Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om rådgivnings- och upplysningsskyldighet, objektsbeskrivning och journal. Prövning av om fastighetsmäklaren har informerat köparna av bostadsrätten om att det fanns planer på att bygga en väg i närheten av lägenheten. Även granskningen av objektsbeskrivningen och journalen har berörts i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet från vidare handläggning. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen har tagit emot en anmälan från köparna av en bostadsrätt som fastighetsmäklaren NN hade i uppdrag att förmedla. Fastighetsmäklarinspektionen har från NN begärt in ett yttrande och kopior av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, dokumentationen för att uppnå kundkännedom, den skriftliga informationen om köparens ansvar för att undersöka bostadsrätten, depositionsavtalet, överlåtelseavtalet, journalen, anbudsförteckningen och eventuella andra handlingar som skulle kunna ha betydelse i sammanhanget. NN har yttrat sig i ärendet och kommit in med de begärda handlingarna. Dessutom har NN lämnat in två prospekt för andra bostadsrätter i samma bostadsrättsförening som den lägenhet som hon förmedlade. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) Anmälan Anmälarna har sammanfattningsvis framfört följande. De fastnade för lägenheten för att läget var lugnt och fint och hade radhuskänsla. På visningen gavs det ingen information om att en väg skulle byggas utanför fastigheten och det fanns inte någon information om detta i objektsbeskrivningen. Inte heller vid kontraktsskrivningen den 19 mars 2014 informerade fastighetsmäklaren om det planerade vägbygget. Den 15 april 2014 fick anmälarna reda på att det planerades en ny väg utanför fastigheten. De kontaktade fastighetsmäklaren dagen därpå. NN sa att hon trodde att hon hade informerat alla om vägen på de två sista visningarna, men kanske hade missat att berätta för dem. På hösten 2013 var anmälarna på en visning av samma bostadsrättslägenhet och även då var NN ansvarig mäklare. Inte heller vid denna visning lämnades någon information om det planerade vägbygget. NN har framfört till dem att lägenheten inte var mindre värd på grund av vägen. Anmälarna har förklarat att för dem var lägenheten inte längre värd den summa som de hade betalat. Vi har lagt bud på en lägenhet i utkanten av ett radhusområde som angränsar till en stor skog. Varken omgivningen eller lägenheten i sig är desamma när vägen är byggd med tanke på buller, luftföroreningar och sämre framkomlighet till området. Handlingar Vid genomgången av handlingarna har följande noterats. Objektsbeskrivningen Andelstalet i föreningen är angivet, men bostadsrätthavarens andel av årsavgifterna saknas.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Journalen Det saknas en anteckning om att årsavgiften är kontrollerad i nära anslutning till kontraktsskrivningen. Det är antecknat att NN den 16 och 17 mars 2014 har informerat spekulanterna om carport, inget källarförråd och att en väg kommer att byggas bakom huset. Vid noteringen den 17 mars 2014 har anmälarna noterat att de inte håller med. Journalen är undertecknad och kvitterad av säljaren och köparna den 12 maj Fastighetsmäklarens yttrande NN har tillbakavisat kritiken och sammanfattningsvis uppgett följande. Objektsbeskrivningen Bostadsrättsföreningen redovisar bara andelstalet avseende den totala insatsen. De har inte tagit fram något andelstal för årsavgiften. Kontrollen av årsavgiften En kontroll av årsavgiften gjordes i samband med att förfoganderätten och pantsättningen kontrollerades den 5 mars Kontraktet undertecknades den 19 mars. Informationen om årsavgiften kommer från mäklarbilden. Hon har sålt i denna förening tidigare och pratat med ordföranden upprepande gånger. Hon visste att ingen avgiftshöjning var på väg. Information om det planerade vägbygget NN har informerat om att en väg skulle byggas bakom huset och bakom en carportlänga. Köksfönstret i lägenheten är mot den sidan där vägen skulle byggas. Hon har varit väldigt noggrann och informerat om den på alla visningar samt även till alla som hon har pratat med och som visat intresse för lägenheten. Hon har lämnat informationen genom att peka från fönstret och beskriva hur vägen skulle gå och att en rondell skulle byggas. Eftersom anmälarna har varit på två visningar tycker hon att det känns helt osannolikt att de inte har hört henne berätta om vägen. På den sista visningen började

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) hon berätta för anmälarna om var carporten låg. Hon blev avbruten av en av anmälarna som sa att de redan hade hört och kände till allt om lägenheten, eftersom de hade sett denna lägenhet tidigare och även varit på andra visningar i området. Detta stärkte NN ytterligare i vetskapen om att hon hade informerat om vägen. Det var först efter kontraktsskrivningen som byggstarten för vägen beslutades. Det har funnits planer på att bygga en väg med den aktuella dragningen sedan länge. Hon lämnade inte någon allmän skriftlig information därför att vägen hade planerats i drygt 30 år, var omskriven och att inga beslut var fattade vid tidpunkten för kontraktsskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Av 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår att en fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Enligt 16 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Enligt 18 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I bestämmelsens tredje stycke anges följande. Om förmedlingen avser en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla uppgifter om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgifter om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna samt driftskostnader. Mäklaren ska även tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning, ska föreningens ekonomiska plan tillhandahållas. Av förarbetena till denna bestämmelse (prop. 2010/11:15 s. 59) framgår

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) följande. Med andelstal avses en beskrivning av bostadsrätten i två avseenden. För det första ska ägarandelen i föreningen anges, dvs. hur stor insats den aktuella bostadsrätten har i förhållande till den totala insatsen. För det andra ska det anges hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som åvilar bostadsrätthavaren. Mäklaren ska i objektsbeskrivningen ange andelstalet i båda dessa avseenden. Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget i en så kallad journal. Skyldigheten omfattar enligt förarbetena till lagen bland annat uppgifter om när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, till exempel utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten (prop. 2010/11:15 s. 61). Objektsbeskrivningen Mot bakgrund av att bostadsrättsföreningen enbart har redovisat bostadsrättens ägarandel i föreningen och att detta andelstal har redovisats i objektsbeskrivningen, finner Fastighetsmäklarinspektionen att det inte finns grund för någon disciplinär påföljd i denna del. Journalen Av god fastighetsmäklarsed följer att fastighetsmäklaren har en skyldighet att kontrollera årsavgiften i nära anslutning till överlåtelsen. Fastighetsmäklaren NN har uppgett att avgiften kontrollerades den 5 mars Fastighetsmäklarinspektionen finner att detta får anses vara i tillräcklig nära anslutning till överlåtelsen, som ägde rum den 19 mars Det framgår inte av journalen att årsavgiften kontrollerades den 5 mars Eftersom det är fråga om en enstaka brist bedömer Fastighetsmäklarinspektionen detta som en ringa förseelse som inte leder till någon påföljd. Information om det planerade vägbygget Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar inledningsvis att planerna om att

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) bygga en väg bakom den fastighet där bostadsrätten är belägen får anses ha varit information av en sådan betydelse för en köpare att den har omfattats av NN:s upplysningsskyldighet. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar också att det är antecknat i journalen att spekulanterna den 16 och 17 mars 2014 har informerats om att en väg skulle byggas bakom huset. Det framgår dock inte av journalen på vilket sätt spekulanterna har blivit informerade. NN har uppgett i sitt yttrande att informationen lämnades muntligt till spekulanterna på visningarna. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). Mot bakgrund av anteckningen i journalen och NN:s uppgifter om att hon på visningarna muntligt har informerat spekulanterna om det planerade vägbygget, kan det inte anses otvetydigt fastställt att hon har brustit i sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.