Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om anbudsförteckning och budgivning. Prövning av om fastighetsmäklaren har fullgjort sin skyldighet att upprätta en fullständig anbudsförteckning. Frågan om budgivningen har hanterats på ett korrekt sätt har också berörts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en erinran. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren som var uppdragsgivare, har ifrågasatt NN:s hantering av budgivningen. Anmälaren har gett in ett utdrag ur ett beslut från mäklarens försäkringsbolag och meddelanden som har skickats dels från två olika spekulanter till anmälaren, dels från en av spekulanterna till fastighetsmäklaren. På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig och lämnat in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen och mejlväxling mellan mäklaren och uppdragsgivaren samt mellan mäklaren och en spekulant. Anmälan POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Han tecknade uppdragsavtal med NN och uppgav att han hade önskemål om att ha kr över efter att mäklaren hade fått sitt mäklararvode. Mäklaren trodde att han skulle få mer över eftersom huset var fint och hade bra läge. Första visningen hölls och det kom fem spekulanter vid en senare visning kom det två spekulanter. Han fick tre bud direkt varav det högsta var på kr. Den som hade lagt det högsta budet hade problem med att lösa finansieringen. Han hade för avsikt att vänta på budgivaren om det var tid budgivaren behövde. Enligt mäklarens uppgift, drog sig den som hade det högsta budet ur budgivningen. Han tyckte det var konstigt då en kompis till honom nyss hade pratat med budgivaren som då uppgett att han bara väntade på att mäklaren skulle ringa honom. En ny visning hölls och efter visningen fick han ett nytt bud på kr. Mäklaren sa då att det gällde att snabba sig med kontraktsskrivningen innan budgivaren ångrade sig. Mäklaren skröt över spekulanten, han var bara 20 år och hade egna pengar och familjen ägde många fastigheter och så vidare. Mäklaren verkade ha bra koll på familjen och de var bekanta på sociala medier. Han frågade flera gånger om det verkligen inte fanns några fler spekulanter och mäklaren svarade nej. Han fick mer eller mindre bestämma sig direkt, antingen antog han budet och skrev kontrakt dagen efter eller så fick han sälja till ett betydligt lägre pris. Mäklaren skrev aldrig ut på webbsidan för fastighetsannonser att det hade inkommit ett bud och det blev inte någon direkt budgivning avseende hans hus. Han förlitade sig på mäklaren att det var hans chans att sälja till ett någorlunda vettigt pris. Han skrev kontakt med köparen. Dagen efter kontraktsskrivningen kontaktade mäklaren honom och uppgav att en av spekulanterna på den senaste visningen var upprörd över att objektet tagits bort från internet. Spekulanten var mycket intresserad och hade tänkt att vara med i budgivningen. Spekulanten ville komma i kontakt med honom. Totalt blev han kontaktad av tre familjer som alla hade upplevt samma sak. Spekulanterna hade ringt och mejlat till mäklaren och frågat när budgivningen skulle börja. Mäklaren hade ignorerat dem alla. Flera av spekulanterna kunde uppvisa lånelöften och en av dem var beredd att lägga bud upp till kr, men mäklaren gav honom inte möjligheten. Detta trots att de hade kommit överens om att mäklaren skulle höra av sig så fort någon lämnade ett bud. NN har inte informerat honom om att det fanns väldigt intresserade budgivare. Han har kontrollerat spekulanternas

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) lånelöften och de stämmer överens med deras intygande om att de tänkte lämna ett högre bud. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Anbudsförteckningen Anbudsförteckningen innehåller fyra bud. Det första budet är lämnat den 28 augusti 2017 och är på kr med villkor om Banklån+egenförs. Det andra budet är noterat den 8 september 2017 och är på kr med villkor Klar i bank. Det tredje budet lämnades den 10 september 2017 och är på kr med villkor om Besked innan 12/9. Det fjärde och sista budet lämnades den 26 september 2017 och är på kr med villkor Klar i bank. Besiktning. Mäklarens yttrande NN har yttrat sig och uppgett i huvudsak följande. Han har inte haft några egna intressen av att kontrakt skulle skrivas med den just den person som kom att köpa fastigheten. Han har inte någon närståenderelation varken till köparen eller hans pappa. Han har ett brett kontaktnät med ytligt bekanta. Han har haft kontakt med köparens far tidigare vid värdering av hans fastigheteter. Köparen träffade han första gången på visningen. Det var anmälarens val att sälja till köparen. Han har redovisat alla bud till säljaren. Han informerade säljaren om om att det fanns fler spekulanter som skulle kunna ge ett bud, både per telefon och före kontraktsskrivningen på kontoret. Generellt är det dessutom lätt för en spekulant att, efter att kontrakt väl har skrivits med köparen, påstå att man hade varit beredd att betala mycket mer. Enligt uppdragsavtalet var överenskommet utgångspris kr och han var positiv till en möjlig försäljning på den nivån. Normalt arbetar han inte inom den kommunen där objektet är beläget, men säljaren var angelägen om att han skulle åta sig uppdraget.

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) Den första visningen hölls den 29 augusti och då tog han emot ett bud på kr av budgivaren 1, som saknade finansiering. Nästa visning hölls den 1 september och den 8 september fick de ett bud på kr från budgivaren 2. Säljaren tackade nej till budet och ville inte ha någon ytterligare kontakt med spekulanten. Den 10 september inkom ytterligare ett bud på kr från budgivaren 3. Budgivaren 3 var på visning den 29 augusti. Säljaren kunde tänka sig att acceptera det budet. En månad efter den första visningen inkom ett bud från en ny budgivare på kr. Budgivaren hade finansiering. Han informerade säljaren om att det fanns ytterligare spekulanter och frågade honom om han ville fortsätta processen eller anta budet. Säljaren bestämde sig för att sälja fastigheten. Han upplevde att säljaren var nöjd vid försäljningstillfället. Budet gällde under förutsättning att spekulanten fick besked omgående och att det inte kommunicerades med övriga eventuella spekulanter och under förutsättning att köpekontrakt skulle skrivas snarast möjligt. Vid kontraktsskrivningen informerade han om att det fanns andra spekulanter men att säljaren hade valt att acceptera säljarens bud och sälja till honom. Sammanlagt hölls tre visningar och samtliga bud har presenterats löpande till säljaren. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Budgivningen Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte är otvetydigt fastställt att NN inte har informerat anmälaren, i dennes egenskap av säljare, om att det fanns

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) fler intresserade spekulanter. Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på objektet med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts. Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36). En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (HFD 2016 ref 2 I). Av anbudsförteckningen framgår att det vinnande budet på kr lämnades den 29 augusti 2017 och att budet lämnades med villkor om Klar i bank. Besiktning. Av NN:s yttrande framgår att det vinnande budet gällde under förutsättning att budgivaren fick besked omgående, att det inte kommunicerades med övriga spekulanter samt under förutsättning att köpekontrakt skulle skrivas så snart som möjligt. Anbudsförteckningen innehåller inte något villkor med den i yttrandet angivna innebörden. Anbudsförteckningen är därför ofullständig på ett sätt som enligt Fastighetsmäklarinspektionen utgör grund för att meddela NN en erinran.