Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om överlåtelsehandlingar och rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Prövning av fastighetsmäklarens skyldighet att upplysa köparna av en fastighet om resultatet av en radonmätning enligt en rapport som mäklaren fick del av efter det att köpekontraktet hade skrivits under. I ärendet har även prövats om mäklaren har åsidosatt sin omsorgsplikt när platsen för köparens underskrift och tidpunkten för säljarens underskrift har angetts felaktigt i köpekontraktet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hennes agerande i ett förmedlingsuppdrag. Kritiken handlar bland annat om att överlåtelsehandlingarna är feldaterade samt att NN ska ha underlåtit att informera köparna om resultatet från en nyligen genomförd radonmätning. Anmälarna har lämnat in kopior av e-postmeddelanden, köpekontraktet, objektsbeskrivningen samt två radonmätningsrapporter. NN har förelagts att yttra sig över anmälan samt att lämna in kopior av uppdragsavtalet samt eventuella övriga handlingar som kan ha betydelse i POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) sammanhanget. Hon har yttrat sig i ärendet och lämnat in kopior av följande handlingar. Uppdragsavtalet Information till köparen Objektsbeskrivningen Köpekontraktet Anbudsförteckningen Frågelistan Två radonmätningsrapporter Ett tillägg till köpekontraktet E-postmeddelanden Anmälan Anmälarna har bland annat uppgett följande. När de var på en visning av fastigheten den 18 maj 2014 fick de information om att en ny radonmätning var genomförd, men att resultatet inte var klart ännu. NN sa att resultatet troligtvis inte skulle bli klart innan köpekontraktet skulle skrivas under. De diskuterade radon ingående med henne på visningen. NN uppgav att det var mycket ovanligt att nya mätningar avvek avsevärt från tidigare mätningar. NN har varit införstådd med att den nya radonmätningen har varit viktig för dem. Trots att de inte hade lagt det högsta budet kontaktade NN dem några dagar senare. Hon berättade att säljaren ville sälja till dem om de kunde avstå från eventuella återgångsklausuler. De skrev på köpekontraktet den 21 maj 2014 kl i A-stad och postade det sedan till NN i B-stad. Mäklaren nämnde aldrig någonting om att resultatet av den nya radonmätningen var klart. Säljaren skrev på köpekontraktet på eftermiddagen den 22 maj 2014 i B-stad. Datumet i kontraktet är därför felaktigt, eftersom det där står angivet att säljaren skrev på den 21 maj Både säljaren och mäklaren har haft tillgång till resultatet av den nya radonmätningen vid tidpunkten för kontraktsskrivningen utan att nämna något om detta för dem. Vid en kontakt med mätningsföretaget har de fått en uppgift om att rapporten med resultatet av mätningen skickades till säljaren

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) och mäklaren den 21 maj 2014 kl De fick inte tillgång till rapporten förrän den 1 juli 2014, efter att de hade varit i kontakt med NNs chef. Anmälarna anser att mäklaren och säljaren har undanhållit information av avgörande betydelse för dem. Handlingar Av köpekontraktet framgår bland annat att säljaren och köparna har skrivit under kontraktet den 21 maj 2014 i B-stad. Av objektsbeskrivningen framgår bland annat följande. Radonmätning gjordes 1993, mätvärde 210 BQ/m3. Det uppmätta årsmedelvärdet 210 Bq/m³ framgår av en radonmätningsrapport som är daterad den 3 mars I en radonmätningsrapport från den 21 maj 2014 anges att det uppmätta årsmedelvärdet var 400 Bq/m³. Av ett e-postmeddelande, skickat den 22 maj 2014 kl till NN från en kollega till henne, framgår att radonmätningsrapporten från år 2014 kom till henne som en bilaga till detta epostmeddelande. Av samma meddelande framgår det att NNs kollega har mottagit radonmätningsrapporten den 21 maj 2014 kl Av ett e-postmeddelande skickat den 30 juni 2014 framgår att anmälarna har skrivit bland annat följande till NN. [ ] Vi skulle även vilja ta del av radonmätningen vars resutat vi har förstått är färdigt. /[anmälarnas förnamn] Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett bland annat följande. Innan den senaste radonmätningen var klar beslutade sig säljaren för att köpa ett nytt hus, vilket innebar att försäljningen av den nu aktuella fastigheten påbörjades innan resultatet av mätningen var klart. Genom hela försäljningen

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) var hon tydlig med att framföra till samtliga spekulanter att en ny radonmätning pågick, men att resultatet av den eventuellt inte skulle vara klart innan köpekontraktet skrevs. Den gamla radonmätningsrapporten från 1997, som fanns tillgänglig i annonsen på internet, visade ett genomsnittsvärde på 210 bq/m³, vilket överstiger gränsvärdet på 200 bq/m³. Uppgiften i objektsbeskrivningen om att radonmätningen var utförd 1993 är en felskrivning. Hon var noga med att påpeka för spekulanterna att det fanns ett protokoll med värden över gränsvärdet. Hon uppfattade aldrig att radonfrågan skulle ha varit viktig för anmälarna eftersom de aldrig frågade något om detta. Under budgivningen klagade anmälarna på att den gick för långsamt. De var måna om att komma till ett snabbt avslut eftersom de var i behov an en ny bostad i området. En annan budgivare lämnade ett bud som låg kr högre än anmälarnas. Säljaren beslöt sig ändå för att sälja till anmälarna under förutsättning att de kunde skriva på köpekontraktet samma dag, nämligen den 21 maj När hon meddelade anmälarna att de skulle få köpa fastigheten frågade hon dem om de ville ha någon besiktningsklausul i kontraktet. De uppgav emellertid att de hade gjort den undersökning som de behövde och att de inte hade något behov av en besiktningsklausul. Anmälarna frågade även om hon hade fått den nya radonmätningsrapporten, vilket hon förklarade att hon inte hade. Det framgick inte vid samtalet med anmälarna att de hade någon oro för resultatet av den nya radonmätningen eller att de ville ha med någon klausul som behandlade detta. Hon färdigställde överlåtelsehandlingarna och mejlade dessa till mäklarfirmans kontor i A-stad. Anmälarna (köparna) skrev på handlingarna i A-stad den 21 maj 2014 någon gång på eftermiddagen innan kl Handlingarna skickades sedan tillbaka till henne och säljaren skrev på köpekontraktet på hennes kontor i B-stad vid 14-tiden den 22 maj På köpekontraktet står det datum och den plats där kontraktet är upprättat. Platsen för köparnas underskrift samt datumet för säljarens underskrift borde ha ändrats eftersom de har angetts fel. Misstaget beror på en felskrivning, men kan inte i sig ha orsakat någon ekonomisk skada för anmälarna. Resultatet av den nya radonmätningen fick hon tillgång till först den 22 maj

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) 2014 kl , då hennes kollega skickade rapporten till henne med e-post. Hon hade därför ingen möjlighet att ta del av resultatet innan dess. Hon skrev ut radonmätningsrapporten och lade i akten, för att senare lämna över den till anmälarna i samband med tillträdet. Hon insåg inte att resultatet av mätningen var viktig för anmälarna, eftersom de inte hade visat någon oro över de förhöjda radonvärdena i den tidigare gjorda mätningen. Inte heller efter det att köpekontraktet skrevs under fick hon någon fråga från anmälarna om att de ville ta del av resultatet förrän i ett e-postmeddelande den 30 juni 2014, då hon befann sig utomlands på semester. Anmälarna fick emellertid radonmätningsrapporten skickad till sig av en kollega till henne den 1 juli Anmälarna och säljaren har därefter, genom ett tilläggsavtal, kommit överens om att sätta ner köpeskillingen med kr. Tillträdet var den 15 augusti 2014 och affären är fullföljd. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren bland annat utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både köparens och säljarens intresse. Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten Av 16 fastighetsmäklarlagen framgår bland annat att fastighetsmäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. NN har uppgett att hon inte har vetat om resultatet av den nya radonmätningen innan parterna skrev under köpekontraktet. Detta påstående styrks av det mejl från den 22 maj 2014 kl , med en bifogad kopia av mätningsrapporten, som hon fick del av först efter det att köpekontraktet hade skrivits under av båda parterna. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att NN inte har haft möjlighet att informera köparna om innehållet i radonmätningsrapporten innan köpekontraktet skrevs under. Av utredningen i ärendet framgår det att köparna fick del av resultatet från den senaste radonmätningen den 1 juli Fastighetsmäklarinspektionen anser att resultatet från radonmätningen utgör en sådan information om fastighetens skick som en fastighetsmäklare särskilt ska upplysa en köpare om enligt 16 fastighetsmäklarlagen. Det har därför ålegat NN att överlämna resultatet från radonmätningen till köparna utan dröjsmål. Genom att överlämna radonmätningsrapporten till köparna mer än en månad efter det att hon hade fått del av den har NN handlat i strid mot sin särskilda upplysningsskyldighet och god fastighetsmäklarsed. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2011/11:15 s. 40) anges bland följande om påföljdsbedömningen. Varning bör reserveras för särskilt klandervärda agerranden som, om de upprepas, kan leda till återkallelse av registreringen. En erinran bör kunna meddelas i de fall där en varning framstår som en alltför sträng påföljd men förseelsen inte är av så enkel karaktär att den kan bedömas som ringa. Det rör sig om fall där mäklaren handlat olämpligt med ändå inte alltför klandervärt. Det är ostridigt i ärendet att köparna hade fått information om den nya radonmätningen och att de undertecknade köpekontraktet utan att känna till dess resultat. Enligt NN egna uppgifter var det hennes avsikt att lämna över radonmätningsrapporten till köparna först i samband med tillträdet. När köparna begärde att få del av resultatet såg hon dock till att rapporten skickades till dem i god tid innan tillträdesdagen. Mot bakgrund av dessa omständigheter anser Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden för

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) förseelsen kan stanna vid en erinran. Överlåtelsehandlingarna I köpekontraktet har NN angett fel plats för köparnas underskrift samt fel tidpunkt för säljarens underskrift. Det får anses följa av fastighetsmäklarens omsorgplikt att se till att platsen och tidpunkten för parternas underskrifter av köpekontraktet anges korrekt, inte minst då det rör sig om ett distansköp. Det felaktiga datumet samt den felaktigt angivna platsen borde ha uppmärksammats av NN och rättats till. Fastighetsmäklarinspektionen finner emellertid att det är fråga om en enklare förseelse som kan bedömas som ringa och därför inte leder till någon påföljd. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en erinran för att hon har brustit i sin upplysningsskyldighet och god fastighetsmäklarsed genom att hon har varit i dröjsmål med att överlämna information om fastighetens skick till köparna :21