Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om anbudsförteckning, omsorgsplikt och budgivning. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en fullständig anbudsförteckning. Dessutom innehåller beslutet en bedömning av fastighetsmäklarens hantering av budgivningen och mäklarens besked till en budgivare om att fastigheten var såld. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en spekulant framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN beträffande förmedlingen av en fastighet. Anmälaren har gett in en skärmbild av budgivningslistan på internet och en e-postkonversation. På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig och gett in uppdragsavtalet, journalen, anbudsförteckningen, köpekontraktet, objektsbeskrivningen, depositionsavtalet och frågelistan. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) Han deltog i en budgivning rörande en fastighet som NN hade i uppdrag att förmedla. Han anser att NN vid flera tillfällen har missförstått information som han har lämnat under budgivningens gång. Det har medfört att NN har kommunicerat och publicerat ogiltiga bud, något som har gynnat både honom själv och uppdragsgivaren ekonomiskt. Budgivningen inleddes den 24 april 2017 med utgångspriset kronor. Fyra budgivare deltog till en början, men budgivarna ett och tre stannade på kronor respektive kronor. Han (budgivaren fyra) lade ett bud på kronor, medan budgivaren två lade ett bud om kronor. Därefter lämnade han ett anbud om som var förenat med villkor. Villkoren var bland annat att budgivningen skulle ta slut om budet accepterades av säljaren och om det inte accepterades skulle alla hans dittills lämnade bud återtas och annulleras. Det senare villkoret lämnades i samtal med mäklaren per telefon. NN meddelade honom att säljaren inte accepterade budet. Mäklaren kommunicerade ändå budet till den andra budgivaren, trots att budet var ogiltigt eftersom villkoren inte hade respekterats. NN publicerade trots detta också budet i budlistan på internet. Budgivaren två lämnade ett bud om kronor. NN uppdaterade bara budlistan med det lämnade anbudet, utan att ta bort anmälarens bud från listan och utan att meddela budgivaren två detta. Han påtalade missen för NN. Han kan då ha nämnt att han eventuellt kunde återkomma med ytterligare ett bud senare. Han kan även ha nämnt beloppet kronor, men han är säker på att han inte lämnade något mer bud då. NN tolkade det ändå som att han lämnade ett bud om kronor och publicerade budet i budlistan utan varken hans godkännande eller kännedom. Senare samma dag lämnade han via e-post till NN ett nytt villkorat anbud om kronor. Villkoren var samma som för budet om kronor. Senare under dagen meddelades han att hans bud inte accepterades och att fastigheten var såld. På förmiddagen dagen efter låg budlistan på internet fortfarande kvar. Där fanns fortfarande alla hans lämnade bud kvar, trots att de hade återtagits i samband med att det villkorade budet inte hade accepterats.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande i de ingivna handlingarna. Anbudsförteckningen Den anbudsförteckning som NN har kommit in med innehåller ett bud om kronor från budgivaren fyra. Förteckningen innehåller inte några noteringar om villkor. E-postkonversationen mellan anmälaren och NN I ett meddelande skickat den 28 april 2017 från anmälaren till NN är bland annat följande angivet. Jag bjuder till med följande villkor: - Budgivning ta slut här och nu Jag har några detaljer till som vill gärna diskutera per telefon, men du kan nämna erbjudandet till säljaren. Ring mig gärna för förklaring efter kl 10:30 I ett svar skickat den 28 april 2017 från NN till anmälaren är bland annat följande angivet. Ska framföra detta. I ett meddelande skickat den 28 april 2017 från anmälaren till NN är bland annat följande angivet. Du har använt mitt bud med villkor [se bifogat fil] som ett vanligt bud. Du har berättat om budet till de andra budgivare och lagt det på budlistan [se bifogat fil]. I min meddelande [1] står klart och tydligt vem du fick berätta mitt bud till, samt jag förklarade i vår telefon samtal (nämnd i [bifogat fil]) mina villkor vid kl 10:36 idag. För att visa min go hjärta, jag lägger nu ett bud på som sista bud med samma villkor. Det är att säja budgivning ta slut nu och jag vinner budgivning sam får huset.

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) Om mitt generösa bud (405000kr över utgångspris) är inte accepterad: Jag vill att alla mina bud blir annullerad I ett svar skickat den 28 april 2017 klockan 15:35 från NN till anmälaren är bland annat följande angivet. Säljarna har valt en annan köpare så fastigheten är tyvärr såld. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Han hade i uppdrag att förmedla den aktuella fastigheten. Under budgivningen har han framfört alla bud till säljaren. Han har också fått direktiv från säljaren om hur budgivningen skulle gå till. Han har varit tillgänglig för alla spekulanter och har informerat om budgivningen. Alla bud har registrerats. Inga oriktiga bud har framförts till säljaren eller till någon spekulant. Han fick under budgivningen per e-post ett bud om kronor av anmälaren. Villkoret var bland annat att budgivningen skulle avbrytas, vilket framgår av e-postkonversationen. Innan han fick tag på säljaren ringde budgivaren två och frågade hur det gick. Han ville då inte ljuga, utan informerade honom om att ett bud om kronor hade lämnats. Budgivaren två lämnade då ett anbud om kronor. Därefter fick han tag på säljaren och informerade om vad som hade hänt i budgivningen. Säljaren ansåg att han hade gjort rätt. Anmälaren (budgivaren fyra) lämnade ett bud på kronor, budgivaren två lämnade ett bud på kronor och anmälaren (budgivaren fyra) lämnade ett bud på kronor. Han informerade säljaren om de lämnade buden och de villkor som buden var förenade med. Han upplevde e-postmeddelandet från anmälaren som hotfullt och kontaktade en jurist för råd. Han fick svaret att alla bud måste antecknas. Han och säljaren kom överens om att han skulle ringa budgivaren två och be om ett slutbud. Säljaren skulle därefter välja vem som skulle få köpa fastigheten. Budgivaren två lämnade då ett bud om kronor och säljaren valde att sälja till denna budgivare. Detta meddelade han anmälaren (budgivaren 4). Avtalet skrevs under samma dag omkring klockan 17:30. Han bestrider att han skulle ha publicerat felaktiga eller ogiltiga bud.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) Han har respekterat budgivarnas villkor och framfört dem till säljaren, som sedan har gett honom instruktioner. Anmälaren har inte gett honom instruktioner om att annullera hans bud. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Budgivningen och omsorgsplikten Av 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår det att en fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Enligt god fastighetsmäklarsed har en fastighetsmäklare emellertid en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare tills dess att ett köpekontrakt har undertecknats. Fastighetsmäklaren ska även vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet. Det är säljaren som tar ställning till en spekulants villkor för ett bud och hur villkoret ska få påverka budgivningen. Det framgår av den ingivna e-postkorrespondensen att NN den 28 april 2017 klockan 15:35 skickade ett mejl till anmälaren (budgivaren fyra) där han meddelade att fastigheten var såld. Detta var två timmar innan köpekontraktet undertecknades av parterna, som ägde rum samma dag omkring klockan 17:30 enligt hans egna uppgifter. Ett sådant agerande står enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning inte i överensstämmelse med fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt. Inspektionen anser att förseelsen är varningsgrundande. Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts. Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36). Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och syftar därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (jämför Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr ). Av anmälan och NNs yttranden framgår det att två av anmälarens anbud var villkorade. Det framgår emellertid inte av anbudsförteckningen att dessa bud var villkorade. Det finns inte heller någon notering om att budgivarens bud hade återtagits till följd av att de inte accepterades av säljaren. Mot bakgrund av att det är ett uttryckligt krav i fastighetsmäklarlagen att även villkor ska antecknas i anbudsförteckningen, anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. I ett beslut den 23 november 2016 (dnr ) konstaterade Fastighetsmäklarinspektionen att avsaknaden av eventuella villkor för lämnade bud i anbudsförteckningen medför att den är ofullständig på ett sätt som utgör grund för att meddela fastighetsmäklaren en erinran. Inspektionen anser således att förseelsen motiverar en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) Påföljden NN meddelas en varning för att han har brustit i sin omsorgsplikt genom att meddela en budgivare att fastigheten var såld innan köpekontraktet var undertecknat. I denna varning ingår en erinran för att anbudsförteckningen saknar anteckningar om att två av de lämnade buden var villkorade.