Ekonomin i fokus. Välkomna! Ämnen i kväll. Bostadsrättsföreningens ändamål

HTML
DOWNLOAD

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "Ekonomin i fokus. Välkomna! Ämnen i kväll. Bostadsrättsföreningens ändamål"

Dan Eklund
för 10 år sedan
Visningar:

1 Ekonomin i fokus Välkomna! Ämnen i kväll Vad är en bostadsrättsförening? Kapitalbindning Årsredovisningen Hur fungerar ekonomin? Bokslutsdispositioner: Avskrivningar och fonderingar Går det att påverka ekonomin? Skatter Kostnadsjakt Bostadsrättsföreningens ändamål Främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att upplåta bostäder i föreningens hus utan begränsning i tiden 1

Bokslutsdispositioner: Avskrivningar och fonderingar Går det att påverka ekonomin?

2 Kapitalbindning hos föreningen mycket kapital Ibland av tvång ibland med avsikt Bekvämt sitta i styrelsen? Behöver aldrig ändra avgifterna Lägenheternas marknadsvärde? Kanske gör pengarna mer nytta hos medlemmarna? Kapitalbindning hos föreningen lite kapital Ibland med avsikt ibland av tvång Ställer större krav på hushållning? Avgifterna går upp och ner Lägenheternas marknadsvärde? Kanske gör pengarna mer nytta hos föreningen? Kapitalbindningen går det att mäta? Kanske svårt med traditionella mått? Skillnader nybyggda hus gamla (vad betalade ni för huset?) Hur använder ni pengarna i föreningen? ikväll. - Vi har en del att tala om 2

Kapitalbindning hos föreningen lite kapital Ibland med avsikt ibland av tvång Ställer större krav på hushållning?

3 Beslutsordning - ansvarsfördelning Föreningen en ekonomisk gemenskap Medlemmen - Betalar avgiften - flyttar in och flyttar ut Styrelsen: - Bestämmer avg, placeringar, löpande förvaltn. Stämman: - Det som påverkar rätt och skyldigheter - Stadgar, förändrade insatser, utbyggnader - Väljer styrelse, konfirmerar styrelsens förvaltn. Vem ska läsa årsredovisningen? Främsta (enda?) infokällan för medlemmarna Värdet på lägenheterna Mäklare, banker Praktiskt för egen genomgång/analys Historien Vad är mest intressant? Historia, När byggdes vad, renoveringar? Fördelning av ytor ytuppgifter Taxeringsvärde Lånebild Intäkter Dolda tillgångar/risker vad händer med årsavgiften? Hur ser trenden ut? 3

Vem ska läsa årsredovisningen? Främsta (enda?

4 Nyckeltal Egna! Standardiserade - SCBs Intäkts- och kostnadsundersökningar webben Hyror skattemyndigheten Boreda, Värderingsdata, Mäklarstatistik Information som kanske inte syns Nyckeltalen: Taxvärde, lån, årsavgift per kvm Planerat stambyte - större reparation/underhåll Hyresvillkor för lokalhyresgäster Risk för att bli oäkta bostadsföretag Förändras tomträttsavgälden? Resultaträkningen är enbart en specifikation av det egna kapitalets förändring 4

Mäklarstatistik Information som kanske inte syns Nyckeltalen: Taxvärde, lån, årsavgift per kvm Planerat stambyte

5 Resultaträkning Balansräkning Intäkter Kostnader Vinst Yttre fond Tillgångar Eget kap Yttre fond Ack res Skulder Taxvärde ` Markn.v Resultaträkning Balansräkning Intäkter Kostnader Tillgångar Eget kap Yttre fond Årets avsättn Ack resultat Vinst Skulder Föreningens finansiering Idag: 85 % insatser 1993: 85 % lån 5

v 48 800 Resultaträkning Balansräkning Intäkter 2 573 594 Kostnader 1 856 625 Tillgångar 18 713 386 Eget kap 8 409 802 Yttre

6 Dispositionsförslag Förslag till hantering av ansamlat resultat Till stämmans förfogande står följande medel: Årets resultat Balanserad vinst Reservering fond för yttre underhåll Summa balanserat resultat Styrelsen föreslår att medlen disponeras så att i ny räkning överförs Bokslutsdispositioner Avskrivningar fördelar kostnaderna över tiden, det vill säga värdeminskningen Men om fastigheten inte minskar i värde? Är det någon skillnad mellan en fastighet i ett AB och en BRF? Konsekvenser Vad händer med egenkapitalet? Hur ser resultatutvecklingen ut? Vad händer med bokfört värde? Påverkas överlåtelsepriset? 6

Bokslutsdispositioner Avskrivningar fördelar kostnaderna över tiden, det vill säga värdeminskningen Men om fastigheten inte minskar i värde?

7 Avskrivningar Nya brf: stora belopp äldre brf: en akademisk fråga ÅRL 4 kap 4 : Anläggningstillgångar med begränsad nyttjandeperiod skall skrivas av systematiskt över denna period Vad är husets nyttjandeperiod? Anskaffningsvärde = återanskaffningsvärde?? Avskrivningar Alternativ 1: Bostadsrätterna Ingen/liten avskrivning på fastighetens anskaffningsvärde, men allt underhåll skrivs av över korrekt livslängd Alternativ 2: Kommersiella företag Generell avskrivning på fastigheten 2 % allt underhåll blir en kostnad samma år det genomförs Alternativ 3: Vanligast? Allt på en gång; 0,5 % och underhåll avskrivs därutöver Fond för yttre underhåll Omföring inom eget kapital Avsiktsförklaring om framtida underhåll Grunden för avsättning ska anges i stadgarna vad säger de? Spelar den någon roll? Var finns pengarna? 7

? Avskrivningar Alternativ 1: Bostadsrätterna Ingen/liten avskrivning på fastighetens anskaffningsvärde, men allt underhåll skrivs av över korrekt livslängd Alternativ 2: Kommersiella företag

8 Hur påverkar bokslutsdispositionerna Villa? Radhusförening? Flerfamiljshus/Brf? Hyresrätt? Äganderätt? Förbättrad ekonomi Intäkterna Kostnaderna användningen av pengarna Vad är rätt nivå avgifterna/intäkterna? Föreningens syfte Rätt avgift över tiden Generationsplundring Rätt avgift idag. Vilkens sorts förening har medlemmarna köpt in sig i? Individuellt eller kollektivt sparande och kapitaluppbyggnad 8

avgifterna/intäkterna? Föreningens syfte Rätt avgift över tiden Generationsplundring Rätt avgift idag.

9 Andra plusposter, t ex Lokalkontrakten! Indexerade? Marknadsanpassade? Bättre utnyttjande Vindar plus och minus Sälja hyresbostäder? Insatshöjning? Insatsåterbetalning? Hur ser kostnadsbilden ut? Vilka ska angripas först? 35% El Värme Vatten avlopp Övriga kostnader Förvaltning Reparationer Skatter Avsättning Styrelsearvoden Revision Avskrivning Räntor Största kostnaderna vad går att påverka? Skatter? Räntor Värmen Markhyror Drift och taxebundna kostnader Avskrivningar underhållsfonderingar?? 9

10 Kapitalkostnaderna Lånade pengar dyrast pressa likviditeten! Vem ska ha lånen och kostnaderna brf eller boende? Räntor fast eller rörlig? Får man spekulera? Soliditet - Mäter förhållandet mellan tillgångar och skulder Mått på långsiktig betalningsförmåga Taxeringsvärde / lån är ett bra mått Bra soliditet = mindre risker Bra soliditet = beredskap för överraskningar Likviditet Likviditet - förmåga att betala räkningarna 2-3 månader Fråga om relation till banken 10

Soliditet - Mäter förhållandet mellan tillgångar och skulder Mått på långsiktig betalningsförmåga Taxeringsvärde /

11 Finansiera underhållet genom fondering betala krognotan i förväg + Den som är satt i skuld är aldrig fri + Anpassning till underhållsplan + Generationsaspekten - Ianspråktagande osäkert; tidpunkt, belopp, svart hål - Penningvärdesförsämring - Dålig avkastning - Dålig matchning kostnad nytta Var finns egentligen pengarna? Finansiera underhållet med lån - betala krognotan efter måltiden Osäkert om krediter lämnas +/- Generationsaspekten - Det kostar att låna - Känns som dubbel kostnad ; Lån plus avskrivning + Kostnaden för lånen tas av dem som utnyttjar resursen + Inget tvångssparande Placeringsstrategi Balans lån egenfinansiering, höjda/sänkta insatser, årsavgiftsnivå Guldkant : Förädla huset, värdehöjande investeringar Finansförvaltning: räntebinding, sprid riskerna, lagom avkastning 11

Finansiera underhållet med lån - betala krognotan efter måltiden Osäkert om krediter lämnas +/- Generationsaspekten - Det kostar att låna - Känns som dubbel kostnad ; Lån plus avskrivning + Kostnaden

12 Höjda insatser utnyttja ränteavdragen Alla medlemmar skjuter till pengar så att föreningen kan betala av, eller slipper ta nya lån Bättre förhållande tillgångar<>skulder Alla skjuter till i proportion till nuvarande insatser Finansieras genom personliga avdragsgilla lån eller kontant Föreningen sänker avgifterna med motsvarande besparing Varför inte höja insatserna? Pedagogiska problem Medlem som inte vill ta lån överhuvudtaget Medlem som tror sig inte få ytterligare lån Får man tillbaka pengarna vid flytt? Tror inte på föreningens ekonomiska planering Blir det någon politisk återställare? Tågordningen Informationsmöte Kontakt med bank gemensam upphandling av lån Eventuell medverkan av mäklare Personlig information vad betyder det här för mig? Stämmobeslut 2/3 majoritet Godkännande av medlemmar Hyresnämnden Avisering Inbetalning amortering föreningslån Avgiftssänkning 12

Pedagogiska problem Medlem som inte vill ta lån överhuvudtaget Medlem som tror sig inte få ytterligare lån Får man tillbaka pengarna vid flytt?

13 Beslutet om höjning av insatser Proportionerligt till insatserna alla deltar 2/3 av de röstande på föreningsstämma Hyresnämndens godkännande Beslutet får inte vara otillbörligt mot enskild bostadsrättshavare Medlemmar som inte kan/vill? Erbjuds reverslån/uppskjuten betalning från föreningen Icke avdragsgill ränta/avgift Räntenivå lika med föreningens lån Betalas vid flytt Oförändrade boendekostnader?? Litet antal medlemmar övriga måste låna mera Skatter medlemmar äkta förening Ingen löpande beskattning Ingen förmögenhetsskatt Reavinstbeskattning - Beskattningsbar vinst 22% - Begränsat uppskov :- för hela lgh - Ränta på uppskovsbelopp 0,5% 13

Erbjuds reverslån/uppskjuten betalning från föreningen Icke avdragsgill ränta/avgift Räntenivå lika med föreningens lån Betalas vid flytt Oförändrade

14 Skatter för äkta förening Ingen beskattning av resultat Kommunal fastighetsavgift bostäder Fastighetsskatt lokaler Aktuell kommunal fastighetsavgift bostäder (inkomståret 2013) 1.210:-/bostadslägenhet flerfamiljshus högst 0,3% x taxv bostäder (mark+byggnad) 7074:- /bostadslägenhet småhus högst 0,75% x taxv (mark+byggnad) Statlig fastighetsskatt lokaler 1% x taxeringsvärdet för lokal (mark+byggnad) 14

210:-/bostadslägenhet flerfamiljshus högst 0,3% x taxv bostäder (mark+byggnad) 7074:-

15 Tack för i kväll! 15

Relevanta dokument

Ekonomin i fokus. Välkomna! Ämnen i kväll. Bostadsrättsföreningens ändamål

Ekonomin i fokus. Välkomna! Ämnen i kväll. Bostadsrättsföreningens ändamål Ekonomin i fokus Välkomna! Ämnen i kväll Vad är en bostadsrättsförening? Årsredovisningen Hur fungerar ekonomin? Bokslutsdispositioner: Avskrivningar och fonderingar Går det att påverka ekonomin? Skatter