Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om kundkännedom - grundläggande åtgärder, god fastighetsmäklarsed och marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppnått kundkännedom i ett fall där passhandlingen var ogiltig, men där mäklaren har ansett att kunden var känd genom en identitetskontroll i samband med ett tidigare uppdrag då passhandlingen var giltig. Mäklarens ansvar i ett skrivuppdrag och frågan om marknadsföringen av uppgifter i en objektsbeskrivning varit vilseledande har också berörts i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en köpare riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av en försäljning av sju tomter. Anmälaren har även riktat kritik mot NNs marknadsföring vid en senare förmedling av en av de sju tomterna. Anmälaren har gett in två objektsbeskrivningar. På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Hon har gett in uppdragsavtalen, en objektsbeskrivning, dokumentet kundkännedom uppdragsgivare, samt dokumentet Riskbedömning och rutiner enligt penningtvättslagen. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Han har köpt en av sju tomter som NN, tillsammans med det mäklarföretag som hon arbetar för samt en norsk fastighetsmäklare, har förmedlat. Han är missnöjd med hur bl.a. marknadsföringen, försäljningen och uppföljningen har fungerat. Som köpare fick han uppfattningen att han gick in i ett färdigplanerat och byggklart projekt. Det visade sig efter det att tomterna hade sålts att inga planer och tillstånd var klara. Tomterna visade sig även vara mindre än vad som hade angetts. Han och de andra tomtköparna har utsatts för bedrägeri. De har varit tvungna att friställa byggherren från projektet, eftersom byggherren inte har skött sina åtaganden. NN och den norska fastighetsmäklaren har erbjudit dem hjälp att försöka sälja tomterna igen och få tillbaka sina pengar. Han förstår inte vem som skulle vilja köpa tomterna om all information lämnas. En av tomterna är ute till försäljning. Marknadsföringen innehåller lögner och ger intryck av att det är en god affär som erbjuds. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Hon var inte ansvarig fastighetsmäklare för förmedlingen av de sju tomterna. Hon hade bara ett skrivuppdrag. Köparna av tomterna har inte fått vad de blivit lovade av säljaren och det blev en väldigt olycklig affär för köparna. Hon har åtagit sig ett kostnadsfritt förmedlingsuppdrag för en av köparna som vill sälja sin tomt. Annonsen med tillhörande bilder beskriver vad som är planerat för området och vilka möjligheter som finns. Det framgår bl.a. att området inte är bebyggt och att köparna kan anlita en valfri husleverantör. Det framgår också att kostnader för el, väg, vatten och avlopp tillkommer och att samtliga tomtägare behöver enas före beställningen. Giltighetstiden för den ena säljarens pass hade passerat vid tidpunkten för det

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) senare förmedlingsuppdraget. Hon hade emellertid gjort en fullgod identitetskontroll av den aktuella personen i samband med det tidigare skrivuppdraget. Hon hade därefter haft flera kontakter med köparna av tomterna. När det blev aktuellt med ett försäljningsuppdrag betraktade hon säljarna som kända personer. För formens skull inhämtade hon ändå kopior av identitetshandlingarna till akten. Att giltighetsdatumet för passet hade gått ut har i detta fall inte påverkat hennes möjligheter att uppnå kundkännedom eller att granska passet. Handlingarna Uppdragsavtalet den 2 december 2013 Den 2 december 2013 ingick NN ett uppdragsavtal. I avtalet anges att de två uppdragsgivarna ger NN i uppdrag att upprätta köpekontrakt och köpebrev rörande försäljningen av ett område. Det anges att uppdraget inte avser ett förmedlingsuppdrag i fastighetsmäklarlagens mening. Enligt avtalet innebär detta att uppdraget inte omfattar bland annat marknadsföring, anvisning av köpare, upprättande av en objektsbeskrivning och upprättande av en boendekostnadskalkyl. Uppdragsavtalet den 5 oktober 2015 Den 5 oktober 2015 ingick NN ett avtal om förmedlingsuppdrag med ensamrätt beträffande en fastighet. I avtalet anges att provision ska utgå med 0 kr. Objektsbeskrivningen I en objektsbeskrivning, där NN anges som fastighetsmäklare, framgår följande beträffande en friköpt tomt om 664 kvm med samma fastighetsbeteckning som i uppdragsavtalet den 5 oktober Tomt på planlagt område för uppförande av sju fritidshus. Vacker utsikt mot sjön [ ]. Tomtgräns ca 75 m från sjön utan bebyggelse i framkant. [ ] Övrigt Priset avser råtomten.

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) Offert finns för uppförande av stuga från Skidstahus men köparen väljer själv val av stugleverantör. Gemensamhetsanläggning finns för gemensamt vatten och avlopp. Tillkommande kostnader: El, vatten och avlopp samt väg. Anbud har inhämtats och samtliga tomtägare skall vara eniga om projekteringen före iordningställandet. Dokumentet Kundkännedom uppdragsgivare Dokumentet Kundkännedom uppdragsgivare är daterad den 5 oktober I detta dokument har NN kryssat i Normal. Enligt texten innebär detta att risken bedöms vara av normalgrad och att grundläggande åtgärder ska vidtas. Hon har antecknat numren för den ena uppdragsgivarens pass och för den andra uppdragsgivarens körkort. Hon har kopierat dessa identitetshandlingar. Ifråga om båda uppdragsgivarna har NN även kryssat i en ruta för Annan kontrollåtgärd och angett att kunden är känd sedan tidigare. Dokumentationen innehåller även information om att det inte har kommit fram uppgifter om att det skulle finnas någon annan verklig huvudman. Information om affärsförbindelsens syfte och art har också inhämtats. Enligt kopian av den ena uppdragsgivarens pass var passet giltigt till och med den 5 oktober Dokumentet Riskbedömning och rutiner enligt penningtvättslagen I dokumentet Riskbedömning och rutiner enligt penningtvättslagen anges bl.a. följande i bilagan 2a punkten Kontroll av närvarande fysisk person som är part i den förmedlade affären: [ ] Om part saknar giltig ID-handling, måste identiteten kontrolleras genom att kunden ombeds uppvisa andra handlingar som tillsammans med andra uppgifter kan tjäna som godtagbart underlag. Som exempel på andra handlingar kan nämnas utgånget körkort eller pass, personbevis och intyg om partens identitet från oberoende person, exempelvis personal på vårdhem där parten vårdas eller släkting vars släktskap framgår av personbevis.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) Kan inte heller nu nämnda handlingar presteras av parten, kan grundläggande kundkännedom inte anses ha uppnåtts. Uppdragsavtal ska då inte ingås med uppdragsgivaren alternativt då kontrollen avsett blivande köpare ska medverkan till kontraktsskrivning med denne som part inte fullföljas. [ ] Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. NN har endast haft ett begränsat skrivuppdrag med anledning av försäljningen av de sju tomterna. Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att utredningen visar att hon har utfört sitt uppdrag på ett sätt som strider mot fastighetsmäklarlagen, god fastighetsmäklarsed eller omsorgsplikten. Marknadsföringen i objektsbeskrivningen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). Eftersom NN beträffande försäljningen av de sju tomterna endast hade ett skrivuppdrag utan något ansvar för marknadsföringen, ingår inte denna

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) marknadsföring i Fastighetsmäklarinspektionens prövning. Beträffande det senare förmedlingsuppdraget avseende en av tomterna har anmälaren gjort gällande att objektsbeskrivningen innehåller felaktigheter, vilket NN har bemött. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning innehåller objektsbeskrivningen inte någon felaktig information om tomten och förutsättningarna för ett köp. Denna frågeställning leder därför inte till någon åtgärd av inspektionen. Åtgärderna för att uppnå grundläggande kundkännedom Vid tidpunkten för förmedlingsuppdraget omfattades NN av den då gällande lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen). Av 2 kap. 2 penningtvättslagen följde att en verksamhetsutövare skulle vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom enligt 3 bland annat vid etableringen av en affärsförbindelse och vid enstaka transaktioner överstigande ett visst belopp. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avsågs enligt 3 samma lag en kontroll av kundens identitet genom en identitetshandling, ett registerutdrag eller på något annat tillförlitligt sätt, en kontroll av den verklige huvudmannens identitet och inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Det följde av 2 kap. 9 penningtvättslagen att kontrollen av kunden och av den verkligen huvudmannens identitet normalt skulle slutföras innan affärsförbindelsen etablerades eller den enstaka transaktionen utfördes. Av 2 kap. 11 samma lag framgick det att en verksamhetsutövare inte fick etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om kundkännedom inte uppnåddes. Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare ärenden prövat situationen att en mäklare hade kontrollerat en uppdragsgivares identitet med hjälp av en ogiltig identitetshandling (se bland annat Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 19 mars 2014 i ärendet ).

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN har utfört identitetskontrollen av den ena uppdragsgivaren med hjälp av ett ogiltigt pass. Den omständigheten att NN gjort gällande att uppdragsgivaren var känd för henne sedan tidigare har inte påverkat hennes skyldighet att kontrollera uppdragsgivarens identitet vid etableringen av den nya affärsförbindelsen, men skulle däremot kunna beaktas inom ramen för riskbedömningen (jämför prop. 2008/09:70 s. 73). NN har bedömt att affärsförbindelsens risknivå har varit av normalgraden och att grundläggande åtgärder för kundkännedom skulle vidtas. Enligt det dokument med riskbedömning och rutiner enligt penningtvättslagen som NN har gett in till Fastighetsmäklarinspektionen kan en ogiltig identitetshandling tillsammans med andra uppgifter vara tillräckligt för att uppnå kundkännedom. I den tidigare nämnda propositionen anges att kraven i penningtvättsdirektivet innebär att kundens identitet ska styrkas på grundval av handlingar, uppgifter eller upplysningar från tillförlitliga och oberoende källor. En källa är oberoende om uppgifterna verifieras av en annan person än kunden. Inspektionen anser att varken mäklarens egen kännedom eller uppgifter från den andra uppdragsgivaren kan anses vara oberoende källor i det här sammanhanget. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att kontrollen av det ogiltiga passet, i kombination med anteckningen om att uppdragsgivaren var känd, inte har varit tillräckliga för att kundkännedom ska anses ha uppnåtts. NNs underlåtelse att uppnå grundläggande kundkännedom om en av uppdragsgivarna bedöms vara varningsgrundande. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.