Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om omsorgsplikt och rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Prövning av om fastighetsmäklaren har haft en skyldighet att informera köparen om en utmätning av säljarens fastighet som mäklaren hade kännedom om. Frågan om informationen i sådant fall har lämnats till köparen vid rätt tidpunkt har också prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparen av en fastighet framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN. NN har yttrat sig över anmälan och gett in kopior av uppdragsavtalet, en handling benämnd Fastighetsinfo, sidan fyra i köpekontraktet samt anbudsförteckningen. Anmälan Anmälaren har anfört att NN har utelämnat information om en utmätning av fastigheten. NN har uppträtt hotfullt mot både säljaren och köparen. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna handlingarna enbart utifrån den kritik som anmälarna har framfört, så kallad riktad granskning. Inspektionen har uppmärksammat följande. Av dokumentet benämnt Fastighetsinfo framgår det under rubriken Anteckningar att information om en utmätning hade skrivits in i fastighetsregistret den 14 juli Där anges det också att ett förordnade om att hela fastigheten skulle säljas hade skrivits in i fastighetsregistret den 24 juli På sidan 4 i köpekontraktet anges det bland annat att Utdrag ur Lantmäteriets fastighetsregister har utgjort en bilaga till köpekontraktet. Det framgår även att köparen har satt sin signatur på denna sida i köpekontraktet. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i huvudsak uppgett följande. Han träffade säljaren på den aktuella fastigheten den 8 juli Säljaren nämnde då att han hade ett ärende hos Kronofogdemyndigheten och att huset måste säljas. NN hade tagit ut ett fastighetsutdrag samma dag, men där stod det ingenting om någon utmätning. Han tog ut ett nytt fastighetsutdrag den 7 augusti Vid den tidpunkten hade det skrivits in att fastigheten var utmätt och att ett förordnande fanns om att hela fastigheten skulle säljas. Han skrev inte in i objektsbeskrivningen att fastigheten var utmätt. Ett skäl till detta var att han som mäklare ska beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Det var bara den ena av ägarna, som ägde hälften av fastigheten, som utmätningen var riktad mot. Vid kontakt med Kronofogdemyndigheten fick NN tydliga direktiv om att fastigheten skulle säljas och att liggande banklån skulle lösas. Han fick även besked om att mäklaren skulle ta sitt arvode och att det som sedan återstod skulle delas mellan säljarna. Den ene säljarens del skulle betalas in till Kronofogdemyndigheten. Genomgången och

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) planeringen av affären tillsammans med kronofogden var noggrant genomförd. Detta utgjorde ett försäljningsupplägg som inte påverkade köparna på något sätt. Den säljare vars egendom var utmätt ägde endast hälften av fastigheten. Eftersom säljarna fick ett stort överskott vid försäljningen efter det att skulderna var betalda, innebar det ingen risk för köparen. Detta var det andra skälet till att han inte skrev in i objektsbeskrivningen att fastigheten var utmätt. Den slutlige köparen lade sitt första bud den 10 september I slutet av budgivningen den 11 september 2014 började den budgivare som hade det högsta budet att tveka om att köpa huset. Säljaren valde då att sälja till den budgivare som hade det näst högsta budet, som blev den slutlige köparen. De träffades och skrev kontrakt den 12 september NN hade tagit fram ett nytt fastighetsutdrag, där det framgick att fastigheten var under utmätning. De gick igenom fastighetsutdraget och han överlämnade det till säljaren och köparen innan de skrev under kontraktet. NN tycker att det är tråkigt att anmälaren anser att han uppträtt hotfullt. Han förstår inte varför anmälaren känner så. Han anser inte att han har uppträtt hotfullt. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Fastighetsmäklaren ska, inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer, särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 49) till bestämmelsen anges bland annat följande. Mäklaren ska beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen inom ramen för god fastighetsmäklarsed. Mäklaren är skyldig att uppfylla sina skyldigheter mot köparen även om det begränsar det ekonomiska utfallet för uppdragsgivaren. Mäklaren kan t.ex. vara tvungen att upplysa om något förhållande som rör fastighetens skick även om detta riskerar att ekonomiskt

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) drabba uppdragsgivaren (jfr 16 tredje stycket). [ ] Den närmare gränsdragningen mellan å ena sidan de krav som uppdragsgivarens ekonomiska intressen ställer och å andra sidan de krav som god fastighetsmäklarsed ställer med hänsyn till den andra partens intresse är en fråga för rättstillämpningen. Genom att beakta används markeras att tillvaratagandet av uppdragsgivarens ekonomiska intressen inte får strida mot den grundläggande skyldigheten att tillvarata båda parters intresse. Av 16 första stycket första meningen fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. I bestämmelsens tredje stycke anges att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. I förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 57) till bestämmelsen anges bland annat följande. Tredje stycket preciserar enbart mäklarens upplysningsskyldighet mot en köpare såvitt avser fastighetens skick; regleringen utgör inte någon uttömmande uppräkning. Liksom enligt 1995 års lag är mäklaren p.g.a. god fastighetsmäklarsed skyldig att upplysa även om andra förhållanden som kan antas ha betydelse utan att det anges i lagen, t.ex. om innehållet i och planerade ändringar av de plan- och byggbestämmelser som mäklaren känner till. [ ] God fastighetsmäklarsed kräver generellt att mäklaren ser till att informationen verkligen kommer köparen till del, att den presenteras tydligt och på ett lättbegripligt sätt samt att den ges i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att denne har möjlighet att noggrant överväga den. Av utredningen framgår det att NN vid tidpunkten för kontraktsskrivningen sedan åtminstone en dryg månad hade känt till att säljarens fastighet var föremål för utmätning. Information om att det finns ett beslut om utmätning av ett förmedlingsobjekt får anses vara ett förhållande som kan antas ha en sådan betydelse för en köpare, att uppgiften ska förmedlas till köparen innan

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) köpekontrakt ingås. NN har därför, i enlighet med god fastighetsmäklarsed, varit skyldig att vidarebefordra den information som han haft om utmätningen till köparen. Enligt vad NN själv har uppgett fick köparen i samband med kontraktsskrivningen ett utdrag ur fastighetsregistret, där det framgick att fastigheten var utmätt. Köparen fick del av utdraget innan köpekontraktet skrevs under och NN gick igenom utdraget med parterna. I enlighet med god fastighetsmäklarsed ska emellertid information som kan antas vara av betydelse för en köpare vidarebefordras av mäklaren i så god tid innan överlåtelseavtalet undertecknas, att köparen har en möjlighet att noga överväga upplysningarna. Trots att NN ostridigt hade haft kännedom om utmätningen under en lång tid, överlämnades informationen till köparen först vid kontraktsskrivningen. Detta har inneburit att köparen i praktiken inte hade någon möjlighet att själv sätta sig in i innebörden av att fastigheten var utmätt och de eventuella risker som detta skulle kunna innebära för honom som köpare. Köparen fick därmed sämre möjligheter att utifrån detta överväga sitt intresse för att ingå ett avtal med säljaren om att förvärva fastigheten. Fastighetsmäklarinspektionen anser sammanfattningsvis att NN har haft en skyldighet att i så god tid som möjligt innan tidpunkten för undertecknande av överlåtelseavtalet informera köparen om det förhållandet att förmedlingsobjektet var föremål för utmätning. NNs underlåtenhet att göra detta strider mot god fastighetsmäklarsed, både med stöd av fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt och den särskilda rådgivningsoch upplysningsskyldigheten, på ett sätt som är varningsgrundande. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.