Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (10) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om kundkännedom - dokumentation och bevarande, anbudsförteckning och journal. Prövning av om fastighetsmäklaren har fullgjort sin skyldighet att bevara handlingar om de åtgärder som har vidtagits för att uppnå kundkännedom. I ärendet har även prövats om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en fullständig anbudsförteckning. Utöver detta har även uppgifterna i journalen granskats. Frågan om mäklaren har fullgjort sin omsorgsplikt i samband med överlåtelsen har också ingått i bedömningen. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har säljarna av en tomträtt riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN för hans utförande av förmedlingsuppdraget. Anmälarna har lämnat in kopior av uppdragsavtalet, köpekontraktet, depositionsavtalet, ett tilläggsavtal till köpekontraktet, en mejlkonversation som de har haft med NN, en kvittens på förmedlingsprovision, en faktura avseende förmedlingsprovisionen, ett köpebrev, likvidavräkningen och mäklarjournalen. NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in kopior av ett förtydligande till köpebrevet, utskrifter från en värderingstjänst på internet, ett överlåtelseavtal, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen och blanketter POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (10) för kundkännedom avseende uppdragsgivarna och köparna. Anmälan Anmälarna har uppgett i huvudsak följande. De sålde sitt radhus via fastighetsmäklaren NN och är kritiska till hur försäljningen gick till. NN hade sedan tidigare ett uppdragsavtal med anmälarna. Den 2 mars 2015 ringde de till NN och frågade om han ville åta sig uppdraget att sälja deras bostad. Den 9 mars 2015 besökte mäklaren dem. Försäljningen av radhuset planerades och datum för visningar bestämdes. En dryg vecka senare ringde de till NN för att få besked om tidsperspektivet avseende försäljningen. De fick då beskedet att huset skulle vara sålt inom två veckor efter visningen. Därefter skulle köparen ges två till tre veckor för att besikta huset, vilket skulle innebära att försäljningen skulle vara klar senast den 25 maj I början av april 2015 annonserades radhuset på en viss hemsida på internet. På kvällen den 8 april 2015 ringde NN och talade om att han hade en spekulant. De bestämde i samråd med mäklaren att de ville ha kronor för huset. Meningen var att huset också skulle annonseras på en annan hemsida på internet, men det blev aldrig av. Dagen därpå visades huset för spekulanten och en energibesiktning ägde rum. Den 10 april 2015 undertecknades ett köpekontrakt och ett depositionsavtal. En vecka senare betalades handpenningen. Den 21 april 2015 besiktades huset av en besiktningsman anlitad av köparna. Såväl köparna som de själva närvarade vid besiktningen. Det konstaterades att huset var i gott skick och att inga anmärkningar fanns. Tre dagar senare ringde NN och meddelade att köparna ville hoppa av köpet. Köparna angav som skäl att de inte trodde sig kunna sälja sin egen lägenhet till det pris som de hade tänkt sig. Anledningen till detta var att de, dagen innan samtalet, hade sett uppgifter i media om att ett amorteringskrav på bostadslån skulle införas. NN uppgav dock att köparna ville köpa huset om priset sänktes med kronor. Han sade också att han redan hade

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (10) upprättat ett tilläggsavtal till köpekontraktet, som han kunde mejla över, där priset hade reducerats till kronor. De skulle få en del av det överskjutande beloppet om köparna sålde sin lägenhet för mer än kronor. Huruvida det var mäklarens eller köparnas förslag att fortsätta försäljningen trots att köparna först hade uppgett att de ville hoppa av köpet var oklart, men av mejlet från mäklaren att döma kan köparna ha övertalats av denne. De pressades hårt av mäklaren att gå med på de nya villkoren trots att det angavs i mejlet att de kunde tacka nej och starta om försäljningen. I realiteten fanns inte den möjligheten, så som de uppfattade situationen. De var mycket tveksamma till avtalet. De hade flera telefonsamtal med NN, som ville att affären skulle avslutas samma dag. Efter mycken vånda och hot om att huset troligen inte kunde säljas förrän till hösten om de inte gick med på tilläggsavtalet, skrev de slutligen på avtalet via mejl. Den 28 april 2015 besökte NN dem och de undertecknade tilläggsavtalet. Mäklaren kvitterade sitt arvode och resterande delen av handpenningen utbetalades till dem. Den 6 maj 2015 ringde NN och meddelade att köparnas lägenhet hade sålts utan visning för kronor. Köpet avslutades den 15 juni 2015, då köpebrevet och likvidavräkningen undertecknades. De ombads även att skriva under mäklarjournalen. Mäklaren sade att mäklarjournalen endast skulle innehas av mäklaren. De begärde dock att få ett exemplar av journalen och fick det via mejl en vecka senare. Det var mycket obehagligt att känna sig tvingade till att med kort varsel ta ställning till tilläggsavtalet och inte ha tillräckligt med tid att tänka över situationen. De trodde inte heller att köparna kunde hoppa av annat än om det vid besiktningen hade kommit fram allvarliga fel på huset. Det ursprungliga köpekontraktet fick de tyvärr inte förrän det skulle undertecknas. De hade därför inte haft möjlighet att studera det närmare. Den muntliga information som de fick av NN vid tidpunkten för köpekontraktets undertecknande var, att om någon av parterna i affären bröt kontraktet kunde detta leda till en stämning. De blev bestörta över att köparna så sent i processen ville dra sig ur affären av ekonomiska skäl och

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (10) att NN ville avsluta försäljningen redan samma dag. Det är även egendomligt att köparnas lägenhetsförsäljning skulle bli avgörande för vad de skulle kunna sälja sitt radhus för när köpekontraktet avseende radhuset redan var undertecknat och handpenningen betald. Det framgår inte heller av mäklarjournalen hur försäljningen gått till. Det är också anmärkningsvärt att mäklaren har uppgett att mäklarjournalen var något som bara han skulle ha. Det är genant att en felaktig uppgift om försäljningspriset under flera månader fick stå kvar på Internet. De anser inte att mäklaren har tagit till vara deras intressen, utan endast köparens och sina egna. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. Tilläggsavtalet I det ingivna tilläggsavtalet som är daterat den 24 april 2015 anges bland annat följande. Om bostadsrättslägenheten försäljes till ett pris över kronor tillfaller överskottet säljarna av (XX) upp till ett försäljningspris om kr. Någon uppgift om när bostadsrättslägenheten senast skulle ha sålts finns inte i klausulen. Någon uppgift om att köpeskillingen för fastigheten skulle ändras återfinns inte heller i klausulen. Kundkännedom uppdragsgivarna I dokumentationen av hur NN uppnått kundkännedom om uppdragsgivarna återfinns inga kopior av deras identitetshandlingar.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (10) Kundkännedom köparna I dokumentationen av hur NN uppnått kundkännedom om köparna återfinns inga kopior av deras identitetshandlingar. Anbudsförteckningen Anbudsförteckningen saknar uppgift om det första budet på kronor. Journalen Journalen som NN har gett in innehåller inte någon notering om uppföljningen av besiktningsklausulen i köpekontraktet eller om tilläggsavtalet som parterna hade undertecknat. Det finns inte heller någon notering om att han erbjudit köparna en beräkning av boendekostnaderna. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sina yttranden tillbakavisat den kritik som har framförts mot honom. Beträffande det som Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat vid granskningen av handlingarna i ärendet har han anfört huvudsakligen följande. Tilläggsavtalet Avsikten med tilläggsavtalet var att tillgodose säljarnas intresse på så sätt att de inte skulle behöva stå lottlösa om köparnas lägenhet skulle komma att säljas till ett väsentligt högre pris än vad som estimerades vid det aktuella tillfället. Säljarna skulle med tilläggsavtalet få ta del av en eventuell försäljningsframgång och kunna komma närmare det ursprungligen avtalade priset. Köpeskillingen för fastigheten skulle justeras på tillträdesdagen om köparnas lägenhet såldes för ett belopp över kronor.

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (10) Försäljningsprocessen för köparnas bostadsrätt var redan påbörjad vid kontraktsskrivningen av radhuset. En förutsättning för att köparna skulle få lån var att en försäljning av bostadsrätten skulle ske innan tillträdet av radhuset. Försäljningen av bostadsrätten skulle därmed ske innan tillträdesdagen, vilken var justerbar enligt parterna. Om lägenheten inte hade någon köpare innan tillträdesdagen, kunde tillträdesdagen flyttas fram eller som nu skedde, tidigareläggas. Inför kontraktsskrivningen tillfrågades köparna om det fanns några speciella krav på avtalsvillkor för köpet, såsom en försäljning av den egna lägenheten. Köparna framförde inga önskemål om speciella villkor i avtalet utöver den öppna besiktningsklausulen. Kundkännedom uppdragsgivarna Kopior av samtliga parters identitetshandlingar togs vid tillträdet på bankkontoret. Kopiorna har arkiverats genom bankens försorg av en banktjänsteman. Kundkännedom köparna Han hänvisar till sitt svar avseende kundkännedom om uppdragsgivarna. Anbudsförteckningen Eftersom det blev fel slutpris som redovisades på internet, och säljarna ville att det skulle justeras, var han tvungen att starta om budgivningen i mäklarsystemet. När det nya budet på kronor lades in i enlighet med säljarnas önskemål, föll det första budet bort från budlistan. Journalen Alla parter var närvarande vid besiktningen och de gick igenom allt tillsammans med besiktningsmannen. Såväl köparna som säljarna förklarade sig vara nöjda. Någon ytterligare uppföljning av besiktningen behövdes inte. Han frågade köparna om de fortfarande var intresserade av att gå vidare efter besiktningen, vilket de svarade ja på. Nästa uppföljning av återgångsklausulen skedde i samband med att köparna meddelade att de ville

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (10) kliva av affären. Den 24 april 2015 tecknades tilläggsavtalet och den 25 april 2015 kontrollerades att ingen ytterligare begäran om återgång hade kommit in. Tilläggsavtalet följdes upp av honom innan tillträdet av radhuset för att säkerställa slutpriset på lägenheten. Uppföljningar av besiktnings- och återgångsklausuler samt tilläggsavtal genomförs som en naturlig del i slutfasen av en försäljning. Dock finns dessa aktiviteter inte specificerade i mäklarsystemets checklistor, varvid detta inte blir synligt i mäklarnas journaler. Efter en genomförd privatvisning tillfrågades köparna om behovet av en boendekalkyl. Köparna tackade nej till en boendekalkyl eftersom de redan hade fått ett lånelöfte. Därför kryssade han i aktivitetsrutan som ej relevant i mäklarsystemet, vilket medförde att det inte kom med i journalen. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Tilläggsavtalet I 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) anges bland annat följande. Fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Enligt 21 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar en överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen har överförts i huvudsak oförändrad fastighetsmäklarlagen (1995:400) och 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av förarbetena till 1984 års lag framgår att en fastighetsmäklare har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Medverkar fastighetsmäklaren vid kontraktsskrivningen ska denne vara aktiv och observant på frågor som behöver lösas och lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter. Det åligger mäklaren

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (10) att klargöra olika köpevillkors innebörd och se till att de blir tydligt utformade i köpehandlingen (se prop.1983/84:16 s. 41). Tilläggsavtalet innehåller inte någon tidsfrist inom vilken bostadsrättslägenheten senast skulle säljas. Att någon sista dag för detta saknas innebär att köparna kan bli svävande i osäkerhet om huruvida köpet kommer att gå åter eller inte fram till tillträdesdagen. NN har i sitt yttrande anfört att tillträdesdagen var justerbar enligt parterna och att den kunde flyttas fram eller tidigareläggas. Någon sådan överenskommelse framgår emellertid inte av den aktuella klausulen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att bristen i tilläggsavtalet är allvarlig. Genom att medverka till det samt att underlåta att iaktta sin skyldighet att medverka till att dokumentera parternas överenskommelse i samband med överlåtelsen har NN brustit i sina skyldigheter enligt 8 och 21 fastighetsmäklarlagen. Någon annan påföljd än varning kan inte komma ifråga. Kundkännedom uppdragsgivarna och köparna Som fastighetsmäklare omfattades NN av den vid tidpunkten gällande lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och föreskrifter som hade meddelats med stöd av den lagen. Det följer av lagens 2 kap. 9 att en verksamhetsutövare ska utföra en kontroll av kunden och den verkliga huvudmannens identitet innan en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion utförs. Av 2 kap. 11 samma lag framgår att en verksamhetsutövare inte får etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om kundkännedom inte uppnås. Det följer av 2 kap. 13 penningtvättslagen och 17 Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättsföreskrifterna) att en fastighetsmäklare ska dokumentera de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom. Av dokumentationen ska det framgå vilket datum

9 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (10) respektive åtgärd har vidtagits. De identitetshandlingar m.m. som har använts för att kontrollera identiteten ska kopieras. Handlingarna och uppgifterna ska bevaras på ett säkert sätt i minst fem år från det att affärsförbindelsen upphörde eller annars från det att åtgärderna utfördes. Av NNs yttrande framgår det att han inte har bevarat egna kopior av vare sig uppdragsgivarnas eller köparnas identitetshandlingar. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NNs underlåtenhet att bevara kopior av uppdragsgivarnas och köparnas identitetshandlingar var för sig utgör grund för en erinran. Journalen Fastighetsmäklaren ska enligt 20 första stycket första meningen fastighetsmäklarlagen föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en så kallad journal. Skälen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal är enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen bland annat att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (prop. 2010/11:15 s. 35). Fastighetsmäklarinspektionen har konstaterat att journalen saknar noteringar om uppföljningen av besiktningsklausulen och det tilläggsavtal som parterna i affären tecknat. Det finns inte heller någon notering om att NN erbjudit köparna en beräkning av boendekostnaderna. NN har medgett att journalen är bristfällig på de punkter som inspektionen har uppmärksammat. Bristerna i journalen är grund för en erinran. Det som NN har angett som skäl till att noteringarna saknas leder inte till någon annan bedömning. Anbudsförteckningen Enligt 20 första stycket andra meningen fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när

10 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (10) uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen när uppdraget har slutförts. Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36). NN har i ett av sina yttranden vidgått att anbudsförteckningen har saknat uppgiften om ett bud på kronor. Anbudsförteckningen som han har upprättat är ofullständig på ett sätt som enligt Fastighetsmäklarinspektionen utgör grund för att meddela honom en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Sammantagen påföljdsbedömning NN meddelas en varning för att han har upprättat och medverkat till ett tilläggsavtal som saknat en tidsfrist inom vilken köparnas bostadsrättslägenhet senast skulle säljas och för att han inte har dokumenterat parternas överenskommelse samt för att han har upprättat en ofullständig anbudsförteckning. I varningen ingår en erinran för avsaknaden av noteringar i journalen av vissa åtgärder som NN har vidtagit under förmedlingsuppdraget samt för hans underlåtenhet att bevara kopior av uppdragsgivarnas och köparnas identitetshandlingar.