Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (9) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om journal, anbudsförteckning och kundkännedom - grundläggande åtgärder. Prövning av om den av fastighetsmäklaren upprättade journalen har innehållit korrekta anteckningar om och dateringar av de vidtagna förmedlingsåtgärderna. Frågan om fastighetsmäklaren har överlämnat journalen till köparen när uppdraget hade slutförts har också ingått i bedömningen. Även anbudsförteckningens innehåll har granskats. Bedömning av om mäklaren har vidtagit grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna respektive köparen. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en köpare av en bostadsrätt framfört kritik mot NN för hennes agerande under förmedlingsuppdraget och efter tillträdet. Anmälaren har lämnat in kopior av anbudsförteckningen och journalen, en reklamation som anmälaren framställt till säljarna, deras bestridande av samma reklamation samt ett e-postmeddelande som NN skickat till anmälarens bank. På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig över anmälan samt lämnat in kopior av uppdragsavtalet, köpekontraktet och POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (9) objektsbeskrivningen. Hon har även lämnat kopior av dels uppdragsgivarnas identitetshandlingar, dels köparens identitetshandling med en tillhörande identitetskontrollblankett. Anmälan Anmälaren har bland annat uppgett följande. Hon behövde sälja sin bostadsrätt och köpa en ny. Hon fastnade för den bostadsrätt som NN förmedlade. Hon köpte den aktuella bostadsrätten innan hon hade sålt sin egen bostadsrätt. Hon kontaktade banken för att båda lägenheterna måste ut på försäljning. Eftersom NN kände till hela situationen kontaktade hon henne för att förmedla bostadrätten på nytt efter tillträdet. Tiden gick och lägenheten blev inte såld. NN höll i ett trettiotal visningar och fick ett skambud på kr. Hon blev uppringd av handläggaren på banken som frågade om hon hade pratat med mäklaren om budet. Det hade hon inte gjort. Utan att ha kontaktat henne hade NN mejlat till banken för att fråga om budet skulle godtas. I samband med detta fick hon reda på att hon skulle ha fått anbudsförteckningen och journalen vid tillträdet den 5 december Av denna anledning kontaktade hon NN, som påstod att hon fått handlingarna vid tillträdet. På anbudsförteckningen stod endast hennes eget namn, trots att NN hade upplyst henne om att det hade funnits ett bud på kr. Hon kontaktade den andra budgivaren, som berättade att hon inte hade lagt något bud. Hon hade bara varit på visningen och tittat på lägenheten. Efter tillträdet fick hon hem en hyresavi med ett förfallodatum den 29 november Hon pratade med NN om detta. När de väl träffades på banken hände ingenting och hon fick betala avin ändå. Vid tillträdet fick hon inte några lägenhetsnycklar, utan dessa låg NN:s kontor.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (9) Den 14 december 2013 skickade hon ett sms till NN om att hon behövde nyckeln. Hon fick inget svar tillbaka. Hon kontaktade henne igen via sms och ringde henne även fyra gånger utan att få något svar. Den 23 december 2013 fick hon beskedet att NN var på semester. Den 27 december 2013 fick hon nycklarna till lägenheten. Handlingar Journalen Vid rubriken Tillträde genomfört anges bland annat följande. Tillträde har genomförts och likvidavräkning har undertecknats av parterna och journalen har överlämnats till säljare och köpare. ( ) Datum: Vid rubriken Uppdragets slutförande anges bland annat följande. Denna dag har tillträde ägt rum, lån med pant i bostaden har lösts bort och resterande köpeskilling har utbetalats från köparen till säljaren. I och med detta anses förmedlingsuppdraget genomfört och där med slutfört. ( ) Datum: Vid rubriken Slutrådgivning säljare anges bland annat följande. Kommentar: ( ) Bud på är lagt av en utlandsspekulant och registreras då lönelöfte är mäklaren tillhanda. Säljaren är informerad och väljer det högre budet där lånelöfte är styrkt. När [den slutliga köparen] lägger tidsvillkorat bud och mäklaren inte når kunden utomlands väljer säljaren att acceptera budet. Vid rubriken Framförande av bud anges bland annat följande. Kommentar: Villkorat bud inkommer 4/9 av [den slutliga köparen]. Anbudsförteckningen I anbudsförteckningen anges information om budet, budgivaren och dennes telefonnummer samt :16.

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (9) Kundkännedomen NN har lämnat in kopior av följande dokument: Uppdragsgivarnas respektive identitetshandling, varav den ena kopian är daterad Dokumentet Identitetskontroll Köpare. Rutan ID-kort nr har fyllts i och köparens ID-kort nr antecknats bredvid. Rutan IDhandlingar kopierade har fyllts i. Köparens identitetshandling, med sista giltighetsdagen 19 NOV/NOV 12. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Anmälan Ett antal spekulanter bad om att få en förhandsvisning av bostadsrätten. En av dessa spekulanter skulle resa utomlands och hade därför diskuterat ett möjligt pris med henne innan de ordinarie visningarna. Säljarna meddelade att de inte ville sälja för mindre än tre miljoner kronor, vilket spekulanten som skulle resa utomlands inte var beredd att bjuda. Eftersom det inte var fråga om ett bud registrerades inte detta i anbudsförteckningen. När anmälaren frågade henne om prisnivån för ett möjligt bud uppgav hon att det inte hade lagts något bud, men att säljarna ville ha tre miljoner kronor för att sälja innan den ordinarie visningen. Anbudsförteckningen lämnades till anmälaren i samband med kontraktsskrivningen den 5 september På grund av att säljarna inte var närvarande vid tillträdet lämnades journalanteckningarna av förbiseende inte över till anmälaren i samband med detta. Anmälaren fick omgående journalen när hon bad om den. Den ekonomiska förvaltaren för bostadsrätten skrev, i enlighet med den tillträdesdag som angavs i köpekontraktet, ut en faktura för avgiften på anmälaren för tiden mellan den 6 och 31 december 2013, dvs. från dagen efter tillträde och månaden ut. Anmälaren ville inte betala avgiften, utan menade att säljarna skulle betala för hela december och att detta sedan skulle

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (9) regleras på tillträdesdagen. Med anledning av detta kontaktade hon den ekonomiska förvaltaren som makulerade fakturan och skrev ut en ny faktura i samband med tillträdesdagen. På grund av att anmälaren inte fick sin tidigare bostad såld ville hon omgående efter tillträdet lägga ut bostadsrätten till försäljning. Hon fick därför på nytt uppdraget att förmedla en försäljning av samma bostadsrätt. Hon hade av anmälaren tidigare blivit ombedd att kontakta hennes bank i andra frågor rörande bland annat gamla kontraktshandlingar och betalningen av handpenningen. Anmälaren hade också tidigare frågat om inte hon kunde kontakta hennes bank angående vilken nivå hon kunde sälja på för att lösa finansieringen. När det kom in ett bud på kr hade hon kontakt med anmälarens bank som ett led i de tidigare kontakterna mellan anmälaren och henne och som en service för att underlätta för anmälaren. Hon uppfattade det som att hon hade anmälarens samtycke till detta. Det var naturligtvis aldrig fråga om att bankkontakten skulle acceptera budet. Eftersom bostadsrätten skulle ut till försäljning igen direkt i samband med tillträdet, kom hon och anmälaren överens om att mäklaren skulle behålla nycklarna. När anmälaren sedan kontaktade henne för att få tillbaka nycklarna befann hon sig på semester utomlands. Av den anledningen dröjde det innan nycklarna kunde återlämnas. Journalen En prisdiskussion fördes med en av spekulanterna avseende vad säljarna kunde tänka sig att sälja för innan den ordinarie visningen. Det rörde sig inte om ett bud, även om det har formulerats så i journalen. Likvidavräkningen upprättades den 3 december Tillträdet skedde den 5 december Kontraktsskrivningen skedde den 5 september Av misstag fyllde hon i fel datum för tillträdet i journalen. Genom en ändring i systemet för journalföringen angavs kontraktsdagen per automatik som datumet för uppdragets slutförande. Vid tidpunkten för journalens upprättande var hon omedveten om felinställningen i programvaran. Hon kände därför inte till att hon var tvungen att manuellt ändra datumet.

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (9) Anbudsförteckningen I det datasystem som mäklarföretaget använde sig av vid tiden för förmedlingen syntes inte en mäklares budgivningsanteckningar på anbudsförteckningen. Anteckningen om att köparens bud var villkorat kom endast med i journalen. Kundkännedom Uppdragsgivarnas identitet kontrollerades i samband med att parterna skrev under uppdragsavtalet den 8 augusti Uppdragsgivarnas identitetshandlingar kopierades dock i samband med kontraktsskrivningen den 5 september I samband med att anmälaren gav den andra fastighetsmäklaren i uppdrag att förmedla den första bostadsrätten kontrollerades köparens identitet. Hon var därför redan känd för henne vid kontraktsskrivningen den 5 september Hon förbisåg då att den aktuella identitetshandlingens sista giltighetsdag hade passerat. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666). Journalen Fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts (20 fastighetsmäklarlagen). De som har ett intresse av att veta vilka åtgärder mäklaren har vidtagit, främst säljare och köpare, ska kunna få dokumentation över uppdraget. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd har vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen. Detta uttalas i

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (9) förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 60 f.) till bestämmelsen. Fastighetsmäklarinspektionen har i journalen uppmärksammat en missvisande notering om ett bud samt felaktiga uppgifter om när tillträdet genomfördes och när uppdraget slutfördes. NN har också medgett anmälarens uppgift om att hon har överlämnat journalen till henne först efter uppdragets slutförande. Denna förseelse utgör, tillsammans med bristerna i journalen, en grund för erinran. Anbudsförteckningen Mäklaren ska upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet (20 fastighetsmäklarlagen). Enligt NN:s egen uppgift var budet som anmälaren lade på bostadsrätten förenat med ett villkor. Det framgår av anteckningarna i journalen att det var fråga om ett tidsvillkorat bud. Detta villkor har inte antecknats i anbudsförteckningen. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen motiverar förseelsen en erinran. Bedömningen förändras inte av NN:s uppgifter om mäklarföretagets datasystem. Kundkännedom grundläggande åtgärder En fastighetsmäklare ska vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse och vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande euro eller mer. Med sådana grundläggande åtgärder avses: kontroll av kundens identitet genom en identitetshandling, registerutdrag eller på något annat tillförlitligt sätt, kontroll av den verkliga huvudmannens identitet, samt inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Kontrollen av kunden ska normalt vara slutförd innan affärsförbindelsen etableras eller den enstaka transationen utförs. En verksamhetsutövare får inte etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om kundkännedom inte uppnås. Om affärsförbindelsen

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (9) redan har etablerats ska den avslutas. En verksamhetsutövare ska i minst fem år bevara handlingar och uppgifter om åtgärder som vidtagits för att uppnå kundkännedom. Tiden ska räknas från det att åtgärderna utfördes eller, i de fall då en affärsförbindelse har etablerats, affärsförbindelsen upphörde. Detta föreskrivs i 2 kap. 2 jämfört med 1 kap. 2 8 samt 2 kap. 3, 9, 11 och 13 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. De vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom ska dokumenteras. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar, registreringsbevis och andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom ska dokumenteras genom kopior. Detta följer av 17 andra stycket Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. NN har på Fastighetsmäklarinspektionens begäran lämnat in dokumentation om de åtgärder som hon har vidtagit för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna. Den ena kopian av deras identitetshandlingar är daterad den 5 september 2013, dvs. samma dag som säljaren och köparen undertecknade överlåtelsehandlingarna. Av journalen framgår dock att kontrollen av båda uppdragsgivarna genomfördes den 8 augusti 2013, vilket var samma dag som hon och uppdragsgivarna ingick uppdragsavtalet. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att det inte finns grund för någon påföljd i denna del. Av handlingarna i ärendet samt NN:s egna uppgifter framgår att hon den 5 september 2013 har granskat och kopierat köparens identitetshandling, vars giltighetsdatum hade passerat. NN har därför medverkat till en transaktion utan att först ha uppnått kundkännedom om köparen genom att vidta grundläggande åtgärder enligt penningtvättsbestämmelserna. Fastighetsmäklarinspektionen finner att detta utgör en grund för varning. NN:s uppgifter om att hon känt till köparens identitet sedan tidigare förändrar inte denna bedömning.

9 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (9) Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i anmälan och övrig utredning leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN ska meddelas en varning för att ha medverkat till en transaktion utan att först ha uppnått kundkännedom om köparen. I varningen ingår dels en erinran för brister i journalen samt underlåtenheten att överlämna journalen till köparen vid uppdragets slutförande, dels en erinran för att ha överlämnat en ofullständig anbudsförteckning.