Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning och marknadsföring. Prövning av fastighetsmäklarens skyldighet att ange uppgifter om pantsättning i objektsbeskrivningen avseende en bostadsrätt. Även beskrivningen av uteplatser som inte utgjort upplåten mark har ingått i bedömningen. Utform-ningen av informationen om två gemensamhetsanläggningar har också prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 1 september 2014 att inleda ett tematiskt tillsynsprojekt om objektsbeskrivningar. Syftet är att tydliggöra vilka krav som ställs på objektsbeskrivningar enligt lag och god fastighetsmäklarsed. Förhoppningen är även att ge fastighetsmäklare, mäklarföretag och branschorganisationer incitament att kvalitetsgranska sina mallar och att vidta eventuella andra egenåtgärder som behövs för att objektsbeskrivningar ska utformas på ett korrekt sätt. Avsikten är också att de beslut om objektsbeskrivningar som blir resultatet av granskningen, tillsammans med tidigare vägledande avgöranden, ska utgöra en grund för inspektionens information om vad som är god fastighetsmäklarsed beträffande tillhandahållandet av objektsbeskrivningar och deras innehåll. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) I tillsynsprojektet har Fastighetsmäklarinspektionen initierat tjugofyra tillsynsärenden mot lika många fastighetsmäklare. NN är en av de fastighetsmäklare som har valts ut för att ingå i projektet. Han har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag som han hade avslutat under perioden den 1 januari 30 juni Fastighetsmäklarinspektionen har valt ut två objektsbeskrivningar som tillhandahållits spekulanter den ena avsåg en bostadsrätt och den andra en fastighet. Han har även förelagts att yttra sig samt att ge in kopior av uppdragsavtalen, journalerna och eventuella skriftliga underlag till objektsbeskrivningarna i respektive förmedlingsuppdrag. NN har yttrat sig och lämnat in de begärda handlingarna avseende följande förmedlingsobjekt. 1. Ett uppdrag den 4 februari 2014 om förmedling av en bostadsrätt. 2. Ett uppdrag den 14 augusti 2012 om förmedling av en fastighet. NN har även gett in kopior av de objektsbeskrivningar som har fogats till respektive köpekontrakt och utskrifter från Lantmäteriet avseende två gemensamhetsanläggningar. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i denna tematiska tillsyn endast granskat objektsbeskrivningarna. Om det har förekommit flera objektsbeskrivningar i samma förmedlingsuppdrag, har inspektionen granskat den som har tillhandahållits tilltänkta köpare (spekulanter). De övriga dokument som finns i ärendet har endast utgjort ett underlag för bedömningen av objektsbeskrivningen. I detta ärende har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat följande. Objektsbeskrivningen avseende bostadsrätten Det har inte angetts i objektsbeskrivningen att bostadsrätten är pantsatt trots att den inskickade bostadsrättsinformationen innehåller en notering om pantsättning.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) I objektsbeskrivningen finns följande uppgifter. --- med två uteplatser i soligt läge. --- Renoveringsår byggdes altaner varav den bakre med skärmtak. Två trevliga uteplatser, den vid vardagsrummet med sol till lunchtid och den andra med eftermiddagssol och vy mot lekparken. Båda med rejäla trädäck och den bakre även skärmtak. Ritningen som avser entréplanet visar ett trädäck utanför vardagsrummet. Den inskickade bostadsrättsinformationen innehåller en uppgift om lägenhetsyta. Det finns inte någon uppgift om upplåten mark eller uteplatser i informationen från bostadsrättsföreningen. Objektsbeskrivningen avseende fastigheten Objektsbeskrivningen som utgör en broschyr om totalt tolv sidor innehåller bland annat följande uppgifter på sidorna 2, 4 och 5. Till samfälligheten hör båtbrygga, tennisbana och fotbollsplan. Driftskostnad --- samfällighet kr Servitut --- XX GA:10, XX GA:9 Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett följande. Det var ett feltryck i den tryckta objektsbeskrivningen, men noteringen om pantsättningen står alltid på internet. Felet var rättat i den objektsbeskrivning som köparen fick som bilaga och som har signerats av parterna. Enligt säljaren hade man nyttjanderätt till båda uteplatserna. Han har inte fått fram att platserna har upplåtits. Det är anledningen till att det inte har angivits. Gemensamhetsanläggningarna är alltid med på visningarna som lösblad. De finns även redovisade på nätet via pdf-er och som en signerad bilaga till köpekontraktet.

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklaren ska enligt 18 samma lag tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av en fastighet (objektsbeskrivning). Den ska innehålla uppgifter om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgifter om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgifter om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Om förmedlingen avser en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla uppgifter om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgifter om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna samt driftskostnader. Mäklaren ska även tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning, ska föreningens ekonomiska plan tillhandahållas. Pantsättningen Uppgifter om pantsättningen av bostadsrätten utgör en obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen. Det är utrett att NN i förmedlingsuppdraget avseende bostadsrätten har tillhandahållit tilltänkta köpare en beskrivning som har saknat denna information. Förseelsen är varningsgrundande. Det förhållandet att det har funnits information om pantsättningen på internet och att uppgiften rättats i den objektsbeskrivning som överlämnades till köparen i samband med kontraktskrivningen leder inte till någon annan bedömning. Marknadsföringen av uteplatserna Objektsbeskrivningen avseende bostadsrätten innehåller beskrivningar av två uteplatser. I informationen från bostadsrättsföreningen finns det inte någon

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) notering om upplåten mark. Enligt NN har säljarna uppgivit att man hade nyttjanderätt till uteplatserna. Utredningen får anses visa att marken inte ingick i upplåtelsen av bostadsrätten. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen bör en objektsbeskrivning avseende en bostadsrätt innehålla information om vilken rätt en bostadsrättsinnehavare har till en uteplats eller annan mark utanför bostaden som har framhållits i beskrivningen. Om fastighetsmäklaren inte får information om förutsättningarna för en sådan uteplats från sin uppdragsgivare eller bostadsrättsföreningen bör en allmän reservation införas om detta. Den aktuella objektsbeskrivningen lämnar ett utrymme för tilltänkta köpare att uppfatta det som att marken med uteplatserna har ingått i upplåtelsen av bostadsrätten, trots att det inte var så. Eftersom en hänvisning saknas till uppdragsgivarnas uppgifter om nyttjanderätt finns det en risk för att framställningen blir vilseledande. Genom att underlåta att införa information i beskrivningen om de kända förutsättningarna för uteplatserna har NN åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarinspektionen anser att förseelsen är varningsgrundande. Gemensamhetsanläggningar En objektsbeskrivning avseende en fastighet ska innehålla uppgifter om eventuella gemensamhetsanläggningar. Enbart beteckningen har i beslut från Fastighetsmäklarinspektionen inte ansetts tillgodose spekulanters intresse av att få kännedom om sådana anläggningar. Enligt inspektionen ska presentationen omfatta även anläggningens art, omfattning och förvaltning. Uppgifterna om gemensamhetsanläggningarnas beteckning respektive art (båtbrygga m.m.), omfattning (kostnaderna) och förvaltning (samfällighet) finns på olika platser i den granskade objektsbeskrivningen. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen borde dessa uppgifter även ha presenterats sammanhållet i beskrivningen. Inspektionen anser emellertid att NN i tillräcklig omfattning har tillgodosett spekulanternas intresse av att få kännedom om gemensamhetsanläggningarna. Utformningen leder därför inte till någon påföljd från inspektionens sida. Övrigt

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) Det som i övrigt har kommit fram om de två objektsbeskrivningarna som har granskats i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN har tillhandahållit en objektsbeskrivning som saknat uppgifter om pantsättningen av bostadsrätten och information om att det var fråga om nyttjanderätt till två uteplatser. Båda dessa förseelser är varningsgrundande.