Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om anbudsförteckning, rådgivnings- och upplysningsskyldighet och budgivning. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en fullständig anbudsförteckning. Dessutom innehåller beslutet en bedömning av om mäklaren har upplyst köparen om undersökningsplikten och verkat för att köparen före köpet har låtit undersöka bostadsrätten. Även mäklarens hantering av budgivningen har berörts i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparen av en bostadsrätt framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN. På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig och gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, informationen om undersökningsplikten, överlåtelseavtalet, anbudsförteckningen och journalen. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Hon deltog på en visning av en bostadsrätt som NN hade i uppdrag att POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) förmedla i mars Utgångspriset, som också marknadsfördes som ett accepterat pris för bostadsrätten, var kronor. Efter visningen lade hon ett bud på plats som säljarna inte accepterade. Bostadsrätten visades igen och därefter fortsatte budgivningen. Priset steg då till kronor. Hon kontaktades av NN och erbjöds att förvärva bostadsrätten för den summan under förutsättning att tillträdet skulle ske snabbt. Hon accepterade erbjudandet och köpte bostadsrätten för kronor. Hon fick inte del av någon anbudsförteckning, vilket hon vet att hon har rätt till. Därför har hon flera gånger bett om att få anbudsförteckningen via e-post, men hon har inte fått någon återkoppling från NN. Hon har också bokat flera möten med NN. Han har avbokat i sista stund utan att ha erbjudit någon annan tid för ett möte. Hon anser att detta ger henne anledning att tro att mäklaren har trissat upp priset för bostadsrätten utan att det egentligen har funnits några andra budgivare. Innan kontrakt skulle skrivas ville hon besiktiga bostadsrätten, men NN avrådde henne från att göra det. Han sa att eventuella fel skulle täckas av en klausul om dolda fel i avtalet. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Det marknadsförda priset på bostadsrätten var kronor. Anmälaren (budgivaren 2) lade ett bud på motsvarande belopp tidigt i processen. Det accepterades dock inte av säljarna, som ansåg att det var för lågt intresse för bostadsrätten. Därför hölls nya visningar av lägenheten. Anmälaren kontaktades därefter och lämnade ett anbud om kronor den 23 mars Budgivningen fortsatte men anmälaren avstod från att lämna ytterligare anbud. När budgivaren 3 hade lämnat det högsta anbudet ville säljaren ha ytterligare kronor som köpeskilling för att inte fortsätta att hålla visningar av bostadsrätten. Budgivaren 3 accepterade det. Dock visade det sig att budgivaren 3 var bortrest och säljaren var angelägen om att skriva kontrakt samma dag. Han kontaktade de övriga budgivarna på säljarens uppdrag. Budgivaren 2 accepterade att skriva ett avtal om bostadsrätten för kronor samma dag.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) Han bestrider bestämt att han skulle ha hindrat anmälaren från att undersöka bostadsrätten. Påståendet är felaktigt. I såväl objektsbeskrivningen som överlåtelseavtalet, samt även muntligen, har han framfört att det är önskvärt att anmälaren i egenskap av köpare besiktigar bostadsrätten. Han förnekar att han skulle ha varit svår att komma i kontakt med, utan omständigheterna är snarare de omvända. Han har varit tillgänglig både per telefon och för möten. Påståendet är felaktigt. Vid tillträdet av bostadsrätten har han redovisat anbudsförteckningen till såväl säljaren som anmälaren. Påståendet att anmälaren inte skulle ha fått del av den är felaktigt. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande i de ingivna handlingarna. Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen anges bland annat följande i avsnittet köparinformation under rubriken 3.1 köparens undersökning av lägenheten. Köparens undersökning av lägenheten innebär, att köparen själv får stå för fel som upptäckts eller borde ha upptäckts i samband med köpet. Innebörden av undersökningsplikten är att man i efterhand, när en feltvist har uppkommit, har att avgöra om felet kunnat upptäckas av en normalt begåvad och normalt bevandrad köpare, om denne hade gjort en tillräckligt noggrann undersökning. Om denne tillräckligt kunnige köpare inte skulle ha kunnat upptäcka felet så är det dolt. Då ansvarar säljaren för felet. Detta medför att en köpare som inte har tillräckliga kunskaper, inte kan vara säker på att kunna fullgöra undersökningsplikten själv. Köparens undersökningsplikt omfattar att noggrant och omsorgsfullt se på allt som är möjligt att se på. För att undersöka mörka utrymmen ska du alltså använda ficklampa. Att lyfta på mattor och gardiner för att titta på ytskiktet på golv och väggar ingår i din undersökning av lägenheten. En köpare, som känner att han inte har tillräckliga kunskaper,

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) bör anlita en egen besiktningsman som yrkesmässigt utför besiktningar. Överlåtelseavtalet I överlåtelseavtalet anges bland annat följande i 6 Besiktning, skick och fonder. Före köpet har köparen uppmanats att noggrant undersöka lägenheten, som överlåtes i det skick och med den utrustning som föreligger i dag, med undantag av säljarens åtagande om flyttstädning. Anbudsförteckningen Den anbudsförteckning som NN har kommit in med innehåller inte något bud om kronor. Anbudsförteckningen är signerad av en av de båda säljarna. Journalen I journalen finns en anteckning om att säljare och köpare har fått var sitt exemplar av anbudsförteckningen den 18 maj Journalen är signerad av säljarna. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten Enligt 16 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. Av utredningen framgår det att anmälaren innan köpet har fått skriftlig information av NN om köparens ansvar för att undersöka fastigheten. Ord står mot ord om vad hon i övrigt har fått för råd och upplysningar av NN beträffande ansvarets omfattning. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). NN har tillbakavisat anmälarens kritik om att han inte skulle ha uppmanat henne att undersöka bostadsrätten. Handlingarna i ärendet bidrar inte till någon klarhet om vad som har skett. Det har inte heller kommit fram något i utredningen som visar att NN inte har verkat för att köparen skulle undersöka bostadsrätten. Mot bakgrund av de uppgifter som NN har lämnat kan det inte anses otvetydigt fastslaget att han har brustit i sin rådgivningsoch upplysningsskyldighet eller på något annat sätt handlat i strid mot god fastighetsmäklarsed i denna fråga. Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts.

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36). Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (jämför Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr ). NN har själv redogjort för att anmälaren lämnade ett anbud på i början av budgivningsprocessen. Budet saknas i den upprättade anbudsförteckningen. Den anbudsförteckning som NN har upprättat är ofullständig på ett sätt som enligt Fastighetsmäklarinspektionen utgör grund för att meddela honom en varning. Anmälaren har kritiserat NN för att hon inte har fått del av den upprättade anbudsförteckningen när förmedlingsuppdraget hade slutförts. NN redogör för att han vid tillträdet har redovisat anbudsförteckningen till såväl säljarna som köparen (anmälaren). Den anbudsförteckningen som har getts in till Fastighetsmäklarinspektionen är inte undertecknad av köparen (anmälaren), utan enbart signerad av den ene av de båda säljarna. I journalen finns det en anteckning om att anbudsförteckningen har lämnats till säljare och köpare den 18 maj Journalen är underskriven av säljarna. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). Mot bakgrund av de uppgifter som NN har lämnat står ord mot ord i frågan om anbudsförteckningens har överlämnats till köparen (anmälaren) eller inte. Det kan därför inte anses vara otvetydigt fastslaget att NN har brustit i skyldigheten att överlämna den upprättade anbudsförteckningen till köparen (anmälaren) eller på något annat sätt handlat i strid mot god fastighetsmäklarsed i denna fråga.

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) Budgivningen Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Enligt god fastighetsmäklarsed har en fastighetsmäklare emellertid en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare tills dess att ett köpekontrakt har undertecknats. NN har i sitt yttrande redogjort för hur försäljningen av den aktuella bostadsrätten har gått till. Av utredningen framgår det inte något annat än att NN har följt sin uppdragsgivares anvisningar beträffande budgivningen. Mot denna bakgrund finns det inte något stöd för att NN har hanterat budgivningen på ett felaktigt sätt. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN ska meddelas en varning för att han har upprättat en anbudsförteckning som är ofullständig genom att ett bud saknas.