God fastighetsmäklarsed Förmedling av bostadsrätt m.m.

Transkript

1 God fastighetsmäklarsed Förmedling av bostadsrätt m.m.

2 1. Innehåll 1. Innehåll Förord Allmänna förutsättningar Mäklarens kontrollskyldigheter Ägare Pantsättning Månadsavgift Uppgifter i objektsbeskrivningen Ägare och pantsättning Förmögenhetsvärde Månadsavgift Bostadsrätten Mäklares skyldighet att hänvisa spekulant till bostadsrättsföreningen Mäklares skyldighet att tillhandahålla köparen årsredovisning Inför kontraktskrivningen Deposition Andelsförvärv Villkor om bostadsrättsförenings beslut om köparens medlemskap Medlemskap i bostadsrättsförening Dokumentation av bostadsrättsförenings beslut om köparens medlemskap Information till parterna om bostadsrättsförenings beslut om köparens medlemskap Köparens tillträde före medlemskap Mäklarens rätt till provision Särskilt om förmedling av lägenhet i bostadsförening Bostadsförening Krav på tydlig information Överlämnande av stadgar före överlåtelsen Särskilt om förmedling av andel i fastighet Samägande Krav på tydlig information Överlämnande av samägandeavtal före överlåtelsen

3 2. Förord Fastighetsmäklarnämnden utövar tillsyn över fastighetsmäklare och kontrollerar att de följer fastighetsmäklarlagen och iakttager god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarlagen (1995:400), fortsättningsvis FML, innehåller handlingsregler för fastighetsmäklare men även en så kallad generalklausul 12 första stycket fastighetsmäklarlagen om god fastighetsmäklarsed av följande lydelse Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. God fastighetsmäklarsed har i övrigt, i enlighet med lagstiftarens intentioner, under åren utvecklats och närmare preciserats bland annat genom Fastighetsmäklarnämndens beslut och domstolsavgöranden i ett stort antal tillsynsärenden. Fastighetsmäklarnämndens verksamhet startade år I nämndens årsböcker har praxis i tillsynsärenden sammanställts från och med år Serien God fastighetsmäklarsed är framtagen för att på ett enkelt sätt göra vissa av nämndens överväganden och avgöranden tillgängliga för fastighetsmäklarna. Vi har försökt att på ett överblickbart sätt redogöra för ett antal frågor som är viktiga för fastighetsmäklare och konsumenter. I God fastighetsmäklarsed återges lagtext, förarbeten, kommentarer och praxis. Vad som återges vid rubriken är uttalanden som nämnden gjort i givna beslut. Det gäller inte nödvändigtvis beteenden som nämnden varnat för, den kanske bara uttryckt kritik eller påpekat, men ändå är uttalandet att betrakta som vägledning för mäklare, som har att iakttaga god fastighetsmäklarsed. Eftersom materialet är hämtat från besluten och eventuellt omformulerat endast för att bli förståeligt innehåller de olika verbformer såsom bör och skall. Det är meningen. Nämnden ser sig för närvarande förhindrad att återge annat än det som nämnden uttalat i sina beslut. Efter varje praxisåtergivande anmärks nämndens beslutsnummer såsom det anges i årsböckerna. I den mån ärendet behandlats i domstol återges domstol, dag för dom och målnummer (om domen inte vunnit laga kraft anges det särskilt). För en mer fullständig upplysning om respektive ärende och vad nämnd och domstol uttalat hänvisas läsaren till årsböckerna och domstolsavgörandena. erna har tillkommit i syfte att underlätta läsningen och ge ytterligare vägledning för vad som bör anses utgöra god fastighetsmäklarsed. För frågor kring vad som här upptages står Fastighetsmäklarnämnden till förfogande. 3

4 3. Allmänna förutsättningar Förarbeten Enligt 2 fastighetsmäklarlagen (FML) skall lagen tillämpas även vid förmedling av bland annat bostadsrätter. Bestämmelserna i lagen får anpassas efter de förhållanden som gäller vid förmedling av bostadsrätter (prop. 1983/84:16 s. 29 och 40 även 1994/95:14 s. 81). 4. Mäklarens kontrollskyldigheter 4.1 Ägare Enligt 17 fastighetsmäklarlagen skall mäklaren bland annat kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Vid förmedling av en bostadsrätt fullgör mäklaren lämpligen sin skyldighet att kontrollera vem som är ägare till objektet genom att kontakta någon i bostadsrättsföreningens styrelse ( :4). 4.2 Pantsättning Vid förmedling av en bostadsrätt fullgör mäklaren lämpligen sin skyldighet att kontrollera pantsättning av bostadsrätten genom att kontakta någon i bostadsrättsföreningens styrelse. Kontrollskyldigheten omfattar inte eventuell pantsättning av fastigheten. 4.3 Månadsavgift Enligt 16 FML skall mäklaren, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva i samband med överlåtelsen. För köparen är uppgiften om månadsavgift en mycket viktig faktor. Mäklaren bör kontakta någon i bostadsrättsföreningens styrelse i nära anslutning till att kontrakt skrivs för att kunna lämna uppgift om gällande månadsavgift eller om redan beslutade avgiftshöjningar. 4

5 5. Uppgifter i objektsbeskrivningen 5.1 Ägare och pantsättning Enligt 18 första stycket FML skall fastighetsmäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av objektet när köparen är en konsument. Denna objektsbeskrivning skall bland annat innehålla uppgift om vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten. Uppgift om ägare och eventuell pantsättning skall anges i objektsbeskrivningen vid förmedling av en bostadsrätt. Det har inte ansetts tillräckligt att alla relevanta uppgifter funnits tillgängliga i flera olika handlingar ( :7). 5.2 Förmögenhetsvärde Enligt 18 FML skall bland annat taxeringsvärdet för en fastighet anges i objektsbeskrivningen. Det är lämpligt att bostadsrättens förmögenhetsvärde anges i objektsbeskrivningen (jämför länsrättens dom målnr , se även kammarrättens dom målnr och FMN :5). 5.3 Månadsavgift Det står inte i FML att avgift till bostadsrättsförening skall anges i objektsbeskrivningen. Det är dock lämpligt att aktuell avgift anges i objektsbeskrivningen. 5.4 Bostadsrätten Enligt 18 första stycket FML skall objektsbeskrivningen även innehålla uppgift om bland annat fastighetens benämning samt byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Uppgift om lägenhetens boarea skall anges i objektsbeskrivning vid förmedling av en bostadsrätt ( :1). Vid förmedling av en bostadsrätt bör objektsbeskrivningen även innehålla aktuella uppgifter om bostadsrättsföreningens namn och lägenhetens nummer. En mäklare har inte någon skyldighet att mera ingående undersöka fastighetens storlek eller faktiska skick i samband med ett förmedlingsuppdrag. Ger 5

6 inte omständigheterna anledning till annat har en mäklare rätt att lita på att de uppgifter som lämnas av säljaren är korrekta. Om det finns flera uppgifter om boarean och går det inte att fastställa vilken som är den korrekta skall dock mäklaren redovisa samtliga uppgifter eller på annat sätt tydligt klargöra att det finns andra uppgifter än de som angivits i beskrivningen av en fastighet ( :7). Uppgift om lägenhetens boarea finns ofta i föreningens lägenhetsregister. Det bör dock observeras att denna uppgift inte alltid stämmer med den faktiska arean uppmätt enligt svensk standard. Se även faktabladet Bra att veta om Fastighetsmäklaren och bostadens storlek. 6. Mäklares skyldighet att hänvisa spekulant till bostadsrättsföreningen Om en mäklare får kännedom om oklara eller motsägelsefulla förhållanden i en bostadsrättsförening skall han redogöra för dessa för spekulanterna. Spekulanterna bör hänvisas direkt till föreningen för ytterligare upplysningar avseende årsavgifterna eller andra förhållanden ( :6). 7. Mäklares skyldighet att tillhandahålla köparen årsredovisning En fastighetsmäklare måste vid förmedling av en bostadsrätt enligt god fastighetsmäklarsed presentera senast tillgängliga årsredovisning för köparen ( :6). 8. Inför kontraktskrivningen 8.1 Deposition Förarbeten I de fall avtalets fullföljande gjorts beroende av något villkor åligger det mäklaren att ta upp frågan om deponering av handpenningen (prop. 1994/95:14 s. 55). Vid överlåtelse av bostadsrätt skall mäklaren ta upp frågan om deponering av handpenning om han inte fått besked från föreningen att den kommer att bevilja köparen medlemskap ( :5). 6

7 8.2 Andelsförvärv Enligt 2 kap 6 bostadsrättslagen (1991:614) får den som förvärvat en andel i bostadsrättsförening vägras inträde i föreningen, om annat inte bestämts i stadgarna. Rätt till medlemskap kan dock föreligga för make eller sambo. Mäklare som medverkar till andelsförvärv av bostadsrätt bör göra parterna uppmärksamma på förutsättningarna för andelsförvärv i den aktuella bostadsrättsföreningen. 8.3 Villkor om bostadsrättsförenings beslut om köparens medlemskap Enligt 2 kap 12 bostadsrättslagen kan den som förvärvat en bostadsrätt men vägrats inträde i föreningen inom en månad från den dag han fick del av beslutet hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Det kan finnas skäl för mäklaren att göra parterna uppmärksamma på köparens rätt att överklaga bostadsrättsföreningens beslut att vägra köparen medlemskap för det fall att part har behov av att reglera frågan i överlåtelseavtalet. 9. Medlemskap i bostadsrättsförening 9.1 Dokumentation av bostadsrättsförenings beslut om köparens medlemskap Bostadsrättslagen ställer inte krav på att ansökan om inträde i föreningen och beslut i fråga om medlemskap skall vara skriftliga. En mäklare bör dock alltid se till att muntligt besked om medlemskap även bekräftas skriftligt eller att det i vart fall noga dokumenteras när beslutet togs och vem som lämnat besked om föreningens beslut ( :4 och :5). 9.2 Information till parterna om bostadsrättsförenings beslut om köparens medlemskap Det åligger en mäklare när han fått del av föreningens beslut om medlemskap att så snart som möjligt klargöra beslutet och dess innebörd för såväl säljaren som köpare ( :5). 7

8 9.3 Köparens tillträde före medlemskap Ett tillträde innan medlemskap i bostadsrättsföreningen beviljas måste föregås av tydlig information till säljare och köpare om konsekvenserna vid ett eventuellt nekat medlemskap så att parterna inser riskerna med förfarandet ( :11). Det är viktigt att mäklaren dokumenterar en sådan viktig omständighet som utlämnande av nyckel innan tillträdet. Det ligger i mäklarens omsorgsplikt att verka för att överenskommelser dokumenteras skriftligen. En skriftlig dokumentering av överenskommelser förebygger även framtida tvister ( :2). Mäklaren bör uppmärksamma parterna på övriga förutsättningar för köparens tillträde före medlemskap som t.ex. kravet på samtycke från bostadsrättsföreningen. 9.4 Mäklarens rätt till provision Det strider mot god fastighetsmäklarsed att lyfta provisionen innan bostadsrättsföreningen beviljat köparen medlemskap ( :11 med hänvisning till :2). 10. Särskilt om förmedling av lägenhet i bostadsförening 10.1 Bostadsförening En bostadsförening är en äldre boendeföreningsform som regleras av föreningens stadgar och av lag (1987:667) om ekonomiska föreningar, den s.k. föreningslagen. Bostadsrättslagen är inte tillämplig. Det finns olika typer av bostadsföreningar. Det förekommer att upplåtelsen påminner mer om hyresrätt än om bostadsrätt. Detta kan leda till problem i samband med belåning genom att andelen inte godtas som säkerhet för lån Krav på tydlig information Det är inte allmänt känt vad det är för skillnad mellan bostadsföreningar och bostadsrättsföreningar. Av den anledningen är det viktigt att fastighetsmäklaren är extra tydlig i sin information till potentiella köpare och att korrekta benämningar används ( :2 med hänvisning till :7, LR målnr , överklagat till kammarrätten). 8

9 10.3 Överlämnande av stadgar före överlåtelsen Det åligger en mäklare att före överlåtelsen överlämna bostadsföreningens stadgar till köparna för att därigenom ge dem möjlighet att undersöka de villkor som gäller för föreningen ( :7). 11. Särskilt om förmedling av andel i fastighet 11.1 Samägande Vid samägande äger var och en sin andel med samäganderätt tillsammans med övriga delägare. Innehavet regleras genom lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt om inte annat avtalats. Alla delägare måste samtycka till förfoganden över fastigheten och till förvaltningsåtgärder. Om delägarna inte förmår enas kan vem som helst av dem begära att tingsrätten förordnar en s.k. god man. Var och en av delägarna kan också påfordra att samäganderättsförhållandet upplöses genom att hela fastigheten säljs på offentlig auktion och att köpeskillingen delas Krav på tydlig information En mäklare som förmedlar en andel i en fastighet har anledning att utgå från att spekulanter och köpare inte känner till förutsättningarna för förvärv av andel i fastighet. Den skriftliga och muntliga informationen måste därför vara mycket tydlig ( :3) Överlämnande av samägandeavtal före överlåtelsen Mäklaren bör tillhandahålla köparen en kopia av eventuellt samägandeavtal. 9