Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (11) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om omsorgsplikt, information om köparens undersökningsplikt, anbudsförteckning, objektsbeskrivning, journal och tillträde. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin omsorgsplikt när en av köparna har fått nyckeln för att tillfälligt komma in i den förmedlade fastigheten före tillträdesdagen. Frågan om köparna har fått information om sin undersökningsplikt i så god tid innan överlåtelseavtalet att de har haft möjlighet att låta undersöka fastigheten har också prövats. Dessutom har det förhållandet att det inte fanns någon anbudsförteckning bedömts. Även mäklarens skyldighet att ange uppgifter om driftskostnaderna och byggnadens ålder i objektsbeskrivningen har omfattats av bedömningen. Anteckningarna i journalen har granskats. Att mäklaren inte var närvarande vid tillträdet har berörts i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN. Anmälarna, som är säljare av en fastighet, har ifrågasatt NN:s hantering av deras förmedlingsuppdrag. På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig och lämnat in POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (11) kopior av följande handlingar. Dokumentationen av hur han har uppnått kundkännedom om uppdragsgivarna (säljarna) Uppdragsavtalet Objektsbeskrivningen Fastighetsutdraget Frågelistan Den skriftliga informationen om köparens ansvar för att undersöka fastigheten Dokumentationen av hur han har uppnått kundkännedom om köparna Köpekontraktet En fullmakt för den ena säljaren att företräda den andra vid tillträdet Ett tilläggsavtal om ändring av tillträdesdagen Journalen Anmälan Anmälarna har i huvudsak uppgett följande. NN närvarade inte vid tillträdet, som var planerat till den 23 januari Den 20 januari 2015 fick anmälarna information om att mäklaren inte skulle kunna närvara vid tillträdet, men att det skulle skötas av köparnas bank. Banken ville först inte ställa upp på detta, men gick med på det för att köpet skulle kunna fullföljas. Banken fick emellertid inte någon fullmakt av mäklaren. Han hade dessutom informerat banken om att han inte skulle vara tillgänglig per telefon. En annan följd av att mäklaren inte närvarade vid tillträdet var att den ena säljarens fullmakt inte godkändes av Lantmäteriet. Om mäklaren hade varit närvarande hade bristen i fullmakten troligen upptäckts. NN lämnade ut fastighetens nycklar till köparna före tillträdet, utan att informera anmälarna om detta eller invänta deras godkännande. Anmälarna blev kontaktade av mäklaren den 14 november Han uppgav då att anmälarna hade lämnat ut fel nyckel till honom. Mäklaren upplyste dem om att han hade lämnat ut nyckeln till den ena köparen, som skulle mäta rummen i fastigheten. Köparen hade dock inte kunnat komma in. Anmälarna upplyste mäklaren om att det var samma nyckel som han hela tiden hade haft

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (11) och tidigare använt vid visningen. Det betyder att mäklaren hade gett köparen nyckeln till en annan fastighet. Om mäklaren inte hade kontaktat anmälarna, hade de aldrig fått kännedom om detta. Handlingarna Efter en genomgång av de inlämnade handlingarna, har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat följande. NN har inte gett in någon anbudsförteckning. I objektsbeskrivningen har bland annat följande uppgifter lämnats om driftskostnaderna. Driftskostnaden är ca kr/år och fördelas enligt följande: uppvärmning kr och vatten/avlopp kr. I uppvärmningskostnaden ingår hushållselen. Objektsbeskrivningen har inte innehållit uppgifter om några kostnader för sophämtning eller sotning. Byggnadens ålder har inte heller angetts. Däremot har det funnits information om att det rör sig om en Delvis ny byggnad i kombination med gammal renoverad. I journalen har NN bland annat antecknat följande. 1. Han har tillhandahållit de tilltänkta köparna en objektsbeskrivning på kontraktsdagen den 9 oktober Han har skriftligt upplyst köparna om deras undersökningsplikt på kontraktsdagen den 9 oktober Han har verkat för att köparna före köpet skulle undersökte fastigheten på kontraktsdagen den 9 oktober Han har upprättat en likvidavräkning den 20 januari 2015, men tillträdet var den 23 januari Det finns inte någon notering i journalen om när uppdragsavtalet upphörde. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i yttranden huvudsakligen uppgett följande. NN förmedlade fastigheten till anmälarna Han fick sedan i uppdrag att

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (11) förmedla den på nytt när de ville sälja Trots intensivt arbete och flera spekulanter, fann han emellertid ingen köpare. Uppdraget gick över till en annan fastighetsmäklare. När den andra mäklaren hade haft uppdraget i närmare ett års tid, och inte heller funnit någon köpare, tog en annan tidigare uppdragsgivare kontakt med honom om fastigheten. Denna spekulant hade sett att NN tidigare hade marknadsfört anmälarnas fastighet. Han fick då ett förmedlingsuppdrag från anmälarna avseende denna enda person, som också köpte fastigheten den 9 oktober Närvaro vid tillträdet I köpekontraktet angavs den 30 januari 2015 som tillträdesdag. Senare önskade köparna tidigarelägga tillträdet till den 23 januari På grund av att NN skulle byta arbetsgivare, var han inbokad på en obligatorisk internutbildning på en annan ort den dagen. Han försökte därför hitta en annan dag som kunde passa båda parterna. Men det visade sig att det enda datumet som parterna kunde enas om var den 23 januari. NN tog därför kontakt med banken, som han under åren hade haft flera tillträden hos, och förklarade situationen. De kom överens om att han skulle förbereda tillträdet på vanligt vis och upprätta alla nödvändiga handlingar. Han gjorde dessutom en checklista till bankrådgivaren. NN gick personligen igenom checklistan med henne i samband med att han överlämnade tillträdeshandlingarna. Enligt checklistan skulle bankrådgivaren endast se till att parterna signerade dokumenten, innan hon överförde den resterande delen av köpeskillingen till säljarna. Det blev aldrig aktuellt med någon fullmakt och allt avlöpte som planerat. Den fullmakt som säljaren själv hade velat ta fram godkändes inte av Lantmäteriet. Om NN hade fått möjlighet att se fullmakten i förväg, eller fått möjlighet att själv upprätta en fullmakt, hade problemet aldrig uppstått. Han upprättade slutligen en giltig fullmakt och lyckades också utverka en tidsfrist hos Lantmäteriet. Förutom tidsåtgången och merarbetet för hans del, uppstod inte någon skada. Utlämnandet av nycklar Säljarna var intresserade av att överlåta vissa inventarier. Den ena köparen, som var en mycket välbekant person för NN, ville än en gång se

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (11) inventarierna samt ta vissa mått i huset. För att möjliggöra detta skulle en nyckel lånas ut till köparen. Det skedde en sammanblandning av nycklar, men detta rättades till. Nyckeln lånades ut till köparen under någon timmes tid, för att sedan återlämnas. Ingen skada eller olägenhet uppkom genom detta. NN hade tidigare, som en ren service, bistått säljarna med att finna och övervaka hantverkare för arbeten i fastigheten. Då hade NN också lånat ut de nycklar som han hade ansvaret för. Anbudsförteckningen Någon anbudsförteckning upprättades inte, eftersom hans uppdrag endast avsåg de aktuella köparna. Någon budgivning förekom inte. Köparna lämnade inget bud, utan accepterade direkt säljarnas begärda pris. Objektsbeskrivningen Huset hade stått obebott under en längre tid. Säljarna sa att de inte kunde lämna ytterligare uppgifter om driftskostnaderna. Information om byggnadens ålder fanns inte i fastighetsutdraget. Den skriftliga informationen om köparens undersökningsplikt Köparna upplystes även skriftligen om sitt ansvar för att undersöka fastigheten i den frågelista som de undertecknade vid kontraktsskrivningen. Journalen NN har lämnat följande förklaringar till de anteckningar i journalen som Fastighetsmäklarinspektionen har ställt frågor om Köparna tillhandahölls en objektsbeskrivning vid visningen den 3 oktober Han verkade för att köparna skulle undersöka fastigheten vid visningen och även skriftligt vid kontraktsskrivningen. Likvidavräkningen upprättades i förväg den 20 januari 2015, för att slutjusteras på tillträdesdagen den 23 januari Uppdraget upphörde i och med tillträdet den 23 januari 2014.

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (11) Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Närvaro vid tillträdet Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att omsorgsplikten bland annat innebär att mäklaren ska bistå säljaren och köparen med de råd och upplysningar som de kan behöva för att komma överens i olika frågor. I princip bör fastighetsmäklaren därför närvara vid tillträdet och slutuppgörelsen. Kravet på mäklarens närvaro måste dock alltid bedömas efter förhållandena i det enskilda fallet. Vid den bedömningen ska man utgå från säljarens och köparens behov. Hänsyn kan inte tas till omständigheter som är hänförliga till mäklaren (se beslutet :5 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2005). Av utredningen i ärendet framgår det att NN inte var närvarande vid tillträdet. Enligt hans egna uppgifter försökte han ändra den av parterna bestämda nya tillträdesdagen till en annan dag, när även han själv skulle kunna närvara. När parterna inte kunde ena sig om någon annan dag, medverkade NN till att tillträdet skedde på en bank. Mot denna bakgrund, och NN:s uppgifter om hur han förberedde tillträdet, finner Fastighetsmäklarinspektionen att han inte har brustit i sin omsorgsplikt mot parterna i den här delen. Utlämnandet av nycklar Enligt 16 fastighetsmäklarlagen ska mäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Fastighetsmäklarinspektionen har i flera beslut uttalat att en fastighetsmäklare bör informera såväl säljare som köpare om riskerna med

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (11) att köparen får tillgång till objektet före det egentliga tillträdet. Om parterna trots allt kommer överens om detta, är det viktigt att mäklaren verkar för att överenskommelsen dokumenteras och att förutsättningarna regleras tydligt. Det framgår av utredningen i ärendet att NN, helt på eget initiativ, hade gett den ena köparen nycklar till fastigheten före tillträdet. Enligt säljarna hade de inte fått veta detta, om inte NN hade lämnat fel nyckel till köparen. NN har uppgett att han kände köparna väl och att ingen led skada av att köparna snabbt gick in i byggnaden för att mäta och kontrollera inventarierna. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det inte är mäklarens roll att avgöra vilken skada som skulle kunna uppstå av en köpares tillträde till en fastighet, som säljaren fortfarande står faran för. Inspektionen finner att det strider mot god fastighetsmäklarsed att NN, utan att informera om riskerna eller ens informera säljaren, har medverkat till att köparen fått nyckeln till fastigheten före tillträdet. Utöver detta har NN först lämnat ut en annan nyckel som han har förvarat, vilket också strider mot omsorgsplikten i förhållande till ägaren av den nyckeln. Förseelsen är grund för en varning. Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska mäklaren bland annat upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts. Förteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 sid. 36). Något undantag från fastighetsmäklarens skyldighet att upprätta och överlämna en anbudsförtekning finns inte. Den situationen att endast en budgivare har lämnat bud på fastigheten omfattas alltså också av denna skyldighet.

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (11) NN har uppgett att det inte lades något bud på fastigheten, utan att köparna i stället accepterade säljarnas begärda pris. Fastighetsmäklarinspektionen menar att köparnas accept av det begärda priset på fastigheten utgjorde ett bud som skulle ha förts in i en anbudsförteckning. NN:s underlåtenhet att upprätta en anbudsförteckning är varningsgrundande. Objektsbeskrivningen Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgifter om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader. Vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den ska finnas med, liksom uppgifter om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgifter om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Driftskostnaderna Av förarbetena till 18 fastighetsmäklarlagen framgår det bland annat följande (prop. 2010/11:15 s. 58 f.). En nyhet i förhållande till 1995 års lag är att objektsbeskrivningen även ska innehålla uppgift om fastighetens driftskostnader. Det som avses är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Det kan exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp och för sotning. Andra exempel är tomträttsavgäld samt avgift till samfällighetsförening. Mäklaren måste göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har. Driftskostnaderna ska redovisas så utförligt att köpare kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Det är inte tillräckligt att de sammanlagda driftskostnaderna anges på ett schablonmässigt sätt. Däremot kan mäklaren redovisa enskilda kostnadsposter efter schablon. Det är fastighetens nuvarande driftskostnader som ska anges. Mäklaren är alltså inte skyldig att göra en prognos över hur dessa kan komma att utvecklas. Har mäklaren kännedom om

9 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (11) någon omständighet som kommer att påverka driftskostnaderna, t.ex. att en ny avgift snart kommer att gälla, kan han eller hon dock vara skyldig att upplysa om detta (jfr också 16 ). Enligt NN hade fastigheten stått obebodd länge. Säljarna hade sagt till honom att de inte kunde lämna uppgifter om fler driftskostnader. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att kostnader för sophämtning och sotning är sådana typiska driftskostnader för en fastighet som nämns i fastighetsmäklarlagens förarbeten. Inspektionen anser därför att NN i objektsbeskrivningen borde ha lämnat schablonmässiga uppgifter om dessa driftskostnader eller i vart fall angett att han saknade underlag för uppgifterna. Förseelsen motiverar en erinran. Uppgiften om byggnadens ålder Objektsbeskrivningen saknar en uppgift om fastighetens ålder, vilket köpare i allmänhet har ett intresse att få kännedom om. Uppgiften om byggnadens ålder är en sådan obligatorisk uppgift som enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska finnas angiven i objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen finner att underlåtenheten att ta med information om byggnadens ålder i objektsbeskrivningen är grund för en erinran. Det NN har uppgett om att han inte hade fått information om detta i fastighetsutdraget, ger inte anledning till någon annan bedömning. Den skriftliga informationen om köparens undersökningsplikt Enligt 16 andra stycket fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och att verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. I förarbetena till lagen anges bland annat följande (prop. 2010/11:15 s. 56). I andra meningen har tagits in en bestämmelse om att mäklaren är skyldig att skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har att undersöka fastigheten, dvs. köparens undersökningsplikt. Till skillnad mot 1995 års lag kan mäklaren inte nöja sig med att lämna denna upplysning

10 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (11) muntligen utan måste upplysa om det skriftligen. Skriftlighetskravet är avsett att underlätta för köparen att ta till sig upplysningen. Köparen ska få del av informationen i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att han eller hon har möjlighet att låta undersöka fastigheten. NN har i journalen antecknat att han på kontraktsdagen den 9 oktober 2014 skriftligt hade informerat köparna om deras ansvar för att undersöka fastigheten. När Fastighetsmäklarinspektionen frågade honom om detta hänvisade han till den frågelista som köparna hade undertecknat på kontraktsdagen. Att lämna skriftlig information om undersökningsplikten först i samband med undertecknandet av köpeavtalet, är för sent (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 9 april 2014 i ärendet ). Inspektionen finner att detta är varningsgrundande. Journalen Fastighetsmäklaren ska enligt 20 fastighetsmäklarlagen föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en så kallad journal. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen vid denna tidpunkt. I förarbetena till lagen anges följande (prop. 2010/11:15 s. 61). Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten (se 16 ), kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden (se 17 ) samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (se 18 ). I den journal som NN har upprättat saknas noteringar om att han har tillhandahållit de tilltänkta köparna en objektsbeskrivning vid visningstillfället. Enligt NN:s egna uppgifter verkade han för att köparna skulle undersöka fastigheten vid visningen. Detta finns det ingen anteckning om i journalen. Det finns inte heller någon notering om när uppdraget avslutades. I journalen anges visserligen när NN upprättade utkastet till likvidavräkning. Men inte när den slutjusterades, vilket är det relevanta datumet. Fastighetsmäklarinspektionen finner att bristerna i journalen är

11 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (11) grund för en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljd NN meddelas en varning för att han har underlåtit att upprätta en anbudsförteckning, för att han först vid kontraktsskrivningen har informerat köparna skriftligt om deras skyldighet att undersöka fastigheten samt för att han har gett en av köparna nyckeln till fastigheten före tillträdet och brustit i sin omsorgsplikt om en annan nyckel som han har förvarat. I denna varning ingår en erinran för att NN tillhandahållit tilltänkta köpare en objektsbeskrivning som saknar uppgifter om samtliga driftskostnader, för att han inte har angett byggnadens ålder i objektsbeskrivningen samt för att han har upprättat en bristfällig journal.