Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar dig en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot dig. Kritiken går ut på att du ska ha marknadsfört ett objekt till ett så kallat lockpris. Du har yttrat dig i ärendet och tillbakavisat anmälarens kritik samt gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet, anbudsförteckningen och objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen har tagit ut utskrifter från internet avseende den prisstatistik som du hänvisat till i yttrandet. Anmälan Anmälarna har uppgett i huvudsak följande. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) Bostadsrätten marknadsfördes till ett pris om kronor och budgivningen slutade på ett pris om kronor. Detta torde innebära att utgångspriset kan anses som ett lockpris. Om man ser till tidigare försäljningar från hösten 2017 och framåt, på samma adress, har slutpriserna hamnat runt och miljoner kronor för liknande objekt. Med tanke på det kan det inte vara rimligt att marknadsföra denna bostadsrätt med prisuppgiften kronor. Fastighetsmäklarens yttrande Du har anfört i huvudsak följande. Det bedömda marknadsvärdet var kronor +/ kronor. Bostadsrätten marknadsfördes med prisuppgiften och försäljningspriset blev kronor. Du har själv förmedlat den aktuella bostadsrätten till säljaren den 31 januari Vid detta tillfälle var den mycket svårsåld. Köpeskillingen stannade på kronor vilket var mer än kronor under de två efterföljande överlåtelserna samma år av lägenheter högre upp i föreningens fastighet. Bostadsrätten ligger i marknivå med full insyn från en gångväg som passerar precis utanför. Många spekulanter har uttryckt oro för risken för inbrott eller stölder från uteplatsen. Vid försäljningstillfället var det brytmärken på balkongdörren. Uppdragsgivaren hade inte gjort några betydelsefulla ändringar eller investeringar i bostaden. Vitvarorna hade bytts ut till andra men var ändå inte helt nya. Han hade också tagit bort överskåp och lagt in en ny bänk i köket. I övrigt var förutsättningarna de samma från det tidigare förmedlingsuppdraget. Mindre bostadsrätter lockar normalt inte barnfamiljer utan i första hand par eller ensamstående. Det innebär att efterfrågan kan vara begränsad. Från hösten 2017 har det varit en kännbar nedgång på bostadsmarknaden i det aktuella området. Försäljningarna har gått trögt och det gäller särskilt efter det införda amorteringskravet. Enligt statistik som inhämtats från Booli har 14 överlåtelser av bostadsrätter med två rum genomförts i bostadsrättsföreningen från januari 2014 till juni Närmast före den nu aktuella försäljningen, den 15 november 2017, blev slutpriset kronor. Bostaden med högst pris, kronor,

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) såldes i februari Sex bostäder har sålts med priser under kronor varav säljarens förvärv var den enda bostaden under kronor. Det finns många tänkbara förklaringar till att den slutgiltiga köpeskillingen avviker från utgångspriset. Efter en tid av prisfall återhämtade sig marknaden något under slutet av våren 2018 och efterfrågan kan ha ökat något genom de som önskade göra ett förvärv före sommaren. Bostaden presenterades på ett mycket fördelaktigt sätt i marknadsföringen och vid visningarna var det möjligt att framhålla den uteplats som det fanns nyttjanderätt till. Den slutgiltiga köparen var en yngre man som inte bedömde att markplan innebar någon särskild nackdel. Sammanfattningsvis vidhåller du att du vid marknadsföringstillfället gjorde en korrekt bedömning av marknadsvärdet och du bestrider att bostadsrätten marknadsförts med ett så kallat lockpris. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen (prop. 2010/11:15 s. 33. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Av utredningen framgår att utgångspriset var satt till kronor och att försäljningspriset blev kr. Detta innebär att avvikelsen är på drygt 27 % av slutpriset vilket är en indikation på att utgångspriset inte låg i linje med marknadsvärdet. I yttrandet hänvisar du till prisstatistik avseende försäljningar från år 2014 och framåt och uppger att två bostadsrätter med två rum i den aktuella bostadsrättsföreningen såldes för ett pris om kronor respektive kronor under år Du uppger även att det av prisstatistiken framgår att sex bostadsrätter med två rum sålts under kronor från år 2014 fram till det aktuella försäljningstillfället. Du uppger också i yttrande att den aktuella bostadsrätten ligger i marknivå och att det togs i beaktande vid bedömningen av marknadsvärdet. Fastighetsmäklarinspektionen har tagit del av den prisstatistik som du hänvisat till i ditt yttrande och uppmärksammat att det inte är någon bostadsrätt med två rum i den aktuella bostadsrättsförening som sålts för ett pris under kronor sedan år Inspektionen har även noterat att det den 11 mars 2017, i den aktuella bostadsrättsföreningen, såldes ett jämförbart objekt som även den låg i marknivå till ett pris om kronor. Fastighetsmäklarinspektionen anser att du borde ha tagit hänsyn till den marknadsmässigt mer relevanta statistiken från åren 2016 och framåt istället för att ta hänsyn till statistik och egna förmedlingar från år 2014.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) Fastighetsmäklarinspektionen noterar även att det första budet som kom in låg på kronor över utgångspriset, vilket är en stark indikation på att utgångspriset inte låg i linje med marknadsvärdet. Inspektionen anser att de omständigheter som du har anfört inte visar att du saknat möjligheter att bedöma det slutliga marknadsvärdet på ett mer korrekt sätt. Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att det genom uppgifterna i utredningen är otvetydigt fastställt att det varit fråga om en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av bostadsrätten. Du har därmed marknadsfört bostadsrätten i strid mot marknadsföringslagen vilket innebär att du agerat i strid mot god fastighetsmäklarsed. Överträdelsen motiverar en varning.