Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (8) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om deposition, kundkännedom - dokumentation och bevarande och journal. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att i rätt tid utbetala deponerade medel till säljaren. I beslutet har även prövats om mäklaren fullgjort sin dokumentationsskyldighet av åtgärderna för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren. Att mäklarens anteckningar i journalen har innehållit korrekta datum för när åtgärderna vidtagits har också omfattats av granskningen. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en skrivelse till Fastighetsmäklarinspektionen har en säljare av två fastigheter riktat kritik mot NN. Anmälaren har gett in kopior av en journal, ett köpebrev, ett hävningsavtal, en fullmakt, ett köpekontrakt, ett depositionsavtal, två kvittenser om förmedlingsprovision, en likvidavräkning, kvitton om försäljningarna av de två fastigheterna, en kapitalvinstberäkning och en deklarationsblankett. NN har gett in två yttranden i ärendet. Han har bifogat kopior av uppdragsavtalet, två köpekontrakt, dokumentationen av de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom, ett depositionsavtal, ett hävningsavtal, en objektsbeskrivning, en journal, ett avstående från POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (8) boendekostnadskalkyl, blanketter för kundkännedom, information om undersökningsplikten och en blankett för kapitalvinstberäkning vid försäljning av småhus. Anmälan Anmälaren (uppdragsgivaren) har bland annat anfört följande. Anmälaren anlitade mäklaren i samband med försäljningen av två fastigheter. Den första försäljningen kunde inte genomföras eftersom den första köparen inte fullföljde köpet. Fastigheterna såldes därför till en annan köpare. Köpeskillingen var vid den första försäljningen kr och vid den andra försäljningen kr. Mäklarens arvoden har uppgått till kr respektive kr. Försäljningen till den första köparen ägde rum den 2 december 2013 med tillträde den 3 mars Köpet var svävande till och med den 25 februari Anledningen till detta var en klausul i köpekontraktet om att köpet skulle återgå om köparen vid denna tidpunkt inte hade fått sin bostad såld. Någon begäran om återgång före detta datum framfördes inte till anmälaren. Tillträdet kunde inte ske den 3 mars 2014 på grund av köparens dröjsmål med betalningen av köpeskillingen. Den 13 mars 2014 undertecknades ett avtal där parterna kom överens om att köpet skulle hävas eftersom köparen inte önskade fullfölja köpet. Av avtalet framgick att köparen gav säljaren rätt att återkomma i skadeståndsfrågan. Parterna kom överens om att säljaren hade rätt att innehålla handpenningen tills dess att skadeståndsbeloppet fastställts. Fastighetsmäklaren redovisade inte handpenningen ( kr) den 26 februari 2014 när köpet var genomfört. Redovisningen gjordes först den 30 mars Mäklaren tog i samband med detta ut ett arvode om kr och betalade kr till anmälaren (säljaren). Det förhållandet att anmälaren i egenskap av säljare hade rätt att innehålla hela handpenningen som säkerhet för ett eventuellt skadestånd tog mäklaren inte hänsyn till. Anmälaren hade köpt en annan bostad och fick på grund av det första köpets återgång kostnader för två bostäder. Handpenningen vid den första försäljningen skulle kvarstå i deposition för att säkerställa ett eventuellt skadestånd.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (8) Fastighetsmäklaren arbetade vidare med uppdraget. Enligt journalen har i stort samtliga åtgärder utförts den 28 augusti Detta kan inte vara riktigt och journalen har därför stora brister. Mäklaren har dragit av provisioner från båda försäljningarna när han beräknade kapitalvinstskatten. Hans beräkning av skatten har blivit för låg. Handlingarna Uppdragsavtalet I uppdragsavtalet den 30 oktober 2013 anges bland annat följande. Provisionen/arvodet är förfallen till betalning när bindande överlåtelseavtal träffats mellan säljare och köpare. Detta gäller även om avtalet innehåller villkor om att köpebrev skall utfärdas eller köpeskillingen erläggas vid viss senare tidpunkt. Om avtalet innehåller andra villkor för överlåtelsens fullbordan eller bestånd skall dock samtliga dessa vara uppfyllda innan provisionen/arvodet skall betalas. Depositionsavtalet Den 2 december 2013 upprättades ett depositionsavtal där det framgår bland annat följande. Redovisning av det deponerade beloppet jämte upplupen ränta skall ske så snart det klarlagts vem av köparen eller säljaren som har rätt till beloppet. Om köpets fullbordan eller bestånd i köpekontraktet har gjorts beroende av om köpeskillingen erläggs (s.k. köpebrevsvillkor), får dock redovisning ske trots att köpebrevsvillkor ännu inte har uppfyllts. Skulle tvist mellan köpare och säljare avseende redovisningen uppstå, får redovisningen ske först sedan tvisten lösts genom förlikning eller dom som vunnit laga kraft. Redovisning kan dock alltid ske på och i enlighet med köpares och säljares gemensamma skriftliga begäran. Köpekontraktet I köpekontraktets 9 andra stycket anges följande angående kontraktsbrott.

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (8) Vid köparens kontraktsbrott, som leder till hävning av köpet, ska ersättning i första hand regleras ur betald handpenning. Överstiger säljarens skada handpenningen ska köparen snarast betala mellanskillnaden till säljaren Är säljarens skada mindre än handpenningen ska säljaren snarast återbetala mellanskillnaden. Vid köparens kontraktsbrott ska ersättningen till säljaren även innefatta säljarens mäklarprovision i samband med försäljningen av fastigheten. I 15 köpekontraktet anges bland annat följande villkor om försäljningen av köparens bostad. Köpet ska återgå om denna förutsättning inte uppfylls i rätt tid och köparen senast begär att köpet ska återgå. Begäran om återgång ska ske inom ovan angiven tid framställas skriftligen till motparten. Återgår köpet, ska betald handpenning återbetalas till köparen utan skadeståndsskyldighet för någon av parterna. Köparen har upplysts om sin lojalitetsplikt mot säljaren, vilket innebär att det åligger köparen (i förhållande till säljaren) att vidta samtliga nödvändiga åtgärder för att få till stånd en försäljning av sin bostad på ovannämnda villkor. Om köparen inte fullgör detta åtagande, kan säljaren ha rätt till skadestånd. Hävningsavtalet Av hävningsavtalet daterat den 13 mars 2014 framgår bland annat följande. Säljaren har rätt att återkomma till köparen med krav på skadestånd, pga att köparen inte fullföljt köpet, så snart köpet kunnat fastställas. Som säkerhet för framtida krav på skadestånd har säljaren vidare rätt att innehålla den betalda handpenningen till dess skadeståndet slutligen fastställts. Dokumentationen av åtgärderna för att uppnå Kundkännedom Blanketten om kundkännedom för uppdragsgivare, och den bifogade identitetshandlingen, saknar dateringar för när identitetshandlingen kopierades. Journalen I den journal som har lämnats in till Fastighetsmäklarinspektionen anges att

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (8) ett stort antal åtgärder har utförs den 28 augusti Fastighetsmäklarens yttrande Redovisningen av handpenningen De båda fastigheterna såldes den 2 december 2013 med tillträde den 3 mars Enligt köpekontraktet fick köparen rätt att under vissa förutsättningar begära återgång av köpet senast den 25 februari Eftersom köparen inte begärde återgång inom den föreskrivna tiden blev köpet bindande. Provisionen skulle då betalas i enlighet med förmedlingsuppdraget. Enligt depositionsavtalet skulle redovisningen av det deponerade beloppet ske så snart det hade klarlagts vem av köparen och säljaren som hade rätt till beloppet. Eftersom den första köparen inte fullföljde köpet uppstod det en tvist mellan köparen och säljaren om vem som hade rätt till handpenningen. Den 13 mars 2014 ingick säljaren och köparen ett avtal om hävning av köpet. Avtalet innebar att säljaren hade rätt att innehålla handpenningen till dess att skadeståndet slutligen hade fastställts. Parterna kom överens om att handpenningen skulle utbetalas till säljaren. Av depositionsavtalet följer att, när avtalet är bindande mellan parterna och handpenningen ska betalas ut till säljaren, får mäklaren tillgodogöra sig provisionen ur handpenningen efter överenskommelse med säljaren. En sådan överenskommelse finns i förmedlingsuppdraget, där det framgår att så snart mäklarens provision är förfallen till betalning har mäklaren rätt att tillgodogöra sig provisionen ur handpenningen. Han har agerat i enlighet med vad som anges i depositionsavtalet när han betalt ut handpenningen till säljaren. Enligt depositionsavtalet och uppdragsavtalet framgår det att han hade rätt att tillgodogöra sig en förfallen provision ur handpenningen. Han och hans kollegor ansåg att båda provisionerna var förknippade med försäljningen av fastigheterna. Av denna anledning togs båda med vid beräkningen av kapitalvinstskatten. Dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom Han kopierade säljarens identitetshandling i samband med att

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (8) förmedlingsuppdraget undertecknades, men fyllde inte i blanketten för kundkännedom. Journalen Journalen upprättades inte löpande under den pågående försäljningen. Detta medförde att dateringen i journalen inte är korrekt. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Redovisningen av handpenningen Enligt 10 fastighetsmäklarlagen ska en handpenning som fastighetsmäklaren tagit emot snarast överlämnas till säljaren, om inte något annat har överenskommits genom ett depositionsavtal. Fastighetsmäklarinspektionen är inte behörig att avgöra tvister om ersättning eller provision för en fastighetsmäklarens tjänster eller mäklarens rätt till ersättning vid avtalsbrott från uppdragsgivarens sida. Däremot kan inspektionen pröva om en mäklare i en ersättningsfråga har handlat på ett sätt som är förenligt med god fastighetsmäklarsed. När en fastighetsmäklare tar emot medel för förvaltning på sitt klientmedelskonto blir han redovisningsskyldig för dessa. Mäklaren ska därför se till att det finns en klar och tydlig överenskommelse om när och hur de deponerade medlen ska utbetalas. NN redovisade inte handpenningen till säljaren i direkt anslutning till att det första köpet blev bindande den 25 februari Redovisningen gjordes först den 30 mars Det är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed att en mäklare underlåter att redovisa deponerade medel när förutsättningarna för detta är uppfyllda.

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (8) Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN, genom att dröja med att utbetala handpenningen, har handlat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen på ett sätt som utgör grund för en varning (se Förvaltningsrätten i Stockholms dom den 22 april 2015 i mål nr ). Däremot finns det inte grund för någon kritik med anledning av att NN har avräknat sin provision från handpenningen. Dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom Det följer av 2 kap. 13 penningtvättslagen och 17 penningtvättsföreskrifterna att en fastighetsmäklare ska dokumentera sina åtgärder för att uppnå kundkännedom. Av dokumentationen ska det framgå vilket datum respektive åtgärd har vidtagits. De identitetshandlingar m.m. som har använts för att kontrollera identiteten ska kopieras. Handlingarna och uppgifterna ska bevaras på ett säkert sätt i minst fem år från det att affärsförbindelsen upphörde eller annars från det att åtgärderna utfördes. I blanketten för kundkännedom om uppdragsgivaren och på kopian av identitetshandlingen saknas det en uppgift om när identitetshandlingen har kopierats. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att dokumentationen av kundkännedomen om uppdragsgivaren är bristfällig. Förseelsen motiverar en erinran. Journalen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en så kallad journal. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges bland annat att fastighetsmäklaren i journalen ska ange när en åtgärd vidtagits (prop. 2010/11:15 s. 61). Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. I ärendet är utrett att den journal, som mäklaren har upprättat och överlämnat till parterna i bostadsaffären, i allt väsentligt saknar korrekta uppgifter om när respektive åtgärd har vidtagits. Mäklaren har därigenom inte fullgjort sin skyldighet enligt 20 fastighetsmäklarlagen. Fredrik Mattsson Waller har medgett att journalen inte förts löpande under tiden som förmedlingen genomfördes. Förseelsen motiverar en erinran.

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (8) Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden NN meddelas en varning för att han inte har betalt ut handpenningen till säljaren i rätt tid. I varningen ingår en erinran dels för att han inte har noterat datumet för kopieringen av den identitetshandling som har legat till grund för kundkännedomen om uppdragsgivaren, dels för att han har brustit i journalföringen genom att inte anteckna korrekta datum för de åtgärder som han vidtagit i samband med förmedlingsuppdraget.