Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400), fråga om nyproduktion, överlåtelsehandlingar och rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Prövning av fastighetsmäklarens medverkan vid upprättandet av två upplåtelseavtal. Även granskning av mäklarens information om förutsättningarna för köpet utifrån omständigheterna på bostadsproducentens respektive bostadsrättsföreningens sida. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen har tagit emot en anmälan mot NN från en person som företräder köparna av två nyproducerade bostadsrätter. Anmälarna har kommit in med bland annat följande handlingar; upplåtelseavtal, ekonomisk plan, besiktningsprotokoll, garantihandling samt inlagor till Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN). NN har yttrat sig i ärendet och bifogat bland annat följande handlingar; förhandsavtal och upplåtelseavtal avseende tre bostadsrätter, ekonomisk plan och registreringsbevis för bostadsrättsföreningen samt inlagor till FRN. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) Anmälan Anmälarna har framfört omfattande kritik mot NN. I huvudsak har de uppgett följande. Efter tillträdet av de nyproducerade bostadsrätterna har köparna uppmärksammat en rad brister i lägenheterna. Allvariga ekonomiska problem har uppkommit i bostadsrättsföreningen, som har begärt sig i konkurs. Kritiken mot NN avser felaktigheter i handlingar som han har upprättat, bristande kontroller samt felaktig och bristande information om förutsättningarna för föreningens förvärv och om andra förhållanden som har varit av betydelse för köparna. Tre av fyra bostadsrätter i bostadsrättsföreningen har upplåtits. Efter inflyttning har en mängd fel konstaterats utöver de fel som identifierades i slutbesiktningen. Entreprenören har vägrat att avhjälpa dessa. NN har undanhållit sanningen och enbart tillvaratagit säljarens intressen. Lägenhet 1 Bygget av lägenheten 1 blev försenat och de kände oro över detta. De blev hänvisade av mäklaren till företrädare för producenten. De har också uppmärksammat att byggnationen inte överensstämde med den tekniska beskrivningen. Upplåtelseavtalet undertecknades den 25 maj Hela köpeskillingen skulle betalas vid tillträdet. I avtalet finns oriktiga uppgifter om färdigställandegaranti och byggfelsförsäkring. De fick inte någon information av NN om att säkerhet inte var vad ställd hos Bolagsverket. Lägenhet 2 Lägenheten 2 är osåld. Lägenhet 3 De skrev först förhandsavtal för lägenheten 2 den 22 november Två saker var mycket viktiga för dem, nämligen tidsplanen och takhöjden. De

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) bad NN att formulera ett tilläggskontrakt. Motpart i detta avtal var ett bolag som enligt deras uppfattning stod bakom bostadsrättsföreningen. Under våren år 2011 fick de information om att byggplanerna hade ändrats. De ändrade därför sitt förhandsavtal till lägenheten 3, som de uppfattade som identisk med den tidigare. Vid inflyttningen visade det sig att takhöjden var betydligt lägre än vad som tidigare hade utlovats. De fick inte någon information om detta av NN eller från företrädarna för föreningen respektive producenten. Lägenhet 4 NN visade tomten den 3 oktober De var oroliga för att entreprenören skulle gå i konkurs. Mäklaren lovade att det fanns en färdigställandeförsäkring. Det visade sig senare att en sådan inte fanns, trots att den ingick i avtalet. Förhandsavtalet undertecknades den 11 oktober De fick tillträde i augusti året efter. Omgående upptäckte de ett antal fel som inte hade noterats vid besiktningen. Mäklaren har hänvisat dem till företrädare för producenten. Mäklaren har inte informerat dem om kända problem som har drabbat bostadsrättsinnehavarna i andra projekt med samma entreprenör. De misstänker att information om problemen i föreningen inte har lämnats till spekulanter i samband med visningar av lägenheten 2. Fastighetsmäklarens yttranden NN har i sina yttranden tillbakavisat kritiken och sammanfattningsvis anfört följande. Han har haft både bostadsrättsföreningen och ett aktiebolag som uppdragsgivare. Han har kontrollerat föreningen och gått igenom den registrerade ekonomiska planen. Åtgärderna har varit mer långtgående än vad som krävs av en fastighetsmäklare i ett förmedlingsuppdrag. Övergången av äganderätten till fastigheten motsvarade det som varit för handen för intygsgivarna då den ekonomiska planen registrerades. Det fanns inte någon anledning att ifrågasätta handlingarna. Ingen i föreningens eller byggföretagets styrelse framförde några reservationer. Det fanns inte någon möjlighet att förutse att entreprenaden inte skulle utföras fackmässigt eller att föreningens styrelse inte skulle fullgöra sina åtaganden mot

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) bostadsrättsföreningen vid tecknandet av förhandsavtalen respektive upplåtelseavtalen. Lägenheterna har sålts genom förhandsavtal. Något förskott har inte utgått. Bostadsrättsföreningen har inte ställt någon säkerhet och Bolagsverket har inte meddelat något tillstånd att ta emot förskott. Information om detta har lämnats till samtliga spekulanter och till de slutliga förvärvarna. Efter det att den ekonomiska planen intygats och registrerats av Bolagsverket har slutliga upplåtelser skett genom upplåtelseavtal. Även i detta skede har han lämnat information till förvärvarna om att bostadsrättsföreningen inte har ställt någon säkerhet. I ett av upplåtelseavtalen har det av misstag förts in en uppgift om att säkerhet ställts. Det var fel och i strid med den information som lämnades i övrigt. Två upplåtelseavtal har felaktigt daterats samma dag som de tidigare tecknade förhandsavtalen. Detta är ett handhavandefel som han ansvarar för. Felen kan inte anses medföra att upplåtelsen har skett i strid mot bostadsrättslagens bestämmelser. Datumen är uppenbart felaktiga och skulle ha varit den 4 maj 2011 respektive den 11 maj Han har till avtalen bilagt den ekonomiska planen från den 11 januari Det rör sig om uppenbara felskrivningar som han beklagar. Avtalens undertecknanden är formellt korrekta. I samtliga avtal har den korrekta upplåtaren angivits på första sidan. Fel upplåtare har angivits på sista sidan i ett avtal. Felet beror på inställningen i dataprogrammet. Avtalet är emellertid undertecknat av behöriga firmatecknare för bostadsrättsföreningen. Bostadsrättsföreningen har den 27 april 2011 förvärvat samt erlagt full betalning för samtliga andelar i en ekonomisk förening. Denna ekonomiska förening ägde samtliga aktier i det aktiebolag som vid tidpunkten för förmedlingen var lagfaren ägare till fastigheten. Det innebär att föreningen genom förvärvet var civilrättslig ägare till den fastighet som bostadsrättsföreningen upplät lägenheter i. Förvärvet har genomförts på det sätt som framgår av den ekonomiska planen. Han bestrider att han som mäklare skulle ha haft någon generell skyldighet att vidta kontrollåtgärder vad gäller uppgiften om färdigställandeförsäkring. Uppgiften har lämnats av företrädare för bostadsrättsföreningen och framgick av den ekonomiska planen. Det har inte funnits anledning för honom att ifrågasätta eller kontrollera denna utfästelse från föreningen.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) Det har kommit till hans kännedom att bostadsrättsföreningen på egen begäran har sökt sig i konkurs. Han beklagar detta, men har inte någon kännedom om konkursen. Samtliga av honom anvisade köpare har tillträtt sina lägenheter. Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnden (FRN) har avslagit anmälarnas begäran om skadestånd. Nämnden har funnit att han inte har agerat på ett sätt som har orsakat ekonomisk skada för någon av förvärvarna. Handlingar Från granskningen av de ingivna handlingarna noteras följande. Två upplåtelseavtal är daterade den 10 september 2010 respektive den 22 november 2010, trots att avtalen enligt uppgift ingicks våren år I ett av upplåtelseavtalen finns bland annat följande uppgift. --- Föreningen har fått Bolagsverkets tillstånd för upplåtelse av bostadsrätter och har ställt nödvändig säkerhet hos Bolagsverket fram till den dag då en ny ekonomisk plan med föreningens slutliga totalutgift registrerats eller godkänts på föreningsstämma. I det andra upplåtelseavtalet anges en bostadsrättsförening som upplåtare på sidan ett, men avtalet har undertecknats på sidan tre av företrädare för ett namngivet aktiebolag. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Vid bedömningen av NN:s agerande i samband med det aktuella förmedlingsuppdraget är den numera upphävda fastighetsmäklarlagen (1995:400) tillämplig, eftersom uppdragsavtalet har ingåtts innan den nu gällande fastighetsmäklarlagen (2011:666) trädde i kraft. Enligt 12 fastighetsmäklarlagen ska mäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Det åligger en mäklare att upprätta handlingar med korrekt innehåll. NN har

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) medgett att han skrivit fel datum i två upplåtelseavtal. Det är också utrett att han i ett avtal har fört in en uppgift om att bostadsrättsföreningen hade ställt säkerhet hos Bolagsverket, trots att så inte var fallet. Förseelserna är varningsgrundande. Den felaktiga uppgiften om upplåtare vid underskrifterna i ett upplåtelseavtal kan betraktas som en ringa förseelse med beaktande av avtalets utformning i övrigt. NN har i övrigt tillbakavisat kritiken. Uppgifterna i ärendet leder inte till någon ytterligare åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.