Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om rådgivnings- och upplysningsskyldighet och kundkännedom - dokumentation och bevarande. Prövning av om fastighetsmäklaren på ett korrekt sätt har uppfyllt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet om den uppmätta radonhalten i en bostadsrätt. Beslutet innehåller även en bedömning av dokumentationen av de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom om parterna. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en spekulant riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans förmedling av en bostadsrätt. Anmälaren har även gett in en kopia av en e postkonversation. NN har förelagts att yttra sig över anmälan samt att lämna in kopior av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, den skriftliga informationen om köparens ansvar för att undersöka bostadsrätten, anbudsförteckningen, journalen, dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom samt eventuella andra handlingar som kan ha betydelse i sammanhanget. NN har yttrat sig i ärendet. Han har lämnat in kopior av följande handlingar. Uppdragsavtalet med säljaren En fullmakt POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) Ett registerutdrag från Skatteverket Objektsbeskrivningen Köpeavtalet Ett depositionsavtal Anbudsförteckningen Dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom Den skriftliga informationen om köparens ansvar för att undersöka objektet En bouppteckning Journalen Anmälan Anmälaren har bland annat uppgett följande. När han var på en visning av bostadsrätten frågade han NN varför lägenheten hade tre stora ventiler ovanför fönstret. NN svarade att det var för att sänka radonhalten. NN uppgav även att det fanns mer information om radon på bostadsrättsföreningens webbplats. Det fanns emellertid ingen information om radon på webbplatsen. När han uppmärksammade NN på detta blev han hänvisad till bostadsrättsföreningens ordförande. Ordföranden berättade att flera lägenheter låg över gränsvärdet för radon enligt en mätning som hade gjorts tidigare. Några åtgärder hade vidtagits för att sänka radonhalten, men ordföranden trodde inte att dessa hade gjort någon större skillnad. Han kontaktade NN på nytt. NN informerade honom om att flera lägenheter i bostadsrättsföreningen låg under eller i anslutning till gränsvärdet. Denna information hade han fått i samband med en tidigare förmedling av en bostadsrätt i samma bostadsrättsförening. Han anser att NN medvetet har undanhållit och försökt förminska betydelsen av informationen om radonhalten i lägenheten och fastigheten. Handlingar

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Fastighetsmäklarinspektionen har vid granskningen av handlingarna från förmedlingsuppdraget noterat följande. E-postkonversationen Av ett e-postmeddelande som NN hade skickat till anmälaren den 18 augusti 2014 framgår bland annat följande. När jag sålde en lägenhet på samma adress förra året undersökte jag radon situationen och fick följande besked från föreningen (inte [ordförandens namn]): Radon: Radonmätningar är gjorda på ett urval av föreningens lägenheter vid tre tillfällen under 2000-talet. Mellan radonmätningarna har föreningen justerat ventilationssystemet så att de få lägenheter som hade något över gränsvärdet nu ligger under eller i omedelbar anslutning av gränsvärdet. (Lägenheterna i närheten av gränsvärdet är en lägenhet i 47:an och en i 49:an). (Vid närmare efterforskning då fick jag muntligen besked att den lägenhet som låg nära gränsvärdet på nr 47 låg på andra våningen. Man ville inte avslöja vilken lägenhet det var med hänsyn till ägare.) Denna information fanns tidigare på föreningens hemsida men är nu borttagen varför vet jag ej. Jag kan inte gå i god för vad [ordförandens namn] har fått sina uppgifter ifrån men det känns onekligen lite slarvigt uttryckt av honom när han inte kan precisera bättre och framförallt inte vill ge det skriftligen. [ ] Att jag inte informerat om radonet berodde på ovanstående (skriftliga) information från föreningen och att radonvärdena de facto ligger under gränsvärdet och följaktligen inte är ett problem. Objektsbeskrivningen Av objektsbeskrivningen framgår det att den aktuella bostadsrätten ligger på bottenvåningen i hus nr 47. Dokumentationen om åtgärderna för att uppnå kundkännedom

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) I dokumentationen över de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna och köparen saknas det noteringar om vid vilken tidpunkt NN har kontrollerat deras identiteter. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sina yttranden bland annat uppgett följande. Radonhalten Den information som han har haft om radonmätningarna fick han från föreningens webbplats och vid ett telefonsamtal med en styrelsemedlem. Det var samma information som han uppgav i e-postmeddelandet till anmälaren den 18 augusti De värden som låg i närheten av gränsvärdet var uppmätta i en lägenhet på andra våningen i hus 47 samt i en lägenhet i hus 49. Utifrån denna information har han tolkat det som att ingen lägenhet hade något uppmätt värde som låg över gränsvärdet för radon. På visningen var det många spekulanter på en liten yta (45 m²). Han informerade därför alla närvarande samtidigt om att föreningen hade haft problem med radon. Han berättade även att detta var åtgärdat genom installationen av de tre ventilerna och att värdena enligt föreningen numera låg under gränsvärdet. Han upplyste också om att det fanns information om radonmätningarna på bostadsrättsföreningens webbplats. Eftersom radonvärdena låg under gränsvärdet har han ansett att den muntliga informationen som han gav till spekulanterna vid visningen var tillräcklig. Det var först efter att anmälaren uppmärksammat honom på att det inte fanns någon information om radonmätningarna på föreningens webbplats som han förstod att den var borttagen. Att anmälaren inte hade fått den mer detaljerade informationen om radonmätningarna tidigare berodde på att han trodde att informationen fanns kvar på föreningens webbplats. Han anser att han inte har agerat oetiskt eller att han har försökt undanhålla någon information. Det misstag som han har gjort är att han felaktigt trodde att informationen om radonmätningarna låg kvar på bostadsrättsföreningens webbplats. Han har även i god tid innan kontraktsskrivningen informerat den slutliga köparen om den information som anmälaren fick.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) Dokumentationen om åtgärderna för att uppnå kundkännedom Han kontrollerade uppdragsgivarnas identiteter den 2 maj 2014 och köparens identitet den 22 augusti Han måste ha missat att fylla i datumen på de blanketter som han har använt för att dokumentera de åtgärder som han har vidtagit för att uppnå kundkännedom om parterna. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten Av 16 tredje stycket fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår det att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. Av NNs egna uppgifter framgår det att han har känt till att några av bostadsrättsföreningens lägenheter har haft en uppmätt radonhalt som har legat under eller i omedelbar anslutning till det tillåtna gränsvärdet. Information om en uppmätt radonhalt som ligger i närheten av det tillåtna gränsvärdet är en uppgift om en fastighets skick som kan antas ha betydelse för en köpare. Av e-postmeddelandet från den 18 augusti 2014 framgår det att NN har upplyst anmälaren om de uppgifter som han hade avseende den uppmätta radonhalten i bostadsrätten. NN har även uppgett att han har informerat de som var på visningen samt köparen om att bostadsrättsföreningen har haft problem med radon. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att det inte finns någon anledning att kritisera NN i denna fråga. Dokumentationen om åtgärderna för att uppnå kundkännedom Av 2 kap. 13 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism framgår det att en verksamhetsutövare i minst fem år ska bevara handlingar och uppgifter om åtgärder som har vidtagits för att uppnå kundkännedom. Tiden ska räknas från det att åtgärderna utfördes eller, i de fall då en affärsförbindelse har etablerats, affärsförbindelsen

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) upphörde. Enligt 17 andra stycket Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism ska de åtgärder som fastighetsmäklaren har vidtagit för att uppnå kundkännedom dokumenteras. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. NN har uppgett att han kontrollerade uppdragsgivarnas och köparnas identiteter den 2 maj respektive den 22 augusti Han har emellertid missat att anteckna datumen för dessa åtgärder i de blanketter som han använder för att dokumentera åtgärderna. Fastighetsmäklarinspektionen finner att dokumentationen över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom är bristfällig eftersom det saknas anteckningar om när identitetskontrollerna utfördes. Förseelsen förtjänar en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en erinran för bristerna i dokumentationen om åtgärderna för att uppnå kundkännedom.