Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om besiktningsklausul, rådgivnings- och upplysningsskyldighet och kundkännedom - dokumentation och bevarande. Prövning av om den besiktningsklausul som fastighetsmäklaren har medverkat till är tillräckligt tydlig. Mäklarens kännedom om bygglovsförhållandena på fastigheten har också omfattas av utredningen. Även det förhållandet att förmedlingsobjektet felaktigt har angetts vara en bostadsrätt i blanketten för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren har berörts i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en granne till en fastighet framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av ett uppdrag att förmedla fastigheten. Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att yttra sig i ärendet och att komma in med kopior av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen och köpekontraktet. NN har yttrat sig och skickat in de begärda handlingarna. Hon har även gett in en checklista, blanketter för Kundkännedom Uppdragsgivare och POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) Kundkännedom köpare, information om köparens och säljarens ansvar för fastighetens skick, en blankett om Avstående av boendekalkyl och en frågelista. NN har även lämnat in viss korrespondens från anmälaren, säljaren och stadsbyggnadskontoret i X- stad. Fastighetsmäklarinspektionen har därefter förelagt NN att yttra sig över vissa delar av det insända materialet samt att ge in den objektsbeskrivning som överlämnades till spekulanterna, vilket NN har gjort via sitt ombud. Hon har även lämnat in en energideklaration upprättad den 6 maj 2011, en karta över området med en bygglovshandling för kvarteret, ett slutbevis från Stadsbyggnadsnämnden i X-stad, information om undersökningsplikten, ett dokument om garantier i entreprenaden beträffande radhusen i kvarteret och ett dokument från ett aktiebolag benämnt Bilaga till utlåtande över fortsatt slutbesiktning. Anmälan Enligt anmälaren har NN underlåtit att informera spekulanterna om att det saknades bygglov bland annat för en förrådsbod på den aktuella fastigheten. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har bland annat noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. Blanketten om kundkännedom avseende uppdragsgivaren I den ifyllda blanketten om kundkännedom avseende uppdragsgivaren är förmedlingsobjektet angivet på följande sätt. Bostadsrätten till lägenhet nr/----/vägen/ 16, postnummer, ort. Köpekontraktet Köpekontraktet är undertecknat av parterna den 11 juni 2014, med tillträde den 28 augusti 2014 eller annat datum enligt överenskommelse.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) I 4 Köpekontraktet finns följande klausul om fastighetens skick. Fastigheten överlåtes i det skick den är på köpekontraktsdagen om inte annat överenskommits. Säljaren har lämnat uppgifter om fastigheten i bilagd frågelista. Köpare och säljare är informerade om sin undersökningsrespektive upplysningsplikt. Köparen förbehåller sig rätten att snarast låta sakkunnig besiktningsman kontrollera fastigheten dock senast Skulle besiktningen utvisa att fastigheten belastas med fel eller brister äger köparen rätt att begära att säljaren åtgärdar detta senast 2 veckor före tillträdesdagen alternativt lämnar skälig ersättning till köparna som parterna kan enas om. Skulle säljaren inte åtgärda bristerna eller felen, eller lämna ersättning, kan köpet hävas av endera part, och erlagd handpenning ska därvid återbetalas. Besiktningskostnaden betalas av köparna. Fastighetsmäklarens yttrande NN har yttrat sig och bland annat uppgett följande. Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten I samband med att hon fick uppdraget och fastigheten annonserades fick hon ett brev från anmälaren där denne bland annat påtalade att det saknades bygglov m.m. Hon frågade uppdragsgivaren om uppgifterna och fick beskedet att anmälaren inte hade nått framgång rörande sina uppgifter. Hon fick även beskedet från uppdragsgivaren att förrådsboden inte var bygglovspliktig. Hon fick entreprenadavtalet och slutbesiktningsprotokollet från uppdragsgivaren samt ett meddelat slutbevis från Stadsbyggnadsnämnden daterat den 27 april Efter det att anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen hade skickats in har hon genomfört ytterligare undersökningar i bygglovsfrågan hos Stadsbyggnadskontoret. Både säljaren och köparna har fått skriftlig information om de frågor som anmälaren har gjort gällande, dels genom en särskild underrättelse och dels genom en kopia av det svar som hon fick från Stadsbyggnadskontoret. I frågelistan som är bilagd till köpekontraktet har säljaren angett att bygglov

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) finns. Dokumentationen om kundkännedom avseende uppdragsgivaren Inför första mötet med uppdraggivaren trodde hon att objektet var en bostadsrätt. Hon förberedde mötet genom att i förväg upprätta handlingar om förmedlingsuppdraget och även blanketten för kundkännedom. Identitetskontrollen genomfördes vid mötet. Efter mötet upprättade hon ett nytt uppdragsavtal som uppdragsgivaren och hon undertecknade. Besiktningsklausul Objektet var nyproducerat år Det fanns ett protokoll från slutbesiktningen och en redogörelse om garantier i entreprenaden. Köparna förklarade sig nöjda med uppgifterna. Klausulen om besiktning kom till efter förslag från henne. Kontraktet skickades till parterna någon dag före undertecknandet. Den 11 juni 2014 träffade hon köparna i deras hem och de gick igenom kontraktet. Hon informerade samtidigt om möjligheten till besiktning. Den 13 juni 2014 träffades parterna och köpekontraktet gicks igenom innan det undertecknades. Avsikten var att en sakkunnig besiktningsman skulle bedöma om det fanns fel eller brister i objektet. En begäran om åtgärdande skulle enligt klausulen ske senast den 1 juli Bedömningen av om ett fel eller en brist var åtgärdad skulle göras av parterna eller vid tvivel av samma besiktningsman som påtalade bristen. Vad som var en skälig ersättning skulle parterna i första hand enas om. Alternativet var att priset för åtgärderna skulle hämtas från en fackman och att detta pris skulle vara utgångspunkten för parternas överenskommelse. Hon har framfört att i begreppet skälig ersättning ligger att parterna inte ska berikas genom ersättningen och att ersättningen inte ska medföra standardhöjande åtgärder på säljarens bekostnad. Om inte parterna kunde enas om ersättningen för fel eller brister var detta en tvist som skulle lösas genom ombud eller domstolsförfarande. Köpekontraktet kunde hävas fram till tillträdesdagen. Köparna valde att inte besiktiga fastigheten.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten Av 16 fastighetsmäklarlagen framgår bland annat följande. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. NN har kontrollerat uppgifterna om bygglovet och meddelat köparna det som har kommit fram. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att det inte finns någon grund för kritik i denna del. Dokumentationen om kundkännedom avseende uppdragsgivaren En verksamhetsutövare ska vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse (2 kap. 2 lagen (2009: 62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism). De vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom ska dokumenteras (17 Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism). NN har framfört att hon först trodde att objektet var en bostadsrätt och att det var blanketten för detta som hon tog med sig till uppdragsgivaren. Identitetskontrollen genomfördes vid detta möte. Fastighetsmäklarinspektionen finner att fastighetsmäklaren NN har uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren innan affärsförbindelsen etablerades. Att hon felaktigt har skrivit bostadsrätt i stället för fastighet på blanketten är en ringa förseelse som inte leder till någon påföljd.

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) Besiktningsklausulen Enligt 21 fastighetsmäklarlagen ska fastighetmäklaren verka för att köpare och säljare träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från fastighetsmäklarlagen (1995:400) och lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 41) uttalas bl.a. att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och att mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas. Det åligger fastighetsmäklaren att klargöra köpevillkorens innebörd och verka för att båda parter har förstått villkoren. Mäklaren har ett ansvar för att återgångsvillkor och andra villkor utformas på ett sådant sätt att tvister om dess tolkning undviks. NN har medverkat till ett återgångsvillkor i form av en besiktningsklausul i köpekontraktet. Klausulen gav köparna rätt att låta en sakkunnig besiktningsman kontrollera fastigheten snarast, dock senast den 1 juli Skulle denna besiktning visa att fastigheten belastades med några fel eller brister hade köparna rätt att begära att säljaren skulle åtgärda detta senast två veckor före tillträdet. Det finns dock ingen tidsgräns för när köparna senast skulle göra gällande att det fanns fel eller brister och inte heller på vilket sätt köparna skulle begära att säljaren åtgärdade dessa. Enligt besiktningsklausulen var alternativet till att säljaren åtgärdade felen eller bristerna att parterna kom överens om en skälig ersättning som säljaren skulle betala till köparna. Det framgår dock inte hur denna skäliga ersättning skulle beräknas om parterna inte kunde komma överens. Besiktningsklausulen anger att om säljaren inte åtgärdade bristerna eller felen, eller lämnade ersättning, kunde köpet hävas av endera parten. Fastighetsmäklarinspektionen tolkar detta som att parterna kunde begära en återgång av köpet. Handpenningen skulle då återbetalas till köparna. Det framgår dock inte av klausulen på vilket sätt en begäran om hävning skulle göras, till vem eller inom vilken tid.

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) Enligt NN:s egna uppgifter skulle köparnas begäran om åtgärder göras senast den 1 juli 2014, men enligt besiktningsklausulen var detta den sista dagen för genomförandet av besiktningen. Det var enligt NN parterna som skulle avgöra om fel eller brister var åtgärdade. Om de inte kunde komma överens var det besiktningsmannen som skulle avgöra detta. Det var parterna som i första hand skulle enas om vad som var en skälig ersättning. Det av NN angivna alternativet, nämligen att priset för åtgärderna skulle inhämtas från en fackman som utgångspunkt för parternas överenskommelse, framgår inte av besiktningsklausulen. Om parterna inte kunde enas skulle den uppkomna tvisten lösas genom ombud eller domstolsförfarande, vilket inte heller framgår av besiktningsklausulen. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att det enligt myndigheten är ett grundläggande krav att tidsfrister och anvisningar för en part om hur och till vem eventuella meddelanden ska lämnas tydligt framgår. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen mening strider det mot god fastighetsmäklarsed att en mäklare medverkar till sådana otydliga och ofullständiga villkor som medför att parterna är hänvisade till en domstolsprövning för att avgöra väsentliga frågor om avtalets giltighet. Det har ålegat NN att verka för att återgångsvillkoret utformades så att en onödig tvist om dess tolkning inte skulle uppstå. Att NN har anfört att parterna var överens om klausulens utformning, och att ingen besiktning utfördes, fritar henne inte från ansvaret. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att det finns grund för att meddela NN en varning i denna del. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.