Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen av tre bostadsrätter har utgjort lockpriser. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 31 maj 2016 att inleda ett tematiskt tillsynsprojekt om fastighetsmäklarnas priser i marknadsföringen. I tillsynsprojektet har inspektionen initierat 21 tillsynsärenden mot lika många mäklare. NN är en av de fastighetsmäklare som har valts ut för att ingå i projektet. Han har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätter som han hade avslutat under perioden den 1 september februari Beträffande varje förmedlingsuppdrag i förteckningen har NN förelagts att redovisa följande uppgifter. Förmedlingsobjektets beteckning Datumet när uppdragsavtalet ingicks POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) Datumet när överlåtelseavtalet undertecknades av parterna Datumet när förmedlingsuppdraget upphörde Utgångspriset, eller motsvarande prisuppgift i annonsen eller i annan marknadsföring Köpeskillingen NN har lämnat in en förteckning som innehöll fem objekt och en redovisning av de begärda uppgifterna. Fastighetsmäklarinspektionen har sedan valt ut tre förmedlingsuppdrag för en närmare granskning. De utvalda objekten har varit belägna i Stockholms län. För vart och ett av dessa förmedlingsobjekt har NN förelagts att ange det bedömda marknadsvärdet och vad bakgrunden till priset i marknadsföringen har varit. Föreläggandet har även innehållit en begäran om att han skulle redovisa sin uppfattning om anledningen till skillnaden mellan priset i marknadsföringen och det slutliga priset. Inspektionen har skickat med ett utdrag från internet med uppgifter om försäljningar av likvärdiga objekt i det aktuella området vid tidpunkter som har legat i nära anslutning till marknadsföringen i två av de förmedlingsuppdrag som har granskats. Fastighetsmäklarinspektionen har i föreläggandet även begärt att få kopior av följande dokument. Uppdragsavtalet Underlaget för fastighetsmäklarens bedömning av marknadsvärdet Den objektsbeskrivning som mäklaren har tillhandahållit samtliga spekulanter Köpeavtalet Anbudsförteckningen NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in de begärda handlingarna. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Förmedlingsobjektet 1 Uppdragsavtalet ingicks den 25 september 2015 och överlåtelseavtalet undertecknades den 22 oktober Utgångspriset var kr och slutpriset blev kr. Av objektsbeskrivningen framgår det att bostadsrätten har två rum och att boarean är 61 kvadratmeter. Av den statistik som Fastighetsmäklarinspektionen har tagit fram framgår att det har sålts sju bostadsrätter på samma gata under perioden den 18 september september Samtliga objekt i statistiken har två rum och en boarea på 61 kvadratmeter. Försäljningspriserna har varierat mellan kr och kr. Det genomsnittliga försäljningspriset har varit kr. Förmedlingsobjektet 2 Uppdragsavtalet ingicks den 2 november 2015 och överlåtelseavtalet undertecknades den 30 november Utgångspriset var kr och slutpriset blev kr. Förmedlingsobjektet 3 Uppdragsavtalet ingicks den 1 november 2015 och överlåtelseavtalet undertecknades den 9 december Utgångspriset var kr och slutpriset blev kr. Av objektsbeskrivningen framgår det att bostadsrätten har två och ett halvt rum, varav två sovrum, och att boarean är 61 kvadratmeter. Av den statistik som Fastighetsmäklarinspektionen har tagit fram framgår att det har sålts två bostadsrätter på samma gata under perioden den 28 augusti oktober Båda objekten i statistiken har två rum. Den ena bostadsrätten har en boarea på 47 kvadratmeter och såldes för kr. Den andra bostadsrätten har en boarea på 67 kvadratmeter och såldes för kr. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sina yttrande bland annat uppgett följande.

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) Han tycker att det är anmärkningsvärt att Fastighetsmäklarinspektionen anser att den statistik som är framtagen är tillförlitlig. Webbplatsen som statistiken kommer ifrån samlar information från annonseringssajter och mäklarnas egna webbplatser. Informationen i statistiken är endast uppskattad. Försäljningspriserna kan avse det sista budet som är lagt eller utgångspriset. Det är därför inte garanterat att informationen om försäljningspriser stämmer med det verkliga priset. Det finns andra kanaler att inhämta mer tillförlitlig information från. NN har inte lämnat några kommentarer i övrigt om statistiken. Förmedlingsuppdraget 1 I oktober 2014 bedömde han marknadsvärdet på bostadsrätten till kr. Inför förmedlingen ansåg han att marknadsvärdet hade ökat till kr +/ kr. Utgångspriset på kr låg i nivå med hans värdering och på en nivå som säljarna var villiga att acceptera som försäljningspris. Säljaren hade tur och fick extremt bra betalt för sin renovering. Försäljningspriset påverkades inte negativt av att bostadsrätten bara hade två enkla balkonger i stället för en dubbelbalkong som han först antog. Förmedlingsuppdraget 2 Han bedömde marknadsvärdet till kr +/ kr. Utgångspriset på kr låg i nivå med hans värdering och på en nivå som säljarna var villiga att acceptera som försäljningspris. Bostadsrätten var nyligen ombildad och låg i ett område med ett sämre rykte. Det fanns inga tidigare försäljningar i närområdet att jämföra försäljningspriser med. Han jämförde därför priserna på liknande objekt i andra delar av kommunen. Förmedlingsuppdraget 3 Han bedömde marknadsvärdet till kr +/ kr. Utgångspriset på kr låg i nivå med hans värdering och på en nivå som säljarna

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) var villiga att acceptera som försäljningspris. Bostadsrätten var nyproducerad. Den ligger i ett utsatt läge mot en trafikerad korsning. Detta påverkade marknadsvärdet negativt. Det låga utbudet av bostadsrätter i kommunen påverkade också värdet. Säljaren hade även tur med att rätt spekulanter var intresserade av bostadsrätten, vilket gjorde att priset steg. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Enligt 10 marknadsföringslagen får en näringsidkare inte använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål samt tre domar den 11 februari 2013 i målen , och ). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt 10 procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr ). Det marknadsförda utgångspriset för objekten i förmedlingsuppdragen 1-3 har understiget det slutliga försäljningspriset med 18,5, 17,9 respektive 19,4 procent. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det marknadsförda priset i dessa förmedlingsuppdrag väsentligt har understigit försäljningspriset. Av utredningen framgår att det marknadsförda utgångspriset i förmedlingsuppdrag 1 har understigit den intervall som NN har redovisat som bedömt marknadsvärde med kr. Denna avvikelse kan emellertid inte anses som väsentlig. Beträffande förmedlingsuppdragen 2 och 3 har utgångspriserna i marknadsföringen av objekten legat inom intervallen för de bedömda marknadsvärdena. Den statistik som Fastighetsmäklarinspektionen har tagit fram visar att det bedömda marknadsvärdet i förmedlingsuppdragen 1 och 3 ligger i nivå med försäljningspriserna för andra liknande objekt i närheten. Enligt inspektionens uppfattning ger inte utredningen stöd för att ifrågasätta grunderna för värderingarna av objekten i de tre granskade förmedlingsuppdragen eller i övrigt anse att priserna i marknadsföringen har varit vilseledande. Mot bakgrund av detta är det inte visat att NN har använt sig av lockpriser vid marknadsföringen av objekten. Fastighetsmäklarinspektionen avskriver därför ärendet.