Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (17) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen av vissa förmedlingsobjekt har varit lockpriser. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet Med anledning av att Fastighetsmäklarinspektionen hade uppmärksammat att NN omnämnts i en tidningsartikel inledde inspektionen den 24 juni 2014 ett tillsynsärende mot honom. I artikeln angavs bland annat att NN var den fastighetsmäklaren som regelmässigt hade satt lägst utgångspris i förhållande till slutpriset. NN förelades därför att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag som han hade avslutat under perioden den 1 oktober 2013 den 31 maj Förteckningen innehöll 71 objekt. Fastighetsmäklarinspektionen valde därefter ut 24 objekt ur förteckningen för en närmare granskning, varav 23 redovisas i detta beslut. Dessa objekt var de som befanns ha den största avvikelsen mellan utgångspriset och försäljningspriset. Samtliga redovisade objekt har avsett bostadsrätter. NN förelades att ange vad som hade legat till POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (17) grund för hans bedömning av marknadsvärdet för respektive objekt och vad som var anledningen till skillnaden mellan priset i marknadsföringen och den slutliga köpeskillingen. Kopior av uppdragsavtalen, marknadsföringsmaterialet och köpekontrakten begärdes in. NN har även gett in försäljningsstatistik för områdena i respektive förmedling. Handlingarna Följande framgår av handlingarna beträffande de förmedlingsobjekt som har granskats i detta ärende. Förmedlingsobjektet 1 Uppdragsavtalet ingicks den 11 oktober 2011 och köpekontraktet undertecknades den 10 december Skillnaden mellan det marknadsförda priset och slutpriset var 55,5 procent. Förmedlingsobjektet 2 Uppdragsavtalet ingicks den 12 oktober 2013 och köpekontraktet undertecknades den 31 januari Skillnaden mellan det marknadsförda priset och slutpriset var 84 procent. Förmedlingsobjektet 3 Uppdragsavtalet ingicks den 16 januari 2014 och köpekontraktet undertecknades den 14 februari Skillnaden mellan det marknadsförda priset och slutpriset var 56 procent. Förmedlingsobjektet 4 Uppdragsavtalet ingicks den 19 januari 2014 och köpekontraktet undertecknades den 11 februari Skillnaden mellan det marknadsförda priset och slutpriset var 53 procent. Förmedlingsobjektet 5 Uppdragsavtalet ingicks den 23 december 2013 och köpekontraktet undertecknades den 16 januari Skillnaden mellan det marknadsförda priset och slutpriset var 44 procent. Förmedlingsobjektet 6

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (17) Uppdragsavtalet ingicks den 23 december 2013 och köpekontraktet undertecknades den 16 januari Skillnaden mellan det marknadsförda priset och slutpriset var 51 procent. Förmedlingsobjektet 7 Uppdragsavtalet ingicks den 3 september 2013 och köpekontraktet undertecknades den 31 mars Skillnaden mellan det marknadsförda priset och slutpriset var 38 procent. Förmedlingsobjektet 8 Uppdragsavtalet ingicks den 16 augusti 2013 och köpekontraktet undertecknades den 2 september Skillnaden mellan det marknadsförda priset och slutpriset var 31 procent. Förmedlingsobjektet 9 Uppdragsavtalet ingicks den 4 februari 2014 och köpekontraktet undertecknades den 3 mars Skillnaden mellan det marknadsförda priset och slutpriset var 51 procent. Förmedlingsobjektet 10 Uppdragsavtalet ingicks den 15 april 2010 och köpekontraktet undertecknades den 3 mars Skillnaden mellan det marknadsförda priset och slutpriset var 37 procent. Förmedlingsobjektet 11 Uppdragsavtalet ingicks den 15 januari 2014 och köpekontraktet undertecknades den 6 februari Skillnaden mellan det marknadsförda priset och slutpriset var 35 procent. Förmedlingsobjektet 12 Uppdragsavtalet ingicks den 3 februari 2014 och köpekontraktet undertecknades den 25 februari Skillnaden mellan det marknadsförda priset och slutpriset var 48 procent. Förmedlingsobjektet 13 Uppdragsavtalet ingicks den 10 mars 2011 och köpekontraktet undertecknades den 2 december Skillnaden mellan det marknadsförda priset och slutpriset var 31 procent.

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (17) Förmedlingsobjektet 14 Uppdragsavtalet ingicks den 9 oktober 2013 och köpekontraktet undertecknades den 31 oktober Skillnaden mellan det marknadsförda priset och slutpriset var 37 procent. Förmedlingsobjektet 15 Uppdragsavtalet ingicks den 16 januari 2014 och köpekontraktet undertecknades den 18 mars Skillnaden mellan det marknadsförda priset och slutpriset var 37 procent. Förmedlingsobjektet 16 Uppdragsavtalet ingicks den 2 december 2013 och köpekontraktet undertecknades den 6 februari Skillnaden mellan det marknadsförda priset och slutpriset var 63 procent. Förmedlingsobjektet 17 Uppdragsavtalet ingicks den 12 december 2013 och köpekontraktet undertecknades den 16 januari Skillnaden mellan det marknadsförda priset och slutpriset var 46 procent. Förmedlingsobjektet 18 Uppdragsavtalet ingicks den 23 februari 2013 och köpekontraktet undertecknades den 29 november Skillnaden mellan det marknadsförda priset och slutpriset var 39 procent. Förmedlingsobjektet 19 Uppdragsavtalet ingicks den 17 oktober 2013 och köpekontraktet undertecknades den 15 november Skillnaden mellan det marknadsförda priset och slutpriset var 37 procent. Förmedlingsobjektet 20 Uppdragsavtalet ingicks den 13 september 2013 och köpekontraktet undertecknades den 11 oktober Skillnaden mellan det marknadsförda priset och slutpriset var 55 procent. Förmedlingsobjektet 21 Uppdragsavtalet ingicks den 25 juni 2013 och köpekontraktet undertecknades den 8 augusti Skillnaden mellan det marknadsförda priset och slutpriset var 39 procent.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (17) Förmedlingsobjektet 22 Uppdragsavtalet ingicks den 16 oktober 2012 och köpekontraktet undertecknades 22 augusti Skillnaden mellan det marknadsförda priset och slutpriset var 44 procent. Förmedlingsobjektet 23 Uppdragsavtalet ingicks den 11 juni 2013 och köpekontraktet undertecknades den 30 augusti Skillnaden mellan det marknadsförda priset och slutpriset var 42 procent. Fastighetsmäklarens yttrande NN har inledningsvis anfört följande. Beträffande samtliga omskrivna försäljningar har grunden för hans marknadsvärdesbedömning varit en sammanlagd bedömning av försäljningsstatistik, bostädernas läge och skick, månadsavgiften samt föreningens ekonomiska ställning. Inte i någon av de affärer som Fastighetsmäklarinspektionen har granskat, och inte heller i övriga försäljningar som han har ansvarat för, har han medvetet satt ett pris för att locka till ett större intresse. Det är för honom alltid av yttersta vikt att en säljare accepterar att sälja för utgångspriset, vilket han har som krav för att han ska marknadsföra bostaden. Två faktorer har medfört att det har varit en extra stor utmaning att förutspå vad marknaden har varit beredd att betala för en bostad under den efterfrågade perioden; ett mycket lågt utbud i kombination med ett historiskt lågt ränteläge. Dessa två faktorer har varit de i särklass mest inflytelserika faktorerna till en överhettad bostadsmarknad enligt hans bedömning. Dessutom har ett antal bostäder sålts innan de ordinarie visningarna. För att en säljare ska acceptera att avsluta affären innan visningen kräver säljaren oftast ett högre pris än utgångspriset. I dessa fall är det omöjligt att säga att köparen har betalat ett marknadsmässigt riktigt pris. När det har varit så billigt att långa pengar finns det en risk för att vissa stirrar sig blinda på nuet och den boendekostnad som dagens ränteläge ger. Den senaste tidens prisutveckling kan också bidra till att man har invaggats i

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (17) en falsk säkerhet om att fastigheter och bostadsrätter alltid stiger i värde. Han tror att det i vissa fall kan bli svårt för en del personer att få tillbaka pengarna om man tvingas sälja i ett annat marknadsläge. En budgivning är i mångt och mycket en psykologisk och känslostyrd handling från spekulanter, där de lätt rycks med i strömmen av att de gärna vill ha det andra vill ha. De bostäder som enligt hans mening har sålts till högre priser än det egentliga värdet, är i första hand de som har varit mycket och modernt renoverade i en smak som passar många samt de som har varit i behov av omfattande renoveringar. Beträffande den första kategorin upplever han att många har velat betala ett högre pris än bostadens egentliga värde för att någon har utfört en renovering. Spekulanter har ryckts med i en budgivning, eftersom man har sett att fler är intresserade av den typen av bostad. För den andra kategorin upplever han att det är många, i första hand förstagångsköpare, som inte har haft tillräcklig kunskap eller beaktat vad det kostar att renovera en bostad. Även de har ryckts med i en budgivning i tron om att man alltid får tillbaka pengarna för den köpta bostaden den dagen man säljer. Sammanfattningsvis vill han säga att han tillsammans med säljaren, i samtliga förmedlingar som han ansvarar för, sätter ett utgångspris på bostaden som han bedömer vara bostadens värde och till ett pris som säljaren är beredd att sälja för om inga andra bud kommer in. Ibland gör marknaden en annan bedömning än hans, vilket leder till att priset blir högt och ibland för högt enligt hans professionella uppfattning. I nedanstående redogörelse har han gjort sitt allra bästa för att komma ihåg omständigheterna i respektive affär. Man ska komma ihåg att det alltid finns en anledning till att en bostad stiger i pris. Den anledningen är antingen att en budgivare väljer att köpa bostaden innan en ordinarie visning. Då är det naturligt att slutpriset blir högre än utgångspriset, eftersom det annars inte finns någon anledning för säljaren att sälja innan visningen. Den andra anledningen är att det i den aktuella affären råkar vara två eller flera budgivare som vill ha just den aktuella bostaden av olika anledningar, vilket också får till följd att priset stiger. NN har anfört huvudsakligen följande om avvikelsen mellan det

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (17) marknadsförda priset och den slutgiltiga köpeskillingen beträffande respektive objekt. Förmedlingsobjektet 1 NN har bifogat statistik för försäljningar gjorda mellan den 1 januari 2012 och 31 augusti 2013 som bland annat har legat till grund för hans bedömning av marknadsvärdet av den aktuella bostaden. Utgångspriset var kronor och slutpriset blev kronor. Medelvärdet för slutpriser under perioden var kronor. Tre budgivare var med upp till kronor och de sista kronor var det två ivriga och köpstarka spekulanter som budade mot varandra. Köparen hade bestämt sig för att det var denna lägenhet hon ville ha eftersom den låg i rätt område. Under den tiden var detta ett riktig högt pris för bostaden jämfört med vad motsvarande lägenheter hade sålts för tidigare. Förmedlingsobjektet 2 januari 2012 och 31 december 2013 och som bland annat har legat till grund för marknadsvärdesbedömningen av den aktuella bostaden. Utgångspriset var kronor och slutpriset blev kronor. Medelvärdet för slutpriser under perioden var kronor. Tre budgivare budade mot varandra från kronor och två från kronor. Det som var unikt i denna affär var att samtliga budgivare ville bo på markplan, som den här lägenheten låg på. Han förmedlade denna bostadsrätt år 2008 för kronor. Trots en viss renovering av bostaden finns det ingenting som motiverar en nästan fyrdubbling av priset på så få år. Köparna hade tidigare bott i området och han tror att de hade bekanta som bodde kvar. Han fick känslan av att de var medvetna om att detta var ett pris över det egentliga värdet jämfört med tidigare försäljningar i området. Förmedlingsobjektet 3 januari 2011 och 31 december 2013 och som bland annat har legat till grund för marknadsvärdesbedömningen av den aktuella bostaden. Utgångspriset var kronor och slutpriset blev Medelvärdet under perioden var kronor. Budgivningen började på kro-

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (17) nor och upp till kronor var det tre budgivare som budade mot varandra. Från denna nivå var det två stycken budgivare som budade mot varandra. Bostaden var i behov av renovering och saknade en ugn. Den var handikappsanpassad med höj- och sänkbara skåp. Detta brukar aldrig vara en fördel, eftersom de som har behov av en anpassning får det tillgodosett av kommunen. Det var inte heller någon med särskilda behov som var med på visningen eller som budade. Dessutom hade föreningen höga avgifter, vilket brukar minska intresset och hålla nere priset. Slutpriset blev utan tvekan oväntat högt med tanke på bostadens skick och vad motsvarande bostäder sålts för under perioden. Förmedlingsobjektet 4 januari 2011 och 31 december 2013 och som bland annat har legat till grund för Utgångspriset var kronor och slutpriset blev kronor. Medelvärdet för slutpriser under perioden var kronor. Säljaren hade två år tidigare köpt lägenheten för kronor. Lägenheten låg på tredje våningen i ett hus utan hiss. Dessutom var årsavgiften förhållandevis hög vilket höll ner prisnivån. Totalt fyra budgivare budade mot varandra varav två från kronor. Även om bostaden var i gott skick tycker han inte att det var motiverat med ett så högt slutpris. Samtliga budgivare var kapitalstarka kunder med stora vinster som de kunde bära med sig från tidigare försäljningar. Förmedlingsobjektet 5 maj 2011 och 31 december 2013 och som bland annat har legat till grund för Utgångspriset var kronor och slutpriset blev kronor. Medelvärdet för slutpriser under perioden var kronor. Årsavgifterna var i höga i denna förening. Dessutom var det fråga om kallhyra, vilket gör att det tillkom cirka kronor per månad för uppvärmning och el. Statistiken påvisar en prismässig försäljningsnivå kring utgångspriset och långt under det slutgiltiga priset. Att denna bostad såldes till ett så högt pris beror till största del på att det vara två stycken heta budgivare som budade mot varandra från kronor upp till slutpriset kronor. En annan förklaring kan vara att boendet i mångt och mycket lockade sig till

9 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (17) spekulanter som även tittade på friliggande villor och radhus. Ökade krav på kontantinsatsen försvårar dock för många att få lån till ett friköpt radhus i detta område, som har en prisbild på ca kronor. Förmedlingsobjektet 6 maj 2011 och 31 augusti 2013 och som bland annat har legat till grund för hans bedömning av marknadsvärdet av den aktuella bostaden. Utgångspriset var kronor och slutpriset blev kronor. Medelvärdet för slutpriser under perioden var kronor, vilket ligger i linje med utgångspriset. I september 2012 såldes en motsvarande lägenhet i samma trappuppgång för kronor. Det var totalt fem budgivare i budgivningen och tre av dessa budade mot varandra från kronor och två från kronor. Han blev förvånad över dessa budgivares betalningsvilja med tanke på att bostaden saknade balkong och inte hade ett optimalt läge i området. Bostaden ligger i ett relativt nybyggt område och det är inte stora skillnader i skicket mellan bostäderna. Dock kan det som alltid skilja en del i inredningen, vilket kan påverka intresset för en bostad. Samtliga budgivare kom från egenägda boenden med goda ekonomiska möjligheter, vilket enligt hans mening bidrog till att slutpriset landade över det egentliga värdet. Förmedlingsobjektet 7 januari 2013 och 1 februari 2014 och som bland annat har legat till grund för Utgångspriset var kronor och slutpriset blev kronor. Medelvärdet för slutpriser under perioden var kronor, vilket låg i linje med utgångspriset. Det var totalt fyra budgivare med i budgivningen. Lägenheten låg på tredje våningen av tre i ett hus som saknar hiss. Lägenheterna som brukar säljas till högsta pris är de som ligger en halv trappa upp, eftersom de når en bredare spekulantskara i form av äldre personer. De köper sällan på våningarna två eller tre i hus som saknar hiss. Förmedlingsobjektet 8 januari 2012 och 31 juli 2013 och som bland annat har legat till grund för

10 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (17) Utgångspriset var kronor och slutpriset blev kronor. Medelvärdet för slutpriser under perioden var kronor, vilket låg i nivå med utgångspriset. Bostaden såldes innan den ordinarie visningen till en spekulant som hade sökt efter bostad länge i området och som fann att denna lägenhet var perfekt. Därför lade hon ett bud högt över det begärda priset. Förmedlingsobjektet 9 januari 2013 och 1 februari 2014 och som bland annat har legat till grund för Utgångspriset var kronor och slutpriset blev kronor. Medelvärdet för slutpriser under perioden var kronor, vilket ligger i nivå med utgångspriset. Totalt fyra budgivare var med i budgivningen och två av dessa budade mot varandra från kronor upp till slutpriset. Bostaden såldes för ett betydligt högre pris än vad tidigare försäljningar av liknande bostäder i närområdet hade sålts för. Han tycker att det är ett överpris. Köparen bodde redan i en etta i området och var mån om att bo kvar i området. Här fanns en tvåa som passade honom väl. Den som slutade tvåa i budgivningen hade nyligen varit med i en annan het budgivning. Han bedömer att denne var påverkad av den budgivningen när han lade höga bud på denna bostad. Förmedlingsobjektet 10 maj 2011och 1 februari 2014 och som bland annat har legat till grund för hans bedömning av marknadsvärdet av den aktuella bostaden. Utgångspriset var kronor och slutpriset blev kronor. Medelvärdet för slutpriser under perioden var kronor. Denna bostad låg på våning två av två utan hiss, vilket brukar leda till en mindre efterfrågan och lägre priser. Bostaden var i okej skick, men inga renoveringar hade genomfört de senaste åren. Totalt fem budgivare var med och budade, varav två från kronor upp till slutpriset. Det sista budet innebar en höjning med kronor. Enligt hans bedömning var slutpriset högre än det egentliga värdet sett till att bostaden låg på andra våningen och saknade balkong.

11 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (17) Förmedlingsobjektet 11 januari 2011 och 31 december 2013 och som bland annat har legat till grund för Utgångspriset var kronor och slutpriset blev kronor. Medelvärdet för slutpriser under perioden var kronor vilket låg under utgångspriset på kronor. Lägenhet låg på våning tre av tre i ett hus utan hiss. Det var mest yngre och medelålders som tittade och bjöd. Budgivning gick fort. Ett par stycken var ivriga med att lägga bud och de lade kanske förhastade bud. Några av dem hade varit med och budat på andra bostäder. De var säkerligen påverkade av de budgivningarna. Förmedlingsobjektet 12 februari 2013 och 1 februari 2014 och som bland annat har legat till grund för Utgångspriset var kronor och slutpriset blev kronor. Medelvärdet för slutpriser under perioden var kronor, vilket låg en bit över utgångspriset. Bostaden var i stort behov av renovering. Det är i första hand yngre personer som köper denna typ av bostad, särskilt med tanke på att den låg på tredje våningen av tre utan hiss. I budgivningen deltog fyra budgivare. Dessa var uteslutande yngre personer, som han i vissa lägen tycker kan bli fartblinda och dras med i en budgivning. Förmedlingsobjektet 13 1 maj 2011 och 1 februari 2013 och som bland annat har legat till grund för Utgångspriset var kronor och slutpriset blev kronor. Medelvärdet för slutpriser under perioden var kronor, vilket låg en bit över utgångspriset. I området säljs det inte så mycket av den här typen av större lägenheter, då det mest är mindre bostadsrätter som finns. Bostaden var i ett ordinärt skick; inte i direkt behov av någon renovering, men med äldre ytskikt och kök. Den låg på tredje våningen i ett hus utan hiss. Total var fem budgivare med i budgivningen och från kronor var det

12 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 12 (17) bara två budgivare kvar. Dessa var kapitalstarka och måna om att få just denna lägenhet. Hans bedömning är att slutpriset blev högre än det egentliga värdet. Förmedlingsobjektet 14 januari 2011 och 1 september 2013 och som bland annat har legat till grund för Utgångspriset sattes till kronor och slutpriset blev kronor. Medelvärdet för slutpriser under perioden var kronor, vilket låg i linje med utgångspriset. Det var bara två budgivare som tampades om lägenheten från kronor upp till slutpriset. Bostaden saknade balkongen, vilket i regel är ett klart minus för prisbilden. Förmedlingsobjektet 15 januari 2012 och 1 december 2014 och som bland annat har legat till grund för Utgångspriset sattes till kronor och slutpriset blev kronor. Medelvärdet för slutpriser under perioden var kronor. Lägenheten låg på andra våningen i ett trevåningshus utan hiss och den var i ett klart eftersatt skick. En äldre dam hade bott i lägenheten i ett trettiotal år utan att den hade renoverats. Det var endast tre budgivare som var med och bjöd. Det var många som tyckte att lägenheten var i för dåligt skick och var värd det begärda priset. Dock var den fint stajlad av en firma, vilket kan ha bidragit till det höga priset i förhållande till läget och skicket. Förmedlingsobjektet 16 juni 2012 och 31 december 2013 och som bland annat har legat till grund för Marknadsfört pris var kronor och slutpriset blev kronor. Medelvärdet för slutpriser under perioden var kronor. Hans bedömning gjordes utifrån att han tyckte att bostaden var i omfattande renoveringsbehov och gav ett ofräscht intryck. Det luktade även illa i bostaden. Merparten av de som tittade och lade bud på bostaden var yngre

13 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 13 (17) personer eller par som ville köpa en bostad för att helrenovera den i sitt eget tycke och smak. Han upplever att många av dessa underskattade kostnaderna för en helrenovering av denna typ av lägenhet, men han ser i efterhand att han säkert hade kunnat gå ut med ett högre pris. Detta var en felbedömning, men för den skull inte medveten på något sätt. Hans bedömning var att bostaden var mindre värd än genomsnittet på orten med tanke på skicket. Förmedlingsobjektet 17 januari 2011 och 31 december 2013 och som bland annat har legat till grund för Marknadsfört pris var kronor och slutpriset blev kronor. Medelvärdet för slutpriser under perioden var kronor. Denna lägenhet ligger i en förening med höga avgifter. Detta har hållit nere prisbilden, vilket statistiken tydligt visar. Det var totalt fyra budgivare inblandade i budgivningen, varav två var med och bjöd från kronor upp till slutpriset. Det var två par som fann denna lägenhet optimal utifrån deras behov. Det vinnande paret kom från Stockholm och var vana med betydligt högre priser. Det andra paret var trångbodda och väntade tvillingar, vilket gjorde att de var i desperat behov av en större bostad. Med tanke på att denna bostad låg på första våningen var den mycket passande. Förmedlingsobjektet 18 januari 2012 och 31 augusti 2013 och som bland annat har legat till grund för Utgångspriset var kronor och slutpriset blev kronor. Medelvärdet för slutpriser under perioden var kronor. Totalt sex budgivare deltog i budgivningen och tre av dessa budade från kronor och uppåt. Han tycker att denna bostad såldes till ett överpris med tanke på statistiken över jämförbara bostäder i området. Det är svårt att svara på varför just denna bostad gick upp i pris, men troligtvis var det två spekulanter som ansåg att just denna bostad passade deras önskemål bra. Förmedlingsobjektet 19 januari 2012 och 15 oktober 2013 och som bland annat har legat till grund

14 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 14 (17) för Utgångspriset var kronor och slutpriset blev kronor. Medelvärdet för slutpriser under perioden var kronor. Lägenheten saknade balkong. Hissen går inte ända upp till våningsplanet, vilket innebar man fick gå i trapporna till den sista våningen. Totalt fyra budgivare var inblandade i budgivningen, varav två från kronor upp till slutpriset. Förmedlingsobjektet 20 januari 2012 och 10 september 2013 och som bland annat har legat till grund för Utgångspriset var kronor och slutpriset blev kronor. Medelvärdet för slutpriset under perioden var kronor. Denna etta hade ett stort renoveringsbehov. En äldre man hade haft lägenheten i många år och den hade inte genomgått någon renovering på mycket länge. Badrummet hade renoverats under år 2012, men det var det enda som var iordninggjort. Lägenheten var inte städad i samband med visningen. Trots det dåliga skicket, och att den var smutsig, var det ett stort intresse med nio budgivare. Hans bedömning är att slutpriset landade över det egentliga värdet. Förmedlingsobjektet 21 januari 2011 och 26 juni 2013 och som bland annat har legat till grund för Utgångspriset var och slutpriset blev kronor. Denna etta låg i en nybildad bostadsrättsförening med dåligt statistiskt underlag. Det var även svårt att få fram jämförbara bostäder i närområdet, vilket sökresultatet visar. Bostaden såldes innan den allmänna visningen. Den blivande köparen var den ende som hade visat intresse fram till kontraktsdagen, vilket var en vecka innan den planerade allmänna visningen. Denna spekulant lade ett bud på kronor. Säljarna tog i ordentligt och kom med ett motbud på kronor, vilket spekulanten accepterade. Hans bedömning är att köparen var beredd att betala mer än marknadsvärdet för att bostaden passade köparen optimalt, bland annat med tanke på närheten till arbetet och en uteplats för hundar.

15 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 15 (17) Förmedlingsobjektet 22 januari 2012 och 31 juli 2013 och som bland annat har legat till grund för Utgångspriset var kronor och slutpriset blev kronor. Medelvärdet för slutpriser under perioden var kronor. Lägenheten låg på tredje våningen av tre utan hiss och med ett mycket trafikstört läge. Fyra budgivare var med och bjöd, varav tre upp till kronor. Två budgivare lämnade därefter bud mot varandra upp till slutpriset. Förmedlingsobjektet 23 juni 2011 och 28 februari 2013 och som bland annat har legat till grund för Utgångspriset var kronor och slutpriset blev Medelvärdet för slutpriser under perioden var kronor. Denna bostad behövde renoveras i sin helhet. Säljaren, som var god man för sin mor, tyckte själv att lägenheten var i mycket dåligt skick. Dessutom fanns det planer från föreningens sida att genomföra en stamrenovering. Det var många spekulanter på visningen. Men det var endast två som lämnade bud, bland annat på grund av skicket och vad det skulle kosta att renovera bostaden. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Pris i marknadsföringen Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed, vilket bland annat innebär att mäklaren är skyldig att följa även annan lagstiftning som är tillämplig på mäklarens agerande. Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att det

16 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 16 (17) strider mot marknadsföringslagen med vilseledande prisupplysningar vid marknadsföring av bostäder. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt i marknadsföringen bjuds ut till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop.2010/11:15 s. 33). Detta har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål samt tre domar den 11 februari 2013 i målen , och ). Kammarrätten har i dessa fyra domar även slagit fast att säljarens uppgifter generellt sett inte bör tillmätas någon avgörande roll vid bedömningen av om det är fråga om ett lockpris. I en av domarna har Kammarrätten dessutom funnit att det varken kan anses olämpligt eller vilseledande att i marknadsföringen ange det pris säljaren vill få när priset överstiger det bedömda marknadsvärdet (mål ). Det framgår också av tidigare domar från de allmänna förvaltningsdomstolarna att det strider mot omsorgsplikten och god fastighetsmäklarsed om den slutliga köpeskillingen överstiger priset i marknadsföringen på ett sätt som visar att prissättningen systematiskt har varit inkorrekt (se bland annat Förvaltningsrätten i Stockholms domar den 19 mars 2012 i mål och den 10 november 2006 i mål ). I de granskade förmedlingarna har den procentuella skillnaden mellan det annonserade priset och köpeskillingen i åtta fall uppgått till mellan procent, i sex fall till mellan procent och i nio fall till mellan procent. Det kan dessutom ifrågasättas hur relevant en försäljningsstatistik är som ligger långt bakåt i tiden. Fastighetsmäklarinspektionen finner att det förhållandet att den slutliga köpeskillingen i samtliga redovisade förmedlingar väsentligt överstiger utgångspriset inte kan förklaras på något annat sätt än att NN systematiskt har använt sig av lockpriser. Inspektionen anser att de omständigheter och förklaringar som NN har åberopat inte utgör sådana omständigheter att han kan anses ha saknat möjlighet att ange mer korrekta prisuppgifter i marknadsföringen av de förmedlade objekten. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att utredningen visar att NN har åsidosatt sin omsorgsplikt och god fas-tighetsmäklarsed på ett sätt som är varningsgrundande.

17 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 17 (17) Övrigt Det som har kommit fram i det 24:e granskade förmedlingsuppdraget ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.