Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning och marknadsföring. Prövning av fastighetsmäklarens uppgifter i en objektsbeskrivning om antalet rum i en bostadsrätt, vilket inte är en obligatorisk uppgift. Frågan om marknadsföringen har varit vilseledande på grund av den felaktiga uppgiften i objektsbeskrivningen har också prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar dig en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en köpare av en bostadsrätt riktat kritik mot dig. Han har lämnat in frågelistan, del av objektsbeskrivningen och överlåtelseavtalet. Du har yttrat dig i ärendet och lämnat in frågelistan, överlåtelseavtalet, objektsbeskrivningen och mäklarbilden. Anmälan Anmälaren har bland annat uppgett följande. Anmälaren var på en privatvisning tillsammans med sin flickvän och bror. I samband med visningen uppgav du att lägenheten hade gjorts om utav säljare POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) i ett tidigare led. De frågade dig om lägenhetsrenoveringen hade blivit godkänt av föreningen. De fick då till svar att ett godkännande från föreningen inte var behövligt. Anmälaren valde sedan att köpa lägenheten. Efter sex månader tog anmälaren kontakt med bostadsrättsföreningen angående ventilationen i lägenheten. Föreningen skickade en sakkunnig som förklarade att ventilationen inte hade gjorts av föreningen utan av en tidigare säljare. Hon uppgav vidare att ventilationen inte var godkänd, att föreningen inte hade sett planlösningen och att den inte heller var godkänd samt att rören från badrum till kök med stor sannolikhet var feldragna. Lägenheten bestod enligt föreningens uppgifter av 1,5 rum. Anmälaren har betalat för en lägenhet bestående av 2 rum. Den objektsbeskrivning som han har fått av dig var inte i överensstämmelse med originalet. Anmälaren har reklamerat både till säljaren och till dig. Ditt yttrande Du har uppgett i huvudsak följande. Du tillfrågades aldrig om renoveringen var godkänd av föreningen. Du talade om för köparen vid flera tillfällen, att det inte var de nuvarande säljarna som hade genomfört renoveringen. Du har varit i god tro. Vid misstanke om att renoveringen inte var godkänd av föreningen, så hade du upplyst köparna om detta och skrivit in det i objektsbeskrivningen. När det gäller vilka uppgifter du har lämnat om antal rum i bostadsrätten har du uppgett att säljarna köpte bostaden som en 2:a och att de absolut ville marknadsföra den som det. Du påpekade för säljarna att bostaden enligt lägenhetsförteckningen var registrerad som en 1,5:a. Om säljarna ville marknadsföra bostaden som en 2:a var ansvaret helt och hållet deras och objektsbeskrivningen godkändes. De flesta liknande bostäder av samma storlek har marknadsförts och sålts som 2:or. I lägenheten finns det två stora rum. Bostaden räknas som en större 2:a i området, 48 kvadratmeter. Köparna hade inte några synpunkter på lägenhetens storlek och inte heller på rummens storlek. Köparen har försökt att sälja bostaden i sin tur och bostaden marknadsfördes då som en 2:a av fastighetsmäklaren.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Anmälaren kontaktade dig cirka sex månader efter köpet och ville sälja bostaden. Han blev upprörd när du förklarade för honom att marknaden inte längre var lika bra och att han borde avvakta för att inte göra en förlust. Anmälaren vände sig till en annan fastighetsmäklare. Efter ett misslyckat försök började klagomålen på bostaden komma in. Du förklarade för anmälaren att du förstod hans synpunkter men att du har varit i god tro och att du enligt lag inte får vara partisk eller agera som ett ombud för någon av parterna efter tillträdet. Du meddelade honom att du skulle ta detta med säljaren och hänvisade honom till er kundombudsman. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarnas klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Vid granskningen av de handlingar som lämnats in i ärendet har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat följande. Objektsbeskrivningen Det är antecknat i objektsbeskrivningen att lägenheten bestod av 2 rum, varav 1 sovrum. Det framgår även följande. Interiörbeskrivning Den genomtänkta planlösningen ger dig ett mycket praktiskt och behagligt boende med ett separat sovrum, lyxigt badrum och ett stilrent kök med öppen planlösning mot vardagsrum vilket gör att du har gott om plats för det större sällskapet. Lägenhet Antal rum: 2 Övrigt Ovanstående uppgifter är lämnade av säljaren och är endast kontrollerade av fastighetsmäklaren om omständigheterna krävt det. Mäklarbilden-lägenhetsförteckningen Av lägenhetsförteckningen framgår att antalet rum i lägenheten var 1,5.

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning. Marknadsföringen i objektsbeskrivningen Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska enligt bestämmelsen innehålla vissa obligatoriska uppgifter. Inget hindrar att fastighetsmäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Antalet rum är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning. Uppgifter om ett försäljningsobjekt som förs in i objektsbeskrivningen ska vara korrekta och ge en rättvisande bild av objektet. Detta gäller oavsett om den aktuella uppgiften är obligatorisk eller inte (Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr ). Av god fastighetsmäklarsed följer att uppgifter som inte är obligatoriska i objektsbeskrivningen, men som ändå har förts in, ska stämma överens med vad mäklaren har fått veta om objektet utifrån den information som mäklaren har haft tillgång till från säljaren, genom sin kontrollskyldighet av inskrivningsförhållanden, eventuella iakttagelser eller annan kännedom om förmedlingsobjektet. Av 10 marknadsföringslagen (2008:486) framgår det bland annat att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen av sin egen eller någon annans näringsverksamhet. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt. Enligt 8 marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används på ett korrekt sätt återger förmedlingsobjektet. I ärendet är det utrett att objektsbeskrivningen innehöll en felaktig uppgift om att bostadsrätten bestod av två rum. En uppgift som förs in i objektsbeskrivningen ska stämma överens med vad mäklaren har fått veta om objektet. Du har fått kännedom om bostadens antal rum genom lägenhetsförteckningens uppgifter. Trots kännedom om att bostadsrätten i lägenhetsförteckningen är registrerad med 1,5 rum har du marknadsfört den med en uppgift om att den har 2 rum. Fastighetsmäklarinspektionen kan konstatera att det, i objektsbeskrivningen för den i ärendet aktuella bostadsrätten, inte har gått att utläsa vare sig att bostadsrätten i lägenhetsförteckningen är registrerad med 1,5 rum eller att bostadsrättens planlösning har förändrats sedan uppgiften fördes in i förteckningen. Tilltänkte köpare av bostadsrätten har i och med detta undanhållits sådan väsentlig information som krävs för att de ska kunna fatta ett välgrundat affärsbeslut. De uppgifter som har lämnats i marknadsföringen har inte gett en rättvisande bild av objektet och är därför vilseledande. Vilseledande marknadsföring står i strid med god fastighetsmäklarsed. I ärendet är det klarlagt att en felaktig uppgift har förts in i objektsbeskrivningen och att marknadsföringen av objektet därigenom har blivit vilseledande. För detta ska du meddelas en varning.

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.