Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om medhjälpare och journal. Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att överlämna vissa delar av förmedlingsuppdraget till en oregistrerad medhjälpare. Även prövning av mäklarens skyldighet att upprätta en korrekt journal. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar dig en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en köpare riktat kritik mot ditt agerande i samband med ett förmedlingsuppdrag avseende en bostadsrätt. Anmälaren har lämnat in en e-postkonversation och en ljudfil. Du har yttrat dig i ärendet och lämnat in bl.a. två journaler, uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet och anbudsförteckningen. Anmälan Anmälaren har i huvudsak uppgett följande. Han kontaktade dig för att få en förhandsvisning av bostadsrätten men blev uppmanad att i stället kontakta den oregistrerade medhjälparen för visning. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) När de sedan skulle skriva på köpekontraktet meddelade den oregistrerade medhjälparen dem att du inte kunde vara med. Även tillträdet sköttes av den oregistrerade medhjälparen. De har gjort ett köp utan mäklare. Ditt yttrande Yttrandet den 27 september 2017 Du hänvisade köparna till medhjälparen för att få en förhandsvisning eftersom du var på resande fot. Det var du som sammanställde och tog fram samtliga dokument inför både kontraktsskrivningen och tillträdet. Du fanns dessutom på kontoret. Medhjälparen presenterade avtalen för köpare/säljare och hade det uppstått någon fråga fanns du tillgänglig. Fördelningen mellan dig och medhjälparen är att medhjälparen i huvudsak bistår med rent administrativa sysslor och emellanåt agerar visningsvärd, speciellt vid privata förhandsvisningar. I absoluta undantagsfall kan medhjälparen presentera kontrakt och likvidavräkningar men då under överinseende av dig. Angående journalen så bytte ni mäklarsystem i maj På grund av detta så är den signerade journalen inte korrekt gällande bl.a. datum. Under majjuni har ni fått utbildning och därefter har ni utbildat er själva i det nya systemet. Du fick då ta hjälp av medhjälparen med att föra över journalen till det nya systemet inför tillträdet. Du bifogar den journal som lämnades vid tillträdet men även den korrigerade och rätta journalen. Yttrandet den 30 maj 2018 Inför kontraktsskrivningen upprättade du köpehandlingarna och hade en genomgång med medhjälparen av dessa. Du informerade även parterna om att du inte skulle komma att närvara vid kontraktsskrivningen utan att det i stället var medhjälparen som skulle göra det. Medhjälparen fick instruktioner av dig att presentera avtalen för parterna och att be dem läsa igenom dessa. Medhjälparen skulle även se till att få avtalen underskrivna och att ge

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) parterna sina kopior. Du instruerade medhjälparen att inte vid något tillfälle svara på frågor om kontraktets innehåll och betydelse utan att kontakta dig. Du bifogar den journal som lämnades vid tillträdet. Yttrandet den 2 juli 2018 Du bifogar den journal som lämnades vid tillträdet. Självklart har du som ansvarig fastighetsmäklare utfört samtliga åtgärder noterade i journalen men på grund av det nya systemet fick du assistans av medhjälparen med att föra över och fylla i journalen. Eftersom medhjälparen var inloggad blev det medhjälparens namn som står som utförare. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i handlingarna uppmärksammat huvudsakligen följande. Journalerna Du har inkommit med två journaler vid tre olika tillfällen. Av båda journalerna framgår att du är den ansvarige mäklaren och att Ansvarig mäklare har fört journal om inte annat anges. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det bara fanns en journal bifogad till yttrandet den 27 september I den är det den oregistrerade medhjälparens namn som är noterat vid några av de vidtagna åtgärderna. Det framgår att parterna genom sina underskrifter har bekräftat mottagandet av journalen den 1 augusti I journalen bifogad till yttrandena den 30 maj 2018 och den 2 juli 2018 är det den oregistrerade medhjälparens namn som är noterat vid samtliga vidtagna åtgärder. Det framgår att parterna genom sina underskrifter har bekräftat mottagandet av journalen den 1 augusti Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Journalen Av 20 fastighetsmäklarlagen framgår bl.a. att fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Sluts ett överlåtelseavtal ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts. Anledningen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal över ett förmedlingsuppdrag är enligt förarbetena att den ska ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ska också ges möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta. Du har kommit in med två olika journaler. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att båda journalerna är signerade av parterna som emottagna av dem den 1 augusti 2017, på tillträdesdagen. Sistasidorna till båda dokumenten innehållandes parternas signaturer på att de tagit emot handlingen på tillträdesdagen ser identiska ut, även fast de alltså har olika innehåll i övrigt. Trots anmodan från Fastighetsmäklarinspektionen har du inte lämnat någon förklaring till detta. Fastighetsmäklarinspektionen anser att överlämnandet av en felaktig journal till parterna och den omständighet att du har inkommit med två olika versioner av journalen till Fastighetsmäklarinspektionen utan att ge någon förklaring till varför båda är signerade av parterna på tillträdesdagen sammantaget motiverar en varning. Vad du har anfört om att detta berodde på ett byte av mäklarsystem medför ingen annan bedömning.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) Angående åtgärder vidtagna av den oregistrerade medhjälparen Angående oregistrerade medhjälpare uttalas i huvudsak följande i förarbetena (prop. 1994/95:14 s. 43 ff.). Mäklaren säljer en kvalificerad yrkestjänst. Den som sluter ett förmedlingsavtal med en mäklare och den som i egenskap av köpare eller på annat sätt kommer i kontakt med mäklarverksamhet har därför rätt att förvänta sig att han kommer i kontakt med en kunnig och opartisk fastighetsförmedlare. [..] Mot denna bakgrund bör det inte kunna anses förenligt med kravet på god fastighetsmäklarsed att arbetet med ett förmedlingsuppdrag i de avseenden som nu berörts (s.k. riktade visningar, Fastighetsmäklarinspektionens anmärkning) överlåts till en oregistrerad medhjälpare. Det är emellertid inget som hindrar att mäklaren vid en visning låter sig representeras av en medhjälpare som inte är registrerad, under förutsättning att medhjälparens roll klart framgår. [..] Till de moment vid fullgörandet av uppdragsavtalet som med iakttagande av god fastighetsmäklarsed inte bör kunna överlåtas till en oregistrerad medhjälpare hör [ ] den grundliga genomgång av hela överlåtelseavtalet som bör ske innan parterna undertecknar handlingen. När det gäller arbetsuppgifter som inte är lika centrala för förmedlingsuppdraget kan det under vissa förutsättningar vara acceptabelt att mäklaren överlämnar dem till en medhjälpare. Som en generell förutsättning bör därvid gälla att uppgiften uttryckligen ska delegeras i varje särskilt fall samt att så får ske först sedan mäklaren bedömt att medhjälparen har tillräcklig kompetens för uppgiften. Mäklaren måste också ha kontroll över utförandet för att vid behov kunna ingripa. Allmänt måste gälla att medhjälparen ska uppträda på ett sådant sätt att det står helt klart vem som är ansvarig mäklare och att han själv är just bara medhjälpare. Tillkomsten av 2011 års fastighetsmäklarlag har inte medfört någon förändring i den delen. Kammarrätten i Stockholm har i en dom angående arbetsuppgifter i en fastighetsmäklares verksamhet som kan överlåtas till en oregistrerad

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) medhjälpare konstaterat att det generella kravet enligt fastighetsmäklarlagen är att en mäklares arbete alltid ska utföras i enlighet med god fastighetsmäklarsed. Enligt kammarrätten innebär detta i princip ett krav på mäklarens närvaro vid kontraktsskrivning, men en bedömning måste göras efter förhållandena i det enskilda fallet. I det fallet var det den ansvarige fastighetsmäklaren som hade haft den grundliga genomgången av köpekontraktet med parterna; själva undertecknandet tillsammans med den oregistrerade medhjälparen hade endast varit en formalitet. Fastighetsmäklarens närvaro ansågs bl.a. av denna anledning inte ha varit oundgängligen nödvändig. (Se dom den 21 september 2007 i mål nr ). Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut uttalat att omsorgsplikten bl.a. innebär att mäklaren ska bistå säljaren och köparen med de råd och upplysningar som de kan behöva för att komma överens i olika frågor och att en fastighetsmäklare därför i princip bör närvara vid tillträdet och slutuppgörelsen. Kravet på mäklarens närvaro måste dock alltid bedömas utifrån förhållandena i det enskilda fallet. Vid den bedömningen ska man enligt Fastighetsmäklarinspektionen utgå från säljarens och köparens behov och inte ta hänsyn till omständigheter hänförliga till mäklaren. Du har uppgett att det var den oregistrerade medhjälparen som höll i den riktade visningen, som närvarade vid kontraktsskrivningen och som skötte tillträdet. Anledningen var att du var uppbokad på annat håll. Fastighetsmäklarinspektionen kan därmed konstatera att det var den oregistrerade medhjälparen som närvarade vid i princip samtliga tillfällen som spekulanterna och sedermera köparna kom i kontakt med mäklarverksamheten. I och med att du har uppgett att den oregistrerade medhjälparen hade fått instruktioner av dig att vid kontraktsskrivningen inte svara på några frågor om kontraktets innehåll och betydelse, och det inte av handlingarna i ärendet framgår att någon grundlig genomgång av köpekontraktet med parterna skedde vid något annat tillfälle, anser inspektionen att det finns grund att utgå ifrån att du inte hade någon sådan genomgång av överlåtelseavtalet med parterna innan det undertecknades. Fastighetsmäklarinspektionen anser sammantaget att du har agerat i strid med din omsorgsplikt om parterna genom att ha överlämnat såväl förhandsvisningen, kontraktsskrivningen som tillträdet till en oregistrerad medhjälpare. Genom att du inte har haft någon grundlig genomgång av

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) överlåtelseavtalet med parterna innan det undertecknades har du också agerat i strid med din omsorgsplikt om parterna. Förseelserna är varningsgrundande. Påföljden Fastighetsmäklarinspektionen anser att du ska meddelas en varning. Grunden för detta är att du har brustit i din omsorgsplikt genom att överlämna förhandsvisningen, kontraktsskrivningen och tillträdet till en oregistrerad medhjälpare, att du brustit i din omsorgsplikt genom att inte ha gått igenom överlåtelseavtalet med parterna och att du överlämnat en felaktig journal till parterna och även överlämnat två olika versioner av journalen till Fastighetsmäklarinspektionen utan att ge någon förklaring till varför båda är signerade av parterna på tillträdesdagen.