Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om försäkring för köpare eller säljare, omsorgsplikt och överlåtelsehandlingar. Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sin omsorgsplikt när hon har medverkat till att teckna en försäkring om säljarens ansvar för dolda fel. Bedömning av om två besiktningsklausuler som mäklaren har medverkat till har varit tillräckligt tydliga. Fastighetsmäklarens skyldighet att i köpekontraktet dokumentera parternas överenskommelser har också prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en person, som har uppgett sig vara ombud för köparen av en fastighet, framfört kritik mot NN. På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig över anmälan. Hon har också lämnat in kopior av uppdragsavtalet, köpekontraktet, ett e- postmeddelande från säljaren till köparen, den så kallade frågelistan samt blanketter med dokumentation av åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren (säljaren) respektive köparen med tillhörande kopior av parternas identitetshandlingar samt ett registreringsbevis från Bolagsverket beträffande säljaren. Anmälan POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Köparen förvärvade fastigheten av ett aktiebolag genom NN:s förmedling. Ett villkor för köpet var att en dolda fel-försäkring tecknades. NN underrättade köparen om att försäkringen hade tecknats hos ett försäkringsbolag. Fastigheten visade sig sedan vara behäftad med dolda fel i väsentlig omfattning. Köparen anmälde felet till säljarens försäkringsbolag, som avvisade försäkringsfallet eftersom försäkringen var tecknad på felaktig grund. NN hade tecknat försäkringen med ägaren av aktiebolaget som personlig försäkringstagare och inte det aktiebolag som var säljare av fastigheten. Handlingar I det undertecknade köpekontraktet daterat den 15 mars 2012 anges bland annat följande. Säljare [ ] Organisationsnummer 1/1-del 13 Fastighetens skick ( ) Säljaren ska låta genomföra en besiktning av fastigheten. Köpare och säljare ( ) ska ta del av besiktningsprotokollet. Köparen har även anmodats att utnyttja sin möjlighet att erhålla en genomgång av besiktningsprotokollet tillsammans med besiktningsmannen för att säkerställa att köparen på rätt sätt har uppfattat innehållet i protokollet. ( ) 15 Besiktning Köparen har rätt att efter köpet låta besiktiga fastigheten med hjälp av sakkunnig besiktningsman. Om köparen efter att ha genomfört en sådan besiktning inte önskar stå fast vid köpet, äger köparen rätt att begära köpets återgång. Begäran om återgång skall framställas skriftligen till säljaren senast ( ) 17 Dolda fel försäkring Dolda fel försäkring ska tecknas. Premien för försäkringen erlägges av säljaren. 18 Färdigställande Säljaren skall slutföra och bekosta på

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) fackmannamässigt sätt de arbeten som återstår för att färdigställa kök, badrum och övriga påbörjade arbeten. I köpekontraktet har följande text strukits över. 14 Energideklaration Det ska beställas en energideklaration, som inte är äldre än 10 år, avseende byggnaden på fastigheten. Kopia av energideklarationen bifogas detta avtal senast tillträdesdagen. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Dolda-fel-försäkringen Hon hade gjort många fastighetsaffärer med säljaren. Han hade alltid erbjudits att teckna dolda fel-försäkringen eftersom han hade agerat som privatperson. Den 15 mars 2012 tecknades köpekontraktet med det förbehållet att köparen skulle ha möjlighet att besiktiga fastigheten innan avtalet blev bindande. Besiktningen utfördes dagen efter då säljaren, köparen och besiktningsmannen var på plats. Efter en genomgång av protokollet meddelade köparen att köpet skulle fullföljas. Hon informerade köparen om att säljaren skulle teckna en försäkring mot dolda fel. I juni 2014 ville köparen göra en skadeanmälan, som hon hjälpte till med att fylla i och skicka iväg. Därefter fick hon besked om att försäkringen inte gällde, eftersom säljaren var ett företag och inte en privatperson. Hon visste tyvärr inte att företag inte fick stå som försäkringstagare. När försäkringen tecknades hade hennes kollega fyllt i säljaren som privatperson och inte hans företag. Det var därför försäkringsbolaget hade skickat försäkringsbrevet. Hennes kollega tog uppgifter från fastighetsutdraget, där säljaren som fysisk person hade lagfart, och inte från köpekontraktet som de vanligtvis gör. Det var en miss i kommunikationen mellan dem.

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) Utöver dolda fel-försäkringen har köparen inte ställt några krav som förutsättning för köpet. Ärendet är nu ett fall för jurister i ett eventuellt skadeståndsanspråk. Köpekontraktet Besiktningsklausulerna 13 och 15 Säljaren beställde en överlåtelsebesiktning. Köparen var närvarande under besiktningen den 16 mars 2012 och hade möjlighet att begära köpets återgång senast den 21:a samma månad. Orsaken till att detta datum sattes var att köparen skulle resa bort och ville ha besiktningen klar innan resan. Färdigställandet 18 När besiktningen gjordes den 16 mars 2012 kom säljaren och köparen överens om vilka saker som skulle åtgärdas. Detta framgår av ett e-postmeddelande som säljaren skickade till köparen. Självklart skulle det ha stått i kontraktet att åtgärderna skulle vara färdigställda senast på tillträdesdagen, men tyvärr förbisåg hon att skriva in detta. Det var besiktningsmannen MM som skulle avgöra om arbetet var fackmannamässigt utfört. Energideklarationen 14 Säljaren och köparen kom överens om att det inte var nödvändigt att beställa en energideklaration. Villkoret ströks därför när de gick igenom köpekontraktet tillsammans. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning En fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666). Dolda-fel-försäkringen Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det genom köpekontraktet var

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) avtalat att en dolda fel-försäkring skulle tecknas och att premien skulle betalas av säljaren. Enligt NN:s egna uppgifter har det aktiebolag som var säljare av fastigheten dock inte angetts som försäkringstagare, utan aktiebolagets ägare personligen. NN har förklarat att det var hennes kollega som frångick de interna rutinerna när uppgifterna som låg till grund för försäkringen hämtades in. NN har varit ansvarig fastighetsmäklare för förmedlingsuppdraget. Genom att medverka till att teckna försäkringen har hon haft ett ansvar för att se till att försäkringsbolaget fick korrekt information om förutsättningarna i den aktuella överlåtelsen. Hennes försummelse har medfört att försäkringen var ogiltig när köparen gjort en anmälan till försäkringsbolaget. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN allvarligt har brustit i sin omsorgsplikt. Förseelsen utgör en grund för varning. Köpekontraktet Enligt 21 fastighetsmäklarlagen ska fastighetmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från fastighetsmäklarlagen (1995:400) och lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 41) uttalas bland annat att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och att mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas. Besiktningsklausulerna Det åligger fastighetsmäklaren att klargöra köpevillkorens innebörd och verka för att båda parterna har förstått villkoren. Mäklaren har ett ansvar för att återgångsvillkor och andra villkor utformas på ett sådant sätt att tvister om deras tolkning undviks. I det aktuella köpekontraktet finns det två besiktningsklausuler, vars samband med varandra är oklart.

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) I 13 anges bland annat att säljaren har haft en skyldighet att låta genomföra en besiktning av fastigheten och att köparen och säljaren har haft en skyldighet att ta del av besiktningsprotokollet. I 15 anges att köparen har haft rätt att efter köpet låta besiktiga fastigheten med hjälp av en sakkunnig besiktningsman. I samma klausul anges att köparen har haft rätt att begära köpets återgång om köparen inte har önskat stå fast vid köpet efter en sådan besiktning. NN:s förklaring av klausulerna är att säljaren beställde en överlåtelsebesiktning där köparen var närvarande och att köparen hade möjlighet att begära köpets återgång. Av 15 framgår inte på vilket sätt köparen har haft rätt att begära köpets återgång med stöd av den besiktning som säljaren har beställt. I 13 saknas det information om betydelsen av och eventuella konsekvenser av genomgången av besiktningsprotokollet. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har medverkat till att upprätta ett köpekontrakt med två otydliga besiktningsklausuler. Utformningen av dessa har inneburit en risk för tolkningstvister mellan parterna. Förseelsen är varningsgrundande. Dokumentationsskyldigheten Det åligger fastighetsmäklaren att skriftligen dokumentera de överenskommelser som parterna träffar, åtminstone när det rör sig om överenskommelser av någon betydelse. Ett grundläggande krav är att de handlingar som mäklaren upprättar ska vara korrekta och återspegla parternas intentioner. Båda parter har ett intresse av att en tvist inte uppstår i efterhand. Köpekontraktets 14 om energideklaration har strukits över. NN har förklarat detta med att säljaren och köparen har kommit överens om att det inte var nödvändigt att beställa en energideklaration. I köpekontraktets avtalsvillkor 18 anges att säljaren på ett fackmannamässigt sätt ska slutföra och bekosta de arbeten som återstår för att färdigställa kök, badrum och övriga påbörjade arbeten. Villkoret saknar

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) bland annat följande uppgifter. Tidpunkten vid vilken säljaren åtagit sig att senast slutföra arbetena. Vem som har haft att bestämma och bedöma att det utförda arbetet slutförts på ett fackmannamässigt sätt. NN har uppgett att åtgärderna skulle ha varit färdigställda senast på tillträdesdagen och att den som skulle avgöra om arbetet var fackmannamässigt utfört var besiktningsmannen MM. Av utredningen framgår att NN har underlåtit att dokumentera parternas överenskommelser beträffande dels energideklarationen, dels den senaste tidpunkten för och bedömningen av vissa arbeten som säljaren åtagit sig att slutföra. Hon har därigenom medverkat till att upprätta ett köpekontrakt som inte har återspeglat parternas intentioner. Förseelsen motiverar en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN har åsidosatt sin omsorgsplikt genom att inte utgå från förutsättningarna i överlåtelsen när hon har medverkat till att teckna en försäkring för säljarens ansvar för dolda fel. NN har medverkat till att upprätta ett köpekontrakt med två otydliga besiktningsklausuler. NN har underlåtit att dokumentera parternas överenskommelser beträffande dels en energideklaration, dels den senaste tidpunkten för och bedömningen av vissa arbeten som säljaren åtagit sig att slutföra. För detta ska hon meddelas en varning.