Rådgivningsavdelningen informerar om

Transkript

1 Rådgivningsavdelningen informerar om Arrende Detta informationsmaterial är upphovsrättsligt skyddat enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Varje eftertryck och/eller kopiering utan tillåtelse av Villaägarnas jurister eller behörig firmatecknare för Villaägarna är strängt förbjudet. Informationsmaterialet är endast avsett att fungera som generell vägledning. För råd i specifika ärenden rekommenderar Villaägarna att kontakt tas med Villaägarnas jurister alternativt annan juridisk expertis. Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida Box 7118, Sollentuna Johan Berndes väg info@villaagarna.se

2 2 (14) Innehåll Inledning...3 Lagar...4 Avtalet...4 Formkrav...4 Avtalstid...4 Allmänt...5 Besittningsskydd...5 Förlängning av arrendeavtal...6 Uppsägning av arrendeavtal...6 Bostadsarrendators rätt att förvärva arrendestället...7 Överlåtelse av arrendeavtal...8 Avtal om bostadsarrende Upplåtare Arrendator Ändamål Arrendetid Arrendeavgift Avgifter för arrendestället Arrendeställets skick och skötsel Byggnadslov och tillstånd Upplåtelse i andra hand Uppsägning, villkorsändring Arrendets upphörande Hänvisning till jordabalken Inskrivning Övriga villkor...12

3 3 (14) Inledning Det finns en mängd olika tillfällen då det är av stor vikt att kunna nyttja annans mark. För detta finns det olika möjligheter; nyttjanderätt, servitut och arrende. Denna informationsskrift behandlar arrende och främst då arrendet är avsett för bostäder. Vid ett arrende finns normalt två parter. Den ena parten, den som äger fastigheten där det uthyrda området ligger, kallas jordägaren. Den andra parten, som hyr marken/arrendestället, kallas arrendator. Det finns fyra huvudtyper av arrende: bostadsarrende jordbruksarrende anläggningsarrende lägenhetsarrende Bostadsarrende används endast för arrende avsett för bostadsändamål och nyttjas huvudsakligen för fritidsboende men även för exempelvis kolonilotter (om de används som bostadshus, annars lägenhetsarrende) och permanentboende. En vanlig situation då bostadsarrende tecknas är när jordägaren arrenderar ut en bit av sin jord eller skogsbruksfastighet till en arrendator som själv får uppföra ett fritidshus på platsen eller övertar befintligt hus av föregående arrendator. Det viktiga är att byggnaden ägs av arrendatorn som lös egendom och inte av jordägaren, annars är det inte frågan om ett bostadsarrende utan om ett hyresförhållande. För att skydda arrendatorns rätt att nyttja marken för ändamålet finns det vid bostadsarrende ett starkt besittningsskydd. Jordbruksarrende kännetecknas av att marken ska användas för just jordbruk. Jordägaren kanske själv inte vill eller kan bruka sin jordbruksmark. Det är då möjligt att arrendera ut marken till någon annan som har möjlighet att bruka den. Arrendatorn har besittningsskydd vilket särskilt gäller om arrendatorn har rätt att bo på arrendestället, ett så kallat gårdsarrende. Även den andra formen, sidoarrende, där arrendatorn endast nyttjar marken, finns skyddsinslag som dock inte är lika starka. Sidoarrende är en betydelsefull arrendeform mellan jordägare och används bland annat för att skapa lämpliga brukningsenheter. Ett arrende behöver inte följa fastighetsgränser utan följer de gränser som avtalats och kan därför skapa förutsättningar för ett effektivare marknyttjande. Anläggningsarrende karaktäriseras av att arrendatorn driver förvärvsverksamhet på arrendeområdet som inte är att se som jordbruk och att hans byggnad används för verksamheten. Till exempel kan en bilverkstad, kiosk eller industri upplåtas med anläggningsarrende. Lagen definierar dock inte ordet byggnad utan hit kan också hänföras radio- och telemast, torn och vindkraftverk. De flesta lagreglerna kring anläggningsarrende är inte tvingande vilket medför att det är viktigt att parterna i arrendeavtalet noga preciserar villkoren och ändamålet med upplåtelsen.

4 4 (14) Arrendatorn har inget direkt besittningsskydd men har istället viss rätt till ersättning om avtalet sägs upp. Lägenhetsarrende är den allmänna formen av arrende och får inte ha något av de syften som kännetecknar de andra arrendeformerna. Lägenhetsarrende kan nyttjas för till exempel parkeringsplats, tennisplan eller upplag. Reglerna kring denna arrendeform är enkla och kännetecknas av avtalsfrihet. Arrendatorn har inget besittningsskydd. Lagar Lagregler kring arrende återfinns främst i jordabalkens (JB) kapitel Bostadsarrende behandlas i det tionde kapitlet. Jordabalkens regler är inte uttömmande vilket innebär att tolkningen av många uttryck hänvisas till rättspraxis. Arrendelagstiftningen omfattas även av andra civilrättsliga regler som till exempel avtalslagen. Ytterligare en viktig lag är lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. Den behandlar under vilka premisser arrendatorn har rätt att köpa arrendestället genom så kallat hembud. Avtalet Formkrav Ett arrende är ett avtal vilket avser upplåtelse av jord till nyttjande. Detta ska under alla förutsättningar vara avtalets huvudsyfte. Nyttjandet ska också ske mot betalning då nyttjande utan vederlag faller utanför arrendelagstiftningens regler. Grundregeln är att arrendeavtal alltid ska vara skriftliga. Undantaget är lägenhetsarrende som kan vara muntligt om parterna är överens om detta samt vissa äldre arrendeavtal eftersom kravet på skriftliga avtal infördes 1/ Muntliga avtal tecknade dessförinnan kan alltså gälla än idag. Alla andra typer av arrendeavtal ska vara skriftliga för att gälla som arrende och samtliga avtalsvillkor ska anges i avtalet. Jordägaren ansvarar för att avtalet blir skriftligt och är avtalet inte skriftligt kan jordägaren bli skadeståndsskyldig. Avtalstid Ett avtal om bostadsarrende ska träffas för en viss tid eller vid för arrendatorns livstid. Arrende på viss tid ska tecknas för minst fem år. Om ingen tid är angiven gäller fem år. Arrendenämnden kan bevilja undantag från dessa regler. Längsta tiden för ett bostadsarrende är 50 år utom detaljplanelagt område och 25 år inom detaljplanelagt område.

5 5 (14) Allmänt Lagreglerna kring arrende är till stor del tvingande, undantaget lägenhetsarrende där avtalsfriheten är stor. I allmänhet är det dock möjligt att avvika från lagen om det är till arrendatorns förmån. I motsatta fallet måste arrendenämnden ge dispens. Eftersom arrendeavtalet även råder under avtalslagen kan det jämkas enligt dess 36 vid oskäliga avtalsvillkor. Besittningsskydd För att skydda arrendatorn finns regler kring besittningsskydd för de flesta arrendeformerna. En bostadsarrendator har, även om avtalet sägs upp i rätt tid och på rätt sätt ofta rätt till förlängning av arrendeavtalet. En grundförutsättning för besittningsskydd vid bostadsarrende är att det finns ett bostadshus uppfört på arrendestället vid den tidpunkt då avtalet sägs upp. Om en arrendator eftersätter sina förpliktelser enligt avtalet kan han förlora arrenderätten, mista besittningsskyddet samt bli ersättningsskyldig. Förverkande föreligger bland annat vid försummelse att betala arrendeavgiften eller misskötsel av arrendestället, se vidare nedan. Viktigt att konstatera är att misskötseln ska avse själva arrendestället, alltså tomten och de eventuella anläggningar och byggnader som ingår i arrendet. Även om besittningsskydd föreligger finns det fall då bostadsarrendatorn inte kan få sitt avtal förlängt. De besittningsskyddsbrytande grunderna är enligt jordabalken: arrenderätten är förverkad (t ex obetald arrendeavgift, vanvård av arrendestället, arrendestället används för annat ändamål) eller ställd säkerhet har försämrats och godtagbar säkerhet har inte återställts efter anfordran arrendatorn har försummat sina förpliktelser i sån mån att avtalet inte bör förlängas arrendatorn har uppfört byggnad utan bygglov eller i strid mot gällande detaljplan, områdesbestämmelse eller annat motsvarande myndighetsbeslut byggnad på arrendestället stämmer inte överens med senare fastställd detaljplan eller områdesbestämmelse och jordägaren kan visa att han ska använda marken i enlighet med planen jordägaren kan visa att marken ska användas för annat slag av bebyggelse än vad som avses med upplåtelsen och att hans intresse över att förfoga marken för detta ändamål påtagligt överstiger arrendatorns intresse av fortsatt arrende jordägaren har annan befogad anledning till att upphäva arrendet. Om jordägarens intresse kan bli tillgodosett av att endast återta en del av arrendestället och arrendeavtalet lämpligen kan förlängas, har arrendatorn

6 6 (14) rätt till sådan förlängning. Den del jordägaren behöver återgår då till honom och den kvarvarande delen av arrendestället är kvar i arrendet. Förlängning av arrendeavtal Vid bostadsarrende råder stor avtalsfrihet beträffande villkoren vid den första arrendeperiodens ingång. Förlängning av ett arrendeavtal är att se som ett nytt avtal men till skillnad mot det ursprungliga arrendeavtalet ska parterna vara överens om villkoren i det nya avtalet. Vid förlängning ska arrendeavgiften vara skälig. Kommer parterna inte överens om avgift eller övriga villkor hänskjuts ärendet till arrendenämnden för prövning. Vid förlängning av arrendeavtal råder alltså inte avtalsfrihet avseende villkors- och avgiftsändring, vilket beror på att arrendatorn har besittningsskydd. Enligt lagstiftningen ska en skälig arrendeavgift bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt. se 10:6 JB. I praktiken är det dock svårt att bestämma arrendeavgiften genom lagstiftning eftersom bostadsarrenden skiftar i omfång, belägenhet med mera. Vad som kan göras är att jämföra avgiften med motsvarande arrendeställen på orten. Finns inga lämpliga jämförelseobjekt kan frågan avgöras genom att uppskatta vad en arrendator i allmänhet skulle tänkas vara beredd att betala för arrendestället. Om det ursprungliga avtalet inte sägs upp på rätt sätt och i rätt tid, förlängs det automatiskt i fem år med samma villkor som tidigare, om det inte finns skäl för att det är lämpligare med kortare avtalstid och ändrade villkor. Det är möjligt att med arrendenämndens godkännande skriva in villkor i arrendeavtalet som medför att den automatiska förlängningen inte är möjlig. Om jordägaren vill ändra villkoren i arrendeavtalet behöver han inte säga upp avtalet, det räcker med att meddela om ändrade villkor. Sättet för meddelande är dock detsamma som för uppsägning vilket innebär att meddelande om villkorsändring måste vara skriftligt och komma arrendatorn tillhanda i rätt tid (minst ett år före avtalstidens utgång vid bostadsarrende). Arrendatorn har annars således rätt till automatisk förlängning enligt ovan. Uppsägning av arrendeavtal Huvudregeln är att uppsägning av arrendeavtal ska ske skriftligt. Obligatoriskt är det dock bara vid anläggningsarrende. I andra fall gäller i princip även en muntlig uppsägelse, om uppsägningens mottagare istället lämnar ett skriftligt erkännande att han mottagit uppsägningen. Uppsägning av bostadsarrende måste ske minst ett år före avtalets utgång, detta gäller både jordägare och arrendator. Har kortare uppsägningstid överenskommits i arrendeavtalet gäller den för arrendatorn men inte för jordägaren, om inte arrendenämnden lämnat dispens. Vid bostadsarrende finns det ett starkt besittningsskydd som medför att uppsägning från jordägaren

7 7 (14) mot arrendatorns vilja är svår att genomdriva i många fall, se besittningsskydd ovan. Bostadsarrendators rätt att förvärva arrendestället I vissa fall har bostadsarrendatorn genom så kallat hembud rätt att utan jordägarens samtycke förvärva arrendestället. För att detta ska kunna ske måste ett antal krav vara uppfyllda. Till att börja med måste fastigheten som arrendestället ligger på vara till försäljning. Utöver det grundkravet måste arrendatorn ha gjort en intresseanmälan och fått den registrerad hos inskrivningsmyndigheten. Ansökan om intresseanmälan skickas till inskrivningsmyndigheten och till intresseanmälan ska arrendeavtalet bifogas. För att inskrivningsmyndigheten ska kunna genomföra inskrivningen krävs det vid bostadsarrende att det på arrendestället finns ett bostadshus uppfört och att huset har ett taxeringsvärde. En intresseanmälan är personlig och gäller i tio år om den inte förnyas. Hembud innebär att när jordägaren ska sälja sin mark måste han, om intresseanmälan enligt ovan finns, underrätta arrendatorn om försäljningen och erbjuda honom att köpa hela den utbjudna fastigheten. Vid bostadsarrende gäller även begränsningen att jordägaren endast har hembudsskyldighet om arrendeställets areal motsvarar minst halva fastigheten som ska säljas. Hembud ska alltså inte ske om arrendeställets areal utgör en mindre del av fastigheten. Exempelvis ska en arrendetomt som motsvarar hela fastigheten, till exempel efter en avstyckning, alltid omfattas av hembud medan en arrendetomt på en stor skogsfastighet inte ska det. Hembudet sker genom att jordägaren ger in ett undertecknat förslag på köpeavtal till arrendenämnden. Vid inlämning av hembud förlängs arrendatorns intresseanmälan till att gälla i minst två år. Ett inlämnat hembud upphör att gälla efter tre månader om arrendatorn inte antar erbjudandet om köp. Jordägaren får då sälja fastigheten till annan än arrendatorn, men med undantaget att de köpevillkoren inte får vara avsevärt mycket bättre än vad arrendatorn erbjöds i hembudet. När tiden för intresseanmälan gått ut kan säljaren fritt sälja marken. Det finns undantag då arrendestället får överlåtas utan att hembud sker: om arrendatorn godkänner överlåtelsen om stat eller länsstyrelse är överlåtare om stat är förvärvare, undantaget affärsdrivande verk om kommun är förvärvare om förvärvet är mellan makar eller makar och dess barn om andelsägare i fastigheten förvärvar ytterligare andel om förvärvet sker genom offentlig eller exekutiv auktion om arrendatorn inte har rätt till förlängning av arrendeavtalet

8 8 (14) om det med hänsyn till förhållandet mellan överlåtare och förvärvare i övrigt är oskäligt att arrendatorn har förköpsrätt om det är uppenbart att arrendatorn skulle vägras förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen (gäller ej bostadsarrende) om det är uppenbart att erforderlig fastighetsbildning inte kan komma till stånd Överlåtelse av arrendeavtal Ett arrendeavtal kan inte utan vidare överlåtas till annan än jordägaren. Det som är uppfört på arrendestället men inte ingår i arrendet kan arrendatorn däremot fritt förfoga över och även sälja. Är jordägare och arrendator överens kan överlåtelse av arrendeavtal ske på två sätt genom att: ett nytt arrendeavtal skrivs den nya arrendatorn träder i den förres ställe Skrivs ett nytt arrendeavtal enligt första punkten finns det möjlighet för jordägaren och den nya arrendatorn att bestämma nya villkor och ny avgift. Det senare fallet innebär att den nye arrendatorn övertar alla skyldigheter och rättigheter som säljaren av huset haft gentemot jordägaren. Är jordägare och arrendator inte redan överens kan arrendet under vissa omständigheter ändå överlåtas till annan person än jordägaren. Arrendatorn ska då först erbjuda jordägaren att själv återta arrendestället mot skälig ersättning för arrenderättens värde. Har arrendatorn uppfört byggnader eller andra anläggningar som han vill att jordägaren ska överta, ska jordägaren erbjudas att inlösa även dessa. För att anta erbjudandet om återtagande av arrenderätten måste jordägaren ge besked inom en månad. Antar inte jordägaren erbjudandet eller inte lämnar något svar är det för arrendatorn fritt att överlåta arrendet. Det finns ytterligare fall då arrenderätten kan överlåtas mot jordägarens samtycke, utan att jordägaren först blivit erbjuden ett övertagande. Undantagsfallen är: arv testamente bodelning exekutiv auktion/arrendatorns konkurs Rätten till överlåtelse i fall där arrendatorn får överlåta arrendet till annan begränsas alltid av att den nye arrendatorn måste vara någon med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Det innebär att jordägaren alltid kan vägra en misskötsam person tillträde till arrendestället, dock ska bedömandet ske på objektiva grunder. Det är möjligt att i arrendeavtalet reglera att arrendatorn mister rätten till överlåtelse av arrenderätten. För att bli giltigt krävs det att arrendenämnden ger dispens.

9 9 (14) Det är ingen ovanlig situation att arrendatorn vill hyra ut hela eller delar av arrendestället under till exempel sommarmånaderna. Grundregeln är att det inte är tillåtet att hyra ut arrendestället i andra hand utan jordägarens godkännande. Ett bostadsarrende ska avse bostad åt arrendatorn och honom närstående. Hyrs bostaden ut till andra, och eftersom uthyrningen ofta syftar till att få en inkomst, uppfylls inte längre ändamålet med arrendeavtalet. Det kan till och med vara skäl för förverkande av arrenderätten. Innan uthyrning sker bör därför arrendatorn alltid fråga jordägaren om lov först.

10 10 (14) Nedanstående arrendeavtal är ett exempel på hur ett avtal för fritidshus kan se ut. I enskilda arrendeavtal måste hänsyn tas till de lokala förutsättningarna. Avtal om bostadsarrende 1. Upplåtare Adam Adamsson, nedan kallad jordägaren. Personnummer: ********-**** 2. Arrendator Bertil Bengtsson, nedan kallad arrendatorn. Personnummer: *********-**** Adress: ***** Postadress: ***** Telefonnummer: ***** Arrendeställe Fastighet: ***** Församling: ***** Kommun: ***** Omfattning: Ett område om cirka ** m 2 närmast runt omkring fritidshuset, se område markerat med rött på bifogad karta. 3. Ändamål Upplåtelsen sker uteslutande för fritidshusändamål, arrendatorn förbinder sig att inte använda arrendestället och därpå uppförda byggnader såsom helårsbostad för sig, sin familj eller annan. 4. Arrendetid Arrendetiden gäller för en tid av fem (5) år från och med tillträdesdagen som är den ******. Kortare tid än fem (5) år kräver arrendenämndens tillstånd. 5. Arrendeavgift Den årliga arrendeavgiften utgör **** kronor och kallas grundavgift. Detta belopp ska för varje följande arrendeår utgöra avgiftens grundbelopp. För varje arrendeår som därefter följer ska arrendeavgiften justeras genom en jämförelse av årsmedeltalet av konsumentprisindex året före tillträdet och årsmedeltalet året före

11 11 (14) det år till vilken arrendeavgiften hänför sig. Arrendeavgiften ska erläggas i förskott på tillträdesdagen och därefter varje år senast den dag som motsvarar tillträdesdagen. 6. Avgifter för arrendestället Arrendatorn ansvarar för avgifter och övriga kostnader som uppkommer genom arrendeställets nyttjande, till exempel sophämtningsavgift. 7. Arrendeställets skick och skötsel Arrendestället utarrenderas i det skick det befinns på tillträdesdagen. Arrendatorn är skyldig att alltid hålla arrendestället jämte vad därpå finns i vårdat skick. Uppstår skada å arrendestället ska arrendatorn åtgärda skadan utan kostnad för jordägaren. Vill arrendatorn hägna in arrendeställets skall jordägarens godkännande inhämtas. Växande träd eller buskar, jord, stenar eller annat fyllnadsmaterial får inte tas bort utan jordägarens skriftliga godkännande. Arrendatorn har inte rätt till avverkning för husbehov. Jordägaren har rätt att, utan ersättning till arrendatorn eller nedsättning av arrendeavgiften, avverka skog på arrendestället. 8. Byggnadslov och tillstånd Arrendatorn får inte utan jordägarens skriftliga medgivande utföra ny, till- eller ombyggnad av byggnad eller annan jämförlig anläggning på arrendestället. Utöver detta är arrendatorn skyldig att anskaffa byggnadslov och övriga tillstånd som erfordras för anordningar som uppförs på tomten samt i övrigt följa föreskrifter och skyldigheter som meddelas av myndighet eller gäller enligt lag. 9. Upplåtelse i andra hand Arrendatorn får inte utan jordägarens skriftliga medgivande upplåta nyttjanderätt till arrendestället eller del av detta. Häri inbegripes även den rätt att hyra ut ledigt utrymme i egen eller arrenderad byggnad eller upplåta område till upplagsplats eller för liknande ändamål som annars skulle följa av 8 kap 19 och 8 kap 20 jordabalken. 10. Uppsägning, villkorsändring Uppsägning eller begäran om villkorsändring ska ske senast ett (1) år före arrendetidens utgång. Om inte uppsägning eller begäran om villkorsändring sker är avtalet förlängt med fem (5) år för varje gång, med oförändrade villkor.

12 12 (14) 11. Arrendets upphörande Arrendatorn är vid frånträdet av arrendestället skyldig att senast på avträdesdagen på egen bekostnad ta bort på området gjorda anläggningar och byggnader samt iordningställa arrendestället i skick som kan godtas av jordägaren, om annat inte överenskommes mellan parterna. Arrendatorn äger inte rätt till ersättning för nedlagt arbete eller material på arrendestället. Om inte annat överenskommes. 12. Hänvisning till jordabalken I övrigt gäller vad som stadgas i 7, 8 eller 10 kap jordabalken om bostadsarrende. Vid överlåtelse ska bestämmelserna i 10 kap 7 jordabalken följas. 13. Inskrivning Detta arrendekontrakt får ej inskrivas. 14. Övriga villkor Jordägaren förbehåller sig rätten till jakt och fiske. * * * Detta kontrakt har upprättats i två likalydande exemplar, varav parterna tagit var sitt. *********** den.. *********** den.. Adam Adamsson, Jordägare. Bertil Bengtsson, Arrendator Godkännes: Cecilia C:sson, Jordägarens äkta maka.

13 13 (14) Du som är medlem i Villaägarnas Riksförbund har tillgång till kostnadsfri rådgivning. Villaägarnas experter svarar på dina frågor inom en rad områden som rör husägande och boende: Fastighetsrätt Bygglov Familjerätt Köprätt Boendeekonomi Samfällighetsföreningar Trädgård Fastighetsmäklare Byggnadsteknik Arkitektur Energi Plan- och byggfrågor Geoteknik Byggnadsskador VVS Eldstäder och sotning Brandsäkerhet Inredning Kontakta rådgivningen på tel eller på Villaägarnas Juristbyrå - experten på privatjuridik Villaägarnas Juristbyrå erbjuder mot betalning kvalificerad juridisk hjälp med juridiska processer. Juristerna på byrån är specialister på juridik för privatpersoner, bland annat fastighetsrätt. Villaägarnas Juristbyrå ägs helt av Villaägarnas Riksförbund. Juristbyrån kan vara ditt ombud i juridiska processer mot företag, myndigheter och personer som inte är medlemmar i Villaägarna. Som är medlem i Villaägarna får har du medlemsrabatt på 25 procent. Kontakta Juristbyrån på tel eller via e-post: juristbyra@villaagarna.se. Vill du bli medlem? Läs mer på nästa sida i detta dokument eller bli medlem på

14 14 (14) Villaägarnas Riksförbund är organisationen för dig med eget hus. Vi drivs utan eget vinstintresse och är partipolitiskt obundna. Villaägarna har ca medlemshushåll. Allt detta får du som medlem: Kostnadsfri rådgivning från våra experter En stark organisation som driver dina frågor Rabatter på det mesta som rör ditt boende och lite till Magasinet Villaägaren, 5 nr/år Medlem blir du genom att skicka in svarskortet nedan. Du får då ett brev med inbetalningskort skickat till dig. Dina medlemsförmåner kan du börja nyttja så fort vi har mottagit din betalning. Du kan också bli medlem på eller tel Välkommen som medlem! Ja tack, jag vill bli medlem i Villaägarnas Riksförbund! Namn: Frankeras ej. Villaägarna betalar portot. Adress: Postnr: Ort: Tel: E-post: Svarspost Sollentuna Genom att uppge e-postadress godkänner du att Villaägarna förser dig med information och erbjudanden. 3245