Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen av en bostadsrätt har varit vilseledande. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en spekulant på en bostadsrättslägenhet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in statistik över försäljningar av bostadsrätter i det aktuella området under perioden den 30 september 29 oktober NN har yttrat sig över anmälan samt gett in kopior av två uppdragsavtal, två objektsbeskrivningar och två köpekontrakt. Han har även lämnat in statistik över försäljningar av bostadsrättslägenheter på den aktuella vägen under perioden den 26 februari maj Anmälan Anmälaren har bland annat framfört följande. Hon vill anmäla NN för att ha använt sig av ett lockpris. Den aktuella POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) bostadsrätten hade ett utgångspris på kr. Vid tidpunkten för anmälan var det högsta budet kr. I samma port två trappor upp hade NN under år 2014 sålt en lägenhet som är lika stor som den nu aktuella för kr. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett bland annat följande. Utgångspriset avseende bostadsrättslägenheten sattes utifrån spannet för ett försiktigt bedömt marknadsvärde baserat på försäljningsstatistik och NNs erfarenheter. Att jämföra utgångspriset för det aktuella objektet med närliggande objekt i samma port två trappor upp är missvisande. Det sist nämnda objektet är en takvåning med högt tak och hög standard. Den nu aktuella lägenheten ligger på det första våningsplanet och har inte samma exklusiva känsla. Den obalans som råder på bostadsmarknaden i Stockholm ledde visserligen till att slutpriset för det aktuella objektet kom att uppgå till kr. Detta var dock långt över vad säljarna och NN hade vågat drömma om. Priserna i området gick upp till närmare kr per kvm precis i det skedet som den aktuella överlåtelsen skedde. Tiden innan låg priserna i linje med utgångspriset, som sattes i samråd med säljarna. Att priset var långt över förväntan styrks av att den så kallade stegen för provisionen började först vid kr, vilket var säljarnas drömgräns. Handlingarna Vid granskningen av de handlingar som har lämnats in i ärendet har följande uppmärksammats. Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet undertecknades den 20 oktober Av uppdragsavtalet framgår det att utgångspriset pris var kr och att uppdragsgivaren

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) hade accepterat detta som ett tänkbart försäljningspris. I uppdragsavtalet anges att förmedlingsprovisionen skulle betalas av uppdragsgivaren med 2,5 procent av den blivande köpeskillingen inklusive moms upp till köpeskillingen kr. På den del av köpeskillingen som kunde komma att överskrida kr skulle en provision om tio procent inklusive moms utgå. Objektsbeskrivningen av den aktuella bostadsrätten I objektsbeskrivningen av den aktuella bostadsrätten, som ligger på det första våningsplanet, anges bland annat följande. Boarea: 96 kvm (föreningens information) Antal rum: 4 rum och kök Allmän beskrivning etc: Ljus och fräsch gavellägenhet om 96 kvm med utmärkt planlösning samt balkong i ogenerat söderläge! En lägenhet med hög standard på materialval, vitmålade väggar, ekparkett och fönsterbänkar i sandsten. Bekvämligheter som diskmaskin, tvättmaskin och torktumlare. Fönster mot flera väderstreck skapar generösa ljusinsläpp. Kök och vardagsrum i öppen planlösning. Matplatsen i köket rymmer ca 8-10 personer och sällskapsdelen kan möbleras flexibelt efter behov av funktion. Trevligt och lugnt läge intill skogen med närhet till affärer, service, bussar och tunnelbana. Välskött förening med god ekonomi. Objektsbeskrivningen av jämförelsebostadsrätten I objektsbeskrivningen av jämförelsebostadsrätten, som ligger på den tredje våningen, anges bland annat följande. Boarea: 96 kvm (föreningens information) Antal rum: 3 rum och kök Allmän beskrivning etc: [ ] Takvåning om 96 kvm med 4,60 meter i nock samt terrass!

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) Anmälarens sammanställning över sålda objekt Den av anmälaren ingivna statistiken över försäljningar av bostadsrätter i området under perioden den 30 september 29 oktober 2015 visar följande. Från perioden den 30 september och 29 oktober 2015 redovisas fyra försäljningar. Boytan hade varierat mellan 79,4 kvadratmeter och 108 kvadratmeter. Slutpriserna anges ha varit mellan kr och kr. Kvadratmeterpriserna hade varit mellan kr och kr. Prisstatistik från mäklare över sålda objekt Den av mäklaren ingivna statistiken över försäljningar av bostadsrättslägenheter på den aktuella gatan under perioden den 26 februari maj 2017 visar följande. Det hade under år 2015 varit tre överlåtelser av objekt på den aktuella gatan innan uppdragsavtalet för den aktuella förmedlingen ingicks. Boytan för dessa lägenheter var mellan 44 och 85 kvadratmeter. Slutpriserna för dessa lägenheter anges ha varit mellan kr och kr. Kvadratmeterpriserna hade varit mellan kr och kr. En av överlåtelserna hade avsett en bostadsrätt med tre rum på 85 kvadratmeter i samma port på våning tre. Denna bostadsrätt hade sålts för kr, dvs. ett kvadratmeterpris på kr. Under år 2014 hade det varit fem överlåtelser av bostadsrätter på samma gata. Den 15 oktober 2014 hade det sålts en bostadsrätt med tre rum på 96 kvadratmeter i samma port på våning tre. Denna bostadsrätt hade sålts för kr. Kvadratmeterpriset hade varit kr. Köpekontraktet avseende den aktuella bostadsrätten Köpekontraktet undertecknades den 11 november Köpeskillingen anges vara kr. Kvadratmeterpriset har uppgått till kr. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning I 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) anges följande. Fastighetsmäklaren

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen I god fastighetsmäklarsed ingår att fastighetsmäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning. Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris innebär att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Detta har fastställts i flera domar (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål samt tre domar den 11 februari 2013 i målen , och ). I ett av dessa fall fann Kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr ). Utgångspriset för den aktuella bostadsrätten var kr och den såldes för kr. Det innebär att utgångspriset har understigit försäljningspriset med kr, vilket är en avvikelse på 30 procent. Fastighetsmäklarinspektionen finner att det marknadsförda priset väsentligt har understigit försäljningspriset. NN har i sitt yttrande uppgett att han bedömt marknadsvärdet utifrån försäljningsstatistik och sina erfarenheter. Vid en jämförelse med försäljningar i området under slutet av september och början av oktober 2015 framgår det dock att hans prissättning med ett kvadratmeterpris på kr i utgångspris har avvikit från vad andra objekt sålts för under den aktuella tidsperioden. NN har uppgett att obalansen på bostadsmarknaden och prisutvecklingen i

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) det skede som den aktuella överlåtelsen ägde rum har utgjort skälet till att försäljningspriset avvikit så mycket från utgångspriset. Inspektionen har inte tillgång till någon utredning som skulle kunna tillbakavisa hans bedömning. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att det inte är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av ett så kallat lockpris vid marknadsföringen av bostadsrätten. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.