Fastighetstaxering. LTH Hösten 2011

Transkript

1 Fastighetstaxering LTH Hösten 2011 Fastighetstaxering Syfte med fastighetstaxering Materiella regler och organisation Taxering av småhus Taxering av hyreshus Taxering av industrier

2 Fastighetstaxering Fastighetstaxering!

3 Fastighetstaxering " #$%&&! '$(&&! )"$*&&! +$,&&! '-.&&! Fastighetstaxering /0 /(&&1 23!&4)+5 /(&&.1 33!&.4#5 /(&&61 23!&64'5 /(&%& 33!%&4)5 /(&%% 23!%%4#5 /(&%( 33!%(4'5 /(&%* 23!%*4)+5 /(&%, 33!%,4#5 /(&% 23!%4'5 /(&%7 33!%74)5 '3!&4#'5 '3!&.4')+5 '3!&64#)+5 '3!%&4'#+5 '3!%%4')+5 '3!%(4#)+5 '3!%*4'#5 '3!%,4')+5 '3!%4#)+5 '3!%74'# ' #8#$ '8'$ )8)"$ +8+$

4 Fastighetstaxering Nivå-år AFT och FFT=hänför sig till det genomsnittliga prisläget två år före allmän eller förenklad fastighetstaxering. SFT=hänför sig till den senaste allmänna fastighetstaxeringen av fastighetstypen. Fastighetstaxering Organisation vid fastighetstaxering

5 Fastighetstaxering Förberedelsearbetet Marknadsanalys Utvärdering föregående AFT Modellkonstruktion Granskning av ortsprisunderlag Tabellkonstruktion Föreskrifter och rekommendationer Provvärdering Egentliga taxeringsarbetet Fastighetsdeklaration Granskning, beredning Beslut Underrättelse Fastighetstaxering Förberedelse inför fastighetstaxering Insamling och bearbetning av ortsprismaterial Indelning i värdeområden Förslag till riktvärdeangivelser för värdeområden Provvärdering Beslut om riktvärdeangivelser och indelning i värdeområden

6 Fastighetstaxering Bearbetning av ortsprismaterial Fastighetsmarknaden Anledning till bortgallring av köp Transportköp (TR) Köp av ideell andel (IA) Intressegemenskap mellan köp/säljare (S eller IG) Lös egendom ingår (L) Köp där värdet av egendom som inte utgör småhusenhet överstiger 5 % av den totala köpesumman (ES) Köp i samband med exekutivt förfarande (X) Uppgifter saknas eller kan antas vara felaktiga (E) Köpet avser en så speciell fastighet att analys inte är meningsfylld (J) Köpet kräver utredning som inte kan anses motiverad (U) Gamla köp (G)

7 Fastighetstaxering Indelning i värdeområden Småhusvärdering Marknadsvärde Ortsprismetoden 1 objekt Fastighetstaxering Utförande valfritt efter omständigheterna såsom värderingssituation kundens önskemål, typ av objekt, hjälpmedel, kunskap och erfarenhet Småhustaxering Marknadsvärde (x 0,75) Ortsprismetoden Ca objekt Utförande enligt lag (FTL) Förordning (FTF), RSVföreskrifter handböcker m m

8 Småhus Definition av småhus:.byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Till sådan byggnad skall höra komplementhus såsom garage, förråd och annan mindre byggnad.. Småhus Värdefaktorer MARK Typ av bebyggelse Storlek Närhet till strand, (speciell belägenhet) Vatten och avlopp Fastighetsrättsliga förhållanden

9 Småhus MARK-Typ av bebyggelse Frågan om tomten är avsedd för friliggande småhus, kedjehus eller radhus Friliggande småhus - normalt mer än 9 meter mellan husen Radhus - rad om minst 3 småhus vars bostadsdel är sammanbyggda med varandra Kedjehus -övriga Småhus MARK-Storlek Tomtens landareal Arealens bestäms: (i kvm) 1. Enligt fastighetsregistret 2. Hävdad tomtplats 3. Normaltomtens storlek

10 Småhus MARK- Närhet till strand Tomtmarkens läge inom värdeområdet t ex vid strand Strand är mark vid hav, insjö eller vattendrag enligt 7kap 13 miljöbalken, där det råder strandskydd, motsvarande tillämpning inom plan. Vid AFT 96 - tre klasser. Vid AFT 03 - fem klasser Vid FFT 09 och FFT 12 fyra klasser Strand 0-75 m med egen strand Strandnära 0-75 m utan egen strand Strandnära m Ej strand/strandnära Avståndet mäts från byggnadsplatsen Småhus MARK-Vatten och avlopp Sex stycken klasser 1. Kommunalt VA 2. Kommunalt V+enskilt A (eller omvänt) 3. Enskilt VA 4. Enskilt V året runt A saknas 5. Endast sommarvatten 6. VA saknas

11 Småhus MARK-Fastighetsrättsliga förhållanden Tre klasser 1. Värderingsenhet som utgör en eller flera självständiga fastigheter 2. Värderingsenhet som kan bilda självständig fastighet 3. Värderingsenhet som inte kan bilda självständig fastighet Småhus MARK - Beräkning av taxeringvärde Anges för normaltomten Yta (kvm) Värde (kr) Korrigeringsbelopp (kr/kvm) Korrigeras Upp till 2xnormatomtens yta Ned till 0,5xnormaltomtens yta Därefter justeringar vad avser: Speciell belägenhet VA-klass Fastighetsrättsliga förhållanden

12 Småhus Värdefaktorer BYGGNAD Byggnadskategori Storlek Ålder Standard Fastighetsrättsliga förhållanden Värdeordning Småhus BYGGNAD-Byggnadskategori Tre klasser 1. Friliggande hus 2. Kedjehus 3. Radhus

13 Småhus BYGGNAD-Storlek Storleken bestäms med hänsyn till småhusets bo- och biyta Mäts enligt SS Vad som skall mätas och vad som är värdeyta regleras i RSFS 2002:11 Boyta räknas till 100 % Biyta räknas till 20 % dock max 20 kvm. Garage, förråd, pannrum och soprum som endast kan nås utifrån ska ej mätas = komplementhus Småhus BYGGNAD-Ålder Sannolik återstående livslängd m h t nybyggnadsår, om- och tillbyggnader. Bestäms genom ett värdeår Inga om- eller tillbyggnader medför att värdeåret är lika med nybyggnadsåret dock tidigast 1929 Jämkning av värdeår då ombyggnad omvandlar biyta till boyta samt tillbyggnad av boyta.

14 Småhus BYGGNAD-Standard Bestäms m h t småhusets byggnadsmaterial och utrustning Anges genom summa standardpoäng för fem huvudområden. 1.Exteriör 2.Energihushållning 3.Kök 4.Sanitet 5.Interiör Småhus BYGGNAD-Fastighetsrättsliga förhållanden Tre klasser 1. Småhus på värderingsenhet för tomtmark som indelats i klass 1 beträffande fastighetsrättsliga förhållande 2. Småhus på värderingsenhet för tomtmark som indelats i klass 2 beträffande fastighetsrättsliga förhållanden 3. Småhus på värderingsenhet som indelats i klass 3 beträffande fastighetsrättsliga förhållanden

15 Småhus BYGGNAD-Värdeordning Med värdeordning avses husets ordningsnummer i värdehänseende inom tomten Indelas i två klasser 1. Mest värdefulla småhuset inom värderingsenheten för tomtmark till småhus 2. Övriga småhus inom värderingsenheten för tomtmark till småhusen Småhus Riktvärdeangivelser och Riktvärdekarta

16 Småhus Värde skall bestämmas för mark och byggnad Fr o m AFT96 bestäms värdet av mark enligt en tomtvärdetabell +Mark +Byggnad =Totalt värde % Exempel på tomtvärdetabell Totalt värde (tkr) 2000

17 Småhus Normhus FFT 2009 Friliggande småhus Uppfört 1986 Normal storlek och standard (storlek 125 kvm, 31 stdp) Enda huset Tomt som består av en självständig fastighet Fastighetsmarknaden S-nivåfaktorer Tabeller för grund- och marginalvärde Uttrycker taxeringsvärdet för normhuset i tals kronor Tabeller för åldersfaktor Utvisar åldersfaktorn vid varierande ålder och standard. För småhus med värdeår 1986 skall åldersfaktorn vara 1.00.

18 Småhus Tabeller för grund och marginalvärde Förändringar gentemot normhuset avseende storlek och standard. Småhus Tabeller för åldersfaktor

19 Småhus 1,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 Åldersinverkan Å75 Å80 Å85 Å90 Å95 Å100 Åldersinv. Fastighetstaxering Värderingsmodell Indelning i Värderingsenheter Bestämmande av Värdefaktorer Bestämmande av Riktvärden Summan av riktvärde utgör normalt Taxeringsvärde Justering för säregna förhållanden

20 Fastighetstaxering Justering för säregna förhållanden Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras. Fastighetstaxeringslagen 7 kap 5 Hyreshus Definition av hyreshus byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre familjer eller till kontor, butik, restaurang och liknande.

21 Hyreshus Värdefaktorer: Tomtmark (mark) Typ av bebyggelse (lokaler eller bostäder) Storlek (tomtmarkens byggrätt i kvm) Hyreshus (byggnad) Lägenhetstyp (lokaler eller bostäder) Hyra Ålder Hyreshus Hyror Lokaler marknadsmässig hyra Bostäder bruksvärdehyra

22 Hyreshus Riktvärdekarta och Riktvärdeangivelser

23 Hyreshus Beräkning av taxeringsvärde för hyreshus Bestäm värdeområde Avläs riktvärdeangivelser, H-nivåfaktor, byggrätt i kr/kvm Bestäm hyresnivå i 2008 års nivå (avser FFT 10) för lokaler och bostäder Bestäm ålder på byggnaden Avläs kapitaliseringsfaktor i HK-tabell Riktvärde byggnad=h.nivå x hyra x kapitaliseringsfaktor Bestäm byggrätten (1,25 x boarea resp 1,20 x lokalarea) Riktvärde mark=byggrätten x kr/kvm BTA Taxeringsvärde=Summan av riktvärden Hyreshus H-nivåfaktor motsvarar bruttokapitaliseringsfaktor HK-tabellen utvisar åldersinverkan

24 Fastighetstaxering Värderingsmodell Indelning i Värderingsenheter Bestämmande av Värdefaktorer Bestämmande av Riktvärden Summan av riktvärde utgör normalt Taxeringsvärde Justering för säregna förhållanden Fastighetstaxering Justering för säregna förhållanden Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras. Fastighetstaxeringslagen 7 kap 5

25 Industri Industrienhet.byggnad som är inrättad för industriell verksamhet.. Industri Riktvärdeangivelser och Riktvärdekarta

26 Industri Värderingsmetoder Avkastningsmetoden Huvudmetoden Produktionskostnadsmetoden byggnader som endast har en begränsad användbarhet 1. Skräddarsydda byggnader 2. Bensinstationsbyggnader 3. Byggnader med olämplig utformning 4. Byggnadskonstruktioner som inte har utformning av hus Förenklad Fastighetstaxering (FFT) Kommer att ske för småhusenheter, hyreshusenheter och lantbruksenheter. AFT vart sjätte år och FFT vart sjätte år. Normalt lämnas inte deklaration (undantag hyreshusenheter) Allmän fastighetsdeklaration eller taxeringsförslag.

27 Ny grund för SFT Ny taxering skall göras om det så stora förändringar i den fysiska miljön att den aktuella fastighetens värde påverkas (giftpåverkan, miljöförstöring etc) Ska medföra en förändring på minst en femtedel, dock minst kronor. Varaktigt.