För råd i specifika ärenden rekommenderar Villaägarna att kontakt tas med Villaägarnas jurister alternativt annan juridisk expertis.

Transkript

1 SERVITUT Detta informationsmaterial är upphovsrättsligt skyddat enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Varje eftertryck och/eller kopiering utan tillåtelse av Villaägarnas jurister eller behörig firmatecknare för Villaägarna är strängt förbjudet. Informationsmaterialet är endast avsett att fungera som generell vägledning. För råd i specifika ärenden rekommenderar Villaägarna att kontakt tas med Villaägarnas jurister alternativt annan juridisk expertis. Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida Box 7118, Sollentuna Johan Berndes väg info@villaagarna.se

2 2 (11) Innehåll SERVITUT... 3 AVTALET... 3 SERVITUTSREKVISITEN... 3 FORMKRAV... 4 MUNTLIGA SERVITUT... 5 OFFICIALSERVITUT... 5 AVTALSSERVITUT... 5 REGISTRERING OCH INSKRIVNING... 6 SERVITUTETS OMFATTNING... 6 ÖVERSKRIDANDE AV SIN RÄTT... 6 UPPHÄVANDE AV SERVITUT... 7 SERVITUTETS STÄLLNING VID ÖVERGÅNG TILL NY ÄGARE... 7 ÄNDRING I FASTIGHETSINDELNINGEN... 7 AVSTYCKNING ELLER KLYVNING... 7 SAMMANLÄGGNING... 8 FASTIGHETSREGLERING... 8 SERVITUTSAVTAL EXEMPELMALL... 9

3 3 (11) SERVITUT Ett servitut ger en fastighet (den härskande fastigheten eller förmånsfastigheten) en rättighet att nyttja en annan fastighet (den tjänande fastigheten eller den belastade fastigheten) på ett eller annat sätt. Rättigheten anges vanligen som ett nyttjande av ett bestämt område på den tjänande fastigheten. Ett servitut kan också innebära en rätt att ta i anspråk en byggnad eller annan anläggning som tillhör en annan fastighet än den egna. En ytterligare möjlighet som inte är så vanlig är att en fastighet förbinder sig att inte utnyttja fastigheten på ett sätt som annars skulle vara tillåtet. Servituten kan delas upp i positiva och negativa servitut. De positiva servituten är de helt dominerande. Exempel på positiva servitut är rätt att nyttja en väg, en brunn, en avloppsledning eller en brygga. Exempel på ett negativt servitut är att avstå från att plantera träd inom ett visst område för att inte förstöra grannens utsikt. Ett servitut är förenat med äganderätten till den härskande fastigheten och gäller i princip för all framtid. Servitutet kan ha kommit till antingen genom en skriftlig överenskommelse mellan grannar (fastighetsägare) och benämns då avtalsservitut, eller genom ett beslut hos det statliga eller kommunala lantmäteriet och benämns då officialservitut, förrättningsservitut eller lantmäteriservitut. Avtalsservitut regleras i jordabalken ( 14 kap JB), officialservitut främst i fastighetsbildningslagen (7 kap FBL). Servitutsbildning kan även ske genom andra lagar, dessa berörs dock ej i denna skrift. AVTALET SERVITUTSREKVISITEN Det finns två villkor som avgör om det föreligger ett servitut eller inte. Villkoren är att rättsförhållandet är till nytta för den härskande fastigheten och att ändamålet skall vara av stadigvarande betydelse. Dessa kallas servitutsrekvisit och regleras i 14 kap 1 JB. 1 Om det är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning, får i fastighet (den tjänande fastigheten) upplåtas rätt för ägaren av annan fastighet (den härskande fastigheten) att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt taga i anspråk den tjänande fastigheten eller byggnad eller annan anläggning som hör till

4 4 (11) denna eller att råda över den tjänande fastigheten i fråga om dess användning i visst hänseende (servitut). Servitut får avse endast ändamål som är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten och får icke förenas med skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att fullgöra annat än underhåll av väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet. Bestämmelserna i detta kapitel avser icke servitut som tillkommit genom förrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) eller genom expropriation eller liknande tvångsförvärv. Det finns krav på att servitut måste främja en ändamålsenlig markanvändning. I FBL finns även kravet att servitut skall vara av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten. Detta innebär att servitut, åtminstone officialservitut, ska åstadkomma en positiv nettoeffekt, d v s det ska skapa underlag för en totalt sett effektivare användning av de berörda fastigheterna. Med tanke på att ett servitut oftast gäller för all framtid får servitutsändamålet inte vara alltför betungande för den tjänande fastigheten. Rättigheten skall vara av stadigvarande betydelse, den får inte avse något tillfälligt behov och ska i princip gälla utan tidsbegränsning. Ett avtalsservitut får dock tidsbegränsas. Ett servitut får inte innebära ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten. Exempelvis har HD (Högsta domstolen) ansett att en upplåtelse som givit ägare till angränsande fastighet rätt att under obegränsad tid inhägna och använda visst markområde, inte utgör servitut. I vissa fall, som när servitutet innebär att ägaren till den härskande fastigheten får rätt att anlägga och nyttja en väg på den tjänande fastigheten, kan man dock tycka att ett det innebär ett totalt ianspråktagande. I praxis har det dock ansetts att det är tillåtet och att man bara har ensamrätt till en viss befogenhet, att man inte får använda markområdet till något annat ändamål och att markägaren har rådighet över marken under vägkroppen och utrymmet ovanför vägkroppen. Ett servitut får inte innefatta skyldigheter för den tjänande fastighetens ägare att utföra positiva prestationer utöver det som står i 1 2 stycket (underhåll av väg, byggnad eller annan anläggning). Det är inte tillåtet att binda tjänande fastighet till att utföra sådant som räknas som drift, t ex snöröjning eller att se till att träd inte växer upp. Däremot kan man avtala om detta och många andra saker i ett servitutsavtal. Denna avtalsdel gäller mellan de fastighetsägare som skrivit under avtalet men den följer inte fastigheten. FORMKRAV Formkraven finns i 14 kap 5 JB. De innebär att servitut ska upprättas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare, och innehålla uppgift om den härskande

5 5 (11) fastigheten och den tjänande fastigheten samt uppgift om ändamålet med upplåtelsen. Upplåtelse som inte uppfyller dessa föreskrifter har inte verkan som upplåtelse av servitut. Avtalet skall undertecknas av i vart fall den tjänande fastighetens ägare. I praktiken torde både den tjänande och härskande fastighetens ägare underteckna avtalet. Det är bra, men inget krav, att bifoga en karta till avtalet som utvisar det område som berörs av servitutet. MUNTLIGA SERVITUT Formkraven i 14 kap 5 JB gäller avtal ingångna efter JB:s ikraftträdande den 1 januari Äldre muntliga servitutsupplåtelser gäller fortfarande som servitut men kan vara svåra att hävda och bevisa. OFFICIALSERVITUT De servitut som bildas vid lantmäteriförrättningar är oftast kortfattat formulerade. Det kan exempelvis se ut så här. Servitut: Rätt att använda vägen a för utfart. Till förmån för: Berga 1:4 Belastar: Berga 1:1 Andra exempel: Rätt att anlägga, underhålla och nyttja en djupborrad brunn inom stamfastighetens södra del. Rätt att bygga, underhålla och förnya en fem meter lång brygga inom område a. AVTALSSERVITUT Ett servitutsavtal kan innehålla det som parterna kommer överens om och som de anser lämpligt att ta med för att servitutet i framtiden inte ska vara svårt att tolka eller som kan underlätta för underhåll och eventuell förnyelse. Avtalsservitut (exempel på formulering): Mellan NN, ägare till fastigheten Berga 1:5 och XX, ägare till fastigheten Berga 1:2 har följande servitut avtalats. Ägaren till fastigheten Berga 1:5 (härskande) har rätt att anlägga, underhålla och förnya underjordisk avloppsledning a på fastigheten Berga 1:2 (tjänande) inom ett område vid fastighetens norra gräns, enligt bifogad karta 1. Den tjänande fastigheten får inte plantera träd eller uppföra mur eller byggnad inom detta område. Efter utfört arbete ska den härskande fastigheten återställa marken. Servitutet kan inskrivas hos

6 6 (11) inskrivningsmyndigheten. Kostnaden står den härskande fastigheten för. Detta avtal är upprättat i två exemplar varav parterna tagit varsitt. Bergstad 2013-xx-xx XX NN Lagfaren ägare till Berga 1:2 Lagfaren ägare till Berga 1:5 REGISTRERING OCH INSKRIVNING Ett officialservitut finns ofta registrerat på fastigheterna i fastighetsregistret. Officialservitut tillkomna före 1973 kan dock saknas då fastighetsregistret inte är komplett före denna tidpunkt. Officialservitut gäller mot ny ägare på tjänande fastighet oavsett om de har blivit registrerade eller ej. För att vara helt säker på att ett avtalsservitut skall gälla mot ny ägare på tjänande fastighet skall det skrivas in vid inskrivningsmyndigheten vid Lantmäteriet (tidigare vid tingsrätten).kostnaden för inskrivningen står ofta den härskande fastigheten för. Avtalsservituten registrerades från början enbart på den tjänande fastigheten men har successivt sedan 1970-talet börjat skrivas in på både den tjänande och den härskande fastigheten. SERVITUTETS OMFATTNING I 14 kap 11 JB finns bestämmelser om att den fasta egendom som servitutet avser inte får belastas utöver vad som följer av upplåtelsen till följd av ändring i fastighetsindelningen eller annan ändring i förhållandena. Exempelvis har HD ansett att ett servitut om rätt att använda grannens brunn inte gällde en ny brunn när den gamla togs ur bruk. Samtidigt finns utrymme för en viss töjbarhet. Man brukar t ex säga att ett servitut följer med tiden. Ett gammalt allmänt färdselservitut för skogstransporter från talet kan idag gälla moderna skogsmaskiner. En kurva på vägen kan rätas ut något utan att servitutet behöver ändras. Ett servitut för båtplats innefattar i normalfallet rätt att ha en mindre brygga, rätt till vinteruppläggning av mindre båt men inte rätt att ha boj utlagd för båt på svaj. ÖVERSKRIDANDE AV SIN RÄTT Om den härskande fastighetens ägare överskridit sin rätt eller ägaren av någondera fastigheten åsidosatt sin skyldighet, åligger det honom att återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och ersätta skada. Om skadan är av väsentlig betydelse för någon av parterna har denne rätt att häva servitutsavtalet och att få ersättning, såvida rättelse inte skett inom skälig tid efter anmaning. Den tjänande fastighetens ägare får inte heller hindra servitutshavaren att utöva sitt servitut.

7 7 (11) UPPHÄVANDE AV SERVITUT Både officialservitut och avtalsservitut kan upphävas genom fastighetsreglering (= förrättning vid Lantmäteriet). Detta kan ske t ex om ändrade förhållanden har inträtt sedan servitutets tillkomst och servitutet därför inte längre behövs eller om nyttan av servitutet är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten eller om servitutet under avsevärd tid inte utnyttjats och omständigheterna även i övrigt är sådana att servitutet måste anses övergivet. Ett avtalsservitut kan dessutom bringas att upphöra genom avtal mellan fastighetsägarna. En ansökan om att servitutet skall dödas skickas till inskrivningsmyndigheten. Till ansökan bifogas en kopia på servitutsavtalet. Ansökan skall skrivas under åtminstone av den härskande fastighetens ägare och innehålla fastighetsbeteckningar och kontaktuppgifter. SERVITUTETS STÄLLNING VID ÖVERGÅNG TILL NY ÄGARE Servitutsrättigheter gäller ofta mot ny ägare av tjänande fastighet. Detta gäller alltid i tre fall, dels om servitutet är ett officialservitut, dels om det är ett privilegierat servitut (avtalsservitut tillkomna före 1876 och jorddelningsservitut före 1928) och dels om servitutet är inskrivet. Om ett avtalsservitut inte är inskrivet skall en fastighetsägare göra förbehåll om detta när han säljer sin fastighet. Detta innebär att servitutet kommer att gälla mot den nye ägaren. För ett förbehåll finns inga formkrav, men det lämpligaste är om förbehållet framgår av överlåtelsehandlingen. Om överlåtaren försummar att göra förbehåll kommer servitutet att upphöra att gälla. Överlåtaren kan då bli skadeståndsskyldig. Om förbehåll inte skett men förvärvaren är i ond tro, d v s att han känt till eller borde ha känt till upplåtelsen, kan den ändå komma att gälla mot den nya ägaren. ÄNDRING I FASTIGHETSINDELNINGEN Beroende på vilken fastighetsbildningsåtgärd som är aktuell så hanteras servituten olika. AVSTYCKNING ELLER KLYVNING Om en fastighet, som besväras av nyttjanderätt eller servitut, delas gäller rättigheten i var och en av de nya fastigheterna. Detta gäller olokaliserade rättigheter, d v s om rättigheten har utövats i hela fastigheten eller fått utövas var som helst på denna. Om rättigheten däremot är lokaliserad, d v s begränsad till ett visst område, upphör rättigheten att gälla i den eller de nya fastigheterna, som inte omfattar någon del av det lokaliserade området.

8 8 (11) Rättigheten följer alltså den mark där den utövats. Är servitutet lokaliserat till båda fastighetsdelarna kommer båda delarna att vara belastade. Om ett servitut gäller till förmån för en fastighet som delas måste man vid förrättningen besluta hur rättigheten skall gälla framöver (disponera). Belastningen får dock inte öka. SAMMANLÄGGNING Om den belastade fastigheten sammanläggs med annan fastighet flyter, enligt huvudregeln, rättigheten ut så att den gäller i hela den nybildade fastigheten. Detta gäller dock ej om rättigheten är lokaliserad. Om härskande och tjänande fastighet sammanläggs upphör servitutet att gälla. FASTIGHETSREGLERING Olokaliserade avtals- och officialservitut som belastar en fastighet gäller i fastigheten sådan den är efter fastighetsregleringen (marköverföringen). Servituten upphör således att gälla i område som frångår fastigheten men får utövas i område som tillförs fastigheten. Lokaliserade avtalsservitut gäller inte i mark eller byggnad som frångår fastighet som rättigheten upplåtits i. Lokaliserade officialservitut fortsätter att gälla i den mark som frångår en fastighet. Detta innebär att ett byte av belastad fastighet sker eller att det kan tillkomma ytterligare en belastad fastighet.

9 9 (11) SERVITUTSAVTAL EXEMPELMALL Tjänande fastighet Härskande fastighet _ Ändamålet med upplåtelsen Övrigt Karta bifogas, se bilaga 1. Servitutsavtalet får skrivas in vid Inskrivningsmyndigheten. Ort, datum Ort, datum Ägare tjänande fastighet, underskrift Ägare härskande fastighet, underskrift Namnförtydligande Adress Namnförtydligande _ Adress _ Ort, datum Ort, datum Ägare tjänande fastighet, underskrift Namnförtydligande Adress _ Ägare härskande fastighet, underskrift _ Namnförtydligande _ Adress _

10 10 (11) Du som är medlem i Villaägarnas Riksförbund har tillgång till kostnadsfri rådgivning. Villaägarnas experter svarar på dina frågor inom en rad områden som rör husägande och boende: Fastighetsrätt Bygglov Familjerätt Köprätt Boendeekonomi Samfällighetsföreningar Trädgård Fastighetsmäklare Byggnadsteknik Arkitektur Energi Plan- och byggfrågor Geoteknik Byggnadsskador VVS Eldstäder och sotning Brandsäkerhet Inredning Kontakta rådgivningen på tel eller på Villaägarnas Juristbyrå - experten på privatjuridik Villaägarnas Juristbyrå erbjuder mot betalning kvalificerad juridisk hjälp med juridiska processer. Juristerna på byrån är specialister på juridik för privatpersoner, bland annat fastighetsrätt. Villaägarnas Juristbyrå ägs helt av Villaägarnas Riksförbund. Juristbyrån kan vara ditt ombud i juridiska processer mot företag, myndigheter och personer som inte är medlemmar i Villaägarna. Som medlem i Villaägarna har du medlemsrabatt på 25 procent. Kontakta Juristbyrån på tel eller via e-post: juristbyra@villaagarna.se. Vill du bli medlem? Läs mer på nästa sida i detta dokument eller bli medlem på

11 (11) Villaägarnas Riksförbund är organisationen för dig med eget hus. Vi drivs utan eget vinstintresse och är partipolitiskt obundna. Villaägarna har ca medlemshushåll. Allt detta får du som medlem: Kostnadsfri rådgivning från våra experter En stark organisation som driver dina frågor Rabatter på det mesta som rör ditt boende och lite till Magasinet Villaägaren, 5 nr/år Medlem blir du genom att skicka in svarskortet nedan. Du får då ett brev med inbetalningskort skickat till dig. Dina medlemsförmåner kan du börja nyttja så fort vi har mottagit din betalning. Du kan också bli medlem på eller tel Välkommen som medlem! Ja tack, jag vill bli medlem i Villaägarnas Riksförbund! Namn: Frankeras ej Villaägarna betalar portot Adress: Postnr: Ort:_ Tel:_ E-post: Svarspost Sollentuna Genom att uppge e-postadress godkänner du att Villaägarna förser dig med information och erbjudanden.