Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning och omsorgsplikt. Prövning av fastighetsmäklarens ansvar för en felaktig uppgift i objektsbeskrivningen. Frågan om fastighetsmäklaren har fullgjort sin omsorgsplikt gentemot köparna har också prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar dig en erinran. Anmälan Anmälarna har uppgett i huvudsak följande. De förvärvade en bostadsrätt som du hade i uppdrag att förmedla. I objektsbeskrivningen fanns en uppgift om att fastigheten som bostadsrätten finns i var stambytt. Vid en rundvandring i fastighetens källare har du också pekat på plaströr och sagt att fastigheten var stambytt. De frågade specifikt om stambyte på grund av att de tidigare hade valt bort flera lägenheter som inte hade varit stambytta eftersom det är en omständlig process att byta stammar i en fastighet. Kort efter tillträdet gick stammarna i källaren sönder och det visade sig att fastigheten inte var stambytt. De har också fått information om att inga större höjningar av årsavgiften skulle göras. Ett stambyte kommer att medföra en höjning av avgiften. I ett samtal med bostadsrättsföreningen har de fått information om att du har POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) ringt till föreningens kassör innan försäljningen och denne har meddelat dig att inget stambyte hade gjorts i föreningen. Ditt yttrande Du har uppgett i huvudsak följande. Informationen gällande stambyte och eventuella framtida avgiftshöjningar har lämnats av säljaren på ett trovärdigt sätt. Badrummet som visades vid ditt besök i bostadsrätten var nyligen renoverat och i källarutrymmet syntes stammar av plast vilket bekräftade den information som säljaren hade lämnat. Det fanns inte anledning att misstänka att säljarens information var felaktig. Bostadsrättsföreningen är liten och säljaren hade meddelat att han var delaktig i och således hade god insyn i föreningens arbete. Den information som köparna har lämnat avseende kontakten med föreningens kassör är helt felaktig. Du har inte varit i kontakt med denne och efterfrågat information om stambytet och inte heller har någon sådan information lämnats till dig inför eller under försäljningsprocessen. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av de berörda frågeställningarna, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande i de ingivna handlingarna. Objektsbeskrivningen Av objektsbeskrivningen framgår följande FASTIGHETEN Byggnadssätt Utförda renoveringar Stambyte

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Frågelistan I frågelistan som säljaren har fyllt i anges följande. 1 e. Känner ni till om föreningen har beslutat eller diskuterat någon avgiftshöjning eller någon åtgärd som kan innebära en avgiftshöjning? Nej, inga höjningar planeras. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Objektsbeskrivningen Enligt 18 samma lag ska fastighetsmäklaren tillhandahålla spekulanter som är konsumenter en skriftlig beskrivning av objektet, en så kallad objektsbeskrivning. Beskrivningen ska innehålla vissa i lagen angivna uppgifter. Det följer av god fastighetsmäklarsed att uppgifter som inte är obligatoriska i objektsbeskrivningen, men som ändå har förts in, ska stämma överens med vad mäklaren har fått veta om objektet utifrån den information som mäklaren har haft tillgång till från säljaren, genom sin kontrollskyldighet av inskrivningsförhållandena, eventuella iakttagelser eller annan kännedom om förmedlingsobjektet. Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att marknadsföringen inte blir vilseledande. Mäklaren har rätt att förlita sig på säljarens uppgifter när det kommer till information som lämnas i objektsbeskrivningen liksom annan information som mäklaren lämnar till

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) spekulanter, om inte mäklaren har anledning att misstänka att uppgifterna är felaktiga. Fastighetsmäklarnämnden har i ett beslut i maj 2005 (se beslut :5 i inspektionens årsbok 2005) uttalat att de uppgifter som mäklaren för in i en objektsbeskrivning huvudsakligen hämtas från säljaren. Det är denne som svarar för att uppgifterna är riktiga, om inte mäklaren har anledning att misstänka att de är felaktiga. Det är först då som mäklaren har en viss kontrollplikt. Information om ett stambyte är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning. I ett beslut den 23 september 2015 (Dnr ) har inspektionen konstaterat att uppgiften dock får antas vara av stor betydelse för en spekulant i en bostadsaffär. Det är därför viktigt att fastighetsmäklaren är särskilt noggrann när uppgifter om ett stambyte tas med i marknadsföringen. I ärendet är det utrett att objektsbeskrivningen innehöll en felaktig uppgift om att fastigheten var stambytt. En uppgift som förs in i objektsbeskrivningen ska stämma överens med vad mäklaren har fått veta om objektet. Du har uppgett att uppgiften kom från säljaren. Vid bedömningen av en mäklares agerande får omständigheter som är graverande för fastighetsmäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). Mot bakgrund av de uppgifter som har lämnats i ärendet anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att du har känt till att uppgiften var felaktig. Med anledning av att ett stambyte får antas vara av stor vikt för en spekulant och att anmälarna i det aktuella förmedlingsuppdraget uttryckligen efterfrågade information om huruvida fastigheten var stambytt samt förklarade att det var något som var av särskild vikt för dem anser inspektionen dock att det har ställt ett särskilt krav på noggrannhet från din sida. Även omständigheten att det i ärendet handlar om en mycket liten bostadsrättsförening för vilken ett eventuellt kommande stambyte får en mycket stor påverkan samt att det handlar om en omständighet som köparna inte själva har haft möjlighet att se talar för detta. Så vitt inspektionen kan förstå har du inte kontrollerat vilket år stambytet skulle ha skett. För att en uppgift av det slaget ska anges i beskrivningen av bostadsrätten anser inspektionen att det är av yttersta vikt att veta när ett stambyte i så fall skulle

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) ha gjorts. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att du inte har vidtagit den noggrannhet som omständigheterna i överlåtelsen torde kräva. Det är ett grundläggande krav att såväl köpare som säljare ska kunna förlita sig på de uppgifter som mäklaren lämnar är fullständiga och korrekta (prop. 1994/95:14 s. 42). Inspektionen anser att du har brustit i din omsorgsplikt genom att inte försäkra dig om att uppgiften stämde och inte heller försäkrat dig om när ett eventuellt stambyte i så fall hade gjorts. Förseelsen utgör grund för en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektions sida. Skiljaktig mening Det följer av god fastighetsmäklarsed att uppgifter som inte är obligatoriska i objektsbeskrivningen, men som ändå har förts in, ska stämma överens med vad mäklaren har fått veta om objektet utifrån den information som mäklaren har haft tillgång till från säljaren, genom sin kontrollskyldighet av inskrivningsförhållandena, eventuella iakttagelser eller annan kännedom om förmedlingsobjektet. Enligt förarbetena kan dock omständigheterna innebära att mäklaren först bör granska riktigheten av säljarens uppgifter. En mäklare har till exempel inte rätt att okritiskt förmedla påståenden av säljaren rörande fastighetens skick, se prop. 1983/84:16 s. 38. Stammarna, det vill säga vatten- och avloppsrör, utgör en del av fastigheten. Information om utfört stambyte är enligt min mening ett sådant påstående från säljaren om fastighetens skick som mäklaren enligt förarbetena inte okritiskt har rätt förmedla. I ärendet är utrett att objektsbeskrivningen innehöll en felaktig uppgift om att en renovering i form av ett stambyte hade utförts i fastigheten. Mäklaren anger att information om stambyte och framtida avgiftshöjningar lämnades av säljaren på ett trovärdigt sätt. Säljaren har i frågelistan svarat nekande på frågan om föreningen diskuterat någon åtgärd som kan innebära en avgiftshöjning, men listan innehåller ingen information om att ett stambyte ska ha gjorts. Det får därför förstås att säljaren muntligen har lämnat uppgiften. Det framgår inte heller av objektsbeskrivningen när det påstådda

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) stambytet ska ha ägt rum. Det torde vara klart att betydelsen av ett stambyte utfört exempelvis 40 år innan en förmedlingstidpunkt är en helt annan än avseende ett som har utförts i relativ närtid. Uppgiften om ett utfört stambyte i en objektsbeskrivning saknar därför relevans om den inte förenas med tidpunkten för när arbetet utfördes. Det krävs särskild noggrannhet när mäklare tar med uppgift om stambyte eller stamrenoveringar i marknadsföringen. Att mäklaren inte har fått någon information från säljaren om när stambytet utfördes utgör en sådan omständighet som enligt förarbetena medför att mäklaren bör granska riktigheten av säljarens uppgifter. Genom att okritiskt ha förmedlat säljarens uppgift om fastighetens skick avseende det påstådda stambytet i den fastighet till vilken bostadsrätten hör har mäklaren lämnat en ofullständig och felaktig uppgift till köparen. Det förelåg dessutom omständigheter som medförde att mäklaren närmare borde ha kontrollerat den av säljaren lämnade uppgiften om stambyte. Mäklaren har därför brustit såväl i sin upplysningsskyldighet som i sin omsorgsplikt i förhållande till köparen. Bägge överträdelser motiverar var för sig en varning. Mäklaren ska därför varnas.