Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (9) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om självinträde, närståendeförmedling, journal, anbudsförteckning och pris i marknadsföring. Prövning av om mäklaren har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att tillsammans med sin hustru köpa en fastighet som han tidigare har haft i uppdrag att förmedla. Även prövning av om mäklaren uppfyllt sin skyldighet att dokumentera förmedlingsuppdraget i en journal och att upprätta en anbudsförteckning. Vidare har fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen prövats. Fastighetsmäklarens värdering av en fastighet som ingår i en bouppteckning där mäklaren åtagit sig att vara förrättningsman är också en fråga som berörs. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen återkallar din registrering som fastighetsmäklare. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot dig med anledning av ditt agerande i samband med förmedlingen av en fastighet samt med anledning av att du själv köpte den aktuella fastigheten. På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har du yttrat dig över anmälan. Du har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, den skriftliga bekräftelsen av uppsägningen av uppdragsavtalet, köpekontraktet, köpebrevet, fotografier av fastigheten och en skrivelse från företrädare för POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (9) dödsboet. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Du har värderat en fastighet som tillhörde ett dödsbo. Din värdering var på kr. Taxeringsvärdet var vid tidpunkten kr. Du fick uppdraget att förmedla fastigheten och annonserade den för ett pris på kr. Enligt uppgift inkom ett bud på kr, som du avrådde företrädaren för dödsboet från att anta. Priset sänktes till kr. Därefter köpte du själv fastigheten för kr, vilket motsvarar dödsboets skulder enligt bouppteckningen. Du har inte lämnat över journal och anbudsförteckning. Du var god man vid bouppteckningsförrättningen. En av dödsbodelägarna hade en fordran på dödsboet på kr. Fordran var ostridig bland dödsbodelägarna, men den finns inte med i den renskrivna versionen av bouppteckningen. Du hade ett egenintresse i att denna fordran skulle falla bort, sett utifrån hur försäljningen av fastigheten har gått till. Ditt yttrande Du har uppgett i huvudsak följande. Du har inte varit bouppteckningsförrättare och hade inget att göra med vilka skulder som skulle antecknas i bouppteckningen. Ditt undertecknande av bouppteckningen som god man syftade i allt väsentligt på den aktuella fastighetens värde. Du hade värderat den till kr och ser ingen problematik i att du samtidigt åtog dig uppdraget att förmedla fastigheten. Fastigheten lades ut till försäljning i februari Priset sattes initialt till kr eller högstbjudande. Ett tjugotal visningar hölls, men fastighetens byggnad visade sig vara angripen av röta och inga bud inkom. Priset sänktes successivt ner till kr, i samråd med den person som hade fullmakt att företräda dödsboet. Två bud om vardera kr inkom, vilka inte godtogs av företrädaren för dödsboet. Det har inte inkommit något bud på

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (9) kr, som anmälaren påstår. Den 11 november 2017 tillskrev företrädaren för dödsboet dig och erbjöd dig att förvärva fastigheten till ett pris motsvarande de lån som belastade fastigheten. Den fordran på dödsboet som anmälaren gör gällande att en av dödsbodelägarna hade, belastade inte fastigheten. Eftersom marknadsintresset inte översteg kr bedömde du att det var klanderfritt att genomföra affären för den köpeskilling som blev fallet. Du hade sagt upp uppdragsavtalet den 1 november 2017 och accepterade erbjudandet att köpa fastigheten. Köpet var aldrig menat som ett kap. Gården var vid tidpunkten för köpet i dåligt skick, men den passade för dig i den livssituation du befinner dig i. Du har för avsikt att sluta som fastighetsmäklare och ägna dig åt att renovera gården i din egen takt och få en fin tid tillsammans med din fru. Du har alltid satt professionalitet högt i ditt yrke och har verkligen försökt att göra på rätt sätt. Gällande anbudsförteckning är det bara ett seriöst bud som har lämnats. Du har efter varje visning redovisat till uppdragsgivaren. Handlingarna Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet är daterat den 30 januari 2017 och gäller med ensamrätt under en tid av tre månader. Därefter gäller uppdragsavtalet tills vidare utan ensamrätt tills uppsägning sker. Den skriftliga bekräftelsen av uppsägningen av uppdragsavtalet I en skrivelse daterad den 1 november 2017 som är underskriven av dig anförs följande. Jag återkommer till vårt samtal och vi vill för ordningens skull bekräfta att vårt förmedlingsuppdrag som avser rubricerad fastighet denna dag har upphört. Köpekontraktet och köpebrevet Köpekontraktet är daterat den 24 november 2017 och i kontraktet anges att

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (9) tillträdesdatum är den 24 november Köpeskillingen uppgår till kr. Köpare är du och din hustru. Köpebrevet är daterat den 24 november Journalen och anbudsförteckningen Fastighetmäklarinspektionen har förelagt dig att ge in journalen över förmedlingsuppdraget samt anbudsförteckningen. När du inte inkom med dessa handlingar påminde Fastighetsmäklarinspektionen dig om att ge in handlingarna. I påminnelsen angavs att om journal och anbudsförteckning inte gavs in skulle Fastighetsmäklarinspektionen förutsätta att du inte har upprättat några sådana handlingar och därmed inte heller har överlämnat dem till uppdragsgivaren när uppdraget avslutades. Inte heller efter denna påminnelse har journal eller anbudsförteckning kommit in till Fastighetsmäklarinspektionen. Skrivelse från uppdragsgivaren till dig I en skrivelse den 10 november 2017 till dig från den person som hade fullmakt att företräda dödsboet anges bl.a. följande. Gällande fastighet [ ]. Det har varit till försäljning sedan feb Det högsta budet vi har fått är 2 bud på vardera kr p.g.a. för mycket att renovera. Hög renov.kostn. Då lånen på fastigheten överstiger buden erbjuder vi [ditt namn] att förvärva fastigheten och att [ditt namn] övertar Bef. Lånen som belastar fastigh. Bouppteckningen Anmälaren har gett in kopia av bouppteckningen för dödsboet. Bouppteckningen är daterad den 25 februari 2017 och underskriven av den person som haft fullmakt att företräda dödsboet. Denna person har med sin underskrift intygat att personens uppgifter till bouppteckningen är riktiga och att inga uppgifter avsiktligt har utelämnats. Under företrädaren för dödsboets namnteckning och namnförtydligande finns följande mening: Att allt blivit riktigt antecknat och tillgångarna efter bästa förstånd värderade, intygar undertecknade gode män.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (9) Under denna mening finns din och en annan persons underskrifter. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Värderingen och dina dubbla roller Den fastighet som du den 30 januari 2017 fick i uppdrag att förmedla tillhörde ett dödsbo. Den person som hade fullmakt att företräda dödsboet undertecknade uppdragsavtalet. Samma person undertecknade sedan den 25 februari 2017 bouppteckningen. Du var en av två gode män som också undertecknade bouppteckningen och därigenom intygade att allt hade blivit riktigt antecknat och efter bästa förstånd värderat. Denna formulering överensstämmer med kraven i 20 kap. 6 ärvdabalken. Fastighetsmäklarinspektionen kan inte se att det normalt finns en intressekonflikt mellan att en fastighetsmäklare åtar sig uppdraget att förmedla en fastighet och i anslutning till detta är förrättningsman i en bouppteckning där samma fastighet ingår. Vad du har anfört om att ditt åtagande i bouppteckningen endast skulle vara att intyga fastighetens värde ger visserligen anledning att ifrågasätta om du har förstått innebörden av det uppdrag som åvilade dig i rollen som god man. Det är dock inte Fastighetsmäklarinspektionens uppgift att utreda hur du har hanterat uppdraget som förrättningsman i bouppteckningen. Anmälaren har ifrågasatt din värdering av fastigheten. Fastighetsmäklarinspektionen kan konstatera att det, även med hänsyn till din förklaring om att röta upptäcktes i byggnaden, framstår som märkligt att du marknadsförde fastigheten till ett pris om kr, uppgav ett värde om kr i bouppteckningen och, trots senare successiva prissänkningar

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (9) inte lyckades med uppdraget att förmedla fastigheten, utan endast fick bud på kr. Värderingen framstår mot denna bakgrund som felaktig och dåligt underbyggd. Det kan även ifrågasättas om du har agerat opartiskt vid din värdering av fastigheten. Fastighetsmäklarinspektionen kan dock inte otvetydigt slå fast att din värdering av fastigheten strider mot fastighetsmäklarlagen eller mot god fastighetsmäklarsed. Någon påföljd ska därför inte meddelas i denna del. Priset i marknadsföringen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt fjärde punkten i bestämmelsens andra stycke gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen (prop. 2010/11:15 s. 33). Du har uppgett att du värderade fastigheten till kr, vilket även är det belopp som anges i bouppteckningen baserat på din värdering. Trots detta har du marknadsfört fastigheten till ett pris om kr. När Fastighetsmäklarinspektionen tidigare har prövat ärenden gällande vilseledande prissättning i marknadsföringen har frågan varit om ett så kallat lockpris har använts, dvs om fastighetsmäklaren har marknadsfört ett förmedlingsobjekt till ett väsentligt lägre pris än det bedömda marknadsvärdet, alternativt ett väsentligt lägre pris än det pris som säljaren

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (9) var beredd att acceptera. I detta fall är situationen omvänd. Du har marknadsfört den aktuella fastigheten till ett pris som väsentligt överstiger det av dig bedömda marknadsvärdet. Skälen för detta är oklara, men med hänsyn till att det marknadsförda priset har överstigit det bedömda marknadsvärdet med hela 55 procent är avvikelsen så väsentlig att du måste anses ha använt dig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen. Denna förseelse bedöms utgöra grund för en varning. Dokumentationen av förmedlingsuppdraget Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även den som köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts. Du har haft en skyldighet att föra en journal över förmedlingsuppdraget och att upprätta en anbudsförteckning över de bud som lämnades. Det är oklart vilka bud som har lämnats på fastigheten. Anmälaren nämner ett bud på kr, vilket du bestrider, och du nämner två bud på kr, för att därefter ändra dig och uppge att det endast var fråga om ett seriöst bud. En korrekt förd anbudsförteckning ska finnas och hade varit av stor vikt för att klarlägga vilka bud som lämnats. Eftersom du trots föreläggande och påminnelse inte har gett in vare sig journal eller anbudsförteckning till Fastighetsmäklarinspektionen måste inspektionen förutsätta att du inte har upprättat några sådana handlingar. Det måste därmed också förutsättas att du inte har överlämnat någon journal eller anbudsförteckning till företrädaren för dödsboet, vilket du var skyldig att göra när förmedlingsuppdraget upphörde till följd av att du sade upp uppdraget. Förseelserna att inte upprätta och överlämna journal respektive anbudsförteckning är allvarliga förseelser och motiverar enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning, var för sig, en varning. Självinträdet och närståendeförmedlingen

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (9) Enligt 11 fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte i anslutning till sitt förmedlingsuppdrag köpa en fastighet som han eller hon har eller har haft i uppdrag att förmedla, så kallat självinträde. Av 12 fastighetsmäklarlagen följer att en fastighetsmäklare inte får förmedla en fastighet till en närstående. Om någon som är närstående till mäklaren förvärvar en fastighet som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla är mäklaren skyldig att genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen. Förbudet för en fastighetsmäklare att köpa en fastighet som mäklaren har haft i uppdrag att förmedla gäller i anslutning till förmedlingsuppdraget. I förarbetena till bestämmelsen förklarar man att mäklaren normalt inte är förhindrad att förvärva fastigheten om fastigheten har överlåtits eller en viss tid har förflutit sedan mäklarens uppdrag upphörde (prop. 2010/11:15 s. 51). Från det att du sade upp förmedlingsuppdraget tills du undertecknade köpehandlingen för den fastighet som du tidigare hade haft i uppdrag att förmedla har det förflutit mindre än en månad. Den skrivelse som du fått från företrädare för dödsboet med erbjudande om att köpa fastigheten är daterad endast elva dagar efter att uppdraget upphörde. Det framstår också som anmärkningsvärt om detta erbjudande lämnats till dig utan någon föregående kontakt där du uttryckt intresse för fastigheten. Oavsett orsaken till att du sade upp uppdragsavtalet har det dock enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning förflutit så kort tid att ditt köp av fastigheten måste anses ha skett i anslutning till förmedlingsuppdraget, vilket strider mot förbudet mot självinträde i fastighetsmäklarlagen. Denna förseelse motiverar en varning. (Jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 28 september 2016 i ärendet ) Köpet av fastigheten gjorde du tillsammans med din hustru. Du har inte gjort någon anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen om att din hustru, såsom närstående till dig, har förvärvat en fastighet som du har haft i uppdrag att förmedla. Även detta agerande strider mot fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon

9 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (9) åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljd Av 29 fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid mot sina skyldigheter enligt den lagen. Om det kan anses tillräckligt får inspektionen istället meddela varning eller erinran. Är förseelsen ringa får påföljd underlåtas. Du har i strid mot tydliga bestämmelser i fastighetsmäklarlagen köpt en fastighet i anslutning till att du haft i uppdrag att förmedla densamma och underlåtit att anmäla till Fastighetsmäklarinspektionen att din hustru förvärvat samma fastighet. Vidare har du i det förmedlingsuppdrag du haft avseende fastigheten använt dig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen samt underlåtit att upprätta och överlämna journal respektive anbudsförteckning. Samtliga dessa förseelser är allvarliga och får var för sig anses vara varningsgrundande. Fastighetsmäklarinspektionen anser att förseelserna måste bedömas som ännu allvarligare mot bakgrund av att du även innehaft uppdraget som god man i bouppteckningen och i den rollen haft ytterligare insyn i dödsboets ekonomiska situation och därmed haft möjlighet att nyttja den informationen för att köpa fastigheten till ett för dig fördelaktigare pris. Det måste också anses försvårande att du har köpt fastigheten av ett dödsbo där fullmaktshavaren visserligen haft behörighet att sälja fastigheten, men där övriga dödsbodelägare knappast haft anledning att räkna med att försäljningen skulle ske till dig och till ett så väsentligt mycket lägre pris än du hade värderat fastigheten till. Sammantaget bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att du har agerat på ett sådant sätt att en varning inte kan anses vara en tillräcklig åtgärd. Din registrering som fastighetsmäklare ska därför återkallas.