Beslutet/domen har överklagats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen av tre förmedlingsobjekt har utgjort lockpriser. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar dig en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot dig med anledning av marknadsföringen av tre bostadsrätter. På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har du yttrat dig över anmälan. Du har gett in följande handlingar för respektive objekt: uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, köpekontraktet och anbudsförteckningen. Anmälan Anmälaren har i huvudsak anfört följande. Anmälaren har varit på visningar som du haft hand om i oktober och november år Bostadsrätterna har varit belägna i samma område och i samma trappuppgång. Dessa tre bostadsrätter har, på ett anmärkningsvärt sätt, gått upp i pris och det är en märklig prissättning då det sker under POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) samma tidsperiod. Anmälaren anser att detta har skett med mening och att det är viktigt att det utreds då det känns väldigt vilseledande. Anmälaren har bifogat utdrag avseende respektive objekt från en webbplats. Ditt yttrande Du har uppgett i huvudsak följande. Allmän redogörelse Anmälan kommer från en anonym anmälare och ska av myndigheter betraktas som anonym. Anmälaren uppger att han/hon varit på visningar som du har haft hand om på samma adress och i samma lägenhetsport. Detta uppger du är fel. Det var bara en visning i oktober och på den visningen vet du vilka som deltog och ingen hade den mailadress som anmälaren har uppgett. Den första bostadsrätten på adressen som förmedlades av dig såldes efter visning och budgivning till ett par. Paret bjöd under budgivningen mot två andra. En av dessa budgivare köpte senare den andra lägenheten som förmedlades av dig på samma adress. Den såldes före visning. Den tredje bostadsrätten som du förmedlade på samma adress såldes också före visningen. Den anonyma anmälaren har inte varit på någon visning och kommer därför att förbli anonym. Förmedlingsobjekt 1 Värderingen var på strax över kronor. Marknadsvärdet bedömdes utifrån tidigare försäljningar i området. Marknaden var på väg ner fast säljaren som inte uppfattade det så hoppades på mer än vad du bedömde. Bostadsrätten hade 3 rum och hade en avgift på kr/månad. Till visningen kom 3 personer som alla ville ha lägenheten vilket resulterade i 36 bud. Detta är otroligt många och en anledning till att priset steg. Utgångspris var kronor och försäljningspris blev kronor.

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) Förmedlingsobjekt 2 Efter budgivningen avseende förmedlingsobjekt 1 talade du med en av budgivarna och berättade att förmedlingsobjekt 2 också skulle säljas. Den säljaren hade förstått att marknaden var på väg ned samtidigt som spekulanten hade varit med i den andra budgivningen och hade erfarenheter därifrån. Spekulanten ville därför omedelbart se lägenheten och därefter lämnade hon ett bud på miljoner vilket säljaren accepterade direkt. Objektet hade 3 rum och låg högre upp i bostadsrättshuset men var inte renoverad. Förmedlingsobjekt 3 Köparen hade talat med bostadsrättsföreningen där han fick information om att bostadsrätten skulle säljas. Köparen tog då direkt kontakt med dig och gav ett bud som säljaren accepterade. Bostadsrätten skulle marknadsföras till ett pris om kronor. Säljaren ville visserligen ha kronor, vilket du sa var för högt, men säljaren tyckte att man skulle göra ett försök. Försäljningspris blev kronor. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna handlingarna enbart som underlag för bedömningen av din prissättning i marknadsföringen. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt fjärde punkten i bestämmelsens andra stycke gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen (prop. 2010/11:15 s. 33). Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligt avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Av utredningen framgår avseende förmedlingsobjekt 1 att uppdragsgivaren, i uppdragsavtalet, angett ett pris om kronor som ett tänkbart accepterat försäljningspris. Fastighetsmäklarinspektionen noterar att du trots detta har marknadsfört objektet med prisuppgiften kronor vilket framgår av objektsbeskrivningen och ditt yttrande samt anmälarens underlag.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) Detta innebär att avvikelsen är 16 % av säljarens accepterade försäljningspris. Det framgår vidare av utredningen avseende förmedlingsobjekt 3 att uppdragsgivaren, i uppdragsavtalet, angett ett pris om kronor som ett tänkbart accepterat försäljningspris. Inspektionen uppmärksammar att du trots detta har marknadsfört objektet med prisuppgiften kronor vilket framgår av objektsbeskrivningen och ditt yttrande samt anmälarens underlag. Detta innebär att avvikelsen är 24 % av säljarens accepterade försäljningspris. Fastighetsmäklarinspektionen har även noterat att du i yttrandet anger att säljaren ville ha kronor. Mot denna bakgrund bedömer fastighetmäklarinspektionen att det är uppenbart att du i två fall marknadsfört objekt till ett pris som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera. Du har därmed marknadsfört fastigheten i strid mot marknadsföringslagen vilket innebär att du agerat i strid mot god fastighetsmäklarsed. Överträdelsen motiverar en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.