Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (10) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om journal, anbudsförteckning, kundkännedom - skärpta åtgärder, kundkännedom - grundläggande åtgärder, kundkännedom - dokumentation och bevarande och rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Prövning av fastighetsmäklarens skyldighet att dokumentera förmedlingsuppdraget och anbuden. Mäklaren har inte upprättat någon journal med anteckningar över förmedlingsuppdraget. Förteckningen över de anbud som har lämnats på bostadsrätten är bristfällig och har inte överlämnats till köparen när uppdraget slutfördes. Dessutom saknas det dokumentation om mäklarens åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparna. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en köpare riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hennes agerande vid förmedlingen av en bostadsrätt. Anmälan Anmälaren har bland annat uppgett följande. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (10) Hon var en av köparna av en bostad i augusti När hon under våren 2013 skulle installera en tv upptäckte hon att det inte fanns något antennuttag i bostaden. Ordföranden i bostadsrättsföreningen uppgav för henne att han informerat mäklaren om att bostadsrätten inte hade något antennuttag. Hon försökte kontakta NN på telefon, men fick i stället prata med kontorschefen på mäklarbyrån. Han uppgav att han hade pratat med NN och att hon inte alls hade fått någon information från bostadsrätts-föreningen om att det saknades antennuttag. Hon anser att avsaknaden av ett antennuttag sänker värdet på bostadsrätten. Tv:n fungerar dåligt med en extern mottagare. Hon har inte fått någon information av NN om vem som la budet under henne vid budgivningen. Någon hade lagt ett bud på kr och hon la det vinnande budet på kr. NN har inte gjort någon kontroll av hennes identitet och saknar dokumentation om vem hon är. Handlingar Fastighetsmäklarinspektionen har begärt att NN ska yttra sig över anmälan. Hon har förelagts att ge in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, den skriftliga informationen till köparen om dennes undersökningsplikt, journalen, anbudsförteckningen och dokumentationen avseende kundkännedom inklusive kopior av parternas identitetshandlingar. I objektsbeskrivningen finns följande text intaget under TV- och Internetanslutning. TV: Tv, tele och bredband från [bredbandsleverantören] (10mbit). Ca 300kr/mån. N.N. har inte gett in någon journal.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (10) Mäklaren har gett in en kopia av en handskriven Lista över budgivare där följande finns antecknat. Lista över budgivare [Bostadsrättens adress] Augusti 2012 Ring [säljaren] efter visning på [säljarens telefonnummer] 1) [budgivare X:s namn och telefonnummer] Intresserad! 2) [anmälarens namn och telefonnummer] Intresserad Dokumentationen om kundkännedomen utgörs av en fotokopia av säljarens körkort. I förmedlingsuppdraget, bredvid uppdragsgivarens underskrift, finns en anteckning om säljarens körkortsnummer. Säljarens underskrift är daterad den 1 augusti Fastighetsmäklarens yttrande NN har yttrat sig och i huvudsak uppgett följande. Information om antennuttaget Säljaren av bostadsrätten har aldrig haft några problem med att se på tv. Anmälaren kände till att det inte fanns något antennuttag och det stod tydligt i objektsbeskrivningen att tv, telefon och bredband levererades av en bredbandsleverantör. Säljaren informerade anmälaren själv om tv:n på tillträdesmötet. Han frågade anmälaren om hon ville ta över hans dosa med tv-abonnemang. Anmälaren tackade nej och sa att hon skulle ordna det själv. Anbudsförteckningen Anmälaren fick en förhandsvisning av bostaden. Till visningen var även en annan spekulant inbjuden. Senare samma kväll fick hon två bud på bostaden från anmälaren och den andre spekulanten. Eftersom hon inte hade någon dator hemma den kvällen kunde hon inte lägga in buden i det datorsystem hon använder för att registrera bud. Anmälaren la det högsta budet och köpekontraktet skrevs dagen efter. Hela affären gick mycket fort. Anmälaren fick den andra budgivarens namn och kontaktuppgifter munt-ligen i juni 2013, efter det att hon hade blivit kontaktad av anmälaren med förfrågan om

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (10) vem budgivaren var. Listan med budgivare hade hon enbart själv. Den kom aldrig att läggas in i datorsystemet på grund av att köpet genomfördes så snabbt. Kundkännedom Hon minns att hon även har tagit kopior av alla köparnas identitetskort, men kopiorna måste ha kommit bort eftersom hon inte kan hitta dem någonstans. Hon kontrollerade säljarens identitet innan de skrev under uppdragsavtalet. Köparnas identiteter kontrollerades innan köpekontraktet skrevs. Köparen C var inte närvarande vid kontraktsskrivningen. Köparen A (anmälaren) och köparen B hade med sig en kopia av köparen C:s legitimation, som de visade upp. Köparen C hade skickat en fullmakt med e-post till henne. Fullmakten gav köparen A rätt att företräda köparen C. Journalen I samband med att bostadsrättsföreningen skulle godkänna medlemskapet för köparen A och köparen B, meddelade föreningen att de ville att ytterligare en person skulle stå med som köpare i kontraktet. Köpet återgick därför och ett nytt köpekontrakt med köparna A, B och C upprättades. Hon visste inte hur hon skulle göra med journalen när köpet återgick och därför upprättades ingen journal. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren bland annat utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (10) Information om antennuttaget Enligt 16 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastig hetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. NN har uppgett att hon har informerat anmälaren om att det saknas antennuttag i bostaden och att det är bredbandsleverantören som levererar bland annat tv-sändningarna. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). Mot bakgrund av NN:s yttrande och de uppgifter om tv som finns antecknat i objektsbeskrivningen kan det inte anses otvetydigt fastställt att hon har brustit i sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet eller sin omsorgsplikt om avsaknaden av ett antennuttag i lägenheten. Ärendet ska därför avskrivas i denna del. Journalen Fastighetsmäklaren ska enligt 20 fastighetsmäklarlagen föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en så kallad journal.

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (10) I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att de som har ett intresse av att veta vilka åtgärder mäklaren har vidtagit ska kunna få dokumentation över uppdraget. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, till exempel utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten (16 ), kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden (17 ) samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (18 ) (prop. 2010/11:15 s. 60f). Skälen till att mäklaren ska föra journal är enligt förarbetena att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som förekommit vid förmedlingen. Parterna ska också ges möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (samma prop. s. 35). NN har uppgett att hon inte har upprättat någon journal. Eftersom hon har åsidosatt sin skyldighet att föra anteckningar över förmedlingsuppdraget ska hon varnas. Anbudsförteckning Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts. Av utredningen framgår att NN har tagit emot två bud på bostaden. Hon har antecknat budgivarnas namn på en lista som hon behöll för sig själv. Listan saknar anteckning om vilka belopp som bjudits och tidpunkt för när buden lämnades. Hon har inte överlämnat någon kopia av listan till köparna i samband med att hennes förmedlingsuppdrag slutfördes, utan först ungefär

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (10) ett år senare på deras begäran. Det är inte utrett i ärendet om säljaren har fått del av listan över budgivare. Det finns inget undantag från fastighetsmäklarens skyldighet att upprätta och överlämna en anbudsförteckning. Genom att upprätta en bristfällig anbudsförteckning och underlåta att överlämna den till köparna när uppdraget slutfördes har NN agerat i strid mot god fastighetsmäklarsed. Förseelsen är varningsgrundande. Kundkännedom Enligt 2 kap. 2 lag (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska fastighetsmäklaren vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse samt vid enstaka transaktioner som uppgår till euro eller mer. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses enligt 2 kap. 3 första stycket penningtvättslagen kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, kontroll av den verkliga huvudmannens identitet samt inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Av 2 kap. 6 penningtvättslagen framgår bland annat att verksamhetsutövare alltid ska vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om risken för penningtvätt och finansiering är hög. Risken för penningtvätt och finansiering ska alltid anses hög när en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion utförs med någon på distans. Av 2 kap. 9 samma lag framgår att kontrollen av kunden normalt ska vara slutförd innan affärsförbindelsen etableras eller en enstaka transaktion utförs. Av 2 kap. 11 penningtvättslagen följer att en verksamhetsutövare inte får etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om kundkännedom inte uppnås. Om affärsförbindelsen redan har etablerats enligt 2 kap. 9 samma lag ska den avslutas.

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (10) Enligt 2 kap. 13 penningtvättslagen, ska en verksamhetsutövare i minst fem år bevara handlingar och uppgifter om åtgärder som vidtagits för att uppnå kundkännedom. Den 1 juli 2013 trädde Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism i kraft (penningtvättsföreskrifterna). I de delar som är aktuella i detta ärende har föreskrifterna motsvarande innehåll som i de upphävda föreskrifterna, om än något annorlunda formulerade. Av 11 penningtvättsföreskrifterna följer bland annat att identitetskontroll av en kund på distans innebär att fastighetsmäklaren ska inhämta uppgifter om kundens adress och en vidimerad kopia av kundens identitetshandling eller registreringsbevis. Om det utifrån riskbedömningen finns anledning till det ska mäklaren även kontrollera uppgifterna mot externa register, annan dokumentation såsom bankintyg, intyg från notarius publicus eller motsvarande eller ha kontakt med kunden genom att skicka en bekräftelse till kundens folkbokföringsadress. Av 17 penningtvättsföreskrifterna följer bland annat att mäklaren ska dokumentera de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar m.m. som har använts för att kontrollera kundens identitet ska kopieras. Dokumentationen ska oavsett om det sker elektroniskt eller i pappersformat bevaras på ett säkert sätt. NN har gett in en kopia av uppdragsgivarens körkort. Några anteckningar finns inte på körkortskopian. I förmedlingsavtalet bredvid uppdragsgivarens signatur finns en anteckning om uppdragsgivarens körkortsnummer. Utredningen visar inte annat än att NN har kontrollerat uppdragsgivarens identitet och dokumenterat detta innan affärsförbindelsen etablerades. Fastighetsmäklarinspektionen finner att det inte finns anledning att meddela henne någon påföljd i denna del. Av utredningen framgår att NN inte har bevarat någon dokumentation över

9 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (10) huvud taget om hur och när hon har uppnått kundkännedom beträffande köparen A, vilket hon varit skyldig att göra. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att NN inte har visat att hon har uppfyllt sin skyldighet att uppnå kundkännedom om köparen A innan köpekontraktet undertecknades. Hon har därmed inte agerat i enlighet med reglerna i penningtvättslagen. Förseelsen är varningsgrundande. NN har inte heller bevarat någon dokumentation av hur och när hon har uppnått kundkännedom beträffande köparen B. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att NN inte har visat att hon har uppfullt sin skyldighet att uppnå kundkännedom om köparen B innan köpekontraktet undertecknades. Även den förseelsen är varningsgrundande. NN har inte kunnat visa upp någon dokumentation som visar hur och när hon har uppnått kundkännedom om köparen C. Mot bakgrund av att köparen C befann sig på distans har NN haft skyldighet att vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om denne. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN inte har uppnått kundkännedom om köparen C innan köpekontraktet undertecknades. Förseelsen är varningsgrundande. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljd NN meddelas en varning för att hon åsidosatt sin skyldighet att upprätta en journal och för att hon har upprättat en bristfällig anbudsförteckning samt underlåtit att överlämna denna till köparen när uppdraget slutfördes. Hon meddelas också en varning för att hon inte bevarat kopior på identitetshandlingarna avseende köparen A och köparen B samt för att hon inte har uppnått kundkännedom avseende köparen C. Förseelserna var för sig motiverar en varning.

10 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (10)