TOMTRÄTTER Handledning för tomträttshavare

Transkript

1 Rådgivningsavdelningen informerar om TOMTRÄTTER Handledning för tomträttshavare Villaägarnas Riksförbund 2009 Detta informationsmaterial är upphovsrättsligt skyddat enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Varje eftertryck och/eller kopiering utan tillåtelse av Villaägarnas jurister eller behörig firmatecknare för Villaägarna är strängt förbjudet. Informationsmaterialet är endast avsett att fungera som generell vägledning. För råd i specifika ärenden rekommenderar Villaägarna att kontakt tas med Villaägarnas jurister alternativt annan juridisk expertis.

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. INLEDNING OMREGLERING AV TOMTRÄTTSAVGÄLD... 3 a. Hur bestäms avgäldsnivån?... 3 Vad är rätt avgäldsnivå?... 4 Avgäldsunderlaget... 4 Avgäldsräntan... 4 Äldre tomträtter (upplåtna före 1954)... 5 Nyupplåtelse av tomträtt... 5 Beräkningsmodellerna olika för omregleringar och nyupplåtelser... 5 b. Vad gör jag om jag tycker att avgälden är för hög?... 5 Processa i domstol... 5 Överklaga marktaxeringsvärdet... 6 Påverka kommunalpolitikerna... 6 Överklaga kommunens beslut... 6 Sammanfattning av handlingsalternativen FRIKÖP AV TOMTRÄTT... 7 Kan man tvinga en kommun att sälja en tomträtt?... 7 Vad är rätt nivå på friköpspriset?... 7 Klarar familjens ekonomi ett friköp?... 7 Hur stor är den årliga avgälden jämfört med räntan på ett lån för att finansiera ett friköp?... 7 Vad händer med friköpsmöjligheterna och friköpspriset i framtiden?... 8 Hur hög blir avgälden i framtiden?... 8 Medför ett friköp ökad förmögenhetsskatt?... 8 Medför ett friköp risk för att jag får betala gatukostnader?... 8 VILLAÄGARNAS FRIA RÅDGIVNING - KOSTNADSFRI RÅDGIVNING TILL ALLA MEDLEMMAR... 9 Villaägarnas Riksförbund

3 1. INLEDNING I denna handledning lämnas grundläggande information om de lagregler som är tillämpliga på tomträtter och den praxis som gäller vid omreglering av tomträttsavgäld. Vidare ges läsaren råd om olika handlingsalternativ för att få till stånd ändring av såväl det individuella tomträttsavtalet som de av kommunen beslutade reglerna för fastställande av tomträttsavgäld. Slutligen lämnas information om vilka regler som gäller vid friköp av tomträtter samt råd till den tomträttshavare som funderar på att köpa tomtmarken. 2. OMREGLERING AV TOMTRÄTTSAVGÄLD Ett av huvudsyftena med att inrätta tomträttsinstitutet år 1907 var att ta bostadssociala hänsyn. Idag fyller tomträttsinstitutet främst ändamålet att förbehålla markvärdestegring åt det allmänna. Regler om tomträtter finns intagna i 13 kap. jordabalken. Tomträttsavgäld ska utgå med oförändrat belopp under vissa tidsperioder, dock minst 10 år. A. HUR BESTÄMS AVGÄLDSNIVÅN? Avgälden bestäms normalt utifrån ett avgäldsunderlag motsvarande markens värde vid den tidpunkt från och med vilken avgälden ska löpa (omregleringstidpunkten) multiplicerat med en ränta som ska ge fastighetsägaren skälig avkastning på hans kapital. I första hand ska fastighetsägaren, d.v.s. oftast kommunen, och tomträttshavaren komma överens om hur stor avgälden ska vara under den kommande avgäldsperioden. Någon verklig avtalsfrihet råder dock inte. Politikerna i kommunen fattar normalt beslut om vilka beräkningsmodeller som ska gälla vid avgäldsreglering för alla de tomträtter som kommunen förvaltar. Accepterar inte tomträttshavaren kommunens beräkningsmodell måste kommunen stämma tomträttshavaren till tingsrätten, som får bestämma avgälden. Om tomträttshavaren anser att den nya avgälden bör sänkas i jämförelse med nuvarande nivå måste även han ge in en stämningsansökan till tingsrätten. Oavsett vem som stämmer vem, måste stämningsansökan ges in till tingsrätten senast under näst sista året av den löpande avtalsperioden. Om nuvarande avtalsperiod gäller från den 1 april mars 2007 måste tingsrätten således ha fått in stämningsansökan senast den 31 mars Om parterna inte har träffat något avtal eller lämnat in en stämningsansökan inom nu angiven tid skall avgälden utgå med oförändrat belopp. Observera att, som beslutsunderlag för att bestämma avgälden använder tingsrätten de uppgifter och den bevisning som parterna lägger fram. I sammanhanget kan nämnas att det finns möjligheter, om än mycket begränsade, att få avgälden jämkad under löpande avtalsperiod. Jordabalken anger att jämkningsmöjligheter kan finnas vid ändrade förhållanden rörande tomträttens utövning, nya eller ändrade byggnadsbestämmelser eller annan särskild omständighet som inte är att hänföra till tomträttshavaren eller beror av denne. Exempelvis kan tomträttens värde avsevärt minska på grund av en naturhändelse eller dom i ägotvist. I övrigt kan det möjligen, i undantagsfall, komma i fråga att tillämpa avtalslagen, framför allt generalklausulen om oskäliga avtalsvillkor i 36 avtalslagen, för att få till stånd en jämkning av en tomträttsavgäld. Villaägarnas Riksförbund

4 Observera att någon möjlighet för tomträttshavaren att säga upp ett tomträttsavtal inte finns. Vad är rätt avgäldsnivå? Så som ovan har framhållits består avgälden normalt av två delar: ett avgäldsunderlag och en avgäldsränta. Avgäldsunderlaget Avgäldsunderlaget ska motsvara markens värde i obebyggt skick vid omregleringstidpunkten. De flesta kommuner utgår ifrån marktaxeringsvärdet som definitionsmässigt ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet. Kommunerna kan sedan göra avdrag för t.ex. trädgårdsanläggningar, avgifter för va-anslutning som tomträttshavaren har betalat, osäkerhet i beräkningsmodellen samt göra en uppräkning av marktaxeringsvärdet med 1,33. Politikerna i varje kommun beslutar själva om hur beräkningsmodellen ska se ut. Villaägarnas Riksförbund genomförde under våren 2005 en enkätundersökning för att bl.a. få en bild av vilka olika beräkningsmodeller kommunerna tillämpar. Det visade sig därvid att beräkningsmodellerna varierar kraftigt mellan olika kommuner. Avgälderna kan därför variera mycket mellan tomträttsfastigheter med lika högt markvärde i olika kommuner. Enkätundersökningen finns att tillgå på: Vid tvist om avgäldens storlek företar kommunen normalt en värdering av den enskilda tomträtten. Om kommunens värdering godtas av domstolen och värderingen inte understiger det avgäldsunderlag som ligger till grund för kommunens yrkande riskerar tomträttshavaren att bl.a. få betala kommunens utredning, vilken kan vara mycket kostsam. Avgäldsräntan Enligt praxis skall avgäldsräntan bestämmas med ledning av den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden med ett tidsperspektiv på minst 30 år. Hittills har domstolarna ansett att denna ränta ska ligga på 3 procent. Det har förts en debatt kring hur hög den långsiktiga realräntan kan uppskattas till i lagstiftningsärendet (se närmare nedan). Detta är svårbedömt och åsikterna varierar. Kommunerna har dessutom rätt att göra en uppräkning av räntan med hänsyn till den antagna markvärdestegringen under avgäldsperioden, s.k. triangeleffekt. Frågan hur stor triangeleffekten ska vara är inte prövad av hovrätterna eller Högsta domstolen. I ett hovrättsavgörande från 1991 var parterna ense om en triangeleffekt på 1,25. Avgäldsräntan fastställdes därför till 3,75 procent. Av förbundets enkätundersökning framgår att de flesta kommuner tillämpar 3,5 procent, 3,75 procent eller 4 procent avgäldsränta för tomträtter med tioåriga avgäldsperioder. För tjugoåriga avgäldsperioder tillämpar de flesta kommuner 3,75 4 procents avgäldsränta för 20-åriga avtal. Under 2006 har Göteborg sänkt avgäldsräntan till 2 procent för 10-åriga avtal och 2,25 procent för 20-åriga avtal för att motverka de kraftiga avgäldshöjningar som annars skulle ha skett efter den allmänna fastighetstaxeringen Villaägarnas Riksförbund

5 Äldre tomträtter (upplåtna före 1954) Jordabalkens regler är inte automatiskt tillämpliga på tomträtter som är upplåtna före Kommunen och tomträttshavaren kan komma överens om sådan ändring av tomträttsupplåtelsen att den överensstämmer med de regler som gäller från och med Har ingen sådan överenskommelse träffats kan äldre tomträttskontrakt inte förnyas genom omreglering när dessa löper ut efter t.ex. 60 år. Istället träffas nya avtal om upplåtelse av tomträtt efter förhandling mellan tomträttshavaren och kommunen. Normalt tillämpar kommunerna samma principer i dessa fall som i omregleringsfallen. Om parterna inte kommer överens kan frågan om avgäldens storlek inte prövas av domstol. I stället får kommunen lösa den byggnad som står på tomträtten i enlighet med villkoren i tomträttskontraktet. Enligt ett avgörande i kammarrätten i Stockholm kan tomträttshavaren inte åläggas att betala fastighetsskatt från och med den tidpunkt då ett äldre tomträttsavtalet löper ut fram till den dag då parterna ingår ett nytt tomträttsavtal. Nyupplåtelse av tomträtt Beräkningsmodellerna olika för omregleringar och nyupplåtelser I de fall nyuuplåtelser av tomträtter sker är det inte ovanligt att kommunerna tillämpar en annan beräkningsmodell som leder till en betydligt högre avgäld än vid omreglering. Som motivering för att ta ut högre avgälder vid nyupplåtelse anger kommunerna att de vill ha täckning för nedlagda kostnader för tomträttsupplåtelsen, dvs. kapitalinsatsen för kommunens markförvärv, exploatering av marken och dylikt samt räntan som kommunen får betala vid upplåning av kapitalinsatsen. Om den blivande tomträttshavaren och kommunen inte kan enas om tomträttsavgäldens storlek kan denna fråga inte prövas av domstol. Tomträttshavaren står således inför valet att godta kommunens avtalsförslag eller att avstå från att ingå något tomträttsavtal. B. VAD GÖR JAG OM JAG TYCKER ATT AVGÄLDEN ÄR FÖR HÖG? Här presenteras olika handlingsmöjligheter för tomträttshavare som anser att tomträttsavgälden är för hög. De olika alternativen utesluter inte varandra utan kan företas parallellt. Processa i domstol Den tomträttshavare som står inför en omreglering av sin avgäld och tycker att den nya föreslagna avgälden är för hög kan välja att inte skriva på det nya avtalet. Kommunen stämmer då tomträttshavaren i tingsrätten. Tomträttshavaren kan göra gällande att räntan är för hög eller att avgäldsunderlaget, d.v.s. markens värde vid omregleringstidpunkten, är felaktigt beräknat. Om tomträttshavaren överväger att ge sig in i en sådan process bör advokat med erfarenhet av tomträttsfrågor anlitas för en genomgång av vilka förutsättningar som finns att vinna en sådan process. Tomträttshavaren kan för detta utnyttja rättsskyddet som ingår i villahemförsäkringen. Att driva en tomträttsprocess tar mycket tid och kan bli mycket kostsam för tomträttshavaren om han förlorar. Observera att om tomträttshavaren vill få en lägre avgäld under nästkommande avgäldsperiod måste han träffa avtal med kommunen eller stämma den senast under det näst sista året av den löpande avgäldsperioden. Detta gäller framför allt beträffande nyupplåtna tomträtter när den Villaägarnas Riksförbund

6 första avgäldsperioden håller på att löpa ut och tomträtter i områden med fallande fastighetspriser. Överklaga marktaxeringsvärdet Om avgälden grundas på ett marktaxeringsvärde som tomträttshavaren anser vara för högt har han möjlighet att begära omprövning eller överklaga taxeringsvärdet. Sista dag för att begära omprövning eller överklaga 2009 års taxering till länsrätten är den 31 december Ett slutligt avgörande av en överklagan av marktaxeringsvärdet kan dra ut på tiden. Tomträttshavaren och kommunen bör därför skriftligen komma överens om att om taxeringsvärdet på marken nedsätts ska detta lägre taxeringsvärde användas vid beräkning av avgälden. Påverka kommunalpolitikerna Lokala villaägareföreningar och kretsar kan föra diskussioner med politikerna i kommunen för att åstadkomma beräkningsmodeller som leder till acceptabla avgäldsnivåer. I det lokala opinionsarbetet bör föreningarna bereda sig på att vara ute i god tid. Tomträttsfrågor är komplicerade. Ofta är såväl tomträttshavare som politiker dåligt insatta i vilka regler som gäller. En tung och viktig del i opinionsarbetet är därför att på ett pedagogiskt sätt förklara hur tomträttssystemet fungerar och vilka förändringar i den kommunala beräkningsmodellen som krävs för att hålla tomträttsavgälderna på en rimlig nivå. Eftersom det finns så stora variationer mellan kommunerna när det gäller att beräkna tomträttsavgäld kan det vara bra att göra jämförelser av hur stor avgälden skulle vara om tomträtten låg i en annan kommun. Information om detta finns i Villaägarnas enkätundersökning om tomträtt. Överklaga kommunens beslut Varje kommunmedlem kan överklaga kommunfullmäktiges beslut om hur beräkningsmodellerna ska se ut genom s k laglighetsprövning, vilket regleras av 10 kap kommunallagen. Tiden för att begära laglighetsprövning är kort. Överklagandet måste ha kommit in till länsrätten inom tre veckor från den dag då det tillkännagavs på kommunens anslagstavla att protokollet över beslutet justerats. Även grunderna för att begära laglighetsprövning är begränsade: att beslutet inte har tillkommit i laga ordning, att beslutet rör något som inte är en kommunal angelägenhet, att det organ som har fattat beslutet har överskridit sin befogenheter eller att beslutet strider mot lag eller annan författning. Observera att överklagan bara kan göras av kommunmedlem. En villaägareförening kan således inte överklaga. Sammanfattning av handlingsalternativen Det finns således fem olika handlingsalternativ i en omregleringssituation: 1. acceptera erbjudandet, 2. inte acceptera erbjudandet och låta domstol bestämma avgäldens storlek, Villaägarnas Riksförbund

7 3. begära omprövning av eller överklaga taxeringsvärdet, 4. arbeta för att skapa opinion för att påverka kommunalpolitikerna att fatta beslut om beräkningsmodeller som leder till rimliga avgälder och 5. överklaga kommunfullmäktiges beslut om beräkningsmodell Självklart finns de största möjligheterna till framgång om man arbetar med de olika handlingsalternativen parallellt i den mån detta är möjligt. 3. FRIKÖP AV TOMTRÄTT KAN MAN TVINGA EN KOMMUN ATT SÄLJA EN TOMTRÄTT? Kommunerna har ingen laglig skyldighet att sälja marken, men de flesta kommuner erbjuder tomträttshavarna att friköpa sina tomträtter. Genom lokalt opinionsarbete bör man dock kunna sätta press på kommunalpolitikerna att fatta beslut om att sälja ut tomträtterna till rimliga priser. Om politikerna får klart för sig att tomträttshavarna kommer att friköpa sina tomträtter vid en viss prisnivå och detta ger kommunen en välkommen kassaförstärkning kan det finnas förutsättningar för att hitta en bra lösning för såväl tomträttshavare som kommun. Vad är rätt nivå på friköpspriset? Villaägarnas Riksförbund anser att tomträttsinstitutet skall avvecklas genom att tomträttshavarna erbjuds att friköpa sina tomträtter till rimliga priser. Av den undersökning som förbundet genomförde under 2005 framgår att nästan alla kommuner som upplåter tomträtt erbjuder tomträttshavare att köpa marken. Försäljningen sker som regel till ett pris som beräknas som en del av marktaxeringsvärdet, men även andra metoder att bestämma friköpspriset förekommer. Var friköpsnivån ska ligga är ytterst en fråga om tillgång och efterfrågan, allt under förutsättning att kommunen vill sälja ut sina tomträtter. Vilket pris som är det rätta för tomträttshavaren kan besvaras av denne själv. Tomträttshavaren bör noga jämföra konsekvenserna mellan de två handlingsalternativen att fortsätta vara tomträttshavare eller bli fastighetsägare, d.v.s. friköpa tomten. Vid ställningstagandet bör följande faktorer beaktas. Klarar familjens ekonomi ett friköp? Denna fråga kan bara besvaras av tomträttshavaren själv, eventuellt efter samtal med ett eller flera kreditinstitut. Hur stor är den årliga avgälden jämfört med räntan på ett lån för att finansiera ett friköp? Den som kan finansiera ett friköp genom kontant betalning bör jämföra avgälden med räntan på en alternativ placering av tillgångarna. I jämförelsen bör man även lägga in den aspekten att avgälden är evig medan räntekostnaden försvinner när lånet är betalt. Får jag tillbaka pengarna som jag har lagt ut för att friköpa tomträtten när jag säljer fastigheten? Den ekonomiska jämförelsen mellan avgäldsalternativet och friköpsalternativet bör göras med hänsyn till den tid tomträttshavaren avser att bo kvar på fastigheten. Avser tomträttshavaren att sälja fastigheten inom några år bör denne ta reda på huruvida ett friköp redan idag Villaägarnas Riksförbund

8 påverkar försäljningspriset. För att få svar på denna fråga kan mäklare och värderingsmän på orten kontaktas. Vad händer med friköpsmöjligheterna och friköpspriset i framtiden? Kommer politikerna i kommunen även i fortsättningen att erbjuda friköp av tomträtter? Om svaret är ja, var kommer prisnivån att ligga? För att få svar på dessa frågor bör kommunalpolitikerna kontaktas. Hur hög blir avgälden i framtiden? Även denna fråga kan besvaras av politikerna i kommunen. Generellt sett kommer avgälderna sannolikt inte att gå ner till en lägre nivå. Tvärtom finns det risk att avgälderna ökar på sikt om kommunen ändrar sina beräkningsmodeller eller om fastighetspriserna stiger. Medför ett friköp ökad förmögenhetsskatt? Vid beskattning av förmögenhet räknas bara byggnaden som tillgång om marken innehas med tomträtt. Om marken friköps ska även denna tas upp som tillgång. Ett friköp medför således ökad skattepliktig förmögenhet. Denna ökning av förmögenheten kompenseras dock normalt av att köpet finansieras genom att andra tillgångar tas i anspråk eller att tomträttshavaren tar ett lån, varför förmögenhetsskatten inte påverkas nämnvärt. Den som köper sin tomträtt till ett pris understigande marktaxeringsvärdet bör dock beakta denna aspekt. För tillfället behöver denna aspekt dock inte beaktas då förmögenhetsskatten numera är avskaffad i Sverige. Medför ett friköp risk för att jag får betala gatukostnader? Kommunerna får med stöd av plan- och bygglagen, under vissa förutsättningar, besluta att anläggande och förbättring av allmänna platser, t.ex. gator, ska betalas av fastighetsägarna. Gatukostnader kan kommunerna däremot inte utkräva av tomträttshavare. Villaägarnas Riksförbund

9 VILLAÄGARNAS FRIA RÅDGIVNING - KOSTNADSFRI RÅDGIVNING TILL ALLA MEDLEMMAR Alla medlemmar har tillgång till fri rådgivning i de flesta villaägarfrågor, t.ex. fastighetsrätt, bygglov, familjerätt, köprätt, boendeekonomi, samfällighetsföreningar, trädgårdar, fastighetsmäklare, byggnadsteknik, arkitektur, energi, plan- och byggfrågor, byggnadsteknik, geologi, byggnadsskador samt VVS. Kontakta oss på eller via frågeformuläret på VILLAÄGARNAS JURISTBYRÅ - EXPERTEN PÅ PRIVATJURIDIK Villaägarnas Juristbyrå för processer och upprättar handlingar. Gör dina privata affärer och ditt privatliv tryggare. Byrån ägs helt av Villaägarnas Riksförbund. Medlemsrabatt 25 procent. Lågt arvode gör att ditt rättsskydd räcker längre. Du når Juristbyrån på eller juristbyra@villaagarna.se. Villaägarnas Riksförbund