Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om deposition och omsorgsplikt. Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sin omsorgsplikt när denne i strid med ett beslut, utfärdat av överförmyndarnämnden, har utbetalat en halv del av handpenningen och försäljningslikviden till en av dödsbodelägarna. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar dig en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har Överförmyndarnämnden för [ ] kommuner (överförmyndarnämnden) framfört kritik mot dig i samband med ett förmedlingsuppdrag. Du har yttrat dig i ärendet och lämnat in förmedlingsuppdraget, överlåtelseavtalet, depositionsavtalet, tilläggsavtalet till överlåtelseavtalet, likvidavräkningen köparen, likvidavräkningen säljaren, köpbevis och beslutet utfärdat av Överförmyndarnämnden. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) A var underårig och delägare i dödsboet tillsammans med sitt myndiga syskon C. Till dödsboet tillhörde en bostadsrätt. Då A var omyndig hade dåvarande förmyndare B i uppdrag att företräda A i dödsboet efter X. Utifrån information från dig så framkom det att du hade fått i uppdrag av delägarna C och A:s förmyndare B att betala ut både den erlagda handpenningen och köpeskillingen från försäljningen av bostadsrätten direkt till konton som B och C disponerade över. Överförmyndarnämnden fattade då ett beslut om skärpande föreskrifter. Beslutet innebar att överförmyndarnämnden beordrade dig och [fastighetsmäklarföretaget] att betala ut den innestående erlagda handpenningen och den kommande köpeskillingen från försäljningen av bostadsrätten till ett särskilt konto som tillhörde dödsboet efter X. Detta brukar kombineras med att samma konto ska vara försedd med en så kallad överförmyndarspärr. En överförmyndarspärr innebär att pengarna på kontot inte kan tas ut av förmyndare/god man/förvaltare utan överförmyndarens samtycke. I november 2016 uppmärksammade överförmyndarnämnden att handpenningen och försäljningslikviden från försäljningen av bostadsrätten hade delats upp och betalats ut med två lika stora delar till dödsboets konto och direkt till ett konto som visade sig tillhöra C. Detta framgår också av likvidavräkningen. Detta innebar att delägarna i dödsboet olovligen fört över pengar från dödsboet till en av delägarna. Pengarna som olovligen överfördes till C:s konto överfördes dock senare tillbaka till dödsboets konto. Överförmyndarnämnden ser mycket allvarligt på att du och fastighetsmäklarföretaget medverkat till att en stor summa pengar olovligen har tagits ut från dödsboet efter X i strid med gällande bestämmelser i lag och de skärpande föreskrifter som meddelats i det enskilda ärendet. Ditt yttrande Du har uppgett i huvudsak följande. Uppdragsavtal avseende förmedlingen av bostadsrätten ingicks med dödsboet. Dödsboet företräddes av C och A enligt anmälaren. A företräddes av B då denne var underårig.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) Överlåtelseavtalet tecknades i oktober Med anledning av att A var underårig villkorades överlåtelseavtalet på det sättet att överförmyndaren godkände överlåtelsen. Beslut om överförmyndarens samtycke fattades den 6 oktober När det gällde köpeskillingen kunde det konstateras att när säljaren var ett dödsbo så var naturligtvis utgångspunkten att köpeskillingen skulle betalas till dödsboets konto, det vill säga den avlidnes konto. Om dödsbodelägarna, såsom företrädare för dödsboet, var eniga så var det din uppfattning att betalning kunde ske på annat sätt och detta i enlighet med god fastighetsmäklarsed att följa dödsbodelägarnas önskan. Du fick instruktioner att fördela köpeskillingen i två lika delar mellan A och C och utbetalning skulle ske till konton som B, såsom förmyndare för A och C disponerade. I fallet ansågs att B såsom förmyndare till A, genom att instruera dig som mäklare till en fördelning av köpeskillingen till annat konto än dödsboets, har tagit del i ett skifte utan att i laga ordning ha erhållit överförmyndarens samtycke. Det var ett agerande som B skulle hållas ansvarig för. Ett arvskifte är en privat angelägenhet mellan dödsbodelägarna och inget som du som fastighetsmäklare borde lagt dig i och inget som du heller gjorde i detta fall. När det gällde överförmyndarens beslut om skärpande föreskrifter, angående förvaltningen av A:s egendom, var detta något som riktade sig till dig som utbetalare och därför något som du naturligtvis skulle agera i enlighet med. Av beslutet framgick att en utbetalning till omyndige A skulle ske till det av överförmyndarnämnden angivna kontot. Du uppfattade detta som att den del av köpeskillingen som skulle utbetalas till A skulle sättas in på det av överförmyndarnämnden angivna kontot. Du uppfattade tyvärr inte att beslutet omfattade utbetalning av köpeskillingen i sin helhet. Köpeskillingen betalades därför ut i lika delar till ett konto som disponerades av C och till det av överförmyndarnämnden anvisade kontot, vilket du vid den tidpunkten uppfattade som i enlighet med både dödsbodelägarnas önskemål och överförmyndarnämndens beslut. I slutet av november blev du kontaktad av överförmyndarnämnden som meddelade att du inte hade agerat i enlighet med deras beslut. Du kontaktade då genast C och gick gemensamt med henne till banken och såg till att den

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) del av köpeskillingen som betalats till hennes konto överfördes till det av överförmyndarnämnden anvisade kontot. Handpenningen betalades i sin helhet ut till det av överförmyndarnämnden anvisade kontot. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarnas klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Vid granskningen av de handlingar som lämnats in i ärendet har följande uppmärksammats. Beslut utfärdat av Överförmyndarnämnden för [ ] kommuner I beslutet anges bland annat följande Överförmyndarnämnden har fattat beslut om att en utbetalning från en kommande bostadsrättsförsäljning av Bostadsrätten till lgh nr [ ], till omyndige [A] ska sättas in på konto nr [ ]. Överförmyndarnämnden önskar en bekräftelse på [fastighetsmäklarföretagets] vidtagna åtgärder. Likvidavräkning säljaren Av likvidavräkningen framgår bland annat att en halv del ska fördelas till C och resterande till dödsboets konto. Det framgår vidare att C och A:s förmyndare B har undertecknat denna. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Detta innebär bland annat att mäklaren är skyldig att följa även annan tillämplig lagstiftning. Enligt 15 kap. 5 föräldrabalken (1949:381) ska en förmyndare, god man eller förvaltare som tar del i en bodelning eller ett skifte för den enskildes räkning inhämta överförmyndarens samtycke till egendomens fördelning. Av ditt yttrande och likvidavräkningen framgår att du har överfört en halv del av köpeskillingen till dödsbodelägaren C istället för dödsboets konto. Överföringen ägde rum trots att A:s förmyndare B inte hade inhämtat överförmyndarnämndens samtycke till egendomens fördelning. Detta innebär att dödsboet fortfarande var oskiftat vilket du kände till. Genom att du har medverkat till att genomföra en fördelning av köpeskillingen i strid med 15 kap. 5 föräldrabalken (1949:381) så bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att du har handlat i strid med omsorgsplikten. Förseelsen utgör grund för en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.