Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen av en fastighet har utgjort ett så kallat lockpris. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av det marknadsförda priset på en fastighet. NN har yttrat sig i ärendet. Han har lämnat in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen och köpekontraktet. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Han besökte visningen för den aktuella fastigheten. Utgångspriset var kr. Huset var fullt av spekulanter, säkert minst 50 personer. Slutpriset hamnade på kr. Han har svårt att se hur mäklaren inte skulle vara medveten om hur mycket priset skulle gå upp och hur många som skulle POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) komma på visningen. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna handlingarna enbart utifrån den kritik som anmälaren har framfört, en så kallad riktad granskning. Uppdragsavtalet I uppdragsavtalet anges bland annat att det överenskomna priset är kr, vilket uppdragsgivaren har accepterar som ett tänkbart försäljningspris. Objektsbeskrivningen Objektsbeskrivningen innehåller i huvudsak information med tämligen neutral prägel. Fiberbredband samt närhet till tätort och djurpark framhålls som positiva faktorer. Köpekontraktet Köpeskillingen anges till kr. Fastighetsmäklarens yttrande NN har bestritt anmälarens kritik. Han har anfört i huvudsak följande. Utgångspriset på fastigheten sattes tillsammans med säljaren efter en värdering som han hade gjort tillsammans med sina kollegor på kontoret. Vid värderingen togs hänsyn till fastighetens läge, tidigare försäljningar i området samt husets och övriga byggnaders skick. Säljaren var nöjd med det bestämda utgångspriset och hade accepterat att sälja för detta pris. Både han och säljaren blev förvånande över det stora antalet spekulanter som kom till visningen. 50 spekulanter på plats är extremt ovanligt. Efter visningen var det fyra spekulanter som valde att lämna bud, varav två hade

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) bestämt sig för att detta var fastigheten som passade dem. Budgivningen skenade därför iväg från kr till slutpriset på kr. Han anser att det inte var ett lockpris, eftersom säljaren hade accepterat utgångspriset som försäljningspris och att priset var marknadsmässigt satt med hänsyn till läget och skicket på fastighetens byggnader. Det är väldigt ovanligt att budgivningen rusar iväg så mycket och det låg utanför hans kontroll. Budgivaren som kom tvåa i budgivningen hade en stark anknytning till området via släkten. Vinnarna av budgivningen hade begränsat med tid för att hitta en ny fastighet, eftersom de hade hoppat av ett tidigare köp efter besiktningen och redan hade sålt sin dåvarande bostad. Han anser även att intresset för fastigheten efter visningen visar att de flesta tyckte att priset på fastigheten var rätt eller rent av högt, då endast ett fåtal valde att lägga bud. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Av 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår det att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen I god fastighetsmäklarsed ingår att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning. Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. I 10 första stycket anges att en näringsidkare vid marknadsföring inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I 8 samma lag anges att marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den påverkar

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföring av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris innebär att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Detta har fastställts i flera domar (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål nr samt tre domar den 11 februari 2013 i mål nr , och ). I det sistnämnda avgörandet fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt 10 procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr ). Det får anses finnas en stark presumtion för att en säljare vill sälja till det högsta möjliga priset. En säljare kan dessutom när som helst ändra sig. Detta innebär att säljarens uppgift generellt sett inte bör tillmätas någon avgörande roll för frågan om det är fråga om ett lockpris (mål nr ). Utgångspriset för den aktuella fastigheten var kr. Den såldes för kr. Det i marknadsföringen angivna utgångspriset understeg alltså försäljningspriset med cirka 39 procent. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens mening innebär denna skillnad att det marknadsförda priset väsentligt har understigit försäljningspriset. NN har uppgett att han satte utgångspriset i samråd med säljarna, att säljarna var beredda att sälja fastigheten för utgångspriset och att priset var inom det spann som han hade värderat fastigheten till. Det avgörande skälet till det förhållandevis höga slutpriset var för denna försäljning de unika och subjektiva värden som spekulanterna tillskrev fastigheten. Fastighetsmäklarinspektionens utredning tillbakavisar inte NNs uppgifter. Det är därför inte otvetydigt fastställt att NN har marknadsfört fastigheten med ett så kallat lockpris. Inspektionen anser därför att ärendet ska avskrivas.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5)