Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Prövning av om fastighetsmäklaren har fullgjort sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet vid förmedlingen av en nyproducerad bostadsrätt. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren, som var köpare av en nyproducerad bostadsrätt, har ifrågasatt NN:s hantering av förmedlingsuppdraget. Anmälaren har lämnat in kopior av följande handlingar. En ansökan om stämning av honom från bostadsrättsföreningen Upplåtelseavtalet Ett utdrag från en banks webbplats där man har gjort en beräkning av hur stort låneutrymme anmälaren skulle ha vid tidpunkten för anmälan En personrapport avseende anmälaren På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig och lämnat in kopior av följande handlingar. Dokumentationen av hur han har uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren Uppdragsavtalet Dokumentationen av hur han har uppnått kundkännedom om köparen POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) (anmälaren) En ifylld checklista avseende den information som NN har lämnat till anmälaren Noteringar från ett telefonsamtal med anmälaren Förhandsavtalet Objektsbeskrivningen Boendekostnadskalkylen med underlag Anmälan Anmälaren har genom sitt ombud i huvudsak uppgett följande. Anmälaren var av en händelse i orten och klev in på NN:s kontor. NN visade broschyrer om bostadsrättslägenheter som var under uppförande. Anmälaren blev intresserad. Han sa att han inte hade några pengar, men att han kanske kunde få låna av sin far i utlandet. Han lät sig övertalas. NN sa att de kr som han hade på sitt konto räckte för att anmäla honom som intressent. Anmälaren betalade kr och undertecknade den 10 oktober 2012 ett förhandsavtal. NN ställde inga frågor om hur anmälaren skulle finansiera bostadsrätten, som kostade kr. Anmälaren hade i sin tur ingen aning om hur en bostadsaffär går till, eftersom han aldrig tidigare hade köpt någon bostadsrätt. Mäklaren borde ha frågat anmälaren om finansieringen och han borde ha insett att anmälaren inte hade besökt banken. Anmälaren fick ingen boendekostnadskalkyl av mäklaren och visste inte hur han skulle finansiera köpet. Han trodde att mäklaren skulle ordna allt och ge honom nycklarna eftersom han hade betalt kr. NN har upprättat en boendekostnadskalkyl som helt och hållet bygger på påhittade uppgifter. Mäklaren påstår att anmälaren har en månadsinkomst på kr. År 2012 var anmälarens taxerade inkomst kr per månad. Bostadsrättsföreningen tog en upplysning på anmälaren och litade helt på mäklarens uppgifter i boendekostnadskalkylen. Tillträdet skulle vara i början av juli Anmälaren tog då kontakt med NN och berättade att han inte hade några pengar. Han hade inte ens försökt få lån på banken. Bostadsrättsföreningen flyttade på NN:s begäran fram tillträdesdatumet. När anmälaren inte kunde betala, upphävdes avtalet och föreningen har nu ett krav på anmälaren om kr.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) NN måste ha insett att anmälaren inte förstod vad avtalet innebar för honom. I dag har anmälaren en månadsinkomst om kr och han kan få låna högst kr. Anmälaren har drabbats hårt till följd av NN:s agerande. Han kommer att vara skuldsatt resten av sitt liv. Handlingarna Efter en genomgång av de ingivna handlingarna, har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat följande. Noteringarna från ett telefonsamtal med anmälaren I en anteckning daterad den 25 september 2012, har NN gjort anteckningar i samband med ett telefonsamtal med anmälaren. Han har bland annat skrivit följande. Ink: = kr/år kontant ca 3-3,5 Varit/är egen företagare Har bostad att sälja Bra kontakt [Bank] lån ok [ ] Söker större bostad Jobbar nära Objektsbeskrivningen och boendekostnadskalkylen NN har gett in en objektsbeskrivning som anmälaren har signerat den 3 oktober Samma dag har NN upprättat en boendekostnadskalkyl för anmälaren som utgår från att anmälaren har en bruttolön per månad på kr. Förhandsavtalet Förhandsavtalet är undertecknat den 10 oktober 2012 av anmälaren och en

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) företrädare för bostadsrättsföreningen. Under rubriken Avtalstext anges bland annat följande. Undertecknad anhåller härmed om medlemskap i ovannämnd bostadsrättsförening och förbinder sig att förvärva ovannämnda lägenhet med bostadsrätt och att vid tecknandet av detta avtal betala förskott i enlighet med vad som ovan angetts senast en vecka efter det att förhandstecknaren erhållit av föreningen undertecknat avtal. Upplåtelseavtalet Upplåtelseavtalet är undertecknat den 11 mars 2014 av anmälaren och två företrädare för bostadsrättsföreningen. Tillträdet anges vara den 2 juli Under rubriken Avtalstext anges bland annat följande. Föreningen upplåter på villkor enligt detta avtal bostadsrätten till ovan beskrivna lägenhet till köparen att nyttjas utan tidsbegränsning. Köparen har erhållit stadgar, ekonomisk plan samt boendekostnadskalkyl. [ ] Insatsen och upplåtelseavgiften erlägges genom dellikvid med kronor varav kronor erlagts vid detta avtals tecknande och kronor senast en vecka efter det att köparen erhållit av föreningen undertecknat avtal samt resterande kronor senast tillträdesdagen. [ ] Stämningsansökan Under rubriken Omständigheter i sak anger bostadsrättsföreningen bland annat följande. Före undertecknandet av förhandsavtalet har den ansvarige mäklaren gått igenom förhandsavtalet och klargjort för [Namn] att förhandsavtalet innebar en skyldighet att förvärva den aktuella lägenheten med bostadsrätt. Mäklaren gjorde också en beräkning av [Namn] ekonomiska förutsättningar att förvärva bostadsrätten genom upprättande av en boendekalkyl. Kalkylen byggde på [Namn] egna uppgifter. I samband med avtalets undertecknande

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) erlade [Namn] kronor. Fastighetsmäklarens yttrande NN har genom sitt ombud yttrat sig och bland annat uppgett följande. NN bestrider att han i något avseende skulle ha agerat oaktsamt eller i strid med lag eller god fastighetsmäklarsed. Anmälaren anmälde sitt intresse för lägenheten genom att ge in och underteckna en så kallad intresseanmälan till byggbolaget. I samband med detta fick han information om projektet och lägenheten av byggbolagets personal. NN hade inte några kontakter med anmälaren i detta inledande skede. NN har lämnat relevant och korrekt information till alla spekulanter inklusive anmälaren. När NN fick information om anmälarens skriftliga intresseanmälan, tog han kontakt med anmälaren per telefon. Vid detta telefonsamtal informerade han anmälaren om projektet och bostadsrättsföreningen. Han ställde också frågor om anmälarens ekonomiska förutsättningar. Anmälaren uppgav bland annat att han hade ett betydande eget kapital och goda förbindelser med banken, där han hade varit kund i femton år. NN ställde också frågor kring syftet med ett eventuellt köp. Han informerade anmälaren om att det fanns möjlighet att teckna ett bindande förhandsavtal avseende lägenheten. De kom överens om att träffas den 3 oktober 2012 för att gå igenom alla relevanta handlingar och eventuellt underteckna ett förhandsavtal. Vid mötet den 3 oktober 2012 överlämnade NN alla relevanta handlingar och gick också igenom dem med anmälaren. Anmälaren fick vid detta tillfälle svar på alla sina frågor. NN fick information om att anmälaren hade en taxerad årsinkomst om kr och en egen kontantinsats om kr. Han upprättade då en boendekostnadskalkyl som anmälaren godkände och genomförde kontroller avseende kundkännedom. NN gick igenom förhandsavtalet med anmälaren, som fick fullständig information om att avtalet var bindande och att ett avtalsbrott skulle kunna innebära skadeståndsskyldighet för honom. Anmälaren sa sig förstå detta och skrev under avtalet. Avtalet, anmälarens uppgifter om sin ekonomi och kalkylen skickades sedan till bostadsrättsföreningen. Efter att ha skaffat kreditupplysningar om anmälaren godkände bostadsrättsföreningen uppgifterna. Anmälaren betalade därefter förskottet till bostadsrättsföreningen i enlighet med avtalet. Anmälaren informerade inte NN om att de lämnade uppgifterna skulle ha varit felaktiga när han senare undertecknade upplåtelseavtalet. Anmälaren har inte heller i någon annan kontakt med NN informerat honom om att det fanns något hinder för att genomföra upplåtelsen. Detta framfördes först i samband med det avtalade

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) tillträdet. Detta ledde till att NN verkade för en avtalsmässig förlängning för att ge anmälaren tid att ordna med finansieringen. Anledningen till att det inte gick att genomföra upplåtelsen var enligt anmälaren att han hade investerat sitt kapital i en annan verksamhet. Dessutom hade hans inkomst sjunkit, vilket gjorde att banken inte längre var villig att finansiera köpet. Det visade sig sedan att anmälarens problem med finansieringen inte gick att lösa. Detta ledde till att föreningen hävde upplåtelseavtalet och att en tvist om skadestånd mellan parterna uppkom. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Enligt 16 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att en fastighetsmäklare som åtar sig ett förmedlingsuppdrag avseende nyproduktion ska ha sådana kunskaper att mäklaren kan ge parterna råd i de frågor som kan uppkomma. I ärendet har NN bemött och tillbakavisat anmälarens kritik. Det har i utredningen inte kommit fram något som tyder på att NN skulle ha brustit i sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet gentemot anmälaren. Det har inte heller visats att NN skulle ha känt till några omständigheter som gav honom särskild anledning att ifrågasätta anmälarens uppgifter om sin ekonomi och därför gå längre i sina kontroller av detta. Fastighetsmäklarinspektionen avskriver därför ärendet. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7)