Beslutet/domen har överklagats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en anmälare riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av de marknadsförda priserna på två fastigheter. På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Han har gett in uppdragsavtalen, objektsbeskrivningarna, köpekontrakten, anbudsförteckningarna, fastighetsutdragen och skogsbruksplanerna. Anmälan Anmälan gäller två mäklare, varav NN är den ena. Såvitt avser NN har anmälaren uppgett i huvudsak följande. Mäklare i [ ] län sätter inte rimliga utgångspriser på sina objekt. Det blir mer och mer utbrett att mäklarna inte ens försöker sätta ett pris som speglar POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) det aktuella marknadsvärdet. Det är inte rätt att spekulanterna ska lägga ned tid och kraft på att åka på visningar, kolla upp bakgrund och detaljer om fastigheten, drömma om framtiden och fixa lånelöfte då ekonomin inte kommer bli som beräknad. NN har marknadsfört en fastighet (fastigheten 1) med ett utgångspris om kr och slutpriset blev kr. Det är fråga om ett uppenbart lockpris som inte ens ligger i närheten av vad som är rimligt. NN har även marknadsfört en annan fastighet (fastigheten 2) med ett lockpris. I det fallet var utgångspriset kr. Budgivningen låg vid tidpunkten för anmälan på kr. Genom att titta på historiken i området kan även en lekman i förväg anta att priset inte kommer understiga kr för denna fastighet. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Eftersom det handlar om små jordbruksfastigheter finns det få referensobjekt att tillgå. Värderingen och det bedömda marknadspriset baseras på snittpriser av skogsinnehåll och jordbruksmark i området. Vid båda försäljningarna överträffade slutpriset såväl hans som säljarnas förväntningar. Att förutspå en sådan prisstegring är helt omöjligt mot bakgrund av statistik och närliggande försäljningar. Lantbrukare i närheten av fastigheterna deltog i budgivningen till strax över utgångspriserna, vilket visar att de delade hans uppfattning om värdet. Båda fastigheterna köptes av unga högavlönade par som ville förverkliga sina drömmar om att bo på landet, kosta vad det kosta vill. Fastigheten 1 Skogsinnehållet enligt skogsbruksplanen värderades till cirka X kr utifrån ett kubikmeterpris om 500 kr. Betesmarken värderades till cirka X kr baserat på ett pris om cirka kr per hektar. Det totala lantbruksvärdet blev kr. Byggnaderna var förvisso väl underhållna, men ekonomibyggnaderna var inte lämpade för ett modernt lantbruk och bostadshuset var inte funktionellt för åretruntboende. Vid lantbruksförsäljningar i mellersta Sverige brukar man säga att man normalt

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) kan förvänta sig ett försäljningspris motsvarande det dubbla taxeringsvärdet. Det dubbla taxeringsvärdet för den aktuella fastigheten var X kr. Eftersom skogsinnehavet bedömdes vara något bättre än normalt höjdes utgångspriset till kr. När det gäller lantbruksfastigheter ses byggnader oftast som en belastning. Det beror på att de flesta gårdar köps upp av ägare till närliggande lantbruk, vilka inte har användning för omoderna byggnader. Fastigheten såldes för kr. Fastigheten 2 Fastigheten såldes ett år efter fastigheten 1. Värdena hade därför förändrats något. På fastigheten fanns det dessutom lite odlad mark. Skogsinnehållet värderades till X kr (550 kr per kubikmeter). Åkermarken värderades till X kr (det senaste försäljningspriset för åkermark i området hade varit mellan och kr per hektar). Samma pris på betesmarken ger ett värde för betesmark om X kr. Det totala lantbruksvärdet bedömdes vara kr. Eftersom det finns väldigt lite skog att avverka inom den närmaste tioårsperioden bedömdes att slutpriset inte skulle bestämmas utifrån det dubbla taxeringsvärdet. Utgångspriset sattes till 1,6 gånger taxeringsvärdet, vilket blev kr. Inte heller för denna fastighet fanns det något bruksvärde på ekonomibyggnaderna. Bostadshuset var välskött, men den senaste renoveringen var från år [ ] och stora delar av interiören var från [ ]-talet. Fastigheten såldes för kr. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Fastigheten 1 Objektsbeskrivningen Av objektsbeskrivningen avseende fastigheten 1 framgår det att den är en lantbruksenhet med en totalareal om X ha och med ett bostadshus om X kvm enligt taxeringsinformationen. Utgångspriset var kr. I

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) beskrivningen anges bl.a. följande: [ ] Anbudsförteckningen I anbudsförteckningen för fastigheten 1 finns det sammanlagt 23 bud noterade, vilka har lämnats av sex olika budgivare. Flera budgivare var aktiva upp till kr. Därefter återstod det två budgivare som bjöd på fastigheten. Köpekontraktet Köpekontraktet avseende fastigheten 1 tecknades den 30 augusti 2016 och köpeskillingen uppgick till kr. Fastigheten 2 Objektsbeskrivningen Av objektsbeskrivningen avseende fastigheten 2 framgår det att den är en lantbruksenhet med en totalareal om X ha och med ett bostadshus om X kvm enligt uppgift från säljaren. Utgångspriset är kr. I beskrivningen anges bl.a. följande. [ ] Anbudsförteckningen I anbudsförteckningen för fastigheten 2 finns det sammanlagt 19 bud noterade, vilka har lämnats av åtta olika budgivare. Budgivningen startade på kr. Flera budgivare var aktiva upp till kr. Därefter återstod två budgivare som bjöd på fastigheten. Det finns även ett sent lämnat anbud från en tredje budgivare om kr, som inte har beaktats av säljaren. Köpekontraktet Köpekontraktet avseende fastigheten 2 tecknades den 30 maj 2017 och köpeskillingen uppgick till kr.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen Tillämpliga bestämmelser och praxis Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt fjärde punkten i bestämmelsens andra stycke gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen (prop. 2010/11:15 s. 33). Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligt avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål samt tre domar den 11 februari 2013 i målen , och ). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr ). Gemensamma överväganden beträffande de två fastigheterna NN har angett skälen för sin bedömning av fastigheternas marknadsvärde. Det framstår som anmärkningsvärt att han verkar ha värderat båda fastigheterna enbart utifrån deras värde som skogs- och jordbruksfastigheter. Båda fastigheterna köptes enligt NNs egna uppgifter av unga högavlönade par som önskade bosätta sig på landet. Texterna i objektsbeskrivningarna verkar också rikta sig mer till detta slags spekulanter, som inte nödvändigtvis önskar bedriva skogs- eller jordbruksverksamhet. Detta intryck får man särskilt med tanke på att båda fastigheterna marknadsförs såsom liggande på 25 minuters pendlingsavstånd från en stad. Det kan även noteras att den beräkning av det totala lantbruksvärdet som NN har redogjort för inte verkar ha någon koppling till det utgångspris som är satt. Skälet till varför han gjort en sådan beräkning är därför oklart. Utgångspriset förefaller ha bestämts helt och hållet utifrån en princip om att skogs- och lantbruksfastigheter normalt säljs för det dubbla taxeringsvärdet. Det är också anmärkningsvärt att NN, åtminstone efter att ha sålt fastigheten 1 till ett avsevärt högre pris än utgångspriset, inte valde att sätta ett högre utgångspris på fastigheten 2. Tvärtom värderade han fastigheten 2 till mindre än det dubbla taxeringsvärdet och skälet för den sänkningen anges vara fastighetens sämre skogsinnehåll. En sådan värdering är kanske korrekt för det slags köpare som NN refererar till (lantbrukare med närliggande fastigheter). För andra slags spekulanter är skogsinnehållet sannolikt mindre avgörande för priset än andra faktorer. Fastigheten 1 Det marknadsförda priset för fastigheten 1 har understigit det slutliga

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) försäljningspriset med mer än 50 procent. Detta är en mycket stor skillnad. Det framstår som rimligt att NN borde ha förstått att det utgångspris han satte väsentligen understeg fastighetens marknadsvärde. Fastighetsmäklarinspektionen kan dock inte helt tillbakavisa NNs bedömning av marknadsvärdet. Fastigheten 2 Ifråga om fastigheten 2 har det marknadsförda priset understigit det slutliga försäljningspriset med nästan 40 procent. Även denna skillnad är betydande. Det kan noteras att budgivningen enligt anbudsförteckningen startade på kr, dvs kr över utgångspriset. Det höga försäljningspriset kan inte förklaras med att det fanns två spekulanter som ville köpa fastigheten till varje pris. NN hade knappt ett år tidigare sålt fastigheten 1 under liknande förutsättningar. Dessutom har skillnaden mellan utgångspriset och försäljningspriset varit markant och ett flertal budgivare har lämnat bud på en väsentligt mycket högre nivå än utgångspriset. Mot denna bakgrund finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte kan ha undgått att förstå att det utgångspris som han satte var väsentligt lägre än fastighetens marknadsvärde. NN bedöms därför ha använt sig av en vilseledande prisuppgift vid marknadsföringen av fastigheten 2. För denna förseelse ska han meddelas en varning.