LANTMÄTERIET. Betänkandet Bostadstaxering - avveckling eller förenkling (SOV 2012:52) (såvitt avser förslaget om förenkling av fastighetstaxeringen)

Transkript

1 I " " ' LANTMÄTERIET f xp /2.- /2-1&-/ fg1r 1 (9) YTIRANDE Dnr Ert dnr Fi Regeringskansliet Finansdepartementet STOCKHOLM Betänkandet Bostadstaxering - avveckling eller förenkling (SOV 2012:52) (såvitt avser förslaget om förenkling av fastighetstaxeringen) Allmänt Lantmäteriet instämmer med utredningen (avsnitt 2.2) avseende den nytta som taxeringsvärdena medför för en rad olika områden och verksamheter, utöver den verksamhet som är författningsreglerad. Vidare tillstyrker Lantmäteriet förslagen i avsnitten (Avskaffande av skattenämndema), (Ändrad deklarationstidpunkt), (Byggnad med bostad för tre-tio familjer på lantbruk), (Riktvärde för tomtmark till småhus och industribyggnad) samt (Förenklingar lantbruk; värdefaktorer m.m.). Lantmäteriet har i det följande vissa synpunkter på förslagen i avsnitten (Deklarationsförslag baserat på registeruppgifter), (Ändrad storleksgräns för tomtmark), (Ny taxering), (Beloppsgräns för vissa byggnader), (Möjlighet att flytta nivååret), (Tidplan för förberedelsearbetet), (Ålder), (Standard), (Fastighetsrättsliga förhållanden), (Förenklingar hyreshusenheter; värdefaktorer) samt (Definitionen av tomtmark). Avsnitt Deklarationsförslag baserat på registeruppgifter Lantmäteriet är enigt med utredningen om vikten av hög kvalitet på de indata som ligger till grund för förslagen till fastighetstaxering. Regeln om s.k. tyst godkännande samt ändringsskyldighet om ett förslag till fastighetstaxering innehåller felaktigheter kan anses vara nödvändiga förändringar för att Skatteverkets fastighetstaxeringsregister över tiden ska upprätthålla en sådan hög kvalitet. Lantmäteriet stödjer utredningen i dess analys om risken för att riktvärdeangivelsema kan bli för höga om fastigheters egenskapsuppgifter i registren anger sämre beskaffenhet än den verkliga. Har sämre beskaffenhet Lantmäteriet Fa.tighetsbildning Fa.tighet.ekonomi Gävle Be.ök: lantmäterigatan 2 Tel. växel: Internet: WW'W.lontmateriet.se

2 2 angetts än den verkliga kan det i sin tur medföra att taxeringsvärdena blir för höga för de fastigheter där fastighetsägarna lämnat korrekta uppgifter om sina fastigheter. Fler fastighetsägare som lämnar riktiga taxeringsuppgifter medför även en ökad nytta för Lantmäteriet i samband med förberedelsearbetet (jfr avsnitt 2.1.2), vilket i sin tur innebär att detta arbete underlättas och att kvaliteten på nivåläggningen ökar. Avsnitt Ändrad storleksgräns för tomtmark Förslaget innebärande att den s.k. tvåhektarsregeln ändras till en femhektarsregel bedöms av Lantmäteriet få värderingsmässiga konsekvenser vilka måste hanteras. Sannolikt innebär förslaget en förbättring avseende taxeringen av lantbruksfastigheter eftersom de ca lantbruksfastigheter som är mindre än fem hektar kommer att klassificeras som tomtmark, såvida marken inte ska sammanföras med annan egendom. Många av dessa fastigheter hamnar i dag i samband med förberedelsearbetet inom kategorin bostadsdominerade köp för vilka det erfarenhetsmässigt är svårt att fastställa ett rättvisande taxeringsvärde. Orsaken är att dessa fastigheter ofta köps i första hand med avsikten att skapa ett boende på landsbygden men med möjlighet att inneha djur, s.k. hästgårdar. Denna kategori av köpare är många gånger beredd att betala mer för såväl boende som åker, bete och/ eller skog än vad som gäller för andra kategorier av innehavare av lantbruksfastigheter. Den taxeringsmodell som används i samband med förberedelsearbetet och där alla i taxeringsenheterna ingående ägoslag och byggnadsenheter var för sig värderas på samma sätt (dock inklusive storlekskorrektion) får av denna anledning svårt att hantera de ofta höga köpeskillingar som betalas för just mindre bostadsdominerade lantbruksfastigheter. Lantbruksfastigheter under fem hektar kommer enligt förslaget i stället i huvudsak att ingå i taxeringen av småhusenheter. En negativ inverkan av dessa enheter av samma orsak som omnämns ovan kan förväntas beträffande nivåläggningen av värdeområdena för småhus belägna på landsbygden. Dock är det oklart hur stor denna inverkan i så fall kan bli. Värt att notera är följande. Den areal åker, bete och skog som i dag ingår i lantbruksenheter och därmed oftast har en tydlig inverkan på fastigheternas taxeringsvärde, kommer vid en ändring av tvåhektarsregeln till en femhektarsregel till den del som arealen överstiger den dubbla normaltomtens storlek inte längre att påverka fastighe-

3 Lantmäteriet temas taxeringsvärde. I och med att lantbruksfastigheter under fem hektar blir taxerade som småhusenheter finns det risk att dessa enheter får en väsentligt ändrad värdering om inte sådan inverkan är möjlig att hantera i småhusmodellen. Det handlar här om fastigheter med förutsättningar att bedriva djurhållning på grund av att dessa överstora tomter inkluderar t.ex. åker- och betesmark. I många fall förekommer också värdefulla ekonomibyggnader. Det är idag möjligt att justera taxeringsvärdet på sådana komplementbyggnader på grund av säregna förhållanden. Detta innebär att värdefulla ekonomibyggnader vilka enligt förslaget ska justeras för säregna förhållanden kommer att medföra ett högre byggnadsvärde för småhuset, vilket i sin tur får som följd att underlaget för fastighetsavgift för dessa småhus kommer att öka. Lantmäteriet anser dock att en anpassning av småhusmodellen generellt sett är ett bättre alternativ än att göra sådana justeringar i samband med varje ny fastighetstaxering. Det bör även framhållas att bland dessa värdefulla ekonomibyggnader ingår sådana som har anpassats i så hög grad till specifika verksamhetsgrenar inom lantbruket att de inte bör inkluderas i begreppet komplementbyggnader till bostad (boende) Ny taxering Lantmäteriet tillstyrker inte utredningens förslag. Utredningens förslag innebär minskade förutsättningar för att hålla en hög registerkvalitet på grund av att större värdeförändringar av fastigheterna krävs för att uppdatering av registret ska ske. Förutsättningarna för ett rättvisande register avseende de fysiska beskaffenheterna försämras således Beloppsgräns för vissa byggnader Lantmäteriet tillstyrker inte utredningens förslag. Som utredningen fastslår innebär en höjning av gränsen av det belopp som utgör gräns för när byggnad ska fastställas taxeringsvärde, att inte något värde kommer att beräknas för byggnadsvärderingsenheter med ett lägre värde än det föreslagna. Övriga egenskapsuppgifter om de berörda byggnaderna kommer även att försvinna i fastighetstaxeringsregistret. Vidare medför en höjd beloppsgräns att i områden med låga värdenivåer faller ett antal fastighetsförsäljningar bort som är väsentliga för nivåläggningen. Detta kan förväntas få negativa effekter, i synnerhet som ortsprisunderlaget redan idag ofta är otillräckligt i sådana områden.

4 Lantmäteriet Det är även känt att byggnader som en gång tagits bort från fastighetstaxeringsregistret är svåra att föra in i registret igen efter att byggnadens värde kommit att överstiga den aktuella beloppsgränsen. Dessa byggnader kan således betraktas som permanent borttagna om inte andra åtgärder samtidigt genomförs för att underlätta återinförandet av byggnaderna i registret. Sammantaget innebär förslaget att en ökande andel av beståndet av byggnader inte kommer att få ett taxeringsvärde samtidigt som ortsprisunderlaget minskar, i synnerhet i de delar av landet som har de lägsta värdenivåerna. Lantmäteriet ställer också frågan vad som kan förväntas bli de faktiska förenklingsvinsterna med detta förslag Möjlighet att flytta nivååret Lantmäteriet tillstyrker den del av förslaget som avser att definitionen av nivååret ändras till att i stället avse en nivåtidpunkt. Till skillnad mot utredningens förslag om att nivåtidpunkten flyttas fram till den första april året före taxeringsåret anser Lantmäteriet att nivåtidpunkten ska flyttas fram till den första januari året före taxeringsåret. En ändring av definitionen av nivååret till en nivåtidpunkt (värdetidpunkt) ligger i linje med praxis vid annan fastighetsvärdering, dvs. till den tidpunkt till vilket värdet hänförs. Vidare innebär förändringen att en anpassning sker till hur detta moment i praktiken genomförs i dag. Som utredningen beskriver räknas de prisutvecklingsfaktorer som används för att räkna om det ortsprismateriai som ligger före nivååret till nivåårets värdenivå fram till att avse prisnivån vid halvårsskiftet under nivååret. Om en faktisk genomsnittsberäkning i stället skulle genomföras innebär detta att den egentliga nivå tidpunkten under nivååret kommer att förskjutas under året mellan de olika värdeområdena beroende på när under året de fastighetsförsäljningar som utgör underlag för nivåläggningen sker i respektive värdeområde. Som nämns av utredaren kan en nackdel med en definierad nivåtidpunkt vara att köp inte alls kommer att beaktas efter denna tidpunkt, i synnerhet om förutsättningarna på marknaden plötsligt förändras. Vidare kan en i tiden tydligt avgränsad nivåtidpunkt tänkas bli mer ifrågasatt av t.ex. fastighetsägare i jämförelse med dagens tillämpning med ett helt nivåår. Även detta gäller i synnerhet vid en instabil marknadssituation. Dock anser Lantmäteriet att fördelarna med en tydligt avgränsad nivåtidpunkt överväger.

5 5 Om nivå tidpunkten infaller den första april året före taxeringsåret skulle detta bli mycket besvärande för den del av förberedelsearbetet som Lantmäteriet har en betydande del i och ansvar för. Provvärderingen skulle behöva flyttas fram till sommarperioden, för att hamna antingen direkt före eller direkt efter den mest frekventa semesterperioden i juli. Detta är knappast praktiskt genomförbart. En nivåtidpunkt som i stället infaller den första januari året före taxeringsåret kommer inte att kräva några förändringar av större betydelse i förhållande till idag gällande tidsschema. Bland annat skulle samma tidsperiod gälla för de köp som normalt används vid nivåläggningen. Övriga kommentar kring tidplanen för förberedelsearbetet görs under följande avsnitt Tidplan för förberedelsearbetet Med utgångspunkt i de i föregående avsnitt lämnade synpunkterna, speciellt avseende att nivåtidpunkten flyttas fram till den första januari året före taxeringsåret, lämnar Lantmäteriet följande förslag. Förslaget grundas på, förutom nivåtidpunkten första januari, att deklarationstidpunkten flyttas fram till den 15 februari taxeringsåret. Tidpunkten i 19 kap. 1 första stycket FTL avseende när föreskrifter om förberedelsearbetet ska beslutas föreslås kvarstå som idag (1 oktober andra året före taxeringsåret). Tidpunkterna för förslag till föreskrifter som avses i 7 kap. 7 som regleras i 19 kap. 1 andra och tredje stycket FTL bedöms kunna slås samman enligt utredningens förslag, men med tidpunkten den 15 mars året före taxeringsåret. Anledningen till tidpunkten den 15 mars är att dessa föreskrifter måste gälla från och med provvärderingen, vilken normalt äger rum i huvudsak i mars. I enlighet med utredningen föreslås även att tidpunkten i 19 kap. 7 gällande beslut om föreskrifter flyttas fram till den 1 december året före taxeringsåret. Vidare föreslås att tidpunkten i 19 kap. 9 FTL gällande föreskrifter för förberedande åtgärder vid en förenklad fastighetstaxering flyttas till den 1 oktober andra året före taxeringsåret i likhet med vad som redan gäller vid en allmän fastighetstaxering (enligt 19 kap. 1 första stycket FTL). På så sätt sammanfaller detta datum för både de allmänna och de förenklade fastighetstaxeringarna Ålder Lantmäteriet tillstyrker förslaget med följande kommentarer.

6 Lantmäteriet Lantmäteriet är väl förtroget med problematiken kring jämkning av värdeår. Hela begreppet återstående livslängd och vad inverkan av ålder betyder i värderingshänseende bör undersökas närmare. Hus som renoverats vid ett flertal tillfällen har förlängt den återstående livslängden jämfört med yngre hus, utan att detta medför någon jämkning i dagens system. Även om jämkningen av värdeår tas bort återstår att försöka fånga värdeskillnaden mellan t.ex. äldre renoverade småhus och småhus av motsvarande ålder som inte renoverats. Det kan vara svårt för en småhusägare att bedöma åldersskillnader, dvs. husets återstående livslängd och vad detta får för påverkan på värdet. En liknande frågeställning är vad som kännetecknar att ett äldre småhus kan komma att värderas högre än ett yngre, i övrigt likvärdigt hus bland köparna på marknaden. Uppenbart är att det då handlar om andra värdepåverkande faktorer än fastighetens återstående livslängd. Sådana hus har mervärden som gör dem mer attraktiva än andra yngre i övrigt likartade hus. En utredning bör således analysera och ta ställning till hur den här typen av värdeinverkan är möjlig att beakta i modellen Standard Lantmäteriet tillstyrker förslaget med följande kommentarer. Lantmäteriet betonar att standard är en väsentlig värdefaktor i syfte att uppnå rättvisande taxeringsvärden för småhus. Det är dock viktigt att denna värdefaktor återkommande stäms av bl.a. för att bedöma om de standardfrågor som används är relevanta och verkligen fångar upp avsedd värdepåverkan. På grund av det mycket låga antalet fastighetsinnehavare som använder jämkningen av standardpoäng kan inte denna bestämmelse anses fylla någon funktion av betydelse. Istället bör utredas om förutsättningarna att i värderingsmodellen ta hänsyn till den här typen av värdepåverkan (jämför avsnitt Ålder). Lantmäteriet anser att i synnerhet regleringen i 8 kap. 3 fjärde stycket FIL om att det för ett nybyggt småhus ska finnas minst femton standardklasser inte är motiverad och därför kan tas bort utan att några negativa effekter uppstår Fastighetsrättsliga förhållanden Lantmäteriet tillstyrker inte förslaget. Lantmäteriet anser att fördelarna med att slå ihop klass 2 och 3 för att värderas enligt modellen för klass 3 inte väger upp nackdelarna med denna hopslagning. Värdepåverkan av att en tomt är möjlig att av-

7 7 stycka och bilda en självständig fastighet är alltför stor för att enbart negligeras på det sätt som utredaren föreslår. Även om antalet fastigheter som berörs är relativt litet utgör detta en försämring som medför att förutsättningarna för att fastställa rättvisande taxeringsvärden för denna kategori av fastigheter minskar i icke oväsentlig grad Förenklingar hyreshusenheteri värdefaktorer Lantmäteriet tillstyrker inte förslaget. Värderingsmodellen för hyreshus är, som utredaren framhåller redan idag relativt enkel med få värdefaktorer och en enkel beräkningsmodell. Samtidigt finns det indikationer på att hyresmarknaden under kommande år kan förväntas bli mer heterogen än vad den är idag. Att då genomföra ytterligare förenklingar av modellen förefaller redan av denna anledning vara en tveksam åtgärd. Som framgår av utredningen fastställs för respektive hyresområde en genomsnittshyra vilken differentieras bl.a. med hänsyn till värdeår. En uppfattning bland fastighetsvärderare är att användningen av genomsnittshyror inte är lämplig ur värderingssynpunkt. Detta förklaras med att en tydlig koppling mellan värdeår och hyra saknas. En tillämpning av genomsnittshyror skulle på detta sätt sannolikt bidra till att värderingsnoggrannheten för ett antal enskilda fastigheter försämras i förhållande till om en faktisk utgående hyra används Definitionen av tomtmark Lantmäteriet är enigt med utredaren om att nuvarande ordning enligt FfL att riktvärdet för tomtmark ska bestämmas med utgångspunkt i att tomtmarken kan bebyggas omedelbart inte är tillfredsställande. En förändring bör genomföras för att underlätta och förbättra förutsättningarna för användningen av tomtmarksköp i samband med förberedelsearbetet inför fastighetstaxeringen. Jämförbarheten mellan tomtmarksköpen och tomtmarkens taxeringsvärde behöver tydliggöras. Lantmäteriet anser att sådana förutsättningar bäst uppnås genom att införa värdeinverkan av tomt- och trädgårdsanläggningar som en särskild värdefaktor i likhet med vatten och avlopp och närhet till strand. Att detta kunde övervägas var också en av slutsatserna enligt en utvärdering som Lantmäteriet genomförde av tomtmarksvärdena i samband med småhustaxeringen Justering för den värdepåverkan som finns på grund av att tomtmarken saknar normala tomt-

8 8 och trädgårdsanläggningar vid beskaffenhetstidpunkten förutsätter att värdet av dessa når upp till spärregeln om kr för justering av säregna förhållanden. Detta innebär att ett antal fastigheter inte får en sådan justering vilket medför tröskeleffekter för fastighetsägare med obebyggd tomtmark. De rekommenderade justeringsbeloppen baseras på värden i en tabell vilken tagits fram av Lantmäteriet. En sådan typ av justering innebär en osäkerhet med korrigeringsbelopp som dessutom inte är fullt synliga för fastighetsägarna. Införandet aven särskild värdefaktor för inverkan av tomt- och trädgårdsanläggningar skulle minska dessa negativa effekter. Under förutsättning att en särskild värdefaktor för inverkan av tomtoch trädgårdsanläggningar inte skulle vara möjlig att införa anser Lantmäteriet att utredningens förslag är det näst bästa alternativet, dvs. att värdet för tomt- och trädgårdsanläggningar överförs på byggnadsvärdet. Ikraftträdande Enligt Författningsförslag Förenkling ska de föreslagna ändringarna i fastighetstaxeringslagen träda i kraft den 1 januari 2014 och tillämpas första gången vid fastighetstaxering år 2015, dvs. i samband med nästkommande allmänna fastighetstaxering av småhus. Lantmäteriet bedömer att det kommer att innebära betydande svårigheter och problem om vissa av förslagen ska tillämpas redan till 2014 och den allmänna fastighetstaxeringen av småhus år Anledningen är att förberedelsearbetet inför nämnda taxering då redan hunnit avancera så långt att lagförändringarna kommer att komplicera arbetsprocessen i betydande grad. Detta avser i första hand förslagen i avsnitten (Möjlighet att flytta nivååret), (Tidplan för förberedelsearbetet), (Ålder) samt (Definitionen av tomtmark). I viss mån gäller detta även förslaget i avsnitt (Fastighetsrättsliga förhållanden). Lantmäteriet anser därför att de i föregående stycke föreslagna förändringarna i fastighetstaxeringslagen träder i kraft först den 1 januari 2015, dvs. i samband med den förenklade fastighetstaxeringen av hyreshus.

9 9 Lantmäteriets beslut Lantmäteriets beslut i detta ärende har fattats av generaldirektören Bengt Kjellson. I handläggningen har också deltagit divisionschefen Anders Lundquist och enhetschefen Märit Walfridsson. Jägmästaren Gunnar Rutegård har varit föredragande. Bengt Kjellson Gunnar Rutegård