet gånger 3,25% ränta Från 218 används räntan 3% 11 av 36 Taxeringperioderna , respektive har extrapolerats med 2 % De procentuella höjningar taxeringsperioderna från t.o.m har varit 38%, %, 39%, 36%, 74%) Ränta banklån ägd tomt 3,25 resp 3 % Avgäld + extrapol 2 % Ägd tomt Tomträtt Den som äger sin tomt beskattas först när denne säljer sitt boende (hus plus tomt) och får behålla 78 % av värdestegringen efter skatt. Den hyreshusboende drabbas årligen i snitt bara av 2 % höjningar av hyran. Detta oberoende om hyresvärden äger tomten eller det är en tomträtt. I det snare fallet sitter hyresvärden i en likartad situation som BRF boende på tomträtt. Den BRF boende på tomträtt drabbas årligen av konsekvenserna av värdeökningen på tomträtten. En kostnadsökning som klart överstiger den kostnadsökning som den hyreshusboende drabbas av. Finansinspektionen måste beakta ovanstående kopplat till citatet Hushåll med höga skuldkvoter, dvs. stora lån i förhållande till inkomsten, är sårbara. De är känsliga för ökade räntor eftersom deras månatliga utgifter påverkas mer än hushåll med lägre skuldkvoter. De är dessutom något mer känsliga för inkomstbortfall, t.ex. om de blir arbetslösa.

12 12 av 36 Värdeområde Centrala Malmö passerar avgäldmässigt Stockholm i expressfart (För att få rätt jämförelse mellan Malmö och Stockholm har sista året i en taxeringsperiod t.ex. 218 i tax.perioden använts för att hämta motsvarande BTA värde för ett värdeområde i Stockholmstabellen - se avsnittet Även Stockholmsmodell. nedan) År 227 Malmö = 356 År 235 Östermalm = 35 År 227 Malmö = 426 År 256 Östermalm = Avgäld + extrapol 2 % tax period Alvik avgäld Malmö tog ut, en relativt taxeringsvärdet, högre avgäld

13 13 av 36 Det har varit mycket skriverier i tidningarna om chockhöjningarna av avgälderna i Stockholm, men i praktiken har bara Stockholm återställt dessa avgälder i den nivå, relativt taxeringsvärdet, som Malmö redan låg på. Därefter har Stockholm, fr.o.m. 218, infört en tomträtthyresmodell där avgälden ökar med 2 % per år. Stockholm har insett allvaret för de tomträttsboende när tomtvärdena skjuter i höjden. Baserat på en prognos 2 % höjning per taxeringsperiod. Konsekvenserna mellan Stockholmsmodellen och Malmös modell blir att Värdeområde Centrala Malmö rusar igenom Stockholm och hamnar klart över Östermalm *). *) Det pågår en utredning avseende tomträtten i Malmö Mellan åren visar grafen att Malmö tagit ut en, relativt taxeringsvärdet, högre avgäld än jämförelseområdet Alvik. Dvs verifierar det två olika källor i Malmö Kommun självmant tagit upp, nämligen att Malmö tog ut en relativt sett högre avgäld än Stockholm. Ett erkännande som Malmö Kommun senare pinsamt nog backat från.

14 Värdeområde Centrala Malmö versus centrala värdeområden i Stockholm 14 av 36 5 Alvik Kungsholmen Södermalm Vasastaden Östermalm Vallag Centrala Malmö Ovanstående graf är ett annat sätt att presentera utvecklingen framåt, inkluderande taxeringsperioden Syftar är att ställa alla de fyra analyserade värdeområdena i Malmö emot samma värdeområden i Stockholm. Detta för att kunna få en jämförbarhet.

15 15 av 36 Värdeområde Limhamn-Ribersborg-Hyllie Taxerings-/marknadsvärdets utveckling mellan (Taxeringsvärdet för 1 KVM BTA är är hämtat från skatteverkets värdeområde Riktvärdeangivelser - Mark Byggrätt, kr/kvm BTA bostäder. Marknadsvärdet lika med taxeringsvärdet dividerat med,75.) 11 Marknadsvärde L Tax värde L Av tabellen ovan redovisas att taxeringsvärde för perioden har höjts från 62 kr/kvm BTA till 8 kr/kvm BTA lika med 29 % Mellan 24 till 219 har taxeringsvärdet höjts från 2 kr/kvm BTA till 8 kr/kvm BTA lika med 3 %. I snitt c:a 8 % per år (24-221).

16 16 av 36 Utvecklingen av avgälden jämfört bankränta om tomten köpts ut 24. (Bankräntan beräknad som 3% gånger marknadsvärdet. 24 var 3% en normal ränta. Avgälden beräknad som 7% av taxeringsvärdet gånger 3,25% ränta ( ). Från 218 används räntan 3%) Ränta banklån ägd tomt 3% Avgäld + extrapol 2 % BRF boende dyrare än boende 9 Subventionerat Boende Tomträtten instiftades för att göra det möjligt att skaffa ett ägt boende (Småhus eller BRF bostad) utan att behöva köpa tomten. Denna initiala subvention har ny förbytts till en tomträttskuldfälla för primärt boende på BRF tomträtt i Malmö. Till skillnad från Småhus kräver Malmö Kommun, att en BRF för friköp skall betala ett av Malmö Kommun satt aktuellt marknadspris *). Småhus däremot behöver bara betala 65% av aktuellt taxeringsvärde. Stockholm Kommun låter BRF friköpa tomten till 1% taxeringsvärdet. *) Pågår just nu en utredning med syftet att likabehandla friköpsvillkoren för BRF och Småhus. Malmö Kommun bröt, enligt undertecknad, emot likabehandlings- / likahanteringsprincipen när man 28/29 beslöt att ensidigt premiera kommuninvånare boende i småhus. Därmed har Malmö Kommun, enligt undertecknad, ekonomiskt diskriminerat kommuninvånare som bor i BRF på tomträtt och låst in dessa boende i en växande tomträttskuldfälla sedan 28/29. Bilaga 2 Tomträtt, En utredning av Malmö-modellen och dess konsekvenser respektive avsnittet i detta dokument Malmö Kommun har låst in BRF-boende på tomträtt i en skuldfälla. Finansinspektionen MÅSTE, utifrån en likabehandling / likahanteringsprincip avseende regelverken, vars syfte är att tvinga fram en finansiell stabilitet i boendet, påverka regeringsmakten så att man lagstiftningsmässigt styr upp avarter inom tomträttboendet. Risken finns att kommuner inte inser eller inte beaktar allvaret för BRF boende på tomträtt.

17 En extrapolerad avgäld till tax.perioden , jämfört med utköp 24 (Avgälden beräknad som 7% av taxeringsvärdet gånger 3,25% ränta Från 218 används räntan 3% 17 av 36 Taxeringperioderna , respektive har extrapolerats med 2 % De procentuella höjningar taxeringsperioderna från t.o.m har varit 6%, %, 31%, 48%, 29%) Ränta banklån ägd tomt 3% Avgäld + extrapol 2 % 3 Ägd tomt Tomträtt Den som äger sin tomt beskattas först när denne säljer sitt boende (hus plus tomt) och får behålla 78 % av värdestegringen efter skatt. Den hyreshusboende drabbas årligen i snitt bara av 2 % höjningar av hyran. Detta oberoende om hyresvärden äger tomten eller det är en tomträtt. I det snare fallet sitter hyresvärden i en likartad situation som BRF boende på tomträtt. Den BRF boende på tomträtt drabbas årligen av konsekvenserna av värdeökningen på tomträtten. En kostnadsökning som klart överstiger den kostnadsökning som den hyreshusboende drabbas av. Finansinspektionen måste även beakta ovanstående kopplat till citatet Hushåll med höga skuldkvoter, dvs. stora lån i förhållande till inkomsten, är sårbara. De är känsliga för ökade räntor eftersom deras månatliga utgifter påverkas mer än hushåll med lägre skuldkvoter. De är dessutom något mer känsliga för inkomstbortfall, t.ex. om de blir arbetslösa.

18 Värdeområde Limh-Ribersb-Hyllie. Från Ytterstaden in i Centrala Stockholm 18 av 36 (För att få rätt jämförelse mellan Malmö och Stockholm har sista året i en taxeringsperiod t.ex. 218 i tax.perioden använts för att hämta motsvarande BTA värde för ett värdeområde i Stockholmstabellen - se avsnittet Även Stockholmsmodell. nedan) , Avgäld + extrapol 2 % 29 Midsmmarkransen avgäld Det har varit mycket skriverier i tidningarna om chockhöjningarna av avgälderna i Stockholm, men i praktiken har bara Stockholm återställt dessa avgälder i den nivå, relativt taxeringsvärdet, som Malmö redan låg på. Därefter, fr.o.m. 218 har Stockholm infört en tomträtthyresmodell där avgälden ökar med 2 % per år.

19 Stockholm har insett allvaret för de tomträttsboende när tomtvärdena skjuter i höjden. Baserat på en prognos 2 % höjning per taxeringsperiod. Konsekvenserna mellan Stockholmsmodellen och Malmös modell blir att Värdeområde Limhamn-Ribersborg-Hyllie förflyttar sig från ett ytterområde in på Kungsholmen. *) 19 av 36 *) Det pågår en utredning avseende tomträtten i Malmö

20 2 av 36 Värdeområde Limh-Ribersb-Hyllie. versus centr. värdeområden i Stockholm 4 Alvik Kungsholmen Södermalm Vasastaden Östermalm Vallag Limhamn Ovanstående graf är ett annat sätt att presentera utvecklingen framåt, inkluderande taxeringsperioden Syftar är att ställa alla de fyra analyserade värdeområdena i Malmö emot samma värdeområden i Stockholm. Detta för att kunna få en jämförbarhet.

21 21 av 36 Värdeområde Malmö Centrum Öster Taxerings-/marknadsvärdets utveckling mellan (Taxeringsvärdet för 1 KVM BTA är är hämtat från skatteverkets värdeområde Riktvärdeangivelser - Mark Byggrätt, kr/kvm BTA bostäder. Marknadsvärdet lika med taxeringsvärdet dividerat med,75.) Marknadsvärde MCÖ Tax värde Av tabellen ovan redovisas att taxeringsvärde för perioden har höjts kraftigt från 48 kr/kvm BTA till 72 kr/kvm BTA lika med 5 % Mellan 24 till 219 har taxeringsvärdet höjts från 2 kr/kvm BTA till 72 kr/kvm BTA lika med 26 %. Dvs i snitt c:a 7,5 % per år (24-221)

22 Utvecklingen av avgälden jämfört bankränta om tomten köpts ut 24. (Bankräntan beräknad som 3% gånger marknadsvärdet. 24 var 3% en normal ränta. Avgälden beräknad som 7% av taxeringsvärdet gånger 3,25% ränta ( ). Från 218 används räntan 3%) 22 av 36 Ränta banklån 3% Avgäld + extrapol 2% Subventionerat Boende BRF boende dyrare än boende på ägd tomt Tomträtten instiftades för att göra det möjligt att skaffa ett ägt boende (Småhus eller BRF bostad) utan att behöva köpa tomten. Denna initiala subvention har ny förbytts till en tomträttskuldfälla för primärt boende på BRF tomträtt i Malmö. Till skillnad från Småhus kräver Malmö Kommun, att en BRF för friköp skall betala ett av Malmö Kommun satt aktuellt marknadspris *). Småhus däremot behöver bara betala 65% av aktuellt taxeringsvärde. Stockholm Kommun låter BRF friköpa tomten till 1% taxeringsvärdet. *) Pågår just nu en utredning med syftet att likabehandla friköpsvillkoren för BRF och Småhus. Malmö Kommun bröt, enligt undertecknad, emot likabehandlings- / likahanteringsprincipen när man 28/29 beslöt att ensidigt premiera kommuninvånare boende i småhus. Därmed har Malmö Kommun, enligt undertecknad, ekonomiskt diskriminerat kommuninvånare som bor i BRF på tomträtt och låst in dessa boende i en växande tomträttskuldfälla sedan 28/29. Bilaga 2 Tomträtt, En utredning av Malmö-modellen och dess konsekvenser respektive avsnittet i detta dokument Malmö Kommun har låst in BRF-boende på tomträtt i en skuldfälla Finansinspektionen MÅSTE, utifrån en likabehandling / likahanteringsprincip avseende regelverken, vars syfte är att tvinga fram en finansiell stabilitet i boendet, påverka regeringsmakten så att man lagstiftningsmässigt styr upp avarter inom tomträttboendet. Risken finns att kommuner inte inser eller inte beaktar allvaret för BRF boende på tomträtt.

23 En extrapolerad avgäld till tax.perioden , jämfört med utköp 24 (Avgälden beräknad som 7% av taxeringsvärdet gånger 3,25% ränta Från 218 används räntan 3% 23 av 36 Taxeringperioderna , respektive har extrapolerats med 2 % De procentuella höjningar taxeringsperioderna från t.o.m har varit 6%, -6%, 4%, 14%, 5%) Ränta banklån 3% Avgäld + extrapol 2% 3 Ägd tomt Tomträtt Den som äger sin tomt beskattas först när denne säljer sitt boende (hus plus tomt) och får behålla 78 % av värdestegringen efter skatt. Den hyreshusboende drabbas årligen i snitt bara av 2 % höjningar av hyran. Detta oberoende om hyresvärden äger tomten eller det är en tomträtt. I det snare fallet sitter hyresvärden i en likartad situation som BRF boende på tomträtt. Den BRF boende på tomträtt drabbas årligen av konsekvenserna av värdeökningen på tomträtten. En kostnadsökning som klart överstiger den kostnadsökning som den hyreshusboende drabbas av. Finansinspektionen måste även beakta ovanstående kopplat till citatet Hushåll med höga skuldkvoter, dvs. stora lån i förhållande till inkomsten, är sårbara. De är känsliga för ökade räntor eftersom deras månatliga utgifter påverkas mer än hushåll med lägre skuldkvoter. De är dessutom något mer känsliga för inkomstbortfall, t.ex. om de blir arbetslösa.

24 24 av 36 Värdeområde Malmö Centrum Öster - Från Ytterstaden in i Centr. Stockholm (För att få rätt jämförelse mellan Malmö och Stockholm har sista året i en taxeringsperiod t.ex. 218 i tax.perioden använts för att hämta motsvarande BTA värde för ett värdeområde i Stockholmstabellen - se avsnittet Även Stockholmsmodell. nedan) ,6 17 Avgäld + extrapol 14% Enskede Gård Enskede gård avgäld BOB April 219

25 25 av 36 Det har varit mycket skriverier i tidningarna om chockhöjningarna av avgälderna i Stockholm, men i praktiken har bara Stockholm återställt dessa avgälder i den nivå, relativt taxeringsvärdet, som Malmö redan låg på. Därefter, fr.o.m. 218 har Stockholm infört en tomträtthyresmodell där avgälden ökar med 2 % per år. Stockholm har insett allvaret för de tomträttsboende när tomtvärdena skjuter i höjden. Baserat på en prognos 2 % höjning per taxeringsperiod. Konsekvenserna mellan Stockholmsmodellen och Malmös modell blir att värdeområde Malmö Centrum Öster vandrat från ett ytterområde in på Stadshagen/Kungsholmen. *) *) Det pågår en utredning avseende tomträtten i Malmö

26 26 av 36 Värdeområde Malmö Centrum Öster versus centr. värdeområden i Stockholm 4 Alvik Kungsholmen Södermalm Vasastaden Östermalm Malmö Centrum Öst Ovanstående graf är ett annat sätt att presentera utvecklingen framåt, inkluderande taxeringsperioden Syftar är att ställa alla de fyra analyserade värdeområdena i Malmö emot samma värdeområden i Stockholm. Detta för att kunna få en jämförbarhet.

27 27 av 36 Värdeområde 1283 Västra Hamnen Taxerings-/marknadsvärdets utveckling mellan (Taxeringsvärdet för 1 KVM BTA är är hämtat från skatteverkets värdeområde Riktvärdeangivelser - Mark Byggrätt, kr/kvm BTA bostäder. Marknadsvärdet lika med taxeringsvärdet dividerat med,75.) Marknadsvärde Tax värde Av tabellen ovan redovisas att taxeringsvärde för perioden har bara höjts från 52 kr/kvm BTA till 7 kr/kvm BTA lika med 35 %. Verkar underligt med tanke på de mycket höga värden bostäder bjuds ut till i ett mycket centralt och expansivt område i Malmö. Om skatteverket i sina taxeringar inte fångar, eventuellt av kommunen rabatterade försäljningspriser av tomter, förklarar detta mycket för en oinitierad lekman. Västra Hamnen verkar helt enkelt prismässigt för billigt. I utredningen Tomträt, En utredning av Malmö-modellen och dess konsekvenser. redovisas exempel på stöd/rabatter. Mellan 24 till 219 har taxeringsvärdet höjts från 24 kr/kvm BTA till 7 kr/kvm BTA lika med 192 %. Dvs i snitt med, jämfört med andra värdeområden, anmärkningsvärda låga c:a 6 % per år (24-221). Finansinspektionen måste även beakta ovanstående kopplat till citatet Hushåll med höga skuldkvoter, dvs. stora lån i förhållande till inkomsten, är sårbara. De är känsliga för ökade räntor eftersom deras månatliga utgifter påverkas mer än hushåll med lägre skuldkvoter. De är dessutom något mer känsliga för inkomstbortfall, t.ex. om de blir arbetslösa.

28 28 av 36 Utvecklingen av avgälden jämfört bankränta om tomten köpts ut 24. (Bankräntan beräknad som 3% gånger marknadsvärdet. 24 var 3% en normal ränta. Avgälden beräknad som 7% av taxeringsvärdet gånger 3,25% ränta ( ). Från 218 används räntan 3%) Ränta banklån 3% Avgäld + extrapol 11% BRF boende dyrare än boende Subventionerat Boende Tomträtten instiftades för att göra det möjligt att skaffa ett ägt boende (Småhus eller BRF bostad) utan att behöva köpa tomten. Denna initiala subvention har ny förbytts till en tomträttskuldfälla för primärt boende på BRF tomträtt i Malmö. Till skillnad från Småhus kräver Malmö Kommun, att en BRF för friköp skall betala ett av Malmö Kommun satt aktuellt marknadspris *). Småhus däremot behöver bara betala 65% av aktuellt taxeringsvärde. Stockholm Kommun låter BRF friköpa tomten till 1% taxeringsvärdet. *) Pågår just nu en utredning med syftet att likabehandla friköpsvillkoren för BRF och Småhus. Malmö Kommun bröt, enligt undertecknad, emot likabehandlings- / likahanteringsprincipen när man 28/29 beslöt om att ensidigt premiera kommuninvånare boende i småhus. Därmed har Malmö Kommun ekonomiskt diskriminerat kommuninvånare som bor i BRF på tomträtt och låst in dessa boende i en växande tomträttskuldfälla sedan 28/29. Bilaga 2 Tomträtt, En utredning av Malmö-modellen och dess konsekvenser respektive avsnittet i detta dokument Malmö Kommun har låst in BRF-boende på tomträtt i en skuldfälla Finansinspektionen MÅSTE, utifrån en likabehandling / likahanteringsprincip avseende regelverken, vars syfte ät att tvinga fram en finansiell stabilitet i boendet, påverka regeringsmakten så att man lagstiftningsmässigt styr upp avarter inom tomträttboendet. Risken finns att Malmö Kommun inte inser eller inte beaktar allvaret för BRF boende på tomträtt i den pågående utredningen.

29 En extrapolerad avgäld till tax.perioden , jämfört med utköp 24 (Avgälden beräknad som 7% av taxeringsvärdet gånger 3,25% ränta Från 218 används räntan 3% 29 av 36 Taxeringperioderna , respektive har extrapolerats med 2 % De procentuella höjningar taxeringsperioderna från t.o.m har varit 42%, %, 29%, 18%, 35%). Dvs i relation till övriga värdeområden i analysen förvånansvärt lågt. Ränta banklån 3% Avgäld + extrapol 2 % Malmö 26 Ägd tomt Tomträtt För den oinitierade vekar Västra Hamnen vara på något sätt värdemässigt snedvriden. Om det är så att Malmö Kommun på något sätt subventionerar byggandet i Västra Hamnen kan detta innebära (dvs om skatteverket inte fångar de eventuella subventionerna): Att Malmö Kommun: Antingen, via Sidoavtal (reducerad avgäld), påverkar den gröna linjen i grafen nedåt. Eller genom att sälja ut tomter till reducerat marknadspris skapar en räntelinje som ligger under den blå räntelinjen i grafen. Dvs det blir billigare för en byggherre att köpa ut. Att Malmö Kommun ekonomiskt diskriminerar/omfördelar mellan kommuninvånare. Priserna på de bostäder som bjuds ut i Västra Hamnen är höga, dvs Malmö Kommun kan via eventuella subventioner skapa en ekonomisk situation där avgifterna för boendet är relativt sett är låga vilket innebär att marknadspriset för bostäderna blir högre. Med andra ord, använder Malmö Kommun skattemedel till att i praktiken stoppa pengarna i fickan på byggherrar och de som initialt köper boende i Västra Hamnen? Citat SOU:49 Tomträtt: En fråga som särskilt diskuteras av kommittén är de problem som uppkommer när en kommun vill subventionera boendet genom att tillämpa en låg avgäld. En sådan subventionering är inte problemfri. Den förmån som en låg avgäld innebär kan vid en försäljning av tomträtten särskilt i en marknad med stor efterfrågan på bostäder tillgodogöras av den förste innehavaren genom en förhöjd köpeskilling.

30 Värdeområde 1283 Västra Hamnen - Från Ytterstaden in i Centr. Stockholm (För att få rätt jämförelse mellan Malmö och Stockholm har sista året i en taxeringsperiod t.ex. 218 i tax.perioden använts för att hämta motsvarande BTA värde för ett värdeområde i Stockholmstabellen - se avsnittet Även Stockholmsmodell. nedan) 3 av ,6 154 Enskede Gård 17 Avgäld + extrapol 2 % Malmö Midsmmarkransen avgäld

31 31 av 36 Det har varit mycket skriverier i tidningarna om chockhöjningarna av avgälderna i Stockholm, men i praktiken har bara Stockholm återställt dessa avgälder i den nivå, relativt taxeringsvärdet, som Malmö redan låg på. Därefter, fr.o.m. 218 har Stockholm infört en tomträtthyresmodell där avgälden ökar med 2 % per år. Stockholm har insett allvaret för de tomträttsboende när tomtvärdena skjuter i höjden. Baserat på en prognos 2 % höjning per taxeringsperiod. Konsekvenserna mellan Stockholmsmodellen och Malmös modell blir att Värdeområde 1283 Västra Hamnen vandrat från ett ytterområde in på Stadshagen/Kungsholmen. *) *) Det pågår en utredning avseende tomträtten i Malmö

32 32 av 36 Värdeområde 1283 Västra Hamnen versus centrala värdeområden i Stockholm 4 Alvik Kungsholmen Södermalm Vasastaden Östermalm Västra Hamnen Ovanstående graf är ett annat sätt att presentera utvecklingen framåt, inkluderande taxeringsperioden Syftar är att ställa alla de fyra analyserade värdeområdena i Malmö emot samma värdeområden i Stockholm. Detta för att kunna få en jämförbarhet.

33 33 av 36 Ekonomiska bidrag till vissa boende medan andra stängts in i en skuldfälla. Lokala kommunala subventioner av boendet och därmed en omfördelning skuld-/ kostnadsbördan går på tvärs emot Finansinsektionens regelverk som gäller oavsett var man bor i Sverige (refererar en mer utförlig genomgång i utredningen Tomträtt, En utredning av Malmö-modellen och dess konsekvenser - bilaga 2). HANDLINGSPLAN FÖR BOSTADSFÖRSÖRJNING Malmö stads riktlinjer för bostadsförsörjningen Antagen av kommunfullmäktige 26 april 218 I nästan alla länder i EU förutom Sverige finns därför olika typer av subventionerade bostäder s k social housing eller affordable housing. Kommunerna i Sverige har dock inte möjlighet att varken subventionera hushållen eller bostadsbyggandet vilket till stor del gör det till en statlig fråga att lösa. (understrykning och fetstilsmarkering gjord i denna anmälan) Trots att vetenskapen finns inom Malmö Kommun att kommuner i Sverige inte har möjlighet att varken subventionera hushållen eller bostadsbyggandet, subventionerar Malmö kommun både hushåll och bostadsbyggandet enligt nedan. Utklipp från Tekniska Nämndens remissvar kopplar till SOU 212:71 Tomträttsavgäld och friköp Även byggande av bostadsrätter, åtminstone i ett fall i Västra Hamnen, har fått ett underavtal med en reducerad avgäld.

34 34 av 36 Från Malmö Fullmäktige, handlingar Jan 219 citat : (3 276 kvm bruttoarea, BTA på de nedersta våningarna) och bostadsrättslägenheter (3 685 kvm BTA i tre sex plan däröver). Total planenlig BTA uppgår till 6961 kvm BTA kronor, varav priset avseende bostadsrättslägenheterna bestämts till 6 25 kronor/kvm BTA och priset för hotelldelen till 3 2 kronor/kvm BTA. Om slutlig byggnation kommer att överstiga detta, ska tilläggsköpeskilling utgå. Innebär ställt emot skatteverkets tabeller: Bostad 6 25 kronor/kvm BTA enligt ovan ställt emot skatteverkets värdetabell 7 kronor/kvm BTA bostäder Lokal till 3 2 kronor/kvm BTA enligt ovan ställt emot skatteverkets värdetabell 5 kronor/kvm BTA lokaler Dvs. entreprenören kan friköpa till kronor vilket skall ställas emot skatteverkets taxeringsvärde kronor respektive marknadsvärde (taxeringsvärde/,75). Dvs Malmö Kommun låter entreprenören köpa ut till c:a 6 % av marknadsvärdet och skänker i praktiken kronor. Utdrag från mail från Malmö kommun daterat 14 maj 218. Småhustomträtter Vad gäller tomträtter för småhusändamål fattade tekniska nämnden beslut om att reducera avgälderna. Beslutet innebär att tomträttsavgälderna för småhus skall beräknas till 3 % x 65 % av innevarande taxeringsvärde för tomtmarken. När det gäller friköpspris för småhustomträtter beslutade kommunfullmäktige att friköpspriserna skulle utgöra 65 % av gällande taxeringsvärde för tomtmarken. Dessa regler har tillämpats sedan dess. Besluten bifogas. Malmö Kommun har låst in BRF-boende på tomträtt i en skuldfälla Enligt mailet från Malmö Kommun ovan får Småhusägare köpa ut tomten till 65% av taxeringsvärdet, dvs på samma värdebas som tomträttsgälden baseras på. Den eventuella extra kostnadsmässiga belastningen för Småhusägaren blir om bankräntan är högre än tomträtträntan. Dessa villkor har gällt sedan 28/29. I fallet BRF kräver Malmö Kommun aktuellt marknadspris. Dvs den resulterande bankräntan skall ställas emot avgälden som beräknas på c:a 7% av taxeringsvärdet (%-satsen kan variera något). Detta gap innebär för en BRF, i alla fall historiskt, att det kunde röra sig om 1-2 år innan faktisk avgäld låg över en motsvarande räntekostnad på ett banklån. Dvs det skulle ta ytterligare 2-4 år innan BRF och de boende fått tillbaks de pengar man förlorade de första 1-2 åren. Inom parentes får BRF i Stockholm köpa ut till 1 % av Marktaxeringsvärdet till skillnad från Malmö som kräver 1% av Marknadsvärdet. Den pågående utredningen i Malmö skall se över friköpsvillkoren. De BRF-boende på tomträtt i Malmö sitter således ordentligt fast i stupstocken. Kombinationen av en stigande tomträttskuld och Finansinspektionen regelverk för att pressa ned skuldbelastningen.

35 35 av 36 Även Stockholmsmodellen leder till en ökad skuldsättning / ekonomisk omfördelning. Anledningen till detta avsnitt är att resa frågan vad gäller tomträttens berättigande överhuvud tagit. Tomträtten innebär en skuldsättning som inte är amorteringsbar och där skulden dessutom räknas upp över tiden. Dvs går på tvärs emot Finansinspektionens fokus på att minska hushållens skuldnivåer. Dessutom kan kommunerna, inom ramen för Jordabalken, föra en politik, som i kombination med Finansinspektionen krav på minskad skuldsättning, slår mycket olika emot olika grupper av boendeformer. Tabellen ovan är hämtad från Stockholms hemsida och avser tomträttinnehavare med 1- åriga avtal.

36 36 av 36 Stockholm har genom sin nya tomträttmodell (se ovan) tagit ett stort ansvar för att hindra att de extrema höjningarna på tomterna riskera leda till ekonomiska tragedier för de boende på tomträtt. Dock kvarstår de grundläggande problemen med tomträttinstitutet. Jämfört med ett banklån ökar tomträttskulden/avgälden/räntan med 2% per år. Ett tomträttsavtal innebär en bindning i 1 år oavsett hur marknadsvillkoren utvecklas och kopplat till detta tomtvärdena. Av diagrammet nedan framgår att taxeringsvärdet för området Östermalm Villagatan/ Lärkstaden gått från att ligga över Vasastan/Kungsholmen till att nu, efter taxeringen 219, ligga under. 22 Alvik Kungsholmen Södermalm Vasastaden Östermalm Villagatan Trots denna relativa förändring i taxeringsvärdena kommer de boende på Östermalm Villagatan/Lärkstaden fortsatt att, en överskådlig tid framåt, drabbas av en relativt högre tomträttsavgäld/ränta än Vasastan/Kungsholmen (se grafen nedan). Dvs om förhållandet vad gäller taxeringsvärden kvarstår. 4 Alvik Kungsholmen Södermalm Vasastaden Östermalm Villagatan De 1-åriga tomträttavtalen är stelbenta emot förändringar på marknaden som blir allt snabbare och intensivare.