Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen av vissa förmedlingsobjekt har varit vilseledande. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet. Ärendet Den 29 september 2015 kom en anmälan med kritik mot fastighetsmäklaren NN in till Fastighetsmäklarinspektionen (diarienummer ). Den 6 oktober 2015 kom ytterligare en anmälan mot NN in (diarienummer ). Båda dessa anmälare kritiserar NN för att ha använt sig av lockpriser vid marknadsföringen av bostadsrätter. Anmälningarna avser delvis samma förmedlingsobjekt (förmedlingsobjektet 1). Handlingarna i det senare inkomna ärendet har genom ett beslut den 30 mars 2016 överförts till det först inkomna ärendet. Till den anmälan som kom in till Fastighetsmäklarinspektionen den 29 september 2015 har anmälaren bifogat en utskrift av marknadsföringen på internet. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) NN har yttrat sig i ärendet och har lämnat in följande handlingar. Uppdragsavtalen avseende förmedlingsobjekten 3, 4 och 5. Anbudsförteckningarna avseende förmedlingsobjekten 3, 4 och 5. Objektsbeskrivningarna avseende förmedlingsobjekten 3, 4 och 5. Anmälan den 29 september 2015 (avseende förmedlingsobjektet 1) Anmälaren har i huvudsak anfört följande. Enligt en värderingsguide ligger värdet för bostadsrätten på över fyra miljoner kronor, men den marknadsförs till ett pris om tre miljoner kronor. Alla lägenheter från denna mäklare som anmälaren har följt har gått upp med minst 25 procent. Lägenheten har nu stigit med över två miljoner kronor, eller mer än 60 procent, redan innan den första visningen. Anmälan den 6 oktober 2015 (aveende förmedlingsobjekten 1-5) Hon känner sig alltid lurad när hon går på denna mäklares visningar. Den senaste lägenhet som hon tittade på marknadsfördes till ett utgångspris om kronor och budgivningen slutade på kronor. Detta har skett ett flertal gånger i följd avseende objekt på samma gata. Ett objekt steg med 37 procent, ett steg med 26 procent, eller kronor, ett steg med 56 procent, eller två miljoner kronor och ett steg med 18 procent. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna handlingarna enbart utifrån den kritik som anmälarna har framfört, en så kallad riktad granskning. Förmedlingsobjektet 3

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Av objektsbeskrivningen framgår det att utgångspriset var kronor. Förmedlingsobjektet 4 Av objektsbeskrivningen framgår det att utgångspriset var kronor. I objektsbeskrivningen anges bland annat följande. Välkommen till denna drömbostad belägen vid [gatunamn] böljande vatten. Fördelat på 3 rum och kök erbjuder denna bostad ett hem utöver det vanliga. Förmedlingsobjektet 5 Av objektsbeskrivningen framgår det att utgångspriset var kronor. Fastighetsmäklarens yttrande NN har motsatt sig anmälarnas kritik. Hon har sammanfattningsvis anfört följande. Förmedlingsobjektet 1 För att få ett utgångspris stämde hon av marknadsvärdet för liknande tvåoch trerumslägenheter. Den aktuella lägenheten är en stor tvårumslägenhet. På internet låg de flesta priserna en bit under tre miljoner kronor. Tillsammans med säljaren toppade hon priset just under tre miljoner kronor, dvs. på kronor. Lägenheten är en sekelskifteslägenhet, vilket är mycket ovanligt i det aktuella området. Bostadsrättsföreningen hade ursprungligen tolv lägenheter. Vid försäljningstillfället hade föreningen bara åtta lägenheter, eftersom några bostadsrättsinnehavare hade slagit ihop två lägenheter. Den aktuella lägenheten är unik eftersom den är nyrenoverad, har ett stort vardagsrum, ett stort badrum och en stor balkong. Dessutom finns det en hiss i huset. Till detta kommer en bra ekonomi, eftersom bostadsrättsföreningen inte har några lån. Lägenheten såldes för kronor efter en budgivning med åtta spekulanter. Alla positiva faktorer för denna lägenhet, och det extremt låga utbudet av liknande lägenheter, är anledningen till att priset pressades upp så högt.

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) Förmedlingsobjektet 2 Objektet marknadsfördes innan sommaren för kronor. Säljaren väntade sig en uppgång till kronor, men fick aldrig något bud som denne var nöjd med. Lägenheten togs därför bort från marknaden. Efter sommaren sänktes utgångspriset. Utbudet hade då sjunkit enormt. Denna osålda lägenhet, som de förväntade sig cirka kronor för, såldes slutligen för kronor. Förmedlingsobjektet 3 Priset i annonsen sattes i samråd med säljaren och i enlighet med prisbilden för liknande jämförbara lägenheter i området. Objektet såldes för kronor. Förmedlingsobjektet 4 Objektet var i ett totalt renoveringsbehov. Priset sattes i samråd med dödsboets förväntningar och utifrån lägenhetens skick. Objektet såldes för kronor. Förmedlingsobjektet 5 Priset i annonsen sattes i samråd med säljaren och utifrån prisbilden för liknande jämförbara lägenheter i området. Lägenheten såldes för kronor. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Tillämpliga bestämmelser och praxis Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed, vilket ibland annat innebär att mäklaren är skyldig att följa även annan lagstiftning som är tillämplig på mäklarens agerande. Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. I kravet på god marknadsföringssed

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt i marknadsföringen bjuds ut till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33 och Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål samt tre domar den 11 februari 2013 i målen , och ). Förmedlingsobjektet 1 Objektet marknadsfördes för kronor. Slutpriset blev försäljningspriset med cirka 20 procent. Förmedlingsobjektet 2 Objektet marknadsfördes först för kronor, men några bud kom enligt mäklarens uppgifter inte in. Objektet marknadsfördes därefter ytterligare en gång och då till ett lägre utgångspris, som dock inte har preciserats. Slutpriset blev kronor. Det kan konstateras att det marknadsförda priset som minst har understigit det slutliga försäljningspriset med cirka 20 procent. Förmedlingsobjektet 3 Objektet marknadsfördes för kronor. Slutpriset blev försäljningspriset med cirka 23 procent. Förmedlingsobjektet 4 Objektet marknadsfördes för kronor. Slutpriset blev försäljningspriset med cirka 36 procent.

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) Förmedlingsobjektet 5 Objektet marknadsfördes för kronor. Slutpriset blev försäljningspriset med cirka 15 procent. Priserna i marknadsföringen Det marknadsförda utgångspriset för förmedlingsobjekten har understigit det slutliga försäljningspriset med 20, 20, 23, 36 respektive 15 procent. Fastighetsmäklarinspektionen kan konstatera att försäljningspriset i samtliga dessa förmedlingsuppdrag procentuellt sett väsentligt har överstigit det marknadsförda priset. NN har delvis uppgett hur hon resonerat när hon har bestämt priset i marknadsföringen av de aktuella objekten. Utredningen ger inte stöd för att utgå från att NN:s bedömningar av marknadsvärdet har varit felaktiga. Det är inte heller otvetydigt fastställt att de aktuella objekten har marknadsförts till ett pris som väsentligen har avvikit från det av mäklaren bedömda marknadsvärdet eller som har legat väsentligt under det pris säljaren har varit beredd att acceptera. Beträffande förmedlingsobjekt 4 har som skäl för sin bedömning av vilket pris som skulle anges i marknadsföringen bland annat uppgett att lägenheten var i behov av renovering och att priset sattes utifrån lägenhetens skick. Det är mot denna bakgrund anmärkningsvärt att det i objektsbeskrivningen inte framgår något om att lägenheten har varit i sämre skick än genomsnittet. Inledningsvis beskrivs objektet i stället i positiva ordalag. Utifrån det underlag som finns i ärendet går det dock inte att med säkerhet dra några mer långtgående slutsatser om hur objektets skick borde ha påverkat grunderna för marknadsvärderingen. Det finns därför inte heller för detta förmedlingsobjekt grund för att göra någon annan bedömning än beträffande övriga förmedlingsobjekt. Sammanfattningsvis är det inte i något av de aktuella förmedlingsuppdragen otvetydigt fastställt att NN har använt sig av lockpriser vid marknadsföringen av objekten. Ärendet ska därför avskrivas.