Beslutet/domen har överklagats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om kontraktsskrivning, journal och anbudsförteckning. Prövning av om fastighetsmäklaren med tillräcklig omsorg har utformat ett villkor om att säljarens bror skulle få bo kvar i fastigheten som hyresgäst. Även frågorna om mäklaren har fullgjort sin skyldighet att dokumentera uppdraget i en journal och upprätta en komplett anbudsförteckning har prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har säljaren av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har bland annat bifogat en annons, delar av objektsbeskrivningen, skriftliga instruktioner från säljaren till fastighetsmäklaren gällande ett särskilt villkor i köpekontraktet, ett hyreskontrakt, reklamationsskrivelser och delar av köpekontraktet. NN har yttrat sig i ärendet och gett in köpekontraktet, köpebrevet, journalen och anbudsförteckningen. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) Han anlitade NN för att sälja en fastighet. Hans bror bodde i en lägenhet i bostadshuset på denna fastighet. Han ville säkerställa att brodern skulle få bo kvar till en reducerad hyra så länge som brodern själv önskade. Han valde därför inte den spekulant som hade lagt det högsta budet. I stället valde han den spekulant som hade lagt det näst högsta budet, men som var villig att tillgodose broderns önskan om att bo kvar som hyresgäst. Han lämnade ett brev till NN som innehöll vissa formuleringar som han ville ha med i köpekontraktet. Hans önskan var att NN skulle säkerställa att hans bror skulle få bo kvar i sin lägenhet på tredje våningen fram till tillträdesdatumet. Efter det datumet var hans önskan att köparna skulle ordna så att en flyttfirma flyttade ner broderns bohag till en mindre lägenhet på första våningen. Brodern skulle sedan få bo kvar i den lägenheten så länge som han önskade. En förutsättning för affären var att den överenskomna hyran skulle sättas ned i motsvarande mån när brodern flyttade till den mindre lägenheten. Han är missnöjd med utformningen av köpeavtalet och den information som NN lämnade till spekulanterna om hur han avsåg att genomföra försäljningen. Köparen har inte velat stå fast vid överenskommelsen om brodern. Han väntar fortfarande på dokumentationen över den genomförda förmedlingen. NN har även orsakat problem och skapat osäkerhet genom att inte vilja medverka vid visningar och genom att åka på utlandssemester under den pågående budgivningen utan att utse någon ersättare. Handlingarna Brevet från anmälaren till NN Av brevet framgår det att säljaren ville föra in följande i köpekontraktet. Köparen förbinder sig att låta [säljaren bror] bo kvar tills tillträde slutet av augusti 2014 i nuvarande lägenhet på 3:e våningen. Därefter betala och ombesörja enl. ök med [säljaren

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) bror] med flyttfirma (kanske samma som ska flytta köparens bostad och straxt innan t.ex) att flytta hans bohag till 1:a våningen till lägenheten, mezzaninvåningen och 2 små rum mot gården i källarvåningen. [Säljaren bror] får där bo kvar tills vidare så länge han önskar enligt nuvarande kontrakt med reducerad hyra. Köpekontraktet Av 14 köpekontraktet framgår följande. Köparna är medvetna om att fastigheten är kulturminnesmärkt samt att energideklaration ej är utförd. Befintlig hyresgäst, [säljarens bror], i lägenhet på översta våningsplanet ges möjlighet att hyra lägenhet i bottenplanet på byggnaden i minst 1 år från tillträdesdagen eller enligt överenskommelse, hyra skall utgå med 4.200:-/mån. Hyresgästen ges även möjlighet att nyttja förråd i källaren och mezzaninvåning. Säljaren kvarlämnar parabolantenn med 4 st boxar. Eventuella förändringar i avtal förande fastigheten skall godkännas av båda parter. Journalen Ett stort antal åtgärder är daterade den 25 augusti 2014 i journalen. Anbudsförteckningen Av anbudsförteckningen framgår det att ett bud på kronor har kommit in. Det högsta redovisade budet från de slutgiltiga köparna ligger på kronor. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Rätten för anmälarens bror att bo kvar i fastigheten har reglerats i 14 köpekontraktet. Anmälaren träffade köparna utan att han själv var närvarande. Han kan därför inte svara för vad som sades vid dessa tillfällen. Han informerade spekulanterna vid visningstillfällena om att anmälarens bror skulle få bo kvar om det var möjligt. Spekulanterna gavs även möjlighet

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) att besöka broderns lägenhet. Anmälaren själv medverkade på eget initiativ vid visningarna. Vid dessa tillfällen berättade även anmälaren att brodern skulle bo kvar. Han har inte visat någon ovilja mot att medverka vid visningar. En i ärendet insatt kollega, som även var registrerad fastighetsmäklare, skötte kontakten med spekulanterna under hans semesterfrånvaro. Kollegan närvarade även vid slutuppgörelsen, eftersom han hade avslutat sin anställning hos mäklarföretaget under tiden mellan köpekontraktets undertecknande och köpebrevets utfärdande. Vad gäller journalanteckningarna är åtgärderna vidtagna vid det tillfälle som de ägde rum. Han slutade sin anställning hos den aktuella mäklarbyrån den 30 juni I samband med att mäklarbyrån bytte datasystem kan punkterna ha blivit omdaterade. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Köpehandlingarna Av 21 fastighetsmäklarlagen (2011:666) följer att fastighetsmäklaren ska verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. I förarbetena till 1984 års fastighetsmäklarlag (prop. 1983/84 s. 41) uttalas följande. I samband med en överlåtelse uppkommer olika frågor som måste lösas mellan parterna. Många av dessa är av rent praktisk natur, medan andra kan vara mera komplicerade och gripa in i själva överlåtelseavtalet. Enligt förevarande paragraf har mäklaren en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Han bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas. Han bör också lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parterna. I ansvaret för köpehandlingarna ligger även att handlingarna ska vara korrekta och att klausulerna ska ge avsedd effekt.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) Enligt Fastighetsmäklarinspektionens mening kan det inte ha varit säljarens vilja vid avtalsslutet att det aktuella avtalsvillkoret skulle sakna verkan mot köparna. Av Fastighetsmäklarinspektionens utredning framgår det emellertid inte med säkerhet vad mäklaren hade fått för instruktioner av säljaren eller hur det gått till vid genomgången av klausulerna vid kontraktsskrivningen. Det är därför inte otvetydigt fastställt att NN har brutit mot god fastighetsmäklarsed vid utformandet av det aktuella villkoret. Ingen påföljd meddelas i denna del. Journalen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen är syftet med regeln dels att det ska finnas dokumentation om mäklaren hamnar i tvist med köpare eller säljare, dels för att underlätta Fastighetsmäklarinspektionens tillsynsarbete. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör (se prop. 2010/11:15 s. 60 f.). Anteckningarna i uppdraget utgör journalen. Anteckningarna ska föras löpande. Av utredningen framgår det att flera moment i journalen är feldaterade och det går inte att utläsa att en annan fastighetsmäklare har utfört vissa moment. NN har därmed inte kunnat presentera en korrekt ifylld journal. Eftersom det näringsrättsliga ansvaret är strikt, förändrar inte uppgifterna om byte av datasystem Fastighetsmäklarinspektionens bedömning. Överträdelsen motiverar en erinran. Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts.

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36). En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr ). Det finns inga undantag från fastighetsmäklarens skyldighet att anteckna bud. Mäklarens ansvar är inte heller beroende av att uppdragsgivaren accepterar buden eller av förhållanden som rör mäklaren. Det står klart att NN har underlåtit att anteckna det högsta budet från de slutliga köparna i anbudsförteckningen. Detta innebär att anbudsförteckningen är bristfällig. Överträdelsen motiverar en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden NN har brustit i sin skyldighet att upprätta en komplett ifylld journal och en fullständig anbudsförteckning. Den sammantagna påföljden blir att NN meddelas en varning.