Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (8) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om journal, objektsbeskrivning, kundkännedom - grundläggande åtgärder och riskbaserade rutiner enligt penningtvättslagstiftningen. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta och överlämna en journal med anteckningar över förmedlingsuppdraget. Beslutet innehåller även en bedömning av om mäklaren i objektsbeskrivningen har angett driftskostnaderna på ett korrekt sätt när motstridiga uppgifter om kostnaderna för uppvärmning funnits i energideklarationen jämfört med objektsbeskrivningen. Mäklarens åtgärder för att uppnå grundläggande kundkännedom och avsaknaden av riskbaserade rutiner har också bedömts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en köpare riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av förmedlingen av en fastighet. På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, köpekontraktet, delar av energideklarationen, besiktningsprotokollet, anbudsförteckningen, depositionsavtalet och dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (8) Anmälan Anmälaren har genom sitt ombud uppgett i huvudsak följande. NN har uppträtt vårdslöst och brutit mot god fastighetsmäklarsed. Han har lämnat en felaktig uppgift i objektsbeskrivningen om uppvärmningskostnaden. Energikostnaden som angavs var uppenbart för låg. Detta borde han ha förstått utifrån sin erfarenhet och att det fanns en uppgift om uppvärmningskostnaden i energideklarationen som inte stämde med uppgiften i objektsbeskrivningen. Säljaren företräddes av ett ombud som varken bodde på orten eller kände till objektet. NN hade därför anledning att kontrollera säljarens uppgifter. Objektsbeskrivningen angav kwh och kr, medan energideklarationen angav kwh och cirka kr. Energideklarationen redovisades aldrig, men köpeavtalet hade den som en bilaga. Vid avtalsskrivningen nekades anmälaren en besiktningsklausul. NN menade att anmälaren skulle ha undersökt fastigheten under visningen. NN erbjöd inte någon boendekostnadskalkyl. Han förde inte heller några anteckningar över uppdraget. I vart fall överlämnade han inte några anteckningar. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. De driftskostnader som finns med i objektsbeskrivningen är de belopp som säljaren uppgav. Han hade ingen anledning att betvivla uppgifterna eftersom det var en äldre person som bodde i huset. När fastigheten visades för köparen fick denne ett visningsprospekt med bl.a. besiktningsprotokollet och energideklarationen. Budgivningen var igång efter en tidigare visning och köparen valde att lägga ett bud. Vid kontraktsskrivningen hade köparen med sig ett juridiskt ombud som

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (8) framförde önskemål om en besiktningsklausul. Säljaren var inte intresserad av det, utan övervägde att sälja till någon av de andra budgivarna. Köparen valde då att tillsammans med sitt juridiska ombud gå igenom fastigheten för att därefter skriva under kontraktet. En personlig boendekostnadskalkyl har erbjudits i objektsbeskrivningen. Han har tyvärr inte överlämnat någon journal. När affären genomfördes hade han inte fått någon information om riskbaserade rutiner. Handlingarna Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen anges att driftskostnaderna är kr per år. Kostnaderna specificeras för olika poster. Det anges att kostnaderna baseras på att det är en person i hushållet. För posten Uppvärmning anges att driftskostnaden är kr. I objektsbeskrivningen finns det även en blankett benämnd Driftskostnader där årskostnaden för uppvärmningen anges vara kr och årsförbrukningen 12 MWh. Blanketten är undertecknad av säljarens ombud. Köpekontraktet och energideklarationen Köpekontraktet den 22 juli 2015 har energideklarationen som en bilaga. Fastighetsmäklarinspektionen begärde in handlingarna i början av år Först vid en genomgång av ärendet i februari 2018 uppmärksammades att varannan sida i energideklarationen verkar saknas. På de sidor av energideklarationen som har getts in till inspektionen finns det ingen uppgift om årskostnaden för fastighetens uppvärmning. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (8) sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Uppgifterna i objektsbeskrivningen om uppvärmningskostnaden Av 18 fastighetsmäklarlagen framgår det att fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska bl.a. innehålla uppgifter om fastighetens driftskostnader. Följande anges om driftskostnader i specialmotiveringen till 18 fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 58 f.). Det som avses är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Det kan exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp och för sotning. Andra exempel är tomträttsavgäld samt avgift till samfällighetsförening. Mäklaren måste göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har. Driftskostnaderna ska redovisas så utförligt att köpare kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Det är inte tillräckligt att de sammanlagda driftskostnaderna anges på ett schablonmässigt sätt. Däremot kan mäklaren redovisa enskilda kostnadsposter efter schablon. Det är fastighetens nuvarande kostnader som ska anges. Mäklaren är alltså inte skyldig att göra en prognos över hur dessa kan komma att utvecklas. Har mäklaren kännedom om någon omständighet som kommer att påverka driftskostnaderna, t.ex. att en ny avgift snart kommer att gälla, kan han eller hon dock vara skyldig att upplysa om detta (jfr också 16 ). Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd avslog i ett beslut den 24 november 2016 (dnr 69/16) köparens yrkande om skadestånd från NN. Köparen vände sig därefter till Allmänna reklamationsnämnden (ARN). Eftersom Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd den 5 maj 2017 godkändes av Kammarkollegiet som en ny nämnd för alternativ tvistlösning avvisade ARN köparens anmälan och lämnade över ärendet till

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (8) Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd. Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd fattade den 7 december 2017 ett beslut i ärendet (dnr 23/17). Nämnden kom återigen fram till att NN inte var skadeståndsskyldig. Nämnden gjorde emellertid bedömningen att han i och för sig hade agerat oaktsamt och anförde bl.a. följande. En mäklare som erhåller olika uppgifter om en fastighet, exempelvis om driftskostnaderna, ska normalt redovisa alla uppgifter och ange källan till respektive uppgift. Han eller hon ska medverka till att tvetydigheter undanröjs. Ett köpekontrakt ska inte innehålla motstridiga uppgifter. NN har inte kunnat styrka att han lämnade över energideklarationen förrän i samband med kontraktsskrivningen. Viktig information får inte överlämnas på ett så sent stadium av köpprocessen, se rättsfallet RÅ 2006 ref. 53. I detta avseende har han enligt nämndens mening agerat oaktsamt. Mäklaren har inte någon skyldighet att granska en fristående energideklaration. I detta fall fogade NN såväl energideklarationen med underbilaga (åtgärdsförslag) som objektsbeskrivningen som bilagor till köpekontraktet. Köpekontraktet kom därför att innefatta båda dessa dokument och därmed få ett motstridigt och tvetydigt innehåll såvitt avser uppvärmningskostnaden, vilket han inte uppmärksammat. I energideklarationen med underbilaga anges kwh och uppskattad kostnad kr. Det kan ifrågasättas om inte angiven uppvärmningskostnad i objektsbeskrivningen, kr, är så anmärkningsvärd i förhållande till angiven förbrukning i energideklarationen, att han borde ha reagerat på detta vid genomgång av kontraktet. Nämnden anser att han även i detta avseende har varit oaktsam. I de delar av energideklarationen som Fastighetsmäklarinspektionen har tillgång till framgår visserligen inte den uppskattade kostnaden för uppvärmningen av fastigheten. I anmälan och beslutet av Fastighetsmarknadens reklamationsnämnds finns det dock samstämmig information beträffande uppgifterna i energideklarationen om fastighetens uppvärmningskostnad. NN har inte framfört någon annan invändning mot detta än att de driftskostnader som fanns med i objektsbeskrivningen var de belopp som säljaren hade uppgett.

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (8) Energibesiktningen genomfördes den 30 juni Eftersom uppdragsavtalet undertecknades den 22 juni 2015 skrevs objektsbeskrivningen sannolikt innan NN hade kunnat ta del av energideklarationen. En fastighetsmäklare har normalt rätt att förlita sig på säljarens uppgifter till objektsbeskrivningen. Det finns inget stöd i utredningen för att NN, i samband med upprättandet av objektsbeskrivningen, hade fått del av den information om fastighetens uppvärmningskostnader som framgår av energideklarationen. Det finns därför inte någon grund för påföljd beträffande uppgifterna om uppvärmningskostnaderna i den objektsbeskrivning som har tillhandhållits tilltänkta köpare. Åtgärderna för att uppnå grundläggande kundkännedom Vid tidpunkten för förmedlingsuppdraget omfattades NN av den då gällande lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen). Av 2 kap. 2 penningtvättslagen följde att en verksamhetsutövare skulle vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom enligt 3 bland annat vid etableringen av en affärsförbindelse och vid enstaka transaktioner överstigande ett visst belopp. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avsågs enligt 3 samma lag en kontroll av kundens identitet genom en identitetshandling, ett registerutdrag eller på något annat tillförlitligt sätt, en kontroll av den verklige huvudmannens identitet och inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Det följde av 2 kap. 9 penningtvättslagen att kontrollen av kunden och av den verkligen huvudmannens identitet normalt skulle slutföras innan affärsförbindelsen etablerades eller den enstaka transaktionen utfördes. Av 2 kap. 11 samma lag framgick det att en verksamhetsutövare inte fick etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om kundkännedom inte uppnåddes. NN har vidtagit vissa åtgärder för att uppnå grundläggande kundkännedom

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (8) genom att han utfört och dokumenterat en identitetskontroll av uppdragsgivaren, uppdragsgivarens ombud och köparen. Av utredningen i ärendet framgår det inte om NN även har utfört några kontroller för att ta reda på om det fanns någon annan så kallad verklig huvudman som behövde identifieras eller om han har inhämtat information om affärsförbindelsens syfte och art. I brist på utredning om detta anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är otvetydigt fastslaget att NN har handlat i strid med sina skyldigheter enligt penningtvättslagen och god fastighetsmäklarsed beträffande åtgärderna för att uppnå kundkännedom. De riskbaserade rutinerna Enligt 5 kap. 1 penningtvättslagen skulle en verksamhetsutövare ha riskbaserade rutiner för att förhindra att verksamheten utnyttjades för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Genom en lagändring som trädde i kraft den 1 augusti 2015 slogs det fast att för en fastighetsmäklare skulle skyldigheten att ha riskbaserade rutiner även gälla för den fysiska personen. Tidigare var det enbart den juridiska personen som hade denna skyldighet. NN ingick det aktuella uppdragsavtalet den 22 juni 2015 och överlåtelseavtalet tecknades en månad senare. Vid dessa tidpunkter hade NN såsom fastighetsmäklare ingen skyldighet att upprätthålla riskbaserade rutiner för att förhindra att verksamheten utnyttjades för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Det aktiebolag som han bedrev sin verksamhet i hade däremot en sådan skyldighet. NN borde därför ha kunnat ge in företagets riskbaserade rutiner när dessa efterfrågades av Fastighetsmäklarinspektionen. I brist på utredning om detta anser Fastighetsmäklarinspektionen att någon påföljd för denna brist inte ska tilldelas NN. Journalen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (8) uppdraget har slutförts. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att de som har ett intresse av att veta vilka åtgärder som mäklaren har vidtagit ska kunna få en dokumentation över uppdraget. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar bland annat uppgifter om när uppdraget har ingåtts, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphört. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, till exempel utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten, kontrollen av förfoganderätts- och inskrivnings-förhållanden samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (prop. 2010/11:15 s. 60 f.). Av NN:s egna uppgifter framgår det att han inte har överlämnat någon journal till vare sig uppdragsgivaren eller köparen i det aktuella förmedlingsuppdraget. Eftersom han inte heller på begäran har gett in någon journal till Fastighetsmäklarinspektionen måste inspektionen utgå ifrån att NN över huvud taget inte har fört några anteckningar över förmedlingsuppdraget. Denna förseelse utgör enligt inspektionens uppfattning grund för en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.