Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring, budgivning och omsorgsplikt. Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt god fastighetsmäklarsed när priset i marknadsföringen har överstigit det bedömda marknadsvärdet. Det förhållandet att bostadsrätten har marknadsförts till ett fast pris har också prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har uppdragsgivaren och säljaren av en bostadsrätt framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har bifogat utskrifter av en e-postkorrespondens mellan honom och NN, marknadsföringen från en webbplats för bostadsannonser, ett omdöme om mäklaren samt e-postmeddelanden från två andra mäklare och en ljudupptagningsfil. NN har yttrat sig över anmälan samt gett in kopior av objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, en e-postkorrespondens mellan henne och anmälaren, tre e-postmeddelanden från köparen, ett meddelande från en ledamot i bostadsrättsföreningens styrelse samt ett intyg av stylisten. Anmälan POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) Anmälaren har bland annat uppgett följande. Inför försäljningen av sin bostadsrättslägenhet kontaktade han fyra fastighetsmäklare. De värderade bostadsrätten till mellan kr och kr. Sedan vände han sig till NN, som sa till honom att det marknadsförda utgångspriset skulle vara kr. Det visade sig vara ett dåligt beslut för det fanns nästan inte något intresse för hans lägenhet. NN meddelade honom sedan att han behövde sänka priset mer och mer. Så småningom såldes bostadsrättslägenheten, men han blev mycket missnöjd med försäljningspriset. Det var mycket lägre än vad NN hade sagt att han skulle få. Hon kände också till att han var tvungen att sälja bostadsrätten. Efter detta meddelade han NN att han var missnöjd med hennes hantering av uppdraget och att han ville få provisionen nedsatt. NN skickade då följande e-postmeddelande till honom. Jag går med de flesta av mina lägenheter med höga fasta priser ca % högre än vad man förväntar [ ]. NN hade aldrig berättat detta för honom. Han anser sig ha blivit lurad till att ingå uppdragsavtalet med denna mäklare eftersom hon lovade att sälja bostadsrätten till det överenskomna priset. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett bland annat följande. Vid värderingen jämförde hon anmälarens bostadsrätt med priset på sålda bostadsrätter till lägenheter med samma boarea belägna i samma område. Hon utgick också från anmälarens uppgifter om bland annat lägenhetens boarea samt att man skulle få öppna upp altandörrar mot innergården och bygga en uteplats. Mot bakgrund av dessa faktorer värderade hon bostadsrätten till cirka 4,4 4,5 miljoner kronor. Anmälaren uppgav att han hade lång tid på sig att sälja bostadsrätten och att han skulle bo kvar om inte priset blev så högt. Hon bedömde därför att de i marknadsföringen skulle gå ut med ett ungefär tio procent högre fast pris. Tjänsten fast pris innebär att det inte kan bli dyrare än det fasta priset som hon har marknadsfört cirka tio procent över det bedömda marknadsvärdet men att det går bra att lägga ett bud under. Dessa objekt är till salu till det fasta priset under en begränsad tid. Affären avslutas direkt om det är någon som lägger ett bud på det fasta priset. Anledningen till att hon använder fast pris är att man ibland har en spekulant som verkligen vill ha objektet och

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) som är beredd att betala ett högt pris. Alternativet är att spekulanterna i stället väljer att pruta. Uppgifterna om det fasta priset finns med både på Internet och i prospekten, så att alla spekulanter får informationen. Att arbeta med ett högt fast pris innebär att det inte kommer lika mycket folk på visningarna. Det kan ta längre tid med försäljningen innan man hittar den rätta köparen som är beredd att betala det fasta priset eller något lägre. Detta förklarade hon för anmälaren. Han hade inte någon brådska att sälja, utan var bara intresserad av att sälja om han fick ett högt pris. Hon föreslog för anmälaren att det marknadsförda priset skulle vara kr i fast pris. Därefter ingick de ett uppdragsavtal. I samband med fotograferingen en tid senare informerade anmälaren henne om att han hade köpt en ny bostadsrättslägenhet. Enligt anmälaren var det dock inte några problem, eftersom han hade tre månader på sig att sälja sin bostadsrätt. Hon upplyser då anmälaren om att detta kunde bli svårt, bland annat på grund av det höga priset. Anmälaren sa att de skulle köra på som tidigare med det höga fasta priset. Annonsen lades ut på Internet dagen efter. En och en halv vecka senare, den 3 februari 2015, kontaktade anmälaren henne och sa att han hade missförstått detta med tre månaders överbryggslån. Banken hade då berättat för anmälaren att han, för att få ett tre månader långt överbryggslån, måste ha ett bindande överlåtelseavtal senast den 13 februari Detta var tillträdesdagen för den nya bostadsrättslägenheten. På grund av de ändrade förutsättningarna förstod hon att de inte hade tid på sig. Det innebar att de inte kunde satsa på ett högt fast pris. De sänkte då det marknadsförda priset till kr och sedan till kr, vilket anmälaren kunde tänka sig att sälja bostadsrätten för. Anmälaren tyckte att hon borde ha upplyst honom om hur det fungerar med ett överbryggslån. Hon förklarade för honom att hon inte hade vetat när han skulle tillträda sin nya lägenhet. Hon visste inte heller vad han hade för överenskommelse med banken. Anmälaren ansåg i efterhand att hon borde ha använt sig av ett så kallat lockpris i marknadsföringen för att locka spekulanter till visningarna. Som fastighetsmäklare är hon helt emot användandet av lockpriser. Utifrån de nya förutsättningarna gjorde hon allt för att försöka hjälpa anmälaren att få lägenheten såld innan den 13 februari Vid en av visningarna den 8 februari 2015 fanns det en tilltänkt köpare som allvarligt övervägde att köpa bostadsrätten, men till ett lägre pris än kr. Banken gav då anmälaren dispens till den 18 februari 2015 med att sälja bostadsrätten. Efter kontakter med flera spekulanter, och ytterligare en

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) visning för den tilltänkta köparen, skrev parterna på överlåtelseavtalet den 17 februari Priset på bostadsrätten blev kr. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande i den ingivna objektsbeskrivningen kr Fast Pris Limiterad tid [ ] FAST PRIS LIMITERAD TID Med denna tjänst exponeras vissa av våra aktuella objekt med hjälp av en tidsbegränsning. Dessa bostäder är till salu till detta pris endast under en begränsad tid. Budgivningsprocessen är bortprioriterad för att försäljningen ska ske snabbt och effektivt. För att uttrycka det enkelt; först till kvarn! BUDGIVNING Vi tillämpar s k öppen budgivning. Detta innebär att alla kan få information om vilka bud som inkommit. Säljarna har fri prövningsrätt vilket innebär att de avgör när de vill sälja och till vem. [ ] Fastighetsmäklarinspektionens bedömning I 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) anges följande. Fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen och budgivningen Enligt 16 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. I förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 29) till bestämmelsen uttalas bland annat

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) följande. En säljare kan ha en klar uppfattning om hur han eller hon vill att förmedlingen rent praktiskt ska gå till. Säljaren kan t.ex. vilja överlåta fastigheten till ett fast pris utan budgivning. Det är säljaren som bestämmer över budgivningen och en spekulant har ingen rätt att få bjuda över ett lämnat bud. Mäklaren är enligt god fastighetsmäklarsed skyldig att ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren men kan inte hindra att säljaren överlåter fastigheten innan en annan spekulant hinner lämna ytterligare bud. I den mån säljaren har angett hur han eller hon avser att genomföra försäljningen, är det viktigt för spekulanter att få den informationen. I förarbetena (samma prop. s. 55 f.) uttalas också följande. Bestämmelsen medför att mäklaren måste upplysa om hur den som vill köpa fastigheten ska gå till väga. Det gäller praktiska förutsättningar såsom om budgivning planeras samt hur och när den i så fall kommer att ske. Informationen ska vara så fullständig som möjligt. Tanken är att den som vill köpa fastigheten ska kunna planera sitt handlande utifrån informationen och inte bli överrumplad. En säljare bestämmer själv vem han eller hon vill sälja till och kan naturligtvis när som helst ändra sina instruktioner till mäklaren, t.ex. ställa in en planerad visning eller godta ett bud från en spekulant utan att andra spekulanter fått möjlighet att lämna bud. En mäklare ska då om möjligt informera köpare om att planerna för försäljningen ändrats. I god fastighetsmäklarsed ingår också att fastighetsmäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning. Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. I ärendet har priset i marknadsföringen överstigit det bedömda marknadsvärdet med cirka tio procent. Kammarrätten i Stockholm har i ett avgörande uttalat att det varken kan anses olämpligt eller vilseledande att i marknadsföringen ange det pris säljaren vill få när det priset överstiger det bedömda marknadsvärdet (domen den 11 februari 2013 i mål nr ). Av utredningen framgår det inte något annat än att NN har följt sin uppdragsgivares anvisningar när hon i marknadsföringen upplyst tilltänkta

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) köpare om att bostadsrätten skulle säljas till ett fast pris under en begränsad tid. Av marknadsföringen har det också framgått att säljaren har fri prövningsrätt och alltså inte varit bunden av att sälja bostadsrätten till ett visst pris eller en viss person. NN har uppgett att hon anpassat marknadsföringen och upplyst spekulanterna om de ändrade förutsättningarna utifrån sin uppdragsgivares anvisningar. Det har i övrigt inte kommit fram att NN skulle ha underlåtit att särskilt beakta sin uppdragsgivares ekonomiska intressen eller i övrigt ha åsidosatt sin omsorgsplikt. Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att ärendet ska avskrivas. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.