Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning och marknadsföring. Prövning av fastighetsmäklarens uppgifter om en uteplats med trädgård i objektsbeskrivningen för en bostadsrätt. Frågeställningen är om uteplatsen med trädgård har varit en sådan upplåten mark som ingått i upplåtelsen av bostadsrätten eller om det har varit fråga om en marknadsföring av uteplatsen som uppfyller kravet på god fastighetsmäklarsed. Även fastighetsmäklarens skyldighet att ange driftskostnaderna i objektsbeskrivningen har granskats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 1 september 2014 att inleda ett tematiskt tillsynsprojekt om objektsbeskrivningar. Syftet är att tydliggöra vilka krav som ställs på objektsbeskrivningar enligt lag och god fastighetsmäklarsed. Förhoppningen är även att ge fastighetsmäklare, mäklarföretag och branschorganisationer incitament att kvalitetsgranska sina mallar och att vidta eventuella andra egenåtgärder som behövs för att objektsbeskrivningar ska utformas på ett korrekt sätt. Avsikten är också att de beslut om objektsbeskrivningar som blir resultatet av granskningen, tillsammans med tidigare vägledande avgöranden, ska utgöra en grund för inspektionens information om vad som är god fastighetsmäklarsed beträffande POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) tillhandahållandet av objektsbeskrivningar och deras innehåll. I tillsynsprojektet har Fastighetsmäklarinspektionen initierat tjugofyra tillsynsärenden mot lika många fastighetsmäklare. NN är en av de fastighetsmäklare som har valts ut för att ingå i projektet. Hon har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag som hon har avslutat under perioden den 1 januari 30 juni Fastighetsmäklarinspektionen har valt ut två objektsbeskrivningar som tillhandahållits spekulanter för en närmare granskning den ena avsåg en fastighet och den andra en bostadsrätt. Hon har även förelagts att yttra sig samt att ge in kopior av uppdragsavtalen, journalerna och eventuella skriftliga underlag till objektsbeskrivningarna i respektive förmedlingsuppdrag. NN har yttrat sig och lämnat in de begärda handlingarna avseende följande förmedlingsobjekt Ett uppdrag den 13 september 2013 om förmedling av en bostadsrättslägenhet. Ett uppdrag den 4 oktober 2013 om förmedling av en fastighet. Handlingar Fastighetsmäklarinspektionen har i denna tematiska tillsyn endast granskat objektsbeskrivningarna. Om det har förekommit flera objektsbeskrivningar i samma förmedlingsuppdrag, har inspektionen granskat den som har tillhandahållits tilltänkta köpare (spekulanter). De övriga dokument som har begärts in har endast utgjort ett underlag för bedömningen av objektsbeskrivningen. I detta ärende har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat följande. Objektsbeskrivningen avseende bostadsrätten I objektsbeskrivningen finns bland annat följande beskrivningar av bostadsrätten.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) Härlig uteplats med egen trädgårdstäppa. Allrum med parkettgolv och utgång till trädgård med terrass. UTRYMMEN Balkong/Uteplats Träterrass I den information om bostadsrätten som bostadsrättsföreningen har lämnat till mäklaren finns det inga uppgifter om upplåten mark. Objektsbeskrivningen avseende fastigheten Av objektsbeskrivningen framgår bland annat följande. Driftskostnader kr/år och fördelas enligt följande: uppvärmning kr, försäkring kr, renhållning kr, el kr. Driftskostnad är schablonberäknad. Driftskostnaden är beräknad på nuvarande ägares verkliga kostnad. Av objektsbeskrivningen framgår även att vatten och avlopp är kommunalt. Fastighetsmäklarens yttrande NN har bland annat uppgett följande. Objektsbeskrivningen avseende bostadsrätten Uteplatsen I objektsbeskrivningen har hon beskrivit de utrymmen som tillhör bostadsrätten som en balkong/uteplats med träterrass. I detta fall har bostadsrättshavaren ett bygglov som ger rätt att bygga ut uteplatsen. Detta bygglov var tidsbegränsat och byggnationen skulle påbörjas före maj Köparen fick överta bygglovet. På grund av bygglovet kan ägaren av bostadsrätten förändra sin uteplats storleksmässigt. Spekulanterna har fått denna information vid visningarna. Objektsbeskrivningen avseende fastigheten

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) Driftskostnaderna Säljaren hade svårt att få fram underlag till kostnaderna för vatten och avlopp. Tidvis var det fyra personer i hushållet och ibland enbart en person. I stället för att göra antaganden så tog hon med de driftskostnader i objektsbeskrivningen som hon hade underlag för. I objektsbeskrivningen skrev hon även att spekulanterna kunde kontakta henne om de ville ha en individuell boendekostnadskalkyl. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Av 18 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår bland annat att fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgifter om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgifter om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Om förmedlingen avser en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla uppgifter om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgifter om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna samt driftskostnader. Objektsbeskrivningen avseende bostadsrätten Uteplatsen Av förarbetena till 18 fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 59) framgår bland annat följande I objektsbeskrivningen ska vidare anges om upplåten mark, t.ex. en uteplats, ingår i upplåtelsen. Skyldigheten omfattar även storleken på den upplåtna marken. Uppgifter om upplåten mark anges normalt i bostadsrättsföreningens

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) upplåtelseavtal med en föreningsmedlem. Sådan uppgift, liksom uppgifter om bostadsrättsföreningens namn och om bostadsrätten är pantsatt, kan i regel inhämtas hos bostadsrättsföreningens styrelse. Den aktuella objektsbeskrivningen innehåller uppgifter om en uteplats och egen täppa. I underlaget från bostadsrättsföreningen finns det inga uppgifter om att det ingår någon mark i upplåtelsen. NN har i sitt yttrande uppgett att uteplatsen tillhörde bostadsrätten. Mot bakgrund av detta uttalande och informationen från bostadsrättsföreningen utgår Fastighetsmäklarinspektionen från att uteplatsen och täppan inte utgör upplåten mark. Det finns inte någon skyldighet för mäklaren att i objektsbeskrivningen lämna uppgifter om att det inte ingår någon upplåten mark i upplåtelsen. Enligt 8 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Av förarbetena till bestämmelsen (prop. 1994/95:14 s. 76) framgår bland annat följande. Den valda formuleringen är avsedd att framhålla mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed inte bara vid fullgörande av enskilda förmedlingsuppdrag utan även i andra sammanhang när han uppträder i sin yrkesroll. Detta kan gälla exempelvis mäklarens marknadsföring av sina tjänster. Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. I 6 anges att marknadsföring, som strider mot god marknadsföringssed enligt 5, är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. En objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att marknadsföringen inte blir vilseledande, vilket bland annat innebär att mäklaren ska vinnlägga sig om att det använda bildmaterialet och beskrivningarna på ett korrekt sätt återger förmedlingsobjektet (se beslutet :2 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2004). I detta fall har objektsbeskrivningen innehållit uppgifter om att det till bostadsrätten hör en härlig uteplats med egen trädgårdstäppa och att det finns en utgång till trädgård med terrass. Av utredningen i ärendet framgår emellertid att det inte ingår någon egen trädgårdstäppa eller terrass i

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) överlåtelsen. Huruvida en uteplats eller trädgård ingår i upplåtelsen av en bostadsrätt kan ha stor betydelse för spekulanter. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är vilseledande att använda formuleringen egen trädgårdstäppa om denna mark inte ingår i upplåtelsen. Det vilseledande intrycket förstärks av bilderna i den aktuella objektsbeskrivningen samt formuleringen utgång till trädgård med terrass. Inspektionen finner att detta strider mot god fastighetsmäklarsed på ett sätt som är varningsgrundande. Objektsbeskrivningen avseende fastigheten Driftskostnaderna Av förarbetena till 18 fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 58 f) framgår bland annat följande. En nyhet i förhållande till 1995 års lag är att objektsbeskrivningen även ska innehålla uppgift om fastighetens driftskostnader. Det som avses är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Det kan exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp och för sotning. Andra exempel är tomträttsavgäld samt avgift till samfällighetsförening. Mäklaren måste göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har. Driftskostnaderna ska redovisas så utförligt att köpare kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Det är inte tillräckligt att de sammanlagda driftskostnaderna anges på ett schablonmässigt sätt. Däremot kan mäklaren redovisa enskilda kostnadsposter efter schablon. Det är fastighetens nuvarande driftskostnader som ska anges. Mäklaren är alltså inte skyldig att göra en prognos över hur dessa kan komma att utvecklas. Har mäklaren kännedom om någon omständighet som kommer att påverka driftskostnaderna, t.ex. att en ny avgift snart kommer att gälla, kan han eller hon dock vara skyldig att upplysa om detta (jfr också 16 ). NN har uppgett att hon inte har redovisat några kostnader för vatten och

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) avlopp på grund av att hon saknade underlag för dessa. Vatten- och avloppskostnaderna är sådana typiska driftskostnader för en fastighet som nämns i förarbetena. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN i objektsbeskrivningen borde ha angett att hon saknade underlag för uppgifterna eller i vart fall lämnat schablonmässiga kostnader för fastighetens kommunala vatten och avlopp. Förseelsen motiverar en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet om de två objektsbeskrivningarna leder inte till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN tilldelas en varning för att hon har använt vilseledande uppgifter i objektsbeskrivningen. I denna varning ingår en erinran för att uppgifterna om driftskostnaderna har varit bristfälliga.