Bättre ekonomi. Ämnen under kursen Välkomna! Styrelserådgivningen

Transkript

1 Bättre ekonomi Välkomna! Styrelserådgivningen Ämnen under kursen Vad är en bostadsrättsförening? Årsredovisningen Hur fungerar ekonomin? Bokslutsdispositioner: Avskrivningar och fonderingar Går det att påverka ekonomin? Skatter 1

2 Målsättning Kunna läsa och förstå resultat- och balansräkning Vad kan man göra för att förbättra ekonomin? Förstå innebörden av bokslutsdispositioner Känna större säkerhet i ekonomiska frågor Bostadsrättsföreningens ändamål Främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att upplåta bostäder i föreningens hus utan begränsning i tiden Vem ska läsa årsredovisningen och varför är den viktig? Bästa (och enda) infokällan för medlemmarna Värdet på lägenheterna Mäklare, banker Praktiskt för egen genomgång/analys Historien 2

3 Vad är mest intressant? Historia, när byggdes vad, renoveringar? Fördelning av ytor Taxeringsvärde Lånebild Intäkter Dolda tillgångar/risker vad händer med årsavgiften? Hur ser trenden ut? Formell disposition enligt årsredovisningslagen Förvaltningsberättelse Dispositionsförslag Resultat- och balansräkningar Noter tilläggsupplysningar Undertecknande Nyckeltal Egna! Om årsredovisningen för Bostadsrättsföreningen Modell Bättre; FAR, Bostadsrätterna, HSB, Riksbyggen, SBC Googla och ladda ner: Bostadsrätterna, idéskrift om årsredovisning 3

4 Nyckeltal Egna! Standardiserade - SCBs IKU webben Hyror Skatteverket Boreda, Värderingsdata, Mäklarstatistik Information som kanske inte syns Det ekonomisystemet ej ser: Taxvärde, lån, årsavgift per kvm Stambyte - större reparation/underhåll Hyresvillkor för lokalhyresgäster Risk för att bli oäkta bostadsföretag Förändras tomträttsavgälden? Kapitalbindning hos föreningen mycket kapital Bekvämt sitta i styrelsen? Behöver aldrig ändra avgifterna Lägenheternas marknadsvärde? Kanske gör pengarna mer nytta hos medlemmarna? Redo för underhållsåtgärder! 4

5 Kapitalbindning hos föreningen lite kapital Ställer större krav på hushållning? Avgifterna går upp och ner Lägenheternas marknadsvärde? Kanske gör pengarna mer nytta hos föreningen? Redo för underhållsåtgärder?? Resultaträkningen är enbart en specifikation av det egna kapitalets förändring Resultaträkning Balansräkning Intäkter Kostnader Vinst Yttre fond Tillgångar Eget kap Yttre fond Ack res Skulder

6 Resultaträkning Taxvärde ` Markn.v Balansräkning Eget kap Intäkter Kostnader Tillgångar Yttre fond Ack resultat Årets avsättn Vinst Skulder Föreningens finansiering Idag: 85 % insatser 1993: 85 % lån Bokslutsdispositioner Avskrivningar och fondering fördelar resultatet över tiden Vilka resurser finns? Vilka behov finns det av att bygga reserver? Men om fastigheten inte minskar i värde? Skillnad mellan en fastighet i ett AB och en bostadsrättsförening? 6

7 Avskrivningar Fördelar kostnaderna över tiden bygger kassan Nya brf: stora belopp - Äldre brf: en akademisk fråga ÅRL 4 kap 4 : Anläggningstillgångar med begränsad nyttjandeperiod skall skrivas av systematiskt över denna period Vad är husets nyttjandeperiod? Anskaffningsvärde = återanskaffningsvärde? Avskrivningar Historiskt många principer trots anvisningar från Bokföringsnämnden Brf: Ingen/liten avskrivning på fastighetens anskaffningsvärde, men allt underhåll skrivs av över korrekt livslängd Brf: 1 % alt 2 % alt 0,5 % rak avskrivning på bokfört anskaffningsvärde Progressiv avskrivning Större ersättningsinvesteringar, sk tillkommande kostnaders avskrivning Avskrivningar Nyhet 2015: Ange K2 eller K3 och progressiv avskrivning bort FARs och brf-organisationernas arbete Utredningen om konsumentskydd i bostadsrätt 7

8 Avskrivningar 2015: K2 eller K3? Avskrivningar: K2 Arv från tidigare principer? Regelbaserad redovisning Fastigheten en enhet skrivs av med generell procentsats. Tillkommande kostnader, till exempel stambyten, skrivs inte av kostnadsförs direkt - resultatpåverkande Enkelt? Fördelaktigt då det inte händer så mycket Avskrivningar: K3 Nyhet? Ska bli normalregelverk Principbaserad redovisning Fastigheten består av komponenter som skrivs av i takt med förslitningen - nyttjandeperioden Tillkommande kostnader aktiveras; gammalt skrivs bort, nytt höjer tillgångarna, skrivs av successivt. Mest rättvist? Fördelaktigt vid aktiviteter jämnt resultat 8

9 Fond för yttre underhåll Omföring inom eget kapital Avsiktsförklaring om framtida underhåll Spelar den någon roll? Var finns pengarna? Grunden för avsättning ska anges i stadgarna vad säger de? Dispositionsförslag Förslag till hantering av ansamlat resultat Till stämmans förfogande står följande medel: Årets resultat Balanserad vinst Reservering fond för yttre underhåll Summa balanserat resultat Styrelsen föreslår att medlen disponeras så att i ny räkning överförs Förbättrad ekonomi Intäkterna Kostnaderna användningen av pengarna 9

10 Rätt nivå på avgifter och intäkter? Föreningens syfte Rätt avgift över tiden generationsplundring Rätt avgift idag. Vilkens sorts förening har medlemmarna köpt in sig i? Individuellt eller kollektivt sparande och kapitaluppbyggnad Andra plusposter Lokalkontrakten: Indexerade? Marknadsanpassade? Bättre utnyttjande Vindar plus och minus Sälja hyresbostäder? Insatshöjning? Insatsåterbetalning? Hur ser kostnadsbilden ut? Vilka ska angripas först? El Värme 35% Vatten avlopp Övriga kostnader Förvaltning Reparationer Skatter Avsättning Styrelsearvoden Revision Avskrivning Räntor 10

11 Största kostnaderna: vad går att påverka? Skatter? Räntor Värmen Markhyror Drift och taxebundna kostnader Avskrivningar underhållsfonderingar Kapitalkostnaderna Lånade pengar dyrast pressa likviditeten! Vem ska ha lånen och kostnaderna brf eller boende? Räntor fast eller rörlig? Får man spekulera? Finansiera underhållet genom fondering: betala krognotan i förväg + Billigast för föreningen + Den som är satt i skuld är aldrig fri + Anpassning till underhållsplan + Generationsaspekten - Finns det något att låna på? - Ianspråktagande osäkert; tidpunkt, belopp - Penningvärdesförsämring - Dålig avkastning - Dålig matchning kostnad nytta Var finns egentligen pengarna? 11

12 Finansiera underhållet med lån: betala krognotan efter måltiden Osäkert om krediter lämnas +/- Generationsaspekten - Det kostar att låna - Känns som dubbel kostnad ; Lån plus avskrivning + Kostnaden för lånen tas av dem som utnyttjar resursen + Inget tvångssparande Höjda insatser: utnyttja ränteavdragen Alla medlemmar skjuter till pengar så att föreningen kan betala av, eller slipper ta nya lån Bättre förhållande tillgångar<>skulder Alla skjuter till i proportion till nuvarande insatser Finansieras genom personliga avdragsgilla lån eller kontant Föreningen sänker avgifterna med motsvarande besparing Tågordningen Informationsmöte Kontakt med bank gemensam upphandling av lån Eventuell medverkan av mäklare Personlig information vad betyder det här för mig? Stämmobeslut 2/3 majoritet Godkännande av medlemmar Hyresnämnden Avisering Inbetalning amortering föreningslån Avgiftssänkning 12

13 Beslutet om höjning av insatser Proportionerligt till insatserna alla deltar 2/3 av de röstande på föreningsstämma Hyresnämndens godkännande Beslutet får inte vara otillbörligt mot enskild bostadsrättshavare Medlemmar som inte kan/vill? Erbjuds reverslån/uppskjuten betalning från föreningen Icke avdragsgill ränta/avgift Räntenivå lika med föreningens lån Betalas vid flytt Oförändrade boendekostnader? Litet antal medlemmar övriga måste låna mera Skatter för medlemmar i äkta förening Ingen löpande beskattning Ingen förmögenhetsskatt Reavinstbeskattning - Beskattningsbar vinst 22 % - Begränsat uppskov :- för hela lgh - Ränta på uppskovsbelopp 0,5% 13

14 Kommunal fastighetsavgift för bostäder (2016) kr/bostadslägenhet i flerfamiljshus eller högst 0,3% taxv bostäder (mark+byggnad) kr/bostadslägenhet småhus eller högst 0,75% x taxv (mark+byggnad) Statlig fastighetsskatt lokaler 1 % x taxeringsvärdet för lokal (mark+byggnad) Tack för ikväll! Men glöm inte utvärderingen 14