Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om självinträde och förtroende för mäklaren. Prövning av om fastighetsmäklaren vid undertecknandet av ett förhandsavtal för en blivande bostadsrätt i en bostadsrättsförening, där hon har hjälpt till med förmedlingen och fakturerat bostadsbolaget per timme för nedlagt arbete, kan anses stå i strid med förbudet mot självinträde. Frågan om mäklaren har ägnat sig åt förtroenderubbande verksamhet har också berörts i bedömningen. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot NN. NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in förmedlings-uppdraget, förhandsavtalet och en faktura. Anmälan I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en företrädare för ett fastighetsmäklarföretag uppgett i huvudsak följande. Det kom till fastighetsmäklarföretagets kännedom att mäklare vid ett av POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) kedjans kontor hade förvärvat bostadsrätter i ett nyproduktionsprojekt där mäklarna själva hade haft förmedlingsuppdrag. Ett bostadsföretag hade ett nyproduktionsprojekt som omfattade Brf A, Brf B och Brf C. NN hade ett skriftligt förmedlingsuppdrag med bostadsföretaget rörande projektet Brf A. För arbete i projekten som avsåg Brf B och Brf C fakturerade hon per timme. Hon stod i bostadsföretagets bosparkö och förvärvade en bostadsrätt i Brf C. Fastighetsmäklarbolaget anser att det kan antas NN har brutit mot förbudet mot självinträde i 11 fastighetsmäklarlagen. Bestämmelsen om förtroenderubbande verksamhet i 14 fastighetsmäklarlagen kan även enligt fastighetsmäklarbolaget komma att aktualiseras. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med förbudet mot självinträde och förtroenderubbande verksamhet. Inspektionen har uppmärksammat bl.a. följande. Uppdragsavtalet NN undertecknade den 26 februari 2015 ett förmedlingsuppdrag med bostadsföretaget i projektet Brf A. Av avtalet framgår det bl.a. att förmedlingsobjekten avser samtliga lägenheter i Brf A och att förmedlingsarbetet ska utföras av bl.a. NN som anställd fastighetsmäklare vid fastighetsmäklarföretaget. Förmedlingsuppdraget gällde från den 1 mars 2015 till den 1 februari Förhandsavtalet NN undertecknade den 17 maj 2016 ett förhandsavtal med ett bostadsföretag

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) gällande en blivande bostadsrättslägenhet i en bostadsrättsförening (Brf C). Av avtalet framgår det att förvärvaren ansökte om medlemskap i bostadsrättsföreningen och hade rätt till medlemskap så snart som den ekonomiska planen hade registrerats och lägenheten stod klar för inflyttning. Den beräknade tidpunkten för upplåtelse var i april 2017 och den beräknade tidpunkten för inflyttningen var i oktober Fakturan NN:s arbetsgivare ställde den 27 maj 2016 ut en faktura till bostadsföretaget att betala kr. Av specifikationen framgår det att beloppet avsåg ett överenskommet arvode gällande Brf C. Det framgår inte vem som hade utfört arbetet och under vilken tidperiod. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Hon har inte haft något förmedlingsuppdrag för Brf C, utan bostadsföretaget har fakturerat hennes arbetsgivare per timme för det arbete som hon har utfört. Hon var inte medlem i föreningen när hon hjälpte bostadsföretaget med försäljningen av Brf C. Hon har inte heller varit ansvarig mäklare för uppdraget. Hon har inte haft något uppdragsavtal angående försäljningen av Brf C, utan bostadsföretaget önskade fakturera dem per timme. Det var bostadsföretagets egen försäljare som ansvarade för projektet, inklusive denna försäljning. Hon hjälpte den ansvariga säljaren att ringa upp kunder enligt bostadsföretagets kösystem och erbjuda kunderna i turordning att få förvärva en bostadsrätt i Brf C. Sedan gick hon igenom förhandsavtalen med kunderna. I efterhand inser hon att hennes handlande att köpa en bostadsrätt i en förening som hon har varit bostadsföretaget behjälplig med är beklagligt. Hon tänkte att hon handlade i egenskap av privatperson vid köpet av bostadsrätten eftersom hon hade bosparat hos bostadsföretaget och blivit tilldelad en bostadsrätt precis som alla andra kunder. Hon drog inte någon fördel av sin delaktighet i projektet.

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) När hon hjälpte till med försäljningen av Brf A hjälpte hon bostadsföretaget att lägga in alla kunder i kösystemet, ringa kunderna i turordning efter bostadsföretagets kösystem och sedan erbjuda dem att förvärva en bostadsrätt i Brf A. När kunderna kom in till bostadsföretagets kontor gick hon och hennes kollega igenom förhandsavtalen med kunderna. Hon undertecknade dock inga avtal, utan det gjorde alltid bostadsföretagets säljare. Allt arbete har utförts på bostadsföretagets kontor, med bostadsföretagets material vid annonsering och information samt tecknande av avtal. Efter det att hon var behjälplig med förhandsavtalen har hon inte haft någon ytterligare kontakt med kunderna. Bostadsföretagets säljare skötte resterande avtalsskrivningar samt kundkontakterna fram till tillträdena gällande alla tre bostadsrättsföreningarna i projektet. Det framgick vid all marknadsföring att det var bostadsföretaget som sålde bostadsrätterna. Hon presenterade sig inte som mäklare vid kontakterna med kunderna, utan som konsult åt bostadsföretaget. Under arbetets gång visade det sig att hon som privatperson hade sparat ihop tillräckligt många poäng i bostadsföretagets kösystem. Hon blev därför tilldelad en lägenhet. Eftersom hon inte hade något uppdragsavtal på försäljningen, och heller inte skrev under några handlingar åt bostadsföretaget, anser hon inte att hennes agerande strider mot förbudet mot självinträde. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt I 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) anges att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Av förarbetena till 1995 års fastighetsmäklarlag framgår det att en fastighetsmäklare så långt som möjligt ska inta en neutral roll som opartisk

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) mellanman som förmedlar kontakter mellan köpare och säljare. Båda parterna ska kunna lita på att mäklaren lämnar dem fullständiga och korrekta upplysningar och bistår dem båda med åtgärder i den utsträckning som god mäklarsed kräver. Innebörden av god mäklarsed får ytterst formas av rättspraxis (se prop. 1994/95:14 s. 40 ff.). Förbudet mot självinträde I 11 fastighetsmäklarlagen finns det ett förbud för en fastighetsmäklare att i anslutning till sitt förmedlingsuppdrag köpa en fastighet som han eller hon har eller har haft i uppdrag att förmedla. Med fastigheter avses i fastighetsmäklarlagen även bostadsrätter. I förhållande till 1995 års fastighetsmäklarlag har förbudet i 2011 års lag utsträckts till att omfatta även fastigheter som mäklaren har haft i uppdrag att förmedla (se prop. 1994/95:14 s. 77). Mäklaren ska inte kunna kringgå förbudet genom att avträda uppdraget (se prop. 2010/11:15 s. 51). Det är utrett att NN har haft ett förmedlingsuppdrag beträffande Brf A. Därefter har hon undertecknat ett förhandsavtal till en blivande bostadsrätt i Brf C. Det är även utrett att NN:s arbetsgivare har utställt en faktura till bostadsföretaget där beloppet avser ett överenskommet arvode gällande Brf C. NN uppger själv att hon har hjälpt bostadsföretaget med försäljningen av de blivande bostadsrätterna i Brf C. Det framgår av utredningen i ärendet att det inte har varit någon viktig skillnad i det förmedlingsarbete som NN har utfört beträffande bostadsrättsföreningarna A respektive C. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar sammanfattningsvis att NN har köpt en bostadsrätt i en bostadsrättsförening (Brf C) i vilken hon genom sin arbetsgivare har haft till uppgift att utföra centrala delar av förmedlingen av bostadsrätterna. Även om NN inte har haft ett förmedlingsuppdrag med bostadsföretaget beträffande denna bostadsrättsförening, anser Fastighetsmäklarinspektionen att hennes omsorgsplikt har gällt i det förmedlingsarbete som hon har åtagit sig. Det innebär att hon ska vara en opartisk mellanman som tar till vara både säljarens och köparens intressen inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer. Mot bakgrund av en fastighetsmäklares omsorgsplikt och skyldighet att vara

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) opartisk anser Fastighetsmäklarinspektionen att det förmedlingsarbete som NN har utfört ska bedömas på samma sätt som om det hade funnits ett förmedlingsuppdrag. Förbudet mot självinträde ska inte kunna kringgås när ett förmedlingsarbete trots allt har utförts. Inspektionen anser därför att 11 fastighetsmäklarlagen är analogt tillämplig. Genom att ha tecknat ett förhandsavtal till en blivande bostadsrätt i en bostadsrättsförening där NN har utfört förmedlingsuppgifter beträffande de blivande bostadsrätterna, anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har agerat i strid med sin omsorgsplikt och ändamålet med förbudet mot självinträde. Förseelsen utgör grund för en varning. Förbudet att ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet Det framgår av 14 fastighetsmäklarlagen att en fastighetsmäklare inte får ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. I RÅ 2008 ref. 63 konstaterade Regeringsrätten att det inte är förenligt med god fastighetsmäklarsed att en mäklare förmedlar en lägenhet i en bostadsrättsförening där han själv är medlem. Regeringsrätten menade att redan misstanken att mäklaren kan tänkas ta otillbörliga hänsyn innebär att agerandet inte är tillåtet, även om mäklaren i det enskilda fallet inte agerar otillbörligt. Det framgår av utredningen att NN hade undertecknat ett förhandsavtal med ett bostadsföretag gällande en blivande bostadsrättslägenhet i en bostadsrättsförening (Brf C). Av avtalet framgår det att förvärvaren hade rätt till medlemskap i bostadsrättsföreningen så snart som den ekonomiska planen hade registrerats och lägenheten stod klar för inflyttning. Fastighetsmäklarinspektionen anser att undertecknandet av ett förhandsavtal med rätt till medlemskap kan likställas med ett medlemskap vid bedömningen av om det är fråga om en förtroenderubbande verksamhet. Även i ett sådant fall finns det anledning till misstankar om att en fastighetsmäklare kan tänkas ta otillbörliga hänsyn. Av utredningen framgår det att fakturan för det nedlagda förmedlingsarbetet beträffande de blivande bostadsrätterna i Brf C utfärdades tio dagar efter det att NN hade undertecknat förhandsavtalet. NN har medgett att hon hade

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) hjälpt till med försäljningen av Brf C. Men det framgår varken av hennes egna uppgifter eller av fakturan under vilken tidsperiod detta arbete hade utförts. Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att NN utförde förmedlingsuppgifter beträffande de blivande bostadsrätterna i Brf C samtidigt som hon hade ett förhandsavtal om att förvärva en lägenhet i samma bostadsrättsförening. Inspektionen anser därför att utredningen inte ger stöd för att NN skulle ha ägnat sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för henne som mäklare enligt 14 fastighetsmäklarlagen.