God fastighetsmäklarsed Uppdragsavtalet

Transkript

1 God fastighetsmäklarsed Uppdragsavtalet

2 1. Innehåll 1. Innehåll Förord Allmänna förutsättningar Skriftlighetskravet Uppdragsavtalets innehåll Uppdragets art Datum Ansvarig mäklare Förmedlingsobjektet Underskrifter Ensamrättstiden Dokumentation av särskilda villkor Otillåtna villkor om ansvarsbegränsning Andra otillåtna villkor Villkor som ger felaktigt intryck om uppdragsgivarens skyldighet att sälja Villkor om medverkande av annan än den mäklare som anlitats för förmedlingsuppdraget Upprättande av handlingar för överlåtelsen Visning av objektet Objektsbeskrivning och boendekostnadskalkyl Skriftliga uppdragsavtal vid s.k. skrivuppdrag

3 2. Förord Fastighetsmäklarnämnden utövar tillsyn över fastighetsmäklare och kontrollerar att de följer fastighetsmäklarlagen och iakttager god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarlagen (1995:400), fortsättningsvis FML, innehåller handlingsregler för fastighetsmäklare men även en så kallad generalklausul 12 första stycket FML om god fastighetsmäklarsed av följande lydelse Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. God fastighetsmäklarsed har i övrigt, i enlighet med lagstiftarens intentioner, under åren utvecklats och närmare preciserats bland annat genom Fastighetsmäklarnämndens beslut och domstolsavgöranden i ett stort antal tillsynsärenden. Fastighetsmäklarnämndens verksamhet startade år I nämndens årsböcker har praxis i tillsynsärenden sammanställts från och med år Serien God fastighetsmäklarsed är framtagen för att på ett enkelt sätt göra vissa av nämndens överväganden och avgöranden tillgängliga för fastighetsmäklarna. Vi har försökt att på ett överblickbart sätt redogöra för ett antal frågor som är viktiga för fastighetsmäklare och konsumenter. I God fastighetsmäklarsed återges lagtext, förarbeten, kommentarer och praxis. Vad som återges vid rubriken är uttalanden som nämnden gjort i givna beslut. Det gäller inte nödvändigtvis beteenden som nämnden varnat för, den kanske bara uttryckt kritik eller påpekat, men ändå är uttalandet att betrakta som vägledning för mäklare, som har att iakttaga god fastighetsmäklarsed. Eftersom materialet är hämtat från besluten och eventuellt omformulerat endast för att bli förståeligt innehåller de olika verbformer såsom bör och skall. Det är meningen. Nämnden ser sig för närvarande förhindrad att återge annat än det som nämnden uttalat i sina beslut. Efter varje praxisåtergivande anmärks nämndens beslutsnummer såsom det anges i årsböckerna. I den mån ärendet behandlats i domstol återges domstol, dag för dom och målnummer (om domen inte vunnit laga kraft anges det särskilt). För en mer fullständig upplysning om respektive ärende och vad nämnd och domstol uttalat hänvisas läsaren till årsböckerna och domstolsavgörandena. Kommentarerna har tillkommit i syfte att underlätta läsningen och ge ytterligare vägledning för vad som bör anses utgöra god fastighetsmäklarsed. För frågor kring vad som här upptages står Fastighetsmäklarnämnden till förfogande. 3

4 3. Allmänna förutsättningar Kommentar När en mäklare åtar sig ett förmedlingsuppdrag skall ett uppdragsavtal upprättas mellan mäklaren och uppdragsgivaren. I uppdragsavtalet anges förutsättningarna för uppdraget samt mäklarens och uppdragsgivarens rättigheter och skyldigheter vid förmedlingen. En viktig del i avtalet rör mäklarens rätt till ersättning. Se även faktabladet Bra att veta om Uppdragsavtalet. 4. Skriftlighetskravet Förarbeten Kommentar Enligt 11 FML skall ett uppdragsavtal upprättas skriftligen. Mäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av förmedlingsobjektets pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen. Muntliga avtalsvillkor blir inte ogiltiga i sig. Uppdragsgivaren kan alltid åberopa ett muntligt villkor men mäklaren kan endast åberopa skriftliga villkor. Det ligger i sakens natur att både mäklaren och uppdragsgivaren undertecknar avtalet och att parterna tar var sitt exemplar. Även ändringar omfattas av skriftlighetskravet med undantag för ändringar i försäljningspriset och andra köpevillkor som gäller förmedlingsobjektet (prop. 1994/95:14 s. 74). Trots att mäklaren måste se till att uppdragsavtalet är skriftligt kan ett muntligt avtal få civilrättslig betydelse. Det gäller framförallt i fråga om mäklarens rätt till ersättning. Även om det endast finns ett muntligt avtal kan mäklaren ha rätt till provision om ett objekt köps av någon som mäklaren har anvisat. Med kravet på skriftlighet uppnås bland annat att uppdragsgivaren och fastighetsmäklaren klargör att avtal verkligen träffats ( :3). 5. Uppdragsavtalets innehåll 5.1 Uppdragets art Det hör till god fastighetsmäklarsed att ange att det är fråga om ett förmedlingsuppdrag ( :6). En mäklare får inte åta sig ett försäljningsuppdrag för en uppdragsgivare. Det är felaktigt att kalla ett förmedlingsuppdrag för uppdrag om försäljning av objektet ( :1). 4

5 5.2 Datum Det hör till god fastighetsmäklarsed att mäklaren ser till att det framgår av avtalet från vilken tid avtalet gäller ( :1). 5.3 Ansvarig mäklare Ett uppdragsavtal är ett personligt uppdrag för en fastighetsmäklare. Härav följer att mäklaren skall namnges i uppdragsavtalet ( :4). Ett förmedlingsuppdrag kan inte lämnas till mäklarföretaget eller annan juridisk person ( :6). Det strider mot god fastighetsmäklarsed att flera mäklare anges som ansvariga i ett uppdragsavtal med ensamrätt ( :8). Uppdragsavtalet är ett personligt avtal mellan uppdragsgivaren och mäklaren. Det kan inte överlåtas till annan utan båda parters godkännanden ( :1). En mäklare har rätt att i viss utsträckning använda sig av medarbetare. Den mäklare som ingått ett förmedlingsuppdrag med en uppdragsgivare har kvar det fulla ansvaret för hur uppdraget genomförs. Det gäller även för de delar av uppdraget som överlåts på annan ( :1). 5.4 Förmedlingsobjektet Det hör till god fastighetsmäklarsed att på ett tydligt sätt, efter det att en kontroll i aktuella register gjorts, ange hela registerbeteckningen ( :6). Om förmedlingsuppdraget är begränsat till en del av fastigheten åvilar det mäklaren att upprätta uppdragsavtal som överensstämmer med de verkliga förhållandena ( :1). 5.5 Underskrifter Fastighetsmäklaren skall se till att uppdragsgivaren skriver under uppdragsavtalet i omedelbar anslutning till att avtalet ingås. Innan så har skett skall aktiva åtgärder som annonsering, visningar och andra åtgärder inte vidtas av mäklaren ( :6). Det är av största vikt att mäklaren försäkrar sig om att han har uppdrag från samtliga ägare antingen genom uttryckligt samtycke från var och en eller att fullmakt föreligger för den som företräder övriga ägare innan marknadsföringsåtgärder inleds ( :3). Mäklaren bör se till att delägare som även företräder annan delägare markerar detta förhållande vid undertecknan- 5

6 det av uppdragsavtalet ( :8). 6. Ensamrättstiden Enligt 11 andra stycket FML får tiden för ensamrätten bestämmas till högst tre månader åt gången. En överenskommelse om förlängning får träffas tidigast en månad innan uppdragsavtalet skall upphöra att gälla. 7. Dokumentation av särskilda villkor Om fastighetsmäklaren och uppdragsgivaren avtalar om att särskilda villkor skall gälla för uppdraget eller om uppdragsgivaren har särskilda önskemål och krav bör sådana överenskommelser dokumenteras i avtalet ( :4 med hänvisning till :6). Vid erbjudande om försäkring i samband med överlåtelsen bör de skyldigheter som åvilar uppdragsgivaren anges i uppdragsavtalet. Väsentliga villkor som är förenade med sådant erbjudande bör framgå av uppdragsavtalet och annonser ( :4). 8. Otillåtna villkor om ansvarsbegränsning Av 4 FML framgår att bestämmelser som finns i lagen är tvingande och således inte får frångås till nackdel för den som är konsument. Mäklaren har inte rätt att begränsa sitt ansvar i förhållande till vad som gäller enligt fastighetsmäklarlagen mot uppdragsgivare som är konsument ( :3; även :6, länsrättens dom målnr ). Även villkor om friskrivning från ansvar enligt annan tvingande konsumentlagstiftning har ansetts strida mot god fastighetsmäklarsed ( :3). 6

7 9. Andra otillåtna villkor 9.1 Villkor som ger felaktigt intryck om uppdragsgivarens skyldighet att sälja Det får förutsättas att den som ingår ett uppdragsavtal med en mäklare har för avsikt att sälja sin fastighet. Ett förmedlingsavtal medför dock ingen skyldighet gentemot mäklaren att låta sälja objektet. Formuleringar om att säljaren måste garantera att fastigheten är till salu vid visningarna har medfört att säljaren kunnat få uppfattningen att säljaren var tvungen att fullfölja en försäljning. Det har ansetts otillbörligt att använda sådana formuleringar i uppdragsavtal ( :7 med hänvisning till :9). 9.2 Villkor om medverkande av annan än den mäklare som anlitats för förmedlingsuppdraget I uppdragsavtal, där viss mäklare erhållit ett förmedlingsuppdrag, har förekommit villkor som gav mäklaren en obegränsad rätt att sätta annan i sitt ställe. Grundsynen i fastighetsmäklarlagen är att ett förmedlingsuppdrag är ett personligt uppdrag för den mäklaren som uppdragsgivarna kontaktat och ingått avtal med. I konsumentförhållanden kan det vara oskäligt att uppdragsgivaren inte känner till vem som kan komma att medverka i förmedlingen. Villkor som saknat begränsningar har därför ansetts mindre lämpliga ( :6). 10. Upprättande av handlingar för överlåtelsen Enligt 19 FML skall mäklaren upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen om inte annat har avtalats. Det har ansetts tillåtet att mäklaren avtalat med uppdragsgivaren om att uppdraget inte skall omfatta upprättande av upplåtelseavtal och ombesörjande av tillträde även om dessa moment normalt utförs av mäklaren i samband med en förmedling ( :7). 11. Visning av objektet Förarbeten Mäklarens uppdragsgivare kan vidtala någon att visa ett objekt. Det kan t.ex. röra sig om en granne eller släkting som visar en fastighet som är avlägset belägen. Mäklaren behöver då inte vara närvarande vid visningen, eftersom det är säljaren som lämnat uppdraget att visa fastigheten. I denna situation finns inte heller någon beaktansvärd risk för att den som visar fastigheten ger intryck av att företräda mäklaren (prop. 1994/95:14 s. 45). 7

8 En mäklare kan komma överens med sin uppdragsgivare om att denne själv visar fastigheten. Uttalandet [i propositionen] ger dock inte stöd för att en mäklare rutinmässigt, enligt ett förtryckt villkor i uppdragsavtalet kan undandra sig att närvara vid enskilda visningar. Om överenskommelsen mellan mäklaren och hans uppdragsgivare innebär att den senare själv handhar visningarna av förmedlingsobjektet åvilar det mäklaren att i vart fall se till att både uppdragsgivare och spekulanter är införstådda med arbetssättets innebörd och begränsningar ( :3 med hänvisning till :4). 12. Objektsbeskrivning och boendekostnadskalkyl Enligt 18 FML skall mäklaren tillhandahålla köparen en objektsbeskrivning och en boendekostnadskalkyl. I ett förmedlingsuppdrag ingår moment som är obligatoriska för mäklaren i förhållande till en konsument och som mäklaren inte kan underlåta att utföra. Syftet med 18 FML är bland annat att en köpare skall få anledning att allvarligt begrunda om det är ekonomiskt möjligt att genomföra affären. Det förhållandet att uppdraget inskränkts i vissa delar innebär inte att mäklaren kan bortse från de i lagen angivna obligatoriska momenten ( :7, länsrättens dom målnr m.fl.). 13. Skriftliga uppdragsavtal vid s.k. skrivuppdrag Mäklaren bör upprätta ett skriftligt uppdragsavtal även vid s.k. skrivuppdrag. Med det uppnås bland annat att uppdragsgivaren och mäklaren klargör att avtal verkligen träffats samt uppdragets närmare innehåll och kostnaden för att få uppdraget utfört. Det ligger för övrigt på mäklaren att vid en eventuell tvist kunna visa vilket slags uppdrag det varit fråga om ( :4). 8